Cour d'appel, 31 mai 2023. 22/00413

ARRÊT N° JFL/FA COUR D'APPEL DE BESANÇON - 172 501 116 00013 - ARRÊT DU 31 MAI 2023 PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Contradictoire Audience publique du 30 Mars 2023 N° de rôle : N° RG 22/00413 - N° Portalis DBVG-V-B7G-EPSA S/appel d'une décision du Juge des contentieux de la protection de BESANCON en date du 08 février 2022 [RG N° 20/000322] Code affaire : 51A Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion [V] [Z], [F] [Z] C/ [S] [W] PARTIES EN CAUSE : Monsieur [V] [Z] né le [Date naissance 2] 1944 à [Localité 7], de nationalité française, demeurant [Adresse 5] Représenté par Me Christian PILATI de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON Madame [F] [M] épouse [Z] née le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 6], de nationalité française, demeurant [Adresse 5] Représentée par Me Christian PILATI de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON APPELANTS ET : Madame [S] [W] née le [Date naissance 3] 1977 à [Localité 6], de nationalité française, sans profession, demeurant [Adresse 4] Représentée par Me Victoria PRILLARD, avocat au barreau de BESANCON (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/000565 du 19/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BESANCON) INTIMÉE COMPOSITION DE LA COUR : Lors des débats : MAGISTRAT RAPPORTEUR : Monsieur JF. LEVEQUE, Conseiller, conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, avec l'accord des Conseils des parties. GREFFIER : Madame Fabienne Arnoux, Greffier Lors du délibéré : Monsieur JF. LEVEQUE, conseiller, a rendu compte conformément à l'article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats : Monsieur M. WACHTER, Président de chambre et Monsieur C. SAUNIER, conseiller L'affaire, plaidée à l'audience du 30 mars 2023 a été mise en délibéré au 31 mai 2023. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe. ************** Exposé du litige Par contrat du 3 septembre 2013, Mme [F] [M] épouse [Z] a donné à bail à Mme [S] [W] une maison d'habitation contre un loyer mensuel de 460 euros outre une provision pour charge de 25 euros. La locataire ayant cessé de payer le loyer puis saisi les services administratifs compétents en matière d'indécence des logements, ce qui a donné lieu à un rapport Urbam concluant à un état d'insalubrité avéré nécessitant d'importants travaux de réfection et de mise aux normes, les bailleurs, par acte du 15 juin 2020, l'ont assignée en résiliation du bail, expulsion et paiement de diverses sommes. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon, par jugement du 8 février 2022, a : - déclaré recevable la demande des époux [Z] ; - constaté l'indécence du logement ; - débouté les époux [Z] de leur demande en résiliation du bail et expulsion ; - condamné Mme [W] à leur payer la somme de 1 371 euros au titre des loyers impayés, allocations déduite, de septembre 2019 et de janvier à mai 2020 ; - dit n'y avoir lieu à intérêts au taux légal ; - autorisé Mme [W] à s'acquitter de sa condamnation en douze mensualités de 114,25 euros, payables la première le 10 du mois suivant la signification du jugement et les suivantes avant le 10 de chaque mois ; - dit qu'à défaut de paiement d'une mensualité, l'intégralité des sommes restant dues deviendra exigible dix jours après présentation d'une mise en demeure infructueuse ; - débouté les époux [Z] de leur demande en paiement d'un arriéré de charges ; - débouté ceux-ci de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation ; - débouté Mme [W] de sa demande de réparation d'un préjudice moral et financier ; - condamné les époux [Z] à payer à Me [G] [X] la somme de 1 000 euros en application des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 ; - débouté les époux [Z] de leur demande pour frais irrépétibles ; - condamné les époux [Z] aux dépens ; - dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire ; - rejeté le surplus des demandes. Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu : - qu'en application de l'article 1719 du code civil, le caractère non-décent du bien loué empêchait le bailleur de solliciter la résiliation du bail et l'expulsion de la locataire ; - que la locataire ne pouvait invoquer l'exception d'inexécution pour s'exonérer du paiement des loyers ; - que toutefois la condamnation à l'arriéré ne pouvait prendre en compte l'augmentation de loyers ni les charges dont il n'était pas justifié, et serait en conséquence limitée aux loyers impayés diminués des sommes versées par la CAF ; - et que la demande indemnitaire formée reconventionnellement par la locataire au titre du mauvais état du logement devait être rejetée dès lors que, ayant déjà loué le même bien précédemment, elle en connaissait l'état avant de prendre le nouveau bail. Les époux [Z] ont interjeté appel de cette décision par déclaration parvenue au greffe le 9 mars 2022. L'appel critique expressément tous les chefs de jugement, sauf la recevabilité de leurs demandes, la condamnation de Mme [W] à l'arriéré de loyers, le non-lieu à intérêts, la clause d'exigibilité immédiate en cas de non-respect du plan de règlement, et le rejet de la demande indemnitaire formée par Mme [W]. Par conclusions transmises le 28 septembre 2022, les appelants demandent à la cour de : - infirmer les chefs de jugement déférés ; - condamner Mme [W] à leur payer 1 371 euros au titre de l'arriéré de loyers arrêté au 1er mai 2020 ; - la condamner à leur payer 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - la débouter de toute demande ; - la condamner aux entiers dépens. Les appelants, renonçant à leurs demandes de résiliation du bail et d'expulsion dès lors que leur locataire a quitté les lieux après le jugement, soutiennent : - que les loyers impayés leurs restent dus ; - que la locataire ne peut leur réclamer réparation d'un préjudice physique et moral au titre du mauvais état de l'appartement dont elle est entièrement responsable, ayant vécu recluse avec ses deux enfants et son chien sans ventiler le logement ni l'entretenir, et y ayant installé un poêle à bois au mépris des règles de sécurité. Mme [W], par conclusions transmises le 20 décembre 2022 portant appel incident et visant la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les articles 1231-1, 1137, 1347, 1719, 1720, 1754 et 1755 du code civil, l'article 750-1 du code de procédure civile et le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, demande à la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à l'arriéré de loyer et déboutée au titre de son préjudice moral et financier ; - débouter les époux [Z] de leur demande en paiement d'un arriéré de loyer et charges ; - les condamner à lui payer les sommes de : * 460 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ; * 230 euros au titre des pénalités de retard à restituer le dépôt de garantie ; * 900 euros au titre du remboursement de charges indues ; * 8 000 euros en réparation de ses préjudices ; - débouter les époux [Z] de toute demande ; - les condamner à payer 3 000 euros à Me [G] [X] au titre de l'article 700, 2° du code de procédure civile. avocat. L'intimée soutient : - que son départ du logement prive d'objet les demandes de résiliation du bail et d'expulsion ; - que les bailleurs n'avaient pas respecté leur obligation de lui fournir un logement en bon état et décent, qui résultait de l'article 6 de la loi de 1989 visée et de l'article 1719 du code civil, et lui avaient au contraire fourni un logement insalubre et dangereux, ce qui justifiait l'allocation de dommages et intérêts ; - que les bailleurs, n'ayant procédé à aucune réparation, avaient aussi manqué à leur obligation d'entretien au titre des réparations autres que locatives, conformément à l'article 1720 du code civil, ainsi que des réparations locatives nécessitées par la vétusté, dont les effets ne sont pas à la charge du locataire, ainsi que le prévoit l'article 1755 du code civil ; - que les bailleurs s'étaient en outre montrés désagréables envers elle et les membres de sa famille en lui infligeant remarques et intimidations à répétition, manquant ainsi à leur obligation d'assurer la jouissance paisible du logement, prévue à l'article 1719 précité ; - que le premier juge ne pouvait la condamner à un arriéré de loyers que les bailleurs ne pouvaient solliciter pour un logement indécent ; - que les bailleurs ne pouvaient conserver le dépôt de garantie sans justifier de manquements de leur locataire et restaient en conséquence redevables de la restitution majorée prévue à l'article 22 alinéa 7 de la loi de 1989 précitée ; - que la provision pour charges acquittée de juillet 2019 à juillet 2022 devait lui être remboursée faute pour les bailleurs d'avoir justifié des charges effectivement exposées, en application de l'article 7-1 de la loi de 1989 ; - que le non-respect des obligations des bailleurs lui a causé un préjudice en ce que le logement présentait des risques manifestes pour la sécurité physique et la santé de ses occupants, outre l'absence de diagnostic technique, l'augmentation des dépenses d'énergie et nécessité d'installer un chauffage au bois à cause de la mauvaise isolation, l'impossibilité de vivre normalement et de recevoir des invités, et la nécessité et coût du déménagement ; - que le premier juge ne pouvait lui opposer qu'elle avait pris le logement en connaissance de cause, dès lors que la réalité de son état avait été camouflée par des travaux de réfection et qu'au demeurant la signature d'un bail antérieur était indifférente à la réalité du préjudice né de l'indécence du bien. Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'instruction a été clôturée le 8 mars 2023. L'affaire a été appelée à l'audience du 30 mars 2023 et mise en délibéré au 31 mai 2023. Motifs de la décision Sur le bail Les parties s'accordant sur le fait que le bail a été résilié à la suite d'un congé donné par les bailleurs suivi du départ le la locataire au cours du week-end des 23 et 24 juillet 2022, la cour infirmera  les chefs de jugement, devenus sans objet, par lesquels le premier juge a débouté les époux [Z] de leur demande en résiliation du bail et expulsion et les a déboutés de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation, sans avoir à statuer de nouveau puisque les bailleurs ne présentent plus de demandes à ce titre. La cour observe par ailleurs que le contrat de bail n'a été signé que par la locataire et par la seule Mme [Z], non par son mari, mais que les parties s'accordent pour considérer que celui-ci était également bailleur, tant la locataire, qui demande condamnation des deux époux, que ceux-ci qui demandent conjointement la condamnation de leur ancienne locataire. Sur l'arriéré de loyer Sauf impossibilité totale d'exercer son droit de jouissance, le locataire ne peut opposer au bailleur n'exécutant pas correctement ses obligations l'exception d'inexécution afin de ne pas payer le loyer, ainsi que l'a exactement rappelé le premier juge (en ce sens Civ. 3e, 16 févr. 2000, n° 98-12.435 , Civ. 3e, 8 mars 2005, n° 03-20.028 , Civ. 3e, 17 mai 2018, n° 17-20.016). En l'espèce, si Mme [W] se plaint de nombreux manquements de ses bailleurs, elle ne soutient pas avoir été mise dans l'impossibilité totale d'user du bien conformément à sa destination, et s'y est au demeurant maintenue malgré les inconvénients allégués. Elle ne peut donc invoquer utilement l'exception d'inexécution. En conséquence, sera confirmée la condamnation de Mme [W] à payer, au titre du solde des loyers impayés échus au mois de septembre 2019 et du mois de janvier au mois de mai 2020,  la somme de 1 371 euros, dont le montant n'est pas discuté en appel. Le non-lieu à intérêts sur cette somme n'est pas contesté devant la cour. L'octroi de délais de paiement par le premier juge, qui est contesté par les appelants et qui n'est plus demandé par l'intimée, sera infirmé, sans qu'il y ait lieu de statuer à nouveau. Sur la restitution des provisions pour charges locatives Conformément à l'article 9 du code de procédure civile, suivant lequel il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, Mme [W] doit apporter la preuve du paiement des provisions pour charges dont elle demande restitution et dont les bailleurs ne reconnaissent pas l'existence, n'ayant pas répondu aux écritures de l'intimée bien qu'elles contiennent des demandes nouvelles, telle celle en restitution des provisions pour charges. Si elle-même n'apporte aucune preuve, il résulte des décomptes produits par les bailleurs eux-mêmes que Mme [W] a payé des provisions pour charges d'un montant de 330 euros en 2019 et de 30 euros en 2020, soit au total 360 euros, montant que la cour retiendra en l'absence de preuve de paiements supplémentaires. Les bailleurs, à qui il appartenait de justifier des charges réellement avancées susceptibles de justifier qu'ils conservent les provisions, dans le cadre d'une régularisation annuelle et en tout cas devant la justice, n'en font rien, ne fournissant à cet égard aucune indication ni justificatif. Ils sont en conséquence débiteurs de la restitution des provisions pour charges dont le paiement est établi et seront condamnés à ce titre à payer à Mme [W] la somme de 360 euros. Sur l'indemnisation de la locataire En vertu de l'article 6 a de la loi de 1989, le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent, en bon état d'usage et de réparations, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. L'état des lieux d'entrée signé par toutes les parties, dont aucun élément consistant ne vient confirmer les pures affirmations de Mme [W] selon lesquelles il mentionne faussement le bon état des lieux, établit que l'appartement était le 29 août 2013, date de l'entrée dans les lieux, dans un état bon, très bon ou neuf selon les équipements concernés. Le rapport de décence établi sept années plus tard par le bureau Urbam, au regard de ses constatations effectuées le 29 octobre 2020, décrit un logement en état d'insalubrité avéré, nécessitant d'importants travaux et mises aux normes concernant principalement les évacuations d'eau, l'installation électrique dangereuse, l'isolation thermique, la ventilation, et la pose de garde-corps aux fenêtres de l'étage, pour un montant global estimé à 35 000 euros HT et hors maîtrise d'oeuvre. Les bailleurs ne soutiennent pas avoir effectué ces travaux. Le procès-verbal d'état des lieux de sortie dressé le 10 août 2022 relève essentiellement un état général poussiéreux et très sale, un très mauvais état des papiers peints, un très mauvais état des peintures de la salle de bain, un parquet rayé et des traces d'impacts dans les portes, ainsi que les effets généralisés de l'humidité sous forme de cloques de peinture, décollement de papiers peints, taches de moisissures. Ces éléments établissent tout d'abord que le bon état apparent du logement lors de l'entrée de la locataire dans les lieux a été suivi d'une importante dégradation au fil des presque 9 années d'occupation. Les principales manifestations de dette dégradation, qui sont les marques d'une humidité excessive, ne peuvent être imputées à un mésusage du logement par la locataire pour avoir installé un poêle à bois, dont il n'est pas démontré qu'il ait pu engendrer de l'humidité, ni pour avoir vécu confinée avec d'autres personnes et avec un animal, alors qu'aucune preuve n'en est apportée et alors au contraire qu'il résulte du diagnostic de décence précité que le logement présentait d'importants défaut de ventilation et d'isolation qui, cumulés, étaient de nature à engendrer une humidité intérieure excessive et dommageable. En conséquence, la cour, comme le premier juge, retient que les bailleurs ont manqué à leur obligation de fournir un logement décent, en bon état d'usage et de réparations, et qu'ils ont engagé leur responsabilité à ce titre. En revanche, la cour ne suit pas le premier juge en ce qu'il a estimé que Mme [W] ne pouvait invoquer de préjudice au motif qu'elle avait précédemment occupé le bien et qu'elle en connaissait donc les lacunes avant de contracter, alors d'une part que l'état de lieux d'entrée montre qu'elle a reçu un logement en bon état, et alors d'autre part que la prétendue connaissance des lacunes du logement par la locataire n'était pas de nature à exonérer les bailleurs de leur obligation contractuelle et légale de fournir un bien décent, en bon état d'usage et de réparations. Quant au préjudice, si Mme [W] ne démontre pas que les défaillances précédemment relevées aient engendré pour elle des dépenses plus importantes, notamment en matière d'énergie, ni que les bailleurs aient fait montre à son égard d'une agressivité fautive et préjudiciable, les défaillances relevées précédemment lui ont nécessairement causé un inconfort de vie important et quotidien pendant plusieurs années, dont la réparation sera fixée à 3 000 euros. La cour infirmera en conséquence le jugement en ce qu'il a débouté Mme [W] de sa demande indemnitaire et condamnera en conséquence les bailleurs, in solidum, à lui payer 3 000 euros de dommage et intérêts. Sur la restitution du dépôt de garantie L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie versé par le locataire à son entrée dans les lieux lui est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, et dans un délai maximal de deux mois lors que les états des lieux ne sont pas conforme, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées Le même texte précise qu'à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. En l'espèce, le délai de restitution était de deux mois dès lors que les états des lieux d'entrée et de sortie ne sont pas conformes en ce que l'état des lieux de sortie mentionne de nombreuses dégradations manifestement causées par l'humidité, qui n'apparaissent pas imputables à la locataire mais aux bailleurs ainsi que l'a précédemment retenu la cour, mais aussi de dégradations imputables à la locataire, tels la saleté généralisée du logement, les rayures du parquet et des marches de l'escalier de bois, les traces d'impact sur les portes en bois, le défaut d'entretien des exérieurs et l'abandon de détritus dans la cave. Les bailleurs, toutefois, n'apportent ni la justification des sommes qui leur resteraient dues au titre des dégradations relevées ni la preuve qu'ils ont restitué le dépôt de garantie dans les deux mois de la restitution des clés qui est intervenu le 28 juillet 2022, En conséquence, ils seront condamnés d'une part à restituer le dépôt de garantie, qui s'élevait à 460 euros, et d'autre part à payer une majoration de 10 % mensuelle depuis le 28 septembre 2022, soit 46 euros pour chacun des cinq mois pour lesquels cette demande est faite, soit 230 euros, portant à 690 euros le total dû au titre de la restitution du dépôt de garantie. Par ces motifs La cour, statuant publiquement et contradictoirement, Infime partiellement le jugement en ce qu'il a débouté les époux [Z] de leur demande en résiliation du bail, en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation, en ce qu'il a accordé des délais de paiement à Mme [S] [W], en ce qu'il a débouté celle-ci de sa demande indemnitaire ; Le confirme pour le surplus ; statuant à nouveau des chefs infirmés lorsqu'il y a lieu et y ajoutant, Condamne M. [V] [Z] et son épouse Mme [F] [M], in solidum, à payer à Mme [W] la somme de 360 euros au titre de la restitution de provisions pour charges ; Les condamne in solidum à lui payer 3 000 euros de dommage et intérêts. Les condamne in solidum à lui payer 690 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie avec majoration ; Ordonne la compensation entre les condamnations réciproques prononcées entre les parties dans la présente instance ; Les condamne in solidum à payer la moitié des dépens d'appel, et condamne Mme [W] à en payer l'autre moitié ; Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Fabienne Arnoux, greffier. La greffière Le président de chambre