Cour d'appel, 10 septembre 2024. 20/09436

-1- COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 10 SEPTEMBRE 2024 N°2024/290 Rôle N° RG 20/09436 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGK6W [V] [X] C/ [B] [N] Copie exécutoire délivrée le : à : - Me Karine TOLLINCHI - Me Josyane LORENZI Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal judiciaire de GRASSE en date du 17 Septembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/05148. APPELANT Monsieur [V] [X] né le 17 Juillet 1981 à [Localité 7] (UK), demeurant [Adresse 3] - PAYS BAS représenté par Me Karine TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me David VERANY de la SELARL CABINET DAVID VERANY, avocat au barreau de GRASSE, INTIME Monsieur [B] [N] né le 22 Février 1947 à [Localité 2], demeurant [Adresse 6] représenté par Me Josyane LORENZI de la SELARL LORENZI GANASSI AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE *-*-*-*-* -2- COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Juin 2024 en audience publique, devant Monsieur Olivier BRUE, Président, et Madame Catherine OUVREL, Conseillère, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Fabienne ALLARD, Conseillère Madame Catherine OUVREL, Conseillère Greffier lors des débats : Madame Anaïs DOVINA. Le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcée par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2024. Signé par Madame Catherine OUVREL, Conseillère pour le Président empêché et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *-*-*-*-* EXPOSÉ DU LITIGE Selon acte reçu en la forme authentique le 23 mars 2018, M. [B] [N] a consenti au profit de M. [V] [X] une promesse unilatérale de vente portant sur une maison d'habitation avec jardin et piscine située [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le prix de 1 100 000 €. La promesse de vente a été consentie pour une durée déterminée expirant le 15 juin 2018. M. [V] [X], bénéficiaire de la promesse, a versé une somme de 55 000 €, séquestrée entre les mains de son notaire, maître [F] [C], destinée à être imputée sur le prix de vente en cas de réalisation de la vente promise, à rester acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire d'immobilisation en cas de non-réalisation de la vente selon les modalités et délais prévus à l'acte, ou, à être restituée au bénéficiaire, notamment en cas de défaillance de l'une des conditions suspensives. La promesse de vente a été soumise à diverses conditions suspensives, et notamment à la condition de l'obtention par l'acquéreur dans les 60 jours de la promesse d'un prêt immobilier d'un montant maximal de 850 000 €. Informé le 21 juin 2018 du rejet de la demande de prêt formée par M. [V] [X], le notaire du promettant a réclamé au notaire du bénéficiaire le versement de la somme de 55 000 € séquestrée au titre de l'indemnité d'immobilisation. Se prévalant du refus par la banque du financement sollicité, M. [V] [X] s'est opposé à la remise de l'indemnité d'immobilisation au promettant et a réclamé la restitution de cette somme, tout d'abord par l'intermédiaire de son notaire par courrier en date du 26 juin 2018, puis, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 août 2018 adressé par son conseil au notaire de M. [B] [N]. -3- Par acte du 5 novembre 2018, M. [V] [X] a assigné M. [B] [N] aux fins d'obtenir la restitution de l'indemnité d'immobilisation, outre des dommages et intérêts pour résistance abusive. Par jugement en date du 17 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a : débouté M. [V] [X] de sa demande de restitution de la somme de 55 000 € versée à titre d'indemnité d'immobilisation, dit que l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 55 000 € versée par M. [V] [X] reste acquise à M. [B] [N], autorisé M. [B] [N], sur simple présentation de la décision, à se faire remettre par maître [F] [C], notaire à [Localité 5] et séquestre, la somme de 55 000 € susvisée, débouté M. [V] [X] de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive, débouté M. [B] [N] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, dit n'y avoir lieu à indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile et débouté les parties de leurs demandes respectives à ce titre, condamné M. [V] [X] au paiement des entiers dépens, avec distraction, ordonné l'exécution provisoire de la décision pour le tout. Le tribunal a estimé que M. [V] [X], qui supporte la charge de la preuve, ne justifie pas avoir accompli l'ensemble des diligences lui incombant pour obtenir le financement dans le délai requis. Il a effectivement retenu que le bénéficiaire démontrait effectivement avoir déposé auprès d'une banque une demande de financement conforme aux stipulations contractuelles concernant le montant emprunté, la durée du prêt et le taux d'intérêts, mais qu'il ne justifiait pas de la date de dépôt de cette demande, celle-ci devant être connue pour apprécier si le refus tardif de la banque