Cour d'appel, 21 février 2025. 23/06545

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 21 FÉVRIER 2025 (n° , 15 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/06545 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHNRE Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Septembre 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris - RG n° 19/12704 APPELANTE SDC [Adresse 5] [Localité 7] agissant par son syndic la SAS, société Compagnie Immobilière Perrissel et Associés, prise en la personne de son AGENCE ETOILE SAINT MARTIN [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334 assistée de Me Florence GRACIE-DEDIEU, avocat au barreau de TOULOUSE, toque : 324 INTIMÉE S.C.I. CMGB en liquidation judiciaire Me LUCAS- DABADIE de la SELARL PHILAE, mandataire judiciaire, agissant en qualitè de mandataire judiciaire de la société CMBG Représentée par Me Anthony BAUDIFFIER, avocat au barreau de PARIS, toque : E1892 assistée de Me Florence FAURE-GEORS , PARTIE INTERVENANTE : Me LUCAS- DABADIE de la SELARL PHILAE, mandataire judiciaire, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 444 809 792, agissant en qualitè de mandataire judiciaire de la société CMBG [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Anthony BAUDIFFIER, avocat au barreau de PARIS, toque : E1892 assistée de Me Florence FAURE-GEORS , COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre Nathalie BRET, conseillère Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE Par acte notarié du 29 janvier 2001 publié le14 mars 2001, l'ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 14], cadastré BH n°[Cadastre 4], pour une contenance de 7 ares et 42 centiares (ou 742 m²), comprenant 4 bâtiments, appartenant à M. et Mme [G], a été soumis au régime de la copropriété et divisé en 45 lots : -bâtiment A sur toute la largeur du Nord de la parcelle, donnant sur la rue : lots 1 à 40, -bâtiment B accolé au Nord au bâtiment A et à l'Est à la limite séparative : lots 51 et 52, -bâtiment C accolé au Nord au bâtiment B et à l'Est et au Sud aux limites séparatives de la parcelle : le lot 100, -bâtiment D accolé au Sud à la limite séparative, à l'Est à une cour le séparant du bâtiment C et à l'Ouest à un jardin : le lot 150, -bâtiment E élevé sur terre-plein sur toute la largeur de la parcelle au-delà de la limite du bâtiment B et comprenant parking et dégagements : le lot 200. Ce règlement ne prévoyait pas de servitude sur la parcelle BH n°[Cadastre 4]. Le bâtiment A, qui donne sur la [Adresse 15], comprend un porche puis une voûte qui permettent d'accéder de la [Adresse 15] à une « grande » cour qui dessert une « petite » cour (qui constituera en 2002 le lot 53) et les autres bâtiments. Selon un procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble cadastré BH n°[Cadastre 4] en date du 15 mai 2001, la parcelle cadastrée BH n°[Cadastre 4] a été divisée en deux parcelle BH n°[Cadastre 9] lieudit [Adresse 5] et BH n°[Cadastre 10] lieudit [Adresse 8]. Trois actes notariés ont été établis le 22 mars 2002 : - l'acte par lequel le règlement de copropriété a été modifié, désignant le lot n°1 en deux lots n°41 et 42 et créant le lot n°53 pris sur les parties communes, - l'acte intitulé « Scission de copropriété » par lequel le syndicat des copropriétaires et M.et Mme [G], propriétaires des lots 100, 150 et 200 (bâtiments C, D et E), ont convenu d'opérer le retrait de la copropriété de l'immeuble d'une propriété distincte ayant pour assiette la parcelle cadastrée section BH n°[Cadastre 10] qui appartiendra à M.et Mme [G] désigné comme « un immeuble sur lequel est édifié un hangar avec terrain derrière ' ayant accès sur la [Adresse 15] par le porche du bâtiment A de la parcelle BH n°[Cadastre 9] », -l'acte intitulé « Constitution de servitude » par lequel il a été créé une servitude de passage entre les deux parcelles, à la charge du fonds servant, la parcelle cadastrée section BH n°[Cadastre 9], lieudit [Adresse 5] pour 173m², restée la propriété du syndicat des copropriétaires, par le porche puis la voûte de son bâtiment A, au profit du fonds dominant, la parcelle cadastrée section BH n°[Cadastre 10], lieudit [Adresse 8] pour 569 m², propriété de M.et Mme [G]. Aux termes de l'acte de scission du 22 mars 2002 : - l'immeuble cadastré BH n°[Cadastre 9], resté la propriété du syndicat des copropriétaires, comprend le bâtiment A (lots 2 à 42), le bâtiment B (lots 51 et 52) et une cour (lot 53). -l'immeuble cadastré BH n°[Cadastre 10], appartenant à M.et Mme [G] comprend le bâtiment C (lot 100), le bâtiment D (lot 150) et le bâtiment E (lot 200). Par acte du 22 mars 2002, M. et Mme [G] ont vendu à Mme [Z] [O] le bien cadastré BH n°[Cadastre 10] situé [Adresse 8], désigné comme 'un immeuble sur lequel est