Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 24/01452

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 24/01452 N° Portalis 352J-W-B7I-C36EI N° MINUTE : 2 Assignation du : 23 Janvier 2024 Jugement avant dire droit [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [O] [S][2] [2] [Adresse 3] [Localité 7] JUGEMENT rendu le 28 Juin 2024 DEMANDERESSE S.C.I. RAY [Adresse 4] [Localité 9] représentée par Maître Marie-Gabrielle TERZANO, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #D0920 DEFENDERESSE S.A.R.L. AGT TRANSACTIONS [Adresse 5] [Localité 6] représentée par Maître Jean-David ZERDOUN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E298 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition DEBATS A l’audience du 30 Mai 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 8 février 2012, Mme [V] [L], aux droits de laquelle se trouve la société SCI RAY, a donné à bail commercial en renouvellement à la société AGT TRANSACTIONS des locaux dépendant d'un immeuble situé à [Adresse 12], pour une durée de neuf années du 1er juin 2011 au 31 mai 2020, l'exercice de l'activité de « AGENCE IMMOBILIERE-MARCHAND DE BIENS » et un loyer annuel de 21.291,22 euros hors taxes et hors charges. Par acte d'huissier de justice signifié le 31 octobre 2019, la société SCI RAY a donné congé à la société AGT TRANSACTIONS pour le 31 mai 2020, avec refus de renouvellement du bail et offre d'une indemnité d'éviction. Selon ordonnance en date du 6 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise afin de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction due par la société SCI RAY à la société AGT TRANSACTIONS et désigné pour y procéder M. [Y] [Z]. Puis par acte de commissaire de justice signifié le 14 avril 2023, la société SCI RAY a informé la société AGT TRANSACTIONS qu'elle exerçait son droit de repentir et lui offrait le renouvellement du bail à compter de la date de l'acte et moyennant un loyer annuel de 30.000 euros hors taxes et hors charges, les autres clauses du bail demeurant inchangées. L'expert M. [Y] [Z] a ainsi mis fin à sa mission sans déposer son rapport. Par lettre recommandée avec avis de réception du 1er décembre 2023, la société SCI RAY a notifié à la société AGT TRANSACTIONS un mémoire préalable en fixation du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 14 avril 2023 à la somme de 29.891 euros hors taxes et hors charges. Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 23 janvier 2024, la société SCI RAY a assigné la société AGT TRANSACTIONS à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. L'affaire a été retenue à l'audience du 30 mai 2024 à laquelle la société SCI RAY et la société AGT TRANSACTIONS étaient représentées par leur avocat. Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société SCI RAY demande au juge des loyers commerciaux de : - ordonner qu’à compter de la date du renouvellement du bail, l’indice de référence servant à la révision triennale sera désormais l'indice des loyers commerciaux (ILC) tel qu'il est établi par l'Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (INSEE), et l’indice de base sera le dernier paru à la date du renouvellement du bail, soit indice des loyers commerciaux du deuxième trimestre 2023, valeur : 131,81 ; - ordonner que le loyer dc renouvellement du bail dont s'agit à effet du 14 avril 2023, date de signification de l’exercice de son droit de repentir à la societe AGT TRANSACTIONS, doit être fixé à la valeur locative, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; - fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 14 avril 2023, date de signification de l'exercice de son droit de repentir à la societe AGT TRANSACTIONS, à la somme en principal hors taxes et hors charges de 29.891 euros par an ; - ordonner que l'indemnité d'occupation due entre la date d'expiration du bail et l'exercice du droit de repentir doit être soumise à l'article L.145-28 du code de commerce et doit être fixée à la valeur locative sans plafonnement ; A titre subsidiaire, avant dire droit au fond, et dans l’hypothèse extraordinaire où le juge des loyers commerciaux ne ferait pas droit à l'integralité de ses demandes, - ordonner une mesure d’expertise et désigner tel expert qu’il plaira pour y procéder, avec la mission d’usage et notamment de rechercher la surface ponderée ainsi que la valeur locative des locaux loués à la date du 14 avril 2023 au visa des articles L145-33 et R145-3 du code de commerce ; - ordonner que pour le cas où une mesure d'expertise serait ordonnée, le loyer provisionnel hors taxes et hors charges pendant la durée de l'instance sera fixé à la somme de 29.891 euros par an en principal à compter du 14 avril 2023 ; - ordonner que le loyer fixé portera intérêt au taux légal de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts ; - condamner la société AGT TRANSACTIONS à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront les frais et honoraires d'une éventuelle mesure d'instruction ; - condamner la société AGT TRANSACTIONS aux dépens qui comprendront les frais et honoraires d'une éventuelle mesure d'instruction ; - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; - ordonner qu'à défaut d'exercice par l'une ou l'autre des parties de son droit d'option et qu'à défaut d'appel ou si 1'exécution provisoire est prononcée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L.111-2, L.1l1-3 et L.l 11-6 du code des procédures civiles d'exécution. Au soutien de ses demandes, la société SCI RAY expose que l'activité d' « AGENCE IMMOBILIERE-MARCHAND DE BIENS » qui est autorisée par le bail est considérée comme une activité de bureau et qu'en conséquence le loyer du bail renouvelé échappe au principe du plafonnement de l'article L.145-34 du code de commerce pour être porté à la valeur locative conformément à l'article R. 145-11 du code de commerce. En ce qui concerne l'évaluation de la valeur locative, la société SCI RAY se réfère à la note de synthèse n°2 établie par l'expert M. [Y] [Z] pour l'évaluation de l'indemnité d'éviction. Elle indique que le local bénéficie d'un emplacement favorable pour l'exercice de l'activité d'agence immobilière. Elle retient la surface réelle de 86,39 m² évaluée par l'expert. Elle conteste en revanche l'évaluation de la surface pondérée établie par l'expert en expliquant qu'il a appliqué un coefficient de 0,20 au local non relié situé au premier étage alors qu'il s'agit d'un local commercial, d'ailleurs utilisé comme bureau, qui doit donc être affecté du coefficient de 0,30, soit une surface pondérée de 42,702 m² au lieu de la surface pondérée de 40,60 m² retenue par l'expert. Elle partage la position de l'expert quant à l'évaluation de la valeur locative unitaire à 700 euros/m²P, soit une valeur locative totale de 29.891,40 euros arrondis à 29.891 euros. Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société AGT TRANSACTIONS demande au juge des loyers commerciaux de : - fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 14 avril 2023 à 21.400 euros hors taxes et hors charges ; A titre subsidiaire, - ordonner une mesure d'expertise et désigner tel expert qu'il plaira pour y procéder avec mission, pour l'essentiel, de rechercher la valeur locative des locaux loués à la date du 14 avril 2023 ; - fixer la provision à valoir sur les frais d'expertise et dire qu'elle devra être consignée par la société SCI RAY ; - fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et accessoires ; En tout état de cause, - débouter la société SCI RAY de toutes ses demandes ; - condamner la société SCI RAY à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens. La société AGT TRANSACTIONS indique solliciter la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative. Elle soutient toutefois que le déplafonnement du loyer de renouvellement ne saurait être justifié du fait de la destination des locaux prévue au bail mais que le loyer doit être fixé à la valeur locative en application de l'article L.145-33 du code de commerce. Elle indique que le dernier loyer contractuel excède la valeur locative. En ce qui concerne l'évaluation de la valeur locative, la société AGT TRANSACTIONS évalue la surface réelle des locaux à 86,39 m² et la surface pondérée à 38,21 m². Elle souligne que la valeur locative unitaire de 700 euros/m²P proposée par l'expert M. [Y] [Z] a été évaluée au 1er juin 2020 alors que depuis l'évolution à la baisse du marché locatif s'est amplifiée. Elle ajoute n'avoir pu réaliser aucun investissement relatif à l'état des locaux depuis octobre 2019 compte tenu de la procédure d'éviction engagée à son égard. Au vu de ces éléments et des caractéristiques des locaux relevées par l'expert, elle évalue la valeur locative unitaire à 560 euros/m²P, soit une valeur locative totale de 21.397,60 euros arrondis à 21.400 euros. L’affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION 1- Sur le principe du renouvellement du bail Selon l'article L. 145-12 du code de commerce, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Les parties s'accordent pour le renouvellement du bail des locaux loués à compter du 14 avril 2023 par l'effet du repentir signifié à cette date par la société SCI RAY à la société AGT TRANSACTIONS. Cela sera constaté. 2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé Selon l'article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat. L'article R. 145-11 du même code dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 sont en ce cas applicables. Selon l'article R.145-7 alinéas 2 et 3, à défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. Il ressort de ces dispositions que le loyer des locaux à usage exclusif de bureaux échappe à la règle du plafonnement et doit être fixé à la valeur locative par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, corrigés, le cas échéant, pour tenir compte des différences de situation ou de consistance entre ces locaux de comparaison et les locaux loués. Il est en outre acquis que les locaux dans lesquels sont exercés une activité d'agence immobilière doivent être assimilés à des locaux à usage exclusif de bureaux En l'espèce, les locaux étant destiné à l'usage d'agence immobilière et marchand de biens, le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative selon les dispositions précitées. S'agissant de l'évaluation de la valeur locative, si la société SCI RAY se réfère à la note de synthèse n°2 établie par l'expert M. [Y] [Z] pour l'évaluation de l'indemnité d'éviction, il apparaît que celui-ci a évalué la valeur locative des locaux loués au 1er juin 2020, le congé avec refus de renouvellement ayant été délivré pour le 31 mai 2020, alors qu'en l'espèce il convient d'évaluer la valeur locative au 14 avril 2023, date du renouvellement accordé, soit trois ans après durant lesquels la valeur locative est susceptible d'avoir évolué. Ainsi, en l’état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société SCI RAY qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé. En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l'article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif. En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société AGTTRANSACTIONS pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges. Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société SCI RAY et la société AGT TRANSACTIONS pour les locaux dépendant d'un immeuble situé à [Adresse 12], à compter du 14 avril 2023 ; avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, Ordonne une mesure d'expertise ; Désigne pour y procéder : Mme [O] [S] [Adresse 3] [XXXXXXXX01] - [Courriel 10] avec mission de : - convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, - visiter les locaux litigieux situés à [Localité 6], [Adresse 5], et les décrire, - entendre les parties en leurs dires et explications, - rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 14 avril 2023 au regard des dispositions des articles L.145-36, R.145-11 et R. 145-7 du code de commerce, - donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 14 avril 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul, - rendre compte du tout et donner son avis motivé, - dresser un rapport de ses constatations et conclusions ; Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 27 juin 2025 ; Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société SCI RAY à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 13 septembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ; Dit que l’affaire sera rappelée le 04 novembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ; Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ; Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise; Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de : Madame [K] [G] [Adresse 8] [XXXXXXXX02] - [Courriel 11] Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ; Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ; Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission : * d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation, * de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ; Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ; Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation : * le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation, * le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ; Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ; Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ; Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ; Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ; Réserve les dépens. Fait et jugé à PARIS, le 28 juin 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER S. FORESTIER