Cour de cassation, 09 janvier 2020. 18-18.406

CIV. 2 FB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 9 janvier 2020 Rejet non spécialement motivé Mme BROUARD-GALLET, conseiller doyen faisant fonction de président Décision n° 10017 F Pourvoi n° D 18-18.406 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par M. E... Y..., domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 22 mars 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 3), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société Reyae, société civile immobilière, dont le siège est [...] , 2°/ à la société Simvest, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , 3°/ à la société Promopierre, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défenderesses à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 27 novembre 2019, où étaient présentes : Mme Brouard-Gallet, conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Jollec, conseiller référendaire rapporteur, Mme Maunand, conseiller, Mme Thomas, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Richard, avocat de M. Y..., de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Reyae ; Sur le rapport de Mme Jollec, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à la société Reyae la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, prononcé et signé en l'audience publique du neuf janvier deux mille vingt par Mme Maunand, conseiller, en remplacement du président et du conseiller rapporteur empêchés, conformément aux dispositions des articles 452 et 456 du code de procédure civile. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. Y.... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur E... Y... de sa demande tendant à ce que la Cour d'appel se déclare incompétente au profit du Tribunal de grande instance de Paris pour statuer sur les conséquences du congé pour reprise du 19 octobre 2010, puis d'avoir validé ledit congé à effet du 9 mai 2011, d'avoir dit que depuis cette dernière date, Monsieur E... Y... était occupant sans droit ni titre des locaux d'habitation situés au 1er étage de l'immeuble situé [...] , d'avoir ordonné son expulsion faute d'avoir quitté ces locaux dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d'avoir à les quitter et de l'avoir condamné à payer à la Société REYAE la somme de 33.100,72 euros à titre d'indemnité d'occupation ; AUX MOTIFS QUE sur les demandes de la société Reyae tendant à voir dire que M Y... est occupant sans droit ni titre, ordonner l'expulsion de celui-ci, M Y... demande à la cour de se déclarer incompétente pour statuer sur les demandes de la société Reyae et, en vertu de l'ordonnance du juge de la mise en état du 23 mai 2012, de renvoyer l'affaire devant le tribunal de grande instance de Paris sur les questions de la validité de la vente et du congé pour reprise ; que pour statuer sur cette demande de renvoi il convient d'analyser la question de l'étendue de la saisine initiale de la cour d'appel et la portée de l'arrêt de la cour d'appel du 25 février 2015 au regard de la décision de la cour de cassation du 6 octobre 2016 ; que sur l'étendue initie de la saisine de la cour d'appel, il est constant que par l'assignation du 12 mai 2011 M Y... a saisi le tribunal de grande instance de demandes d'annulation portant à la fois sur : - le congé pour vente du 25 février 2004, - la vente du bien immobilier passée entre la société Promopierre et la société Reyae, - le congé pour reprise du 19 octobre 2010 ; que pour conclure à la nullité du congé du 25 février 2004 il soutenait dans son assignation initiale que : - la société Prodevim avait violé l'accord collectif du 9 juin 1998 et qui n'avait pas en conséquence été en mesure d'exercer son droit de préemption, - le non-respect de l'accord collectif entraîne la nullité du congé pour vente et en conséquence également la nullité de la vente du 10 mars 2007 elle-même, - le notaire, rédacteur de cet acte de vente, ne pouvait en effet indiquer dans celui-ci que le droit de préemption du locataire avait été purgé par le congé du 25 février 2004, - en conséquence en raison de la nullité de la vente, la société Reyae n'avait pas la qualité pour délivrer valablement un congé pour reprise, - il en résulte que ce dernier congé est lui-même atteint de nullité ; que dans ses conclusions signifiées le 29 novembre 2013 devant la cour d'appel M Y... rappelant dans son principe cette même argumentation, a exposé que la violation des dispositions d'ordre public de l'accord collectif du 9 juin 1998 avait entraîné la nullité du congé pour vendre et de l'offre de vente notifiée au locataire, et qu'il n'avait pu exercer son droit de préemption ; que dans ses conclusions du 3 mai 2017 M Y... rappelle qu'« Estimant que le congé avec offre de vente était entaché de nullité et que le congé pour reprise délivré par la société Reyae l'était tout autant du fait de la nullité de la vente intervenue le 1er mars 2007 entre cette dernière et la société Prodevim, [...] a saisi le tribunal de grande instance pour faire constater ces nullités" » ; que de son côté dans ses conclusions du 9 avril 2013 la société Reyae a demandé au tribunal d'instance de : - dire que M Y... est occupant sans droit ni titre, - ordonner l'expulsion de celui-ci, - qualifier les sommes payées par M Y... depuis le 9 mai 2011, d'indemnité d'occupation ; que cette dernière date, est la date d'effet du congé pour reprise ; que de même dans ses conclusions du 30 octobre 2013 devant la cour d'appel, la société Reyae exposait que : - un délai de trois ans s'est écoulé entre le congé pour vendre et la vente, - or M Y... pourtant ainsi informé depuis longtemps de la volonté de vendre de la société Prodevim n'a jamais indiqué qu'il serait intéressé par l'achat du bien, - le congé pour vendre était valable, mais n'avait été suivi d'effet dès lors qu'à compter du 9 mai 2008, 1e bail avait continué à courir pendant trois ans jusqu'au 9 mai 2011, - le 19 octobre 2010, la société Reyae avait notifié un congé pour reprise pour le 9 mai 2011, date d'expiration de la période de renouvellement du bail, - M Y... est occupant sans droit ni titre ; que faisant état du congé pour reprise, elle considérait [ ] M Y... était sans droit ni titre d'occupation du logement et demandait en conséquence son expulsion ; que cet exposé montre l'indivisibilité du litige et l'interdépendance des questions soulevées devant la cour d'appel, et en ce sens que, dans l'hypothèse où la validité du congé pour vendre était reconnue, la demande d'annulation de la vente, fondée sur le mêmes moyens, devenait elle-même sans objet, la validité de la vente conduisant ensuite à écarter le moyen tiré d'un défaut de qualité de la société Reyae pour délivrer un congé pour reprise ; qu'il en résulte que dans cette mesure, la cour d'appel, saisie en particulier par la société Reyae, d'une demande d'expulsion, était saisie de l'ensemble du litige, lequel concerne à la fois le congé pour vente, la vente, et le congé pour reprise ; que sur la portée de la décision de la cour d'appel au regard de l'arrêt de la cour de cassation du 6 octobre 2016, par l'arrêt du 24 février 2015 la cour d'appel a retenu que : - M Y... n'était pas en droit de se prévaloir de l'inobservation des dispositions de l'accord collectif du 9 juin 2008, en sorte qu'aucun motif d'annulation ne peut être tiré des dispositions de cet accord, - M Y... ne démontre pas avoir été privé de la possibilité d'exercer son droit de préemption résultant des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, - en l'absence de manoeuvres dolosives démontrées, il n'existe aucun motif d'annulation du congé pour vendre ; que la cour d'appel a donc rejeté la demande d'annulation du congé pour vente ; qu'appliquant la règle de l'effet dévolutif de l'appel : - d'une part la cour d'appel n'a pas renvoyé l'affaire devant le tribunal de grande instance du chef de la demande d'annulation de la vente, - et d'autre part, en présence de la demande d'expulsion formée par la société Reyae, elle s'est posé la question de savoir si elle était saisie d'une demande portant sur la validité du congé pour reprise ; que considérant qu'aucune demande de ce chef n'avait été formulée elle a débouté la société Reyae de sa demande tendant à l'expulsion de M Y... des locaux loués ; que statuant sur les questions respectivement de la validité du congé pour vendre et de la demande d'expulsion la Cour de cassation, par l'arrêt du 6 octobre 2016 a retenu que : - s'agissant de la validité de ce congé, « la vente consentie à la société Reyae ne privait pas M Y... de l'exercice de son droit de préemption et que M Y... n'ayant pas donné suite à l'offre de vente, la demande d'annulation du congé et de la vente avait été à bon droit rejetée par la cour d'appel » ; - s'agissant de la demande d'expulsion, la cour d'appel ne pouvait débouter la société Reyae de cette demande alors que, dans ses conclusions, cette société, invoquant l'existence du congé pour reprise, soutenait que M Y... était devenu occupant sans droit ni titre à compter du 9 niai 2011 et sollicitait son expulsion ; que de ce qui précède il résulte que la question de la validité du congé pour vendre est définitivement jugée et que la cour d'appel reste saisie d'une demande d'expulsion formée à raison du congé pour reprise notifié par la société Reyae ; que la demande de M Y... tendant à voir renvoyer devant le tribunal de grande instance l'examen de la demande d'expulsion n'est pas justifiée ; qu'en effet qu'il a été rappelé ci-dessus que M Y... avait exposé que la société Prodevim avait violé les dispositions de l'accord du 9 juin 1998 et que le non-respect de ces dispositions entraînait la nullité de l'offre de vente et du congé pour vente et en conséquence celle de la vente elle-même ; que par l'arrêt du 24 février 2015 la cour d'appel a retenu que M Y... ne pouvait se prévaloir de l'inobservation des dispositions de l'accord collectif du 9 juin 1998, et qu'il ne démontrait pas avoir été privé de la possibilité d'exercer son droit de préemption résultant de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; que l'arrêt du 6 octobre 2016 ayant confirmé le rejet de la demande d'annulation du congé pour vendre il est définitivement jugé que la société Prodevim n'a pas violé les dispositions de l'accord collectif du 9 juin 1998 et que le droit de préemption de M. Y... a été respecté ; que la demande d'annulation de la vente fondée sur ces mêmes moyens ne peut aboutir ; qu'il convient de relever à ce titre que l'arrêt de la cour de cassation énonce que la cour d'appel avait déduit à bon droit de ses constatations et de ce que la vente consentie à la société Reyae ne privait pas M Y... de l'exercice de son droit de préemption que "la demande d'annulation du congé et de la vente devait être rejetée" ; que la confirmation porte ainsi à la fois sur la demande d'annulation du congé pour reprise et sur la demande d'annulation de la vente de l'appartement, réalisée par acte du 1er mars 2007 ; que compte tenu de ce qui précède, aucun motif ne justifie la demande de renvoi devant le tribunal de grande instance formée par M Y... pour qu'il soit statué sur la demande d'annulation de la vente ; que la demande d'annulation de la vente n'étant pas justifiée, la demande de sursis à statuer sur la demande d'annulation du congé pour reprise ne peut aboutir ; qu'en effet, cette dernière demande était fondée sur la nullité de vente et en conséquence sur le fait que la société Reyae n'aurait jamais eu la qualité de propriétaire du bien immobilier ce qui l'empêchait de notifier valablement un congé pour reprise ; que la vente ne pouvant être annulée il n'existe aucune raison de renvoyer devant le tribunal de grande instance la connaissance de la demande d'annulation du congé pour reprise, étant observé à cet égard que le tribunal de grande instance n'a pas compétence pour statuer sur la validité d'un congé ; que la cour d'appel reste en conséquence saisie des demandes de la société Reyae tendant à voir dire que M Y... est occupant sans droit ni titre, et ordonner en conséquence son expulsion des lieux ; qu'au fond, sur la première demande, il a été retenu ci-dessus, qu'en raison de l'interdépendance des données du litige ci-dessus relevée, la validité du congé pour vendre conduit à écarter la demande d'annulation de la vente fondée sur les mêmes moyens, et spécialement sur le non-respect de l'accord collectif susvisé ; qu'il s'en déduit que la demande d'annulation du congé pour reprise fondée sur le défaut de qualité de propriétaire de la société Reyae n'est pas fondée ; que ce congé sera en conséquence validé ; qu'il en résulte que le bail a pris fin le 9 mai 2011 et que depuis cette dernière date, M. Y... occupe sans droit ni titre les locaux qui faisaient l'objet du bail ; que M Y... s'étant maintenu dans les lieux après le 9 mai 2011, la demande d'expulsion est justifiée ; 1°) ALORS QUE toute juridiction saisie d'une demande de sa compétence connaît de tous les moyens de défense, à l'exception de ceux qui soulèvent une question relevant de la compétence exclusive d'une autre juridiction ; que si le juge doit surseoir à statuer dans l'attente de la réponse à cette question, il conserve la connaissance du litige principal dont il est saisi ; qu'après avoir tranché la question préjudicielle, le juge saisi à cette fin doit renvoyer l'affaire à la juridiction initialement saisie, afin que celle-ci puisse statuer sur les demandes des parties ; qu'en décidant néanmoins qu'il n'y avait pas lieu de renvoyer l'affaire au Tribunal de grande instance de Paris, saisi par Monsieur Y... d'une demande tendant à voir prononcer l'annulation de la vente et de voir tirer les conséquences de cette annulation quant à ses droits sur l'appartement litigieux, en considérant qu'il appartenait au Tribunal d'instance, saisi sur question préjudicielle, de tirer lui-même les conséquences découlant de sa décision de valider le congé avec offre de vente du 25 février 2004, bien que celui-ci, saisi d'une question préjudicielle relative à la seule validité de ce congé avec offre de vente, ait été tenu de renvoyer le dossier au Tribunal de grande instance de Paris, qui l'avait saisi, afin de lui permettre de statuer sur les demandes des parties, la Cour d'appel a violé l'article 49, alinéa 1er, du Code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE toute juridiction saisie d'une demande de sa compétence connaît de tous les moyens de défense, à l'exception de ceux qui soulèvent une question relevant de la compétence exclusive d'une autre juridiction ; que le juge, saisi par une autre juridiction d'une question préjudicielle, ne peut connaître de demandes additionnelles formées par les parties ; qu'en statuant sur la validité du congé pour reprise du 19 octobre 2010 et la demande de la Société REYAE tendant à voir juger que Monsieur Y... était occupant sans droit ni titre et ordonner son expulsion, bien que le Tribunal d'instance ait été saisi, sur question préjudicielle, du seul moyen tenant à la validité du congé pour vendre du 25 février 2004, la Cour d'appel, qui ne pouvait se prononcer sur la validité de la vente du 1er mars 2007 et, par voie de conséquence, du congé pour reprise du 19 octobre 2010, ainsi que sur la demande d'expulsion de Monsieur Y..., a violé l'article 49, alinéa 1er, du Code de procédure civile.