édifié un hangar avec terrain derrière, ayant accès sur la [Adresse 15] par le porche du bâtiment A de la parcelle BH numéro [Cadastre 9] pour une superficie de 5 ares et 69 centiares' (569 m²). Par acte authentique du 5 mai 2017, la société civile immobilière (SCI) CMGB a acquis de Mme [Z] [O] l'immeuble cadastré section BH n°[Cadastre 10] « ayant accès sur la [Adresse 15] par le porche du bâtiment A de la parcelle cadastrée section BH n°[Cadastre 9] ». Le 11 juillet 2018, la SCI CMGB a obtenu un permis de construire afin d'édifier un immeuble de bureaux de plusieurs niveaux, pouvant accueillir 126 personnes, sur sa parcelle. Une procédure de référé préventif a été mise en 'uvre par ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 2 novembre 2018 et, dans l'attente du commencement des travaux, la société CMGB a ouvert sa parcelle à l'exercice d'activités temporaires. La société CMGB a notamment reproché au syndicat des copropriétaires d'encombrer le porche en empêchant l'exécution de la servitude de passage. Par un arrêt du 22 mai 2019 infirmant une ordonnance de référé du 27 novembre 2018, la cour d'appel de Paris a notamment ordonné au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], sous astreinte, de désencombrer le porche permettant l'accès à la [Adresse 15]. Par acte d'huissier délivré le 28 mai 2019, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a assigné la SCI CMGB devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir à titre principal juger que le syndicat des copropriétaires est propriétaire des lots 250 et 260 correspondants à la (grande) cour et au jardin de l'immeuble et à titre subsidiaire qu'il bénéficie d'une servitude de passage (dans la grande cour) lui permettant d'accéder au lot 53 de l'immeuble. Cette affaire a fait l'objet d'un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 16 mai 2023, qui est en cours d'appel. Par acte d'huissier délivré le 10 juillet 2019, la SCI CMGB a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir dire et juger qu'il existe une servitude de canalisations due par la parcelle BH n°[Cadastre 9] à la parcelle BH n°[Cadastre 10] afin de permettre un usage normal du fonds, d'en fixer les modalités, d'enjoindre au syndicat des copropriétaires de lui laisser l'accès à ses caves pour la pose des canalisations, ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard, et d'obtenir diverses condamnations pécuniaires, outre les dépens, à l'encontre du syndicat défendeur. Cette affaire a fait l'objet d'un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 11 avril 2023, qui est en cours d'appel. Par acte d'huissier en date du 22 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] [Localité 14]a fait assigner la SCI CMGB afin d'obtenir la résiliation de la servitude consentie par acte du 22 mars 2002 à l'occupant de la parcelle BH n°[Cadastre 10]. Cette affaire a fait l'objet du jugement du tribunal judiciaire de Paris du 23 septembre 2022, puis d'un appel dont est saisi la cour dans le cadre du présent arrêt. Par jugement du 5 mars 2020, le tribunal administratif de Paris a rejeté le recours du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] formé contre le permis de construire accordé à la société CMGB. La SCI CMGB a entrepris les travaux à compter du mois de janvier 2021. Par jugement du 23 septembre 2022, relatif à l'assignation du 22 octobre 2019, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi : -déclare recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] [Localité 14], -déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] [Localité 14] de sa demande de résiliation de la servitude consentie par acte du 22 mars 2002 à l'occupant de la parcelle BH n° [Cadastre 10], -déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] [Localité 14] de sa demande de fixation d'une indemnité pour aggravation de la servitude de passage, -condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] [Localité 14] aux dépens, -condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] [Localité 14] à verser à la SCI CMGB la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, -ordonne l'exécution provisoire, -rejette toutes les autres demandes plus amples et contraires des parties. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 7] a relevé appel de ce jugement du 23 septembre 2022, par déclaration remise au greffe le 5 avril 2023, à l'encontre de la SCI CMGB. Par jugement du 1er mars 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a placé la SCI CMGB sous sauvegarde de justice et désigné Me [I] de la Selarl Philae en qualité de mandataire judiciaire. Par acte d'huissier du 9 août 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en intervention forcée Me [I] de la Selarl Philae, en qualité de mandataire judiciaire de la société CMGB. Me [I] de la Selarl Philae, en qualité de mandataire judiciaire de la société CMGB, a constitué avocat. La procédure devant la cour a été clôturée le 7 novembre 2024. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 5 novembre 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 7], appelant, invite la cour à : VU l'article 682 et suivants, 700 et 702 du code civil et suivants, Vu les jurisprudences, INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de PARIS le 22 septembre 2022, - En ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] de sa demande de fixation d'une indemnité pour aggravation de la servitude de passage ; - En ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] de sa demande au titre des frais irrépétibles et dépens. En conséquence JUGER l'existence d'une aggravation de la servitude de passage consentie par acte du 22 mars 2022 à l'occupant de la parcelle BH [Cadastre 10] FIXER une indemnité pour aggravation de la servitude de passage à hauteur de 12.000 euros par an, jusqu'à l'extinction de la servitude ; A titre subsidiaire FIXER une indemnité pour aggravation de la servitude de passage à hauteur de 100.000 euros ; FIXER au passif de la SCI CMGB l'indemnité fixée EN TOUTES HYPOTHESES, DEBOUTER la SCI CMGB de ses demandes d'irrecevabilités invoquées sur le fondement de l'article 910-4 du code de procédure civile. DEBOUTER la SCI CMGB de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions. CONDAMNER la SCI CMGB à payer au SDC [Adresse 5] la somme de 6000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel et 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance prévus par l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER la SCI CMGB aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me Jacques BELLICHACH, avocat à la Cour, en vertu de l'article 699 du Code de Procédure Civile ; Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 4 novembre 2024, par lesquelles Me [I] de la Selarl Philae, mandataire judiciaire de la SCI CMGB, intimé, invite la cour à : Vu les articles 637, 639, 682, 685-1, 686, 700 et 702 du Code civil Vu les articles 905,908 et 910-4 du Code de procédure civile, Vu les pièces du dossier - PRONONCER l'irrecevabilité des demandes formulées par le syndicat postérieurement à ses premières écritures et portant sur : * L'infirmation de la décision en ce qu'elle a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens, * La demande subsidiaire visant à voir fixer une indemnité pour aggravation de la servitude à hauteur de 100.000€. - CONFIRMER en toutes ses dispositions la décision rendue par le tribunal judiciaire de Paris le 23 septembre 2022 RG N°19/12704. - CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 13], représenté par son syndic, le cabinet G IMMO, à verser à la SCI CMGB la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Au préalable, il convient de constater que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a : -déclaré recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] [Localité 14], -débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] [Localité 14] de sa demande de résiliation de la servitude consentie par acte du 22 mars 2002 à l'occupant de la parcelle BH n° [Cadastre 10] ; Sur la recevabilité de l'intervention forcée en appel de Me [I] de la Selarl Philae, en qualité de mandataire judiciaire de la société CMGB En l'espèce, il est justifié que par jugement du 1er mars 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a placé la SCI CMGB sous sauvegarde de justice et désigné Me [I] de la Selarl Philae en qualité de mandataire judiciaire ; Par acte d'huissier du 9 août 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en intervention forcée Me [I] de la Selarl Philae, en qualité de mandataire judiciaire de la société CMGB ; En conséquence, il y a lieu de déclarer recevable l'intervention forcée en appel de Me [I] de la Selarl Philae, en qualité de mandataire judiciaire de la société CMGB ; Sur l'irrecevabilité des demandes formées postérieurement aux premières conclusions d'appel La SCI CMGB sollicite, sur le fondement de l'article 910-4 du code de procédure civile, de prononcer l'irrecevabilité des demandes formées par le syndicat postérieurement à ses premières écritures et portant sur : - l'infirmation de la décision en ce qu'elle a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens, - la demande subsidiaire visant à voir fixer une indemnité pour aggravation de la servitude à hauteur de 100.000 € ; Le syndicat des copropriétaires sollicite dans le dispositif de ses conclusions de débouter la SCI CMGB de ses demandes d'irrecevabilités invoquées sur le fondement de l'article 910-4 du code de procédure civile, sans le motiver dans le corps de ses conclusions ; Aux termes de l'article 910-4 du code de procédure civile dans sa version applicable du 1er janvier 2020 au 1er septembre 2024, soit à la date de la déclaration d'appel, « A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures. Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait » ; En l'espèce, le dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires en date du 3 juillet 2023, soit dans le délai prévu à l'article 908 du code de procédure civile, puisque la déclaration d'appel a été remise au greffe le 5 avril 2023, précise : « -infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 23 septembre 2022, en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de fixation d'une indemnité pour aggravation de la servitude de passage ; - condamner la SCI CMGB à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] une indemnité d'un montant de 1.000 € par mois, soit 12.000 € par an, compte tenu de l'aggravation de la servitude, - débouter la SCI CMGB de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, -condamner la SCI CMGB à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI CMGB aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me Nathalie Buniak, avocat, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile » ; Le dispositif des dernières conclusions récapitulatives du syndicat des copropriétaires en date du 5 novembre 2024 précise : « -infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 23 septembre 2022 : - en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] de sa demande de fixation d'une indemnité pour aggravation de la servitude de passage ; - en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] de sa demande au titre des frais irrépétibles et dépens. En conséquence -juger l'existence d'une aggravation de la servitude de passage consentie par acte du 22 mars 2022 à l'occupant de la parcelle BH [Cadastre 10], -fixer une indemnité pour aggravation de la servitude de passage à hauteur de 12.000 € par an, jusqu'à l'extinction de la servitude ; A titre subsidiaire -fixer une indemnité pour aggravation de la servitude de passage à hauteur de 100.000 € ; -fixer au passif de la SCI CMGB l'indemnité fixée ; En toutes hypothèses, -débouter la SCI CMGB de ses demandes d'irrecevabilités invoquées sur le fondement de l'article 910-4 du code de procédure civile, -débouter la SCI CMGB de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions, -condamner la SCI CMGB à payer au SDC [Adresse 5] la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel et 3.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance prévus par l'article 700 du code de procédure civile ; -condamner la SCI CMGB aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me Jacques Bellichach, avocat à la cour, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile » ; Sur la demande à titre subsidiaire de fixer l'indemnité pour aggravation de la servitude de passage à hauteur de 100.000 € En l'espèce, il convient de considérer que cette demande à titre subsidiaire n'est pas une prétention nouvelle mais une précision sur le montant de l'indemnité pour aggravation de la servitude, soit une somme en capital de 100.000 €, plus précise que la demande à titre principal de 12.000 € par an « jusqu'à l'extinction de la servitude » ; Il y a donc lieu de rejeter ce moyen de la SCI CMGB ; Sur la demande d'infirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais irrépétibles et dépens En l'espèce, il convient de considérer qu'il ne s'agit pas d'une nouvelle demande en ce que les frais et dépens sont des mesures accessoires et que leur réformation est incluse dans la réformation de la demande principale ; Il y a donc lieu de rejeter ce moyen de la SCI CMGB ; Il convient ainsi de rejeter la demande en appel de la SCI CMGB de prononcer l'irrecevabilité des demandes formulées par le syndicat postérieurement à ses premières écritures et portant sur : - l'infirmation de la décision en ce qu'elle a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens, - la demande subsidiaire visant à voir fixer une indemnité pour aggravation de la servitude à hauteur de 100.000 € ; Sur la demande au titre de l'aggravation de la servitude Le syndicat des copropriétaires conclut, sur le fondement de l'article 702 du code civil, que la SCI CMGB a aggravé la servitude de passage, constituée par l'acte notarié du 22 mars 2002, selon 4 modes : -par la modification de l'usage du fonds de la SCI CMGB, initialement bourgeois, occupé par l'atelier d'une artiste, en créant des bureaux accueillant chaque jour 126 employés outre les clients ; le syndicat reproche au tribunal de s'être basé sur l'assemblée générale du 24 septembre 2001 et non uniquement sur l'acte de constitution de servitude, et d'avoir retenu à tort que la résolution 9 de cette assemblée vise « tous usages » pour écarter l'aggravation alors que l'énumération dans l'acte est exhaustive ; il ajoute que les copropriétaires se sont abstenus de limiter l'usage des lots retirés car M. [G] avait un projet de réalisation d'un petit immeuble et que les activités de l'artiste n'ont jamais causé de trouble de voisinage, -par la modification du nombre, de la fréquence et de la nature des passages, -par l'appropriation d'une partie du porche, au-delà de la servitude de passage, en posant des réseaux électriques, des équipements et coffrages volumineux au-dessus du trottoir à droite dans le porche, -par des dégradations causées pendant les travaux de 2019 à 2024 et par la pose d'une porte et d'une caméra, - par des troubles de jouissance, les nuisances générées par l'utilisation de la servitude de passage entraînant une dépréciation du bien ; Il sollicite en conséquence une indemnité de 12.000 € annuels jusqu'à l'extinction de la servitude ou subsidiairement une indemnité définitive de 100.000 € (27,5 m² superficie du porche x 7.500 € prix au m² du porche = 206.250 auquel est déduit une décote de 50% soit environ 100.000 €) ; La SCI CMGB conteste l'existence d'une aggravation de la servitude ; elle précise que les procès-verbaux d'assemblées générales annexés à l'acte notarié permettent de connaître la volonté des parties, à savoir octroyer une servitude de passage permettant de desservir un fonds ayant vocation à avoir un usage aussi bien bourgeois que libéral, industriel et commercial et permettre l'édification de toutes constructions de leurs choix ; Aux termes de l'article 702 du code civil, « De son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier » ; En l'espèce, il y a lieu de rechercher les modalités de la servitude de passage selon le titre puis d'étudier les modes d'aggravation de la servitude présentés par le syndicat des copropriétaires ; Sur les modalités de la servitude de passage L'acte notarié du 22 mars 2002 intitulé « Constitution de servitude » stipule notamment : « ' 5. Assiette du passage : Le passage concédé s'exercera par le porche puis la voûte existant sous le bâtiment, en partant de la [Adresse 15], telle que cette bande figure sous teinte jaune au plan établi par M. [K], géomètre expert à [Localité 11] ' 7. Indemnité : La présente constitution de servitude est consentie à titre perpétuel et gratuit et ne donne par conséquence lieu à aucune indemnité à la charge de M.et Mme [G] ' Deuxième partie Charges et conditions 1°) M. et Mme [G], leurs ayants droit ou leurs ayants cause auront le droit d'utiliser le droit de passage ainsi concédé, à pied ou avec tous véhicules, pour la desserte de leur propriété, de jour comme de nuit, par le porche puis la voûte existant sous le bâtiment de façade. De façon à maintenir en tout temps le libre accès du fonds desservi, non seulement aux titulaires du droit de passage, mais aussi, le cas échéant, aux services de sécurité, le stationnement de véhicule, le stockage de matériaux ou le dépôt de marchandises, même à titre provisoire, sont formellement interdits sur l'assiette du droit de passage. Les propriétaires successifs du fonds dominant exerceront le droit de passage par eux-mêmes, leurs locataires, les membres de leur famille, leurs amis, leurs visiteurs, leur personnel et leurs animaux domestiques. 2°) La copropriété BH[Cadastre 9] ne pourra pas se clore à l'extrémité du passage en raison de l'existence de la servitude : par contre le propriétaire de la parcelle BH [Cadastre 10] a la faculté de se clore par une grille à l'entrée du passage. 3°) En ce qui concerne les dépenses nécessaires au bon entretien du passage et de ses accessoires, il est expressément convenu que celles-ci resteront exclusivement à la charge du fonds servant » ; Sur l'usage du fonds de la SCI CMGB L'acte notarié du 22 mars 2002 intitulé « Scission de copropriété » et l'acte notarié de la même date intitulé « Constitution de servitude » ont été établis successivement, devant le même notaire, entre les mêmes parties, le syndicat des copropriétaires et M. et Mme [G] ; L'acte intitulé « Constitution de servitude » (pièce 3 SDC) fait référence à l'acte intitulé « Scission de copropriété » puisqu'il précise que le propriétaire du fonds dominant tient son droit de propriété sur son immeuble de l'acte de scission de copropriété reçu par le notaire le même jour ; L'acte intitulé « Scission de copropriété » (pièce 1 SDC) précise en page 10 dans le paragraphe intitulé « Conditions » : « Le présent retrait est fait sous les garanties ordinaires et de droit en pareille matière et en outre sous les charges et conditions suivantes que chacune des parties devra exécuter