Tribunal judiciaire, 07 juillet 2025. 25/00507

COUR D’APPEL D’[Localité 6] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE GREFFE M I N U T E (Décision Civile) JUGEMENT : Syndic. de copro. [Adresse 4] c/ [I] [C] N° 25/ Du 07 Juillet 2025 4ème Chambre civile N° RG 25/00507 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QG2E Grosse délivrée à Me Florian FOUQUES expédition délivrée à le 07 Juillet 2025 mentions diverses Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du sept Juillet deux mil vingt cinq COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier. Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ; DÉBATS Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 07 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction. PRONONCÉ Par mise à disposition au Greffe le 07 Juillet 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond DEMANDERESSE: Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 4] sis à [Adresse 7], pris en la personne de son Syndic en exercice, la SA FONCIA NICE, dont le siège social est sis à [Adresse 8], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nice sous le N° B 380 007 773, elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. [Adresse 4] [Localité 1] représentée par Me Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant DÉFENDEUR: Monsieur [I] [C] [Adresse 3] [Localité 2] défaillant EXPOSÉ DU LITIGE M. [I] [C] est propriétaire du lot n°24 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 5]. Par lettre du 7 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] a mis en demeure M. [I] [C] de payer la somme de 7.736,59 euros de charges de copropriété et frais. Cette mise en demeure étant restée vaine, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à M. [I] [C], le 7 novembre 2024, un commandement de payer la somme de 9.170,51 euros de charges de copropriété dues au 31 octobre 2024. Par acte du 4 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] a fait assigner M. [I] [C] aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes : - 9.866,58 euros de charges de copropriété et frais, comptes arrêtés au 26 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 février 2025, - 1.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, - 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Fondant sa demande sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, il indique produire, pour rapporter la preuve du principe et du montant de sa créance, les procès-verbaux des assemblées générales des 6 décembre 2022 et 15 janvier 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2021-2022 et 2022-2023 et adopté les budgets prévisionnels jusqu’au 30 juin 2025, le relevé général des dépenses et les appels de fonds adressés au copropriétaire défendeur. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de ce copropriétaire doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou, subsidiairement, de l’article 1240 du code civil. Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée du défendeur lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil. Assigné en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [I] [C] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 21 mai 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 7 juillet 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande principale de paiement de charges et frais nécessaires à leur recouvrement Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance. En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] produit : • l’acte authentique d’acquisition du lot de copropriété n° 24 de l’immeuble par M. [I] [C], • le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 décembre 2022 : - approuvant les comptes de l’exercice du 01/07/2021 au 30/06/2022, - approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2023 au 30/06/2024, • le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 janvier 2024 : - approuvant les comptes de l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023, - approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2024 au 30/06/2025, • l’état des dépenses des exercices clos les 30/06/2022 et 30/06/2023, • les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [I] [C], • une mise en demeure de payer la somme de 7.736,59 euros de charges de copropriété adressée à M. [I] [C] par lettre du 7 novembre 2023, • le commandement de payer les charges de copropriété délivré le 7 novembre 2024 à M. [I] [C] pour la somme principale de 9.170,51 euros, • un relevé de compte débiteur de la somme de 9.866,58 euros au 26 novembre 2024. Toutefois, ce solde débiteur de 9.866,58 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend les frais suivants : - constitution du dossier à l’huissier d’un montant de 205 euros le 22 avril 2022, - mise en demeure d’un montant de 48 euros le 10 novembre 2022, - relance d’un montant de 32 euros le 5 décembre 2022, - mise en demeure d’un montant de 48 euros le 7 novembre 2023, - relance d’un montant de 32 euros le 29 novembre 2023, - mise en demeure d’un montant de 54 euros le 9 août 2024, - relance d’un montant de 44 euros le 29 août 2023, - constitution du dossier remis à l’huissier d’un montant de 320 euros le 31 octobre 2024, - commandement de payer d’un montant de 171,07 euros le 25 novembre 2024, - honoraires d’inscription d’hypothèque d’un montant de 205 euros le 27 novembre 2024, - constitution du dossier transmis à l’avocat d’un montant de 320 euros le 27 novembre 2024, le tout pour un montant total de 1.479,07 euros. Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile. Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de relance », ou de « remise du dossier » à l’huissier, ou de « constitution du dossier » pour l’avocat, ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic. Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien. Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais d’une mise en demeure de 48 euros, les honoraires d’inscription d’hypothèque et le coût du commandement de payer. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires justifie du principe et du montant de sa créance de charges et de frais nécessaires à son recouvrement d’un montant de 8.811,58 euros, comptes arrêtés au 26 novembre 2024, que M. [I] [C] sera condamné à lui payer. Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967 et à la demande du syndicat, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance du 4 février 2025 et jusqu’à parfait règlement. Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires. En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [I] [C] s’abstient de régler toute contribution aux charges depuis le 1er janvier 2022 et impose de ce fait à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble. Il lui cause ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard de l’ancienneté et du montant de la dette, à la somme de 500 euros. M. [I] [C] sera par conséquent condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 500 euros de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter. Partie perdante au procès, M. [I] [C] sera condamné aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, CONDAMNE M. [I] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 8.811,58 euros de charges de copropriété et frais nécessaires à leur recouvrement, comptes arrêtés au 26 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2025 et jusqu’à parfait règlement ; CONDAMNE M. [I] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ; CONDAMNE M. [I] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [I] [C] aux dépens ; Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT