Cour de cassation, 06 février 2020. 19-11.311

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 6 février 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10057 F Pourvoi n° N 19-11.311 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 FÉVRIER 2020 l'Organisme commun des institutions de rente et de prévoyance (OCIRP), dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° N 19-11.311 contre l'arrêt rendu le 27 novembre 2018 par la cour d'appel de Poitiers (2e chambre civile), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société Progexho 17, société en nom collectif, dont le siège est [...] , représentée par M. C... M..., pris en qualité de liquidateur amiable, 2°/ à M. C... M..., domicilié [...] , pris en qualité de liquidateur amiable de la société Progexho 17, 3°/ à la société Thehotel, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations écrites de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de l'Organisme commun des institutions de rente et de prévoyance, de la SCP Delvolvé et Trichet, avocat de la société Progexho 17 et de M. M... ès qualités, de la SCP Gouz-Fitoussi, avocat de la société Thehotel, après débats en l'audience publique du 7 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne l'Organisme commun des institutions de rente et de prévoyance aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par l'Organisme commun des institutions de rente et de prévoyance et le condamne à payer la somme globale de 1 500 euros à la société Progexho 17 et M. M..., ès qualités, et la somme de 1 500 euros à la société Thehotel ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six février deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour l'Organisme commun des institutions de rente et de prévoyance. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé le montant du loyer du bail renouvelé relatif au local à usage d'hôtel restaurant sis à [...], à la somme annuelle de 100.000 € HT à compter du 1er juin 2016, et d'AVOIR dit que l'OCIRP devra rembourser à la société Progexho 17 le trop-perçu de loyers résultant de la différence entre les loyers acquittés à compter du 1er juin 2016 et le loyer fixé par la décision ; AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la détermination de la valeur locative brute, en application des dispositions de l'article R. 145-10 du code de commerce, la valeur locative de l'hôtel est calculée à partir de la recette théorique de l'établissement (méthode hôtelière), auquel est appliqué un taux d'occupation et sur laquelle divers abattements peuvent être effectués ; que le premier juge a fait application de cette méthode et il y a lieu de reprendre les divers éléments qu'il a retenus, pour certains contestés par les parties, pour parvenir au prix du loyer renouvelé de 100.000 € ; que sur la recette théorique, le juge des loyers a retenu à ce titre la somme de 1.785.615 € selon l'estimation de l'expert M. L... qui l'a calculée selon le nombre et le type de chambres et les prix pratiqués en basse, moyenne et haute saison ; que l'expert I... retient la même méthode mais obtient la somme de 1.743.254 €, la différence étant due au fait qu'il n'a retenu que trois mois de haute saison (du 1er juillet au 30 septembre) alors que M. L... a considéré que le mois de juin relevait également de la haute saison, ce que confirme le rapport du troisième expert relevant 122 jours de haute saison et évaluant, selon la même méthode hôtelière classique, une recette théorique de 1.784.954 € ; que dès lors, et étant fait observer que la méthode hôtelière dite actualisée n'a eu cours que postérieurement à la date à prendre en considération pour fixer le prix du bail renouvelé et doit être écartée, la recette théorique a été justement appréciée par le premier juge ; que sur le taux d'occupation, le rapport Q... propose un taux d'occupation qui ne soit pas inférieur à 54%, en retenant qu'il correspond au taux moyen d'occupation des hôtels sur l'année 2016 ; que cependant, d'une part la date de fixation du nouveau loyer est au 1er juin 2016, d'autre part le taux proposé relève d'un document statistique qui présente un taux d'occupation calculé de manière globale toutes catégories d'hôtels confondues alors que pour la catégorie 4 étoiles, dont relève l'hôtel de la Corderie Royale, il est indiqué que le taux d'occupation n'est pas disponible ; que l'expert I... a retenu un taux d'occupation de 50% tenant compte de la baisse de fréquentation touristique de la ville de [...] et des amplitudes d'occupation très divergentes entre basse et haute saison ; que l'expert L... a fait valoir que le taux d'occupation réel de l'hôtel étant de 36,70% de septembre 2014 à août 2015 et de 45,5% en moyenne pour le pays rochefortais sur la même période, il proposait de retenir le taux médian de 42,6% ; que le premier juge a retenu un taux d'occupation de 48% qui apparaît justifié au regard des éléments exposés et aux données fournies relatives à l'évolution des facteurs de commercialité qui, s'agissant strictement de la ville de [...], démontrent plus une stagnation, voire une évolution défavorable comme le relèvent deux experts sur trois ; que sur le taux de remise clientèle, il a été fixé à 25% par le premier juge ; qu'il est constant qu'il se situe, selon les usages, entre 10 et 30% ; que M. L... l'avait évalué, sans motivation particulière, à 15% ; que M. I... avait relevé que les remises à la clientèle avaient tendance à croître et avait appliqué un taux de 25%, enfin, l'expert Q... avait pour sa part retenu 20% en considérant qu'un hôtel de cette catégorie se remplissait sans nécessairement consentir des remises importantes ; que toutefois, outre la stricte remise à la clientèle, il est justifié de ce que l'établissement a vu s'accroître de manière importante les différentes commissions reversées aux OTA (sites internet, tous opérateurs, agences ), dont il est légitime de tenir compte dans cette rubrique, ce qui justifie le taux de 25% retenu ; que sur le taux de recette, compte tenu des termes de comparaison fournis par l'expert I..., qui proposait un taux de 13%, des évaluations de M. L... à 12% et de l'expert Q... à 12,5%, il apparaît que le taux de 12,5% retenu par le premier juge pour les recettes de la part hôtelière était pertinent ; que les taux de 6% ont également été justement appliqués aux recettes accessoires du restaurant et des petits-déjeuners ; que si la société preneuse soutient que la recette des petits-déjeuners devrait être exclue de la masse de calcul de la valeur locative, il apparaît cependant qu'elles sont des recettes directement liées à l'activité d'hébergement et qu'à ce titre, il convient bien de les intégrer dans la détermination du prix du loyer ; qu'enfin, le taux de recette de 20% a été retenu conformément aux usages pour les recettes accessoires de location de salles et sera confirmé ; que sur les abattements, de manière justifiée au regard des rapports d'expertise convergents sur ce point, le premier juge a fait application d'un premier abattement de 10% sur la valeur locative brute pour tenir compte de la vétusté et de l'entretien de l'immeuble pris en charge par le preneur ; qu'il a été retenu également à bon droit un deuxième abattement de 10% à raison des travaux de climatisation effectués par le preneur en 2007 pour un montant de 135.132 € HT selon facture du 23 mars 2007 ; qu'en effet, conformément aux dispositions de l'article L. 311-2 du code du tourisme, certains travaux réalisés par le preneur, sous réserve de leur notification préalable au bailleur, lui permettent de bénéficier d'une décote de la valeur locative pendant douze ans à compter de la notification ; que l'installation d'une climatisation fait bien partie des travaux ouvrant droit à abattement et la société Progexho 17 justifie avoir adressé le 6 novembre 2006 à son bailleur un courrier recommandé aux termes duquel, visant les dispositions des articles L. 311-2 du code du tourisme, elle l'informait de son souhait de faire installer un système de climatisation réversible dans la partie chambres de l'hôtel et lui apportait les informations relatives aux modalités techniques et délais des travaux projetés ; que le principe de l'abattement appliqué était donc justifié ainsi que son taux de 10% au regard de l'ampleur des travaux ; que la méthode de calcul et les éléments utilisés et retenus par le juge des loyers commerciaux sont donc tous validés et c'est à bon droit que le prix du loyer renouvelé a été fixé à la somme de 100.000 € à compter du 1er juin 2016 ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' au vu du rapport d'expertise de MM. L... et I..., des facteurs locaux de commercialité, de la recette théorique retenue par M. L..., du taux d'occupation de 48% calculé par l'expert page 11 de son rapport et qui ne s'applique que sur la recette théorique, en tenant compte d'un abattement de 25% au titre des remises sur les prix à la clientèle, après application d'un taux de recette de 12,5% sur la recette théorique, de 6% sur les recettes réelles du restaurant et du petit-déjeuner et de 20% sur la recette de location de salles, la valeur locative brute devant subir un abattement de 10% au titre de la vétusté telle qu'elle résulte du rapport de M. Y... et des dépenses d'entretien et d'un autre abattement de 10% au regard des travaux de climatisation importants réalisés en 2007, il y a lieu de fixer le loyer du bail renouvelé à effet du 1er juin 2016 à la somme suivante : recette théorique : 1.785.615 €, taux d'occupation 48% soit : 857.095 €, remise clientèle 25% soit : 6452.821 €, taux de recette 12,5% soit 80.353 € (1) ; recette restaurant : 502.079 €, taux de recette 6% soit : 30.125 € (2) ; recette petit-déjeuner et divers : 156./729 €, taux de recette 6% soit : 9.404 € (3) ; recette location salles : 12.369 €, taux de recette 20% soit : 2.474 € (4) ; valeur locative brute (1)+(2)+(3)+(4)= 122.356 €, abattement 10% (vétusté et entretien) : 110.120 €, abattement 10% (climatisation) : 99.108 €, loyer dû : 99.108 € arrondi à 100.000 € ; ALORS QUE pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite, et pour une durée de douze années à compter de l'expiration du délai d'exécution, par le preneur, des travaux d'équipement et d'amélioration mentionnés à l'article L. 311-1 du code du tourisme, le propriétaire d'un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l'incorporation à l'immeuble des améliorations résultant de l'exécution de ces travaux ; que le délai pendant lequel le bailleur ne peut bénéficier des travaux réalisés par le preneur court à compter de la date à laquelle les travaux sont exécutés ; qu'en conséquence, la date à laquelle le délai maximal de douze années vient à échoir détermine, au cours du bail renouvelé suivant celui pendant lequel les travaux ont été exécutés, la fin de l'abattement sur la valeur locative dont peut bénéficier le preneur du fait des travaux effectués ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé que « des travaux de climatisation (ont été) effectués par le preneur en 2007 pour un montant de 135.132 € HT selon facture du 23 mars 2007 » (cf. arrêt, p. 6) ; qu'en conséquence, la société Progexho 17 ne pouvait bénéficier d'un abattement sur la valeur locative de l'immeuble loué que pour une durée de douze années à compter de l'exécution des travaux, soit jusqu'au 23 mars 2019 ; qu'en appliquant un abattement de 10% sur la valeur locative pour la totalité de la durée du bail renouvelé à compter du 1er juin 2016, la cour d'appel a violé les articles L. 311-2 et L. 311-3 du code du tourisme.