le 1er juin 2018, au delà du délai contractuel fixé au 23 mai 2018, lui est imputable ou résulte de la tardiveté même de la banque. Le tribunal a également estimé que M. [V] [X] ne justifiait pas des relances et efforts par lui accomplis pour obtenir le financement sollicité dans les délais contractuels. Le tribunal en a déduit que la condition suspensive devait donc être considérée accomplie, du fait de l'attitude de M. [V] [X] qui en a empêché l'accomplissement, de sorte que la levée d'option n'est pas intervenue avant le 15 juin 2018 et que l'indemnité d'immobilisation doit donc rester au profit du promettant, M. [B] [N]. Le tribunal a en outre considéré que M. [V] [X] n'avait pas respecté les conditions d'information du refus de prêt contractuellement prévues, et, que la mise en demeure stipulée par le promettant ne conditionne pas sa demande d'attribution de l'indemnité d'immobilisation. Le tribunal a écarté les demandes de dommages et intérêts, estimant l'abus non démontré ni dans la procédure engagée, ni dans la résistance au paiement. Selon déclaration reçue au greffe le 2 octobre 2020, M. [V] [X] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 30 octobre 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [V] [X] sollicite de la cour qu'elle : infirme la décision entreprise, ordonne la restitution à son profit de l'indemnité d'immobilisation de 55 000 €, condamne M. [B] [N] au paiement de 10 000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive, condamne M. [B] [N] au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, avec distraction. -4- Monsieur [V] [X] s'estime bien fondé à solliciter la restitution de l'indemnité d'immobilisation, dans la mesure où le refus du prêt prévu à titre de condition suspensive, n'est pas de son fait, ce en application des articles L 290-1 du code de la construction et de l'habitation, 1103, 1104, 1124, 1304, 1304-3 alinéa 1 et 1304-6 alinéa 3 du code civil. L'appelant soutient qu'aux termes de la condition suspensive stipulée dans l'acte, seul le dépôt de la demande de prêt devait être justifié, non la date à laquelle elle aurait été effectuée. En tout état de cause, il indique justifier en appel du dépôt de sa demande de prêt auprès de la banque BNP Paribas, le 10 avril 2018, soit dans le parfait respect des délais prévus dans la promesse, et le prêt correspondant aux conditions posées dans l'acte. M. [V] [X] ajoute que M. [B] [N] ne peut se prévaloir du non respect du délai de 8 jours imposé au bénéficiaire pour justifier de l'obtention ou non du prêt dès lors que lui-même n'a pas respecté la formalité de mise en demeure du bénéficiaire. M. [V] [X] soutient qu'il justifie avoir accompli les démarches nécessaires pour l'obtention d'un prêt, et, la défaillance de la condition suspensive extérieure à son propre fait. Il assure que son notaire a informé le notaire de M. [B] [N] le 21 juin 2018, soit un jour avant l'expiration du délai laissé au bénéficiaire pour exécuter ses obligations, lui-même ayant informé son propre notaire du refus de prêt le 15 juin 2018, donc au plus tard dans les 7 jours de l'expiration de la promesse. Il souligne l'absence de sommation délivrée par M. [B] [N] pour le mettre en demeure de se positionner et pour lui impartir un délai de réponse. Il en déduit que l'indemnité d'immobilisation doit lui être restituée. En outre, M. [V] [X] dénonce la résistance abusive de M. [B] [N] qui s'avère de mauvaise foi et fait preuve d'une intention de nuire. Par dernières conclusions transmises le 15 janvier 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [B] [N] sollicite de la cour qu'elle : déboute M. [V] [X] de toutes ses demandes, confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, condamne M. [V] [X] au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. M. [B] [N] rappelle que la condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt devait être réalisée par l'obtention du financement dans les 60 jours de la promesse, soit au plus tard au 23 mai 2018, alors que le refus du prêt n'a été transmis que le 21 juin 2018, soit postérieurement à la date d'expiration de la promesse fixée au 15 juin 2018. M. [B] [N] soutient que M. [V] [X] n'a pas respecté les modalités, les conditions et les délais stipulés à la promesse de vente. Il fait valoir que le bénéficiaire ne justifie pas de ses diligences en termes de demande de prêt, n'a pas levé l'option dans le délai imparti au plus tard le 15 juin 2018, n'a pas informé le promettant de la défaillance de la condition au domicile élu de ce dernier, n'a pas notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les 7 jours suivant le 15 juin 2018, son intention de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive. Il soutient principalement que M. [V] [X] ne s'est pas prévalu du refus du prêt auprès de lui, à son domicile élu de [Localité 4], avant le 23 mai 2018, puisque ce n'est qu'à son notaire qu'a été notifié le refus, par