Tribunal judiciaire, 31 octobre 2024. 24/01346

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE ORDONNANCE DE REFERE N° 24/ Référés Cabinet 3 ORDONNANCE DU : 31 Octobre 2024 Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés Greffier lors de l'audience : Madame BONALI, Greffière Greffier lors du prononcé : Madame ZABNER, Greffière Débats en audience publique le : 27 Septembre 2024 N° RG 24/01346 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4VF4 PARTIES : DEMANDERESSE S.C.I. MAZEL, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux représentée par Me Nicolas LEMOINE, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDERESSE S.A.R.L. MAISON MARCEL, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal représentée par Maître Jean-michel OLLIER de l’AARPI OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE La procédure a été dénoncée à la : S.A. CIC LYONNAISE DE BANQUE, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal non comparante EXPOSE DU LITIGE: La SARL MAISON MARCEL, qui exerce une activité de glacier, est titulaire d’un bail commercial consenti par la SCI MAZEL au terme d’un contrat en date du 14 janvier 2016 suivi d’un acte de cession de fonds de commerce du 8 janvier 2018 portant sur le local commercial situé [Adresse 1] et comportant une clause résolutoire. N’ayant pas respecté son obligation de paiement du loyer et des charges au terme convenu, la SCI MAZEL lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 janvier 2024, qui est resté infructueux. C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 19 avril 2024, la SCI MAZEL a fait assigner la SARL MAISON MARCEL, aux fins d’obtenir: -la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 février 2024 et de la résiliation du bail, la libération des lieux dès la signification de l’ordonnance à intervenir et, faute de s’exécuter, l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique le cas échéant ; -le paiement d’une somme de 33 405,79 € € à titre de provision sur la dette locative arrêtée au 19 février 2024 ; -la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer de 7500 € majoré des charges et la condamnation du la SARL MAISON MARCEL à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux; -la séquestration et l’enlèvement des biens et objets mobiliers garnissant les lieux lors de l’expulsion aux frais, risques et périls de la SARL MAISON MARCEL; -la condamnation de la SARL MAISON MARCEL, à défaut de libération des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir au paiement, en plus de l’indemnité d’occupation, d’une astreinte de 150 € par jour de retard jusqu’à libération effective des lieux et la liquidation de l’astreinte ; -le paiement de la somme de 2000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer de 223,90 €. L’affaire a été appelée à l’audience du 27 septembre 2024. A cette date, la SCI MAZEL, par l’intermédiaire de son conseil, développe ses conclusions récapitulatives auxquelles il sera renvoyé, réitère ses demandes au titre de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 19 février 2024, actualise ses demandes et sollicite voir : -condamner la SARL MAISON MARCEL, à titre provisionnel, au paiement des sommes suivantes : 22 500 € au titre des loyers impayés,7500 € à titre de clause pénale,13 963,30 € au titre des charges et taxes foncières ; -ordonner à la SARL MAISON MARCEL de vider et quitter les locaux dès la signification de l’ordonnance à intervenir et, faute par elle de s’exécuter, ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ; -ordonner que le sort des mobiliers et marchandises se trouvant dans les lieux sera réglée conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; -fixer à 8250 € le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail; -condamner la SARL MAISON MARCEL, à défaut de libération dans le délai d’un mois de la signification de l’ordonnance à intervenir, à lui verser en plus de l’indemnité d’occupation une astreinte de 150 € par jour de retard jusqu’à libération effective des lieux et déclarés le juge des référés compétents pour procéder à la liquidation de l’astreinte ; -condamner la SARL MAISON MARCEL au paiement de la somme de 2500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer à hauteur de la somme de 223,90 €. La SARL MAISON MARCEL, l’intermédiaire de son conseil, développe ses dernières conclusions en réponse auxquelles il convient de se reporter et sollicite voir : -constater qu’il existe des contestations sérieuses sur le décompte produit par le bailleur faisant obstacle à la compétence du juge des référés ; -débouter la SCI MAZEL de sa demande de résiliation de bail et des demandes consécutives à la demande de résiliation et de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; -suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder les plus larges délais de paiement sur le solde de la dette locative. SUR QUOI, Attendu que l’article 834 du Code de procédure civile dispose « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ; Que par application de l’article 835 du même code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ; Sur les demandes provisionnelles et la résiliation du bail Attendu qu’en vertu des textes précités, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement et qu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse ; Attendu qu’il résulte des stipulations du bail commercial en date du 14 janvier 2016 liant les parties qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, accessoires et charges à leur exacte échéance ou d’inexécution des obligations imposées au locataire, le contrat est résilié de plein droit à un mois après la délivrance un commandement de payer les loyers, demeuré infructueux ; Que suite au commandement de payer du 19 janvier 2024 les loyers visant la clause résolutoire, le preneur, à qui incombe la charge probante, ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement dans le délai de 30 jours soit au plus tard le 19 février 2024 ; Qu’en effet, la reprise par la SARL MAISON MARCEL du paiement du loyer n’a pas permis d’apurer la dette dans le délai de 30 jours de la délivrance du commandement de payer et se trouve sans incidence sur la clause résolutoire qui se trouve acquise ; Qu’il y a donc lieu de constater que par l’effet de la clause résolutoire, le bail se trouve résilié de plein droit le 19 février 2024 ; Attendu que les parties s’accordent sur le montant de l’arriéré locatif arrêté au mois de février 2024 à la somme de 22 500 € ; Que la SARL MAISON MARCEL sera en conséquence condamnée à payer à la SCI MAZEL la somme provisionnelle de 22 500 € au titre de la dette locative arrêtée au mois de février 2024 ; Que s’agissant du règlement de la taxe foncière 2023, la SARL MAISON MARCEL produit un avis de virement de la somme de 2650,33 € portant la mention « Tf 2023 » ; Que pour autant, il ressort de l’avis d’imposition de la taxe foncière 2023 que le montant de la taxe s’établit à la somme de 5299 € de sorte que, faute d’explication quant à la somme payée, elle ne rapporte pas la preuve de son parfait paiement ; Qu’en conséquence, il apparaît que la SARL MAISON MARCEL reste débitrice de la somme de 2648,67 € au titre de la taxe foncière 2023 ; Que la SARL MAISON MARCEL sera condamnée à payer, à titre provisionnel, à la SCI MAZEL la somme de 2500 € à valoir sur le montant de la taxe foncière 2023 ; Que s’agissant de la taxe foncière 2024, son montant n’est pas exigible à la date d’audience du 27 septembre 2024 de sorte que la demande de la SCI MAZEL, prématurée, sera rejetée ; Attendu que l’évaluation anticipée et forfaitaire des conséquences de l’inexécution d’une obligation s’analyse en une clause pénale ; Qu’en l’espèce, l’article 8 « CLAUSE PÉNALE » du contrat de bail précise que le preneur devra verser, à défaut de paiement à bonne échéance de l’une quelconque des sommes par lui dues au bailleur et à quelque titre que ce soit une indemnité égale à 10 % du montant de celles-ci ; Que la demande de la SCI MAZEL présentée au titre de la clause pénale du bail se heurte à une contestation sérieuse, dans la mesure où elle peut constituer un avantage manifestement excessif pour le bailleur créancier ; Que l’examen de cette clause relève de la compétence exclusive du juge du fond, qui peut la modérer, de sorte qu’il ne peut y être fait droit, en référé ; Sur les demandes de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire Mais attendu que la nature, le montant de la dette, la reprise du paiement régulier du montant du loyer et la situation respective des parties rendent possible l'octroi de délais de paiement ; Qu’il convient en conséquence d’accorder les délais prévus par l’article 1343-5 du Code Civil; Qu’il y a lieu en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du paiement de la dette selon les modalités prévues au dispositif et d’ordonner, en cas de défaut de paiement d’une mensualité d’apurement de la dette ou d’un loyer échu, l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef outre la séquestration et l’enlèvement des biens et objets mobiliers garnissant les lieux lors de l’expulsion aux frais, risques et périls de la SARL MAISON MARCEL; Qu’il y a lieu de dire qu’en cas de défaut de paiement d’une mensualité d’apurement de la dette, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la SARL MAISON MARCEL sera condamnée à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges jusqu’à la libération définitive des lieux loués ; Qu’en effet, il ne peut être fait application, en référé, à la majoration forfaitaire du loyer au titre de l’indemnité d’occupation prévue au contrat de bail, qui s’analyse en une clause pénale dont l’examen relève de la seule compétence du juge du fond ; Sur les demandes accessoires Attendu qu’il convient de condamner la SARL MAISON MARCEL au paiement de la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer du 19 janvier 2024 pour la somme de 223,90 € ; PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT, CONDAMNONS la SARL MAISON MARCEL à payer à la SCI MAZEL la somme de 22 500 € à titre de provision sur la dette locative arrêtée au mois de février 2024 ; CONDAMNONS la SARL MAISON MARCEL à payer à la SCI MAZEL la somme provisionnelle de 2500 € à valoir sur le montant de la taxe foncière 2023 ; DISONS n’y avoir lieu de faire droit aux demandes de la SARL MAISON MARCEL au titre de la taxe foncière 2024 et de la clause pénale du bail ; CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial situé en date du [Adresse 1] liant les parties ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail commercial en date du 14 janvier 2016 ; DISONS que la SARL MAISON MARCEL pourra se libérer de la dette provisionnelle de 25 000 € en 24 mensualités d’un égal montant payables en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification de la présente ordonnance et la dernière mensualité étant majorée du solde ; ORDONNONS à défaut d’un seul et unique versement d’une mensualité précitée d’apurement de la dette ou d’un seul loyer venant à échéance, la résiliation immédiate et définitive du bail et l’EXPULSION de la SARL MAISON MARCEL et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la Force Publique si nécessaire outre la séquestration et l’enlèvement des biens et objets mobiliers garnissant les lieux lors de l’expulsion aux frais, risques et périls de la SARL MAISON MARCEL; DISONS qu’à défaut d’un seul et unique versement d’une mensualité précitée d’apurement de la dette, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; CONDAMNONS à défaut d’un seul et unique versement d’une mensualité précitée d’apurement de la dette ou d’un seul loyer venant à échéance, la SARL MAISON MARCEL à payer à la SCI MAZEL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué de 7500 € majoré des charges jusqu’à la libération définitive des lieux loués ; CONDAMNONS la SARL MAISON MARCEL à payer à la SCI MAZEL la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS la SARL MAISON MARCEL aux entiers dépens de référé qui comprendront le coût du commandement de payer 19 janvier 2024 pour la somme de 223,90€; REJETONS le surplus des demandes des parties plus amples ou contraires ; RAPPELONS que la présente ordonnance de référé est exécutoire de droit. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT