Tribunal judiciaire, 23 juin 2025. 25/00175

TRIBUNAL JUDICIAIRE Annexe Avenue Feuchères 5, avenue Feuchères 30000 NÎMES Minute N° N° RG 25/00175 - N° Portalis DBX2-W-B7J-K3PG Société CIVILE IMMOBILIERE FRE-FAV FAVIER. RCS NIMES N° 382 169 423. C/ [U] [L] Le Exécutoire délivré à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ORDONNANCE DE REFERE DU 23 JUIN 2025 DEMANDERESSE: Société CIVILE IMMOBILIERE FRE-FAV FAVIER. RCS NIMES N° 382 169 423. 7 Rue Du Stade 30800 ST GILLES représentée par Me Joséphine LAVIE, avocat au barreau de NIMES DEFENDERESSE: Mme [U] [L] née le 23 Mars 1973 à TOTOSA ESPAGNE 14 Route De Montpellier 30540 MILHAUD non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Serge SALTET-DE-SABLET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection, En présence, lors des débats, de Sophie NOEL et Marion VILLENEUVE, auditrices de justice Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe. DÉBATS : Date de la première évocation : 17 Mars 2025 Date des Débats : 12 mai 2025 Date du Délibéré : 23 juin 2025 DÉCISION : réputée contradictoire conformément à l'article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 23 Juin 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 27 septembre 2019, la société civile immobilière FRE-FAV FAVIER a consenti un bail d’habitation à Mme [U] [L] sur des locaux situés au 14 route de Montpellier, 30540 Milhaud, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros et d’une provision pour charges de 10 euros. Par acte de commissaire de justice du 23 août 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3405,88 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [L] le 26 août 2024. Par assignation du 7 janvier 2025, la société civile immobilière FRE-FAV FAVIER a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4489,06 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens notamment les coûts du commandement de payer les loyers, de la notification CCAPEX, assignation et notification de l’assignation à la préfecture. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 12 mai 2025, la société civile immobilière FRE-FAV FAVIER maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 mai 2025, s'élève désormais à 6782,76 euros. La société civile immobilière FRE-FAV FAVIER considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la locataire ne payant plus rien. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [U] [L] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter La société civile immobilière FRE-FAV FAVIER ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La société civile immobilière FRE-FAV FAVIER a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [U] [L]. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société civile immobilière FRE-FAV FAVIER justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 23 août 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3405,88 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 octobre 2024. Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société civile immobilière FRE-FAV FAVIER à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 1709 du même code prévoit également que Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l’espèce, la société civile immobilière FRE-FAV FAVIER verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 mai 2025, Mme [U] [L] lui devait la somme de 6782,76 euros, soustraction faite des frais de procédure. Mme [U] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2024 sur la somme de 3405,88 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1083,18 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 610 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société civile immobilière FRE-FAV FAVIER ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [U] [L], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la société civile immobilière FRE-FAV FAVIER concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, les droits et moyens des parties demeurant réservés quant au fond mais cependant et dès à présent, en l’absence de contestation sérieuse, vu l’urgence ; Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, Vu le bail, DECLARE recevable l’action initiée par la société civile immobilière FRE-FAV FAVIER, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 septembre 2019 entre la société civile immobilière FRE-FAV FAVIER, d’une part, et Mme [U] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au 14 route de Montpellier, 30540 Milhaud est résilié depuis le 24 octobre 2024, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [U] [L], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à Mme [U] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 14 route de Montpellier, 30540 Milhaud ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, RAPPELLE que si la personne expulsée se réinstalle dans les mêmes lieux après l’expulsion, la nouvelle expulsion pourra avoir lieu sans délai, même pendant la période hivernale, CONDAMNE Mme [U] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 610 euros (six cent dix euros) par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE Mme [U] [L] à payer à la société civile immobilière FRE-FAV FAVIER la somme de 6782,76 euros (six mille sept cent quatre-vingt-deux euros et soixante-seize centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 mai 2025 somme incluant les charges et indemnités d’occupations courues à cette date , avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2024 sur la somme de 3405,88 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1083,18 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE Mme [U] [L] à payer à la société civile immobilière FRE-FAV FAVIER la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [U] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 août 2024, celui de l'assignation du 7 janvier 2025, celui de la notification à la CCAPEX et celui de la notification à la préfecture. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 juin 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés. La Greffière Le Juge