le notaire du bénéficiaire, et seulement le 21 juin 2018. M. [B] [N] fait valoir que M. [V] [X] n'a jamais justifié de l'envoi au notaire, maître [C], d'une lettre recommandée avec accusé de réception dans laquelle il se prévaut de la défaillance de la condition suspensive, n'ayant pas respecté les conditions de forme prévues à ce titre. Il soutient que ces conditions formelles sont indispensables et ne peuvent être palliées par une attestation du notaire. M. [B] [N] explique avoir souffert de préjudices du fait de la défaillance de M. [V] [X], à raison de l'immobilisation du bien, mais également en termes moraux et financiers. -5- Il en déduit que l'indemnité d'immobilisation doit lui rester acquise. En outre, M. [B] [N] s'oppose à la demande de dommages et intérêts présentée par M. [V] [X]. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 13 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation En vertu de l'article 1103 code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 du code civil prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d'ordre public. Par application de l'article 1304 du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation. L'article 1304-3 du même code dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. L'article 1304-6 du code civil ajoute que l'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive. Toutefois, les parties peuvent prévoir que l'accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l'obligation, n'en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l'administration et a droit aux fruits jusqu'à l'accomplissement de la condition. En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé. Aux termes de la promesse unilatérale de vente reçue en la forme authentique le 23 mars 2018, M. [B] [N] s'est engagé à vendre à M. [V] [X], bénéficiaire, une maison d'habitation à [Localité 4], moyennant le prix de 1 100 000 €. La promesse a été consentie pour une durée expirant le 15 juin 2018, date butoir de levée d'option par le bénéficiaire. En pages 6 et 7 de cet acte, une indemnité d'immobilisation a été stipulée à hauteur de 55 000 €. Le sort de cette indemnité d'immobilisation a été précisé et il a notamment été prévu que : 'b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant, à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la promesse de vente pendant la durée de celle-ci (...) c) toutefois, toujours en cas de non réalisation de la vente, l'indemnité d'immobilisation sera intégralement restituée au bénéficiaire s'il se prévalait de l'un des cas suivants : - si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus à l'acte (...). S'il entend se prévaloir de l'un des motifs visés à l'acte pour se voir restituer la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné (donc maître [C]) par lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard dans les 7 jours de la date d'expiration de la promesse de vente.' -6- Il était ajouté 'qu'à défaut pour le bénéficiaire d'avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le promettant sera alors en droit de sommer le bénéficiaire par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de 7 jours. Faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d'invoquer ces motifs et l'indemnité restera alors acquise au promettant'. A l'évidence, les parties ont très précisément prévu le sort de l'indemnité d'immobilisation qu'elles avaient stipulée, spécifiant des conditions de forme précises et rigoureuses dont l'inobservation est sanctionnée par l'attribution de cette somme soit au promettant, soit au bénéficiaire. Ainsi, par principe, en cas de non réalisation de la vente, l'indemnité d'immobilisation devait rester au bénéfice du promettant, sauf dans certains cas listés et à la condition que le bénéficiaire respecte les conditions de forme prévues. Il appert donc que si M. [V] [X], bénéficiaire de la promesse, entendait faire valoir la défaillance de la condition suspensive d'obtention du prêt prévue également à l'acte, comme étant indépendante de sa volonté, et justifiant la non réalisation de la vente, il lui appartenait de justifier de ses diligences en vue de la réalisation de la dite condition, et, de mettre en oeuvre les conditions formelles ci-dessus exposées afin d'obtenir le remboursement à son profit de l'indemnité d'immobilisation. M. [V] [X] ne peut invoquer, pour conforter sa position et s'exonérer de ses propres obligations, le non respect par M. [B] [N] des conditions de forme incombant à ce dernier, et notamment l'absence de sommation au bénéficiaire de faire connaître sa décision dans un délai de 7 jours, alors qu'il lui appartenait, chronologiquement, d'abord à lui, de respecter un certain nombre d'exigences. La promesse unilatérale de vente était soumise à diverses conditions suspensives, et notamment à la condition de l'obtention par l'acquéreur, dans les 60 jours de la promesse, d'un prêt immobilier d'un montant maximal de 850 000 € sur une période de 25 ans, moyennant le taux maximal de 2,50 %. En page 9 de l'acte notarié, il était précisé que 'la condition suspensive serait réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêts dans les 60 jours à compter des présentes', donc au plus tard le 23 mai 2018. Les conditions du prêt étaient les suivantes : . organisme prêteur : tout organisme bancaire, . montant maximum de la somme empruntée : 850 000 €, . durée de remboursement : 25 ans, . taux nominal d'intérêt maximum : 2, 50 % (hors assurance). La promesse prévoyait que l'obtention du prêt devrait être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire. Il était stipulé que 'pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le bénéficiaire devrait : - Justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêt et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive, - et se prévaloir au plus tard à la date ci-dessus (donc au 23 mai 2018) par télécopie ou courrier électronique confirmé par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant à son domicile élu du refus ou de ses prêts.' En l'occurrence, il résulte des pièces produites, notamment par l'appelant, que celui-ci a présenté à la banque BNP une demande de prêt le 10 avril 2018 pour un montant de 777 000 € sur 25 ans avec un taux variable de 1,95 % en vue de financer le bien objet de la vente. Le 1er juin 2018, la banque a fait part à M. [V] [X] de son refus de prêt. Par courrier du 21 juin 2018, le notaire de M. [B] [N] a accusé réception, à cette date, du refus de prêt transmis par maître [C], notaire de M. [V] [X]. -7- Il n'est justifié d'aucune notification, par lettre recommandée avec accusé de réception, par M. [V] [X] directement à M. [B] [N], à son domicile élu du refus de son prêt, et ce avant le 23 mai 2018. En effet, le refus de prêt de la banque date du 1er juin suivant. En définitive, M. [V] [X], sur qui pèse la charge de la preuve, ne justifie pas avoir obtenu ou s'être vu refuser un prêt bancaire, par ailleurs effectivement sollicité dans le respect des conditions posées dans la promesse unilatérale de vente, avant le 23 mai 2018, délai butoir fixé pour la réalisation de cette condition suspensive. En outre, il n'a procédé à aucune levée d'option avant le 15 juin 2018, délai contractuellement stipulé, alors que la condition suspensive peut être réputée accomplie de son fait. Ensuite, M. [V] [X] n'a pas notifié dans les 7 jours de l'expiration de la promesse, soit avant le 22 juin 2018, son refus de prêt à maître [C], par lettre recommandée avec accusé de réception. S'il est fait état d'une transmission à ce titre le 15 juin 2018, il n'est aucunement justifié que ce qu'elle soit intervenue selon les formes d'un courrier recommandé avec accusé de réception. Enfin, M. [V] [X] ne justifie pas avoir informé le promettant de la défaillance de la condition au domicile élu de ce dernier, ni avoir notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les 7 jours suivant le 15 juin 2018, son intention de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive. En effet, M. [V] [X] ne s'est pas prévalu du refus du prêt auprès de M. [B] [N], à son domicile élu de [Localité 4], avant le 23 mai 2018, puisque ce n'est qu'à son notaire qu'a été notifié le refus, par le notaire du bénéficiaire, et seulement le 21 juin 2018. Dans ces conditions, il apparaît que la défaillance de la condition tendant à l'obtention du prêt est imputable à M. [V] [X] qui ne peut dès lors prétendre à la restitution de l'indemnité d'immobilisation versée, par application des dispositions contractuelles. En tout état de cause, même à considérer cette défaillance non imputable au bénéficiaire, mais au retard de la banque, il est établi que M. [V] [X] n'a pas mis en oeuvre les mécanismes contractuels expressément stipulés pour le faire valoir et obtenir le remboursement de cette somme. Ainsi, l'indemnité d'immobilisation de 55 000 € doit rester acquise à M. [B] [N] et la décision entreprise doit être confirmée à ce titre. Sur les dommages et intérêts sollicités par M. [V] [X] pour procédure abusive En l'état de la confirmation du rejet de la demande en restitution de l'indemnité d'immobilisation par M. [B] [N] à M. [V] [X], il est établi que la position de l'intimé était justifiée et donc aucunement constitutive d'un abus. Ainsi, la décision entreprise doit être confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens M. [V] [X], qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel. En outre, une indemnité de 3 000 € sera mise à sa charge au bénéfice de M. [B] [N], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties. -8- PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour, Y ajoutant : Condamne M. [V] [X] à payer à M. [B] [N] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute M. [V] [X] de sa demande sur ce même fondement, Condamne M. [V] [X] au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT