Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 21 février 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 24/01256 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QRLR
PRONONCÉE PAR
Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,
Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 14 janvier 2025 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé
ENTRE :
Madame [B] [Z] épouse [F]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jean-Christophe HYEST, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0672
DEMANDERESSE
D'UNE PART
ET :
S.A.S. SOAM, enseigne ACTIV COURTAGE
dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante ni constituée
DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte délivré le 25 novembre 2024, Madame [B] [Z] épouse [F], propriétaire de locaux commerciaux situés à Montgeron et donnés à bail à la SAS SOAM, a assigné en référé cette dernière, devant le président du tribunal judiciaire d'Évry, au visa de l'article 834 du code de procédure civile et de l'article 1134 du code civil, aux fins de :
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- Ordonner en conséquence l'expulsion de la SAS SOAM des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 3] et de tout occupant dans les lieux de son fait et ce, avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique, s'il y a lieu,
- Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou tel autre lieu, au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,
- Fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme antérieurement exigée à titre de loyer, soit la somme mensuelle de 1.515,51 euros TTC,
- Juger acquis à la bailleresse le dépôt de garantie versé entre ses mains par le preneur,
- Condamner la SAS SOAM à titre provisionnel à payer à Madame [B] [Z] épouse [F] :
* la somme de 7.653,05 euros due au 8 novembre 2024, majorée des intérêts à compter du 30 octobre 2024,
* la somme de 1.530,61 euros en application de la clause pénale,
* la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer.
Au soutien de ses demandes, Madame [B] [Z] épouse [F] expose que :
- par acte du 26 mars 2021 à effet du 1er avril 2021, elle a donné à bail à la SAS SOAM des locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 3], pour l'exercice exclusif d'une activité de courtier en crédit immobilier, montage de dossiers de prêt, conseil et assistance en matière de financement et intermédiaire en opérations bancaires, moyennant un loyer de 1.515,51 euros charges et taxes comprises,
- la SAS SOAM ne payant pas régulièrement ses loyers, Madame [B] [Z] épouse [F] l'a mise en demeure par plusieurs courriers datés :
* du 12 août 2024, de payer la somme de 3.106,52 euros et de justifier de l'existence d'une police d'assurance en cours,
* du 16 septembre 2024, de payer la somme de 4.622,03 euros,
* du 14 octobre 2024, de payer la somme de 6.137,54 euros,
- en l'absence de réponse et de paiement, Madame [B] [Z] épouse [F] a fait délivrer à la SAS SOAM, le 30 septembre 2024, un commandement de payer et de justifier de la souscription d'une assurance bail commercial, réclamant la somme, en principal, de 6.137,54 euros, qui est demeuré infructueux.
A l'audience du 14 janvier 2024, Madame [B] [Z] épouse [F], représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation.
Bien que régulièrement assignée, la SAS SOAM n'a pas comparu et n'a constitué avocat qu'en cours de délibéré.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 21 février 2025. Par message en date du 11 février 2025, le conseil de la SAS SOAM a sollicité la réouverture des débats.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la procédure
Selon l'article 444 du code civil, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.
En l'espèce, la SAS SOAM a sollicité par message électronique en date du 11 février 2025, la réouverture des débats pour faire valoir une demande de suspension de la clause résolutoire, demande à laquelle s'oppose la demanderesse.
Mais s'agissant d'une assignation délivrée le 25 novembre 2024 pour une audience fixée le 14 janvier 2025, à laquelle la défenderesse, qui s'est constituée plus de trois semaines après la clôture des débats, n'a pas comparu en personne ni sollicité de renvoi, force est de constater que la SAS SOAM a été à même de s'organiser pour s'expliquer sur les demandes formulées à son encontre, alors que la demande de réouverture n'est accompagnée d'aucun élément permettant de la justifier. Dès lors, la réouverture des débats ne sera pas ordonnée.
Ainsi, en application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Selon les dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion
Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, Madame [B] [Z] épouse [F] justifie, par la production du bail en date du 26 mars 2021, des mises en demeure des 12 août, 16 septembre et 14 octobre 2024, du commandement de payer délivré le 30 septembre 2024 et du décompte arrêté au mois de novembre 2024 inclus, que sa locataire, la SAS SOAM, a cessé de payer régulièrement ses loyers et charges.
Le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement à payer demeuré infructueux.
Madame [B] [Z] épouse [F] a fait délivrer à la SAS SOAM un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce le 30 septembre 2024 d'avoir à payer la somme, en principal, de 6.137,54 euros au titre des loyers et charges impayés au mois d'octobre 2024 inclus.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce le 30 septembre 2024, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 31 octobre 2024.
L'obligation de la SAS SOAM de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.
Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, et de telle sorte qu'il n'y a pas lieu à référé de ce chef.
Sur l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux de la SAS SOAM causant un préjudice à Madame [B] [Z] épouse [F], celle-ci est fondée à solliciter la fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmentée des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 31 octobre 2024.
Sur la demande de provision
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Madame [B] [Z] épouse [F] sollicite la condamnation de la SAS SOAM à lui payer la somme provisionnelle de 7.653,05 euros due au 8 novembre 2024, majorée des intérêts à compter du 30 octobre 2024.
Il convient cependant de déduire du décompte produit les factures :
- du 14/06/2021 d'un montant de 16 euros intitulée "rappel simple",
- du 12/07/2021 d'un montant de 40 euros intitulée "mise en demeure sans assurance",
- du 13/04/2022 d'un montant de 40 euros intitulée "mise en demeure sans assurance",
soit un total de 96 euros.
Par conséquent et au regard des pièces versées au débat, la SAS SOAM sera donc condamnée à payer à Madame [B] [Z] épouse [F], au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation demeurés impayés au mois de novembre 2024 inclus, la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 7.557,05 (7.653,05 - 96) euros.
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 6.137,54 euros et à compter du 25 novembre 2024, date de l'assignation pour le surplus.
En revanche, la demande de conservation du dépôt de garantie destinée à couvrir les réparations locatives s'analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.
Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.
Sur la clause pénale
Madame [B] [Z] épouse [F] sollicite également la condamnation de la SAS SOAM à lui payer la somme provisionnelle de 1.530,61 euros en application de la clause pénale.
Or, la clause pénale, même prévue au contrat, étant susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.
Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
La SAS SOAM qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, la SAS SOAM, succombant, sera condamnée à payer à Madame [B] [Z] épouse [F] la somme de 1.500 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :
DIT n'y avoir lieu à ordonner la réouverture des débats ;
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 31 octobre 2024 ;
ORDONNE l'expulsion de la SAS SOAM et de toute personne dans les lieux de son fait des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], avec l'éventuelle assistance de la force publique ;
RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE à titre provisionnel l'indemnité d'occupation mensuelle due par la SAS SOAM, à compter de la résiliation du bail, au 31 octobre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
CONDAMNE la SAS SOAM à payer à Madame [B] [Z] épouse [F] la somme provisionnelle de 7.557,05 euros, correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation impayés au mois de novembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024 sur la somme de 6.137,54 euros et à compter du 25 novembre 2024 pour le surplus ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au titre de la clause pénale ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;
CONDAMNE la SAS SOAM à payer à Madame [B] [Z] épouse [F] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SAS SOAM aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 21 février 2025, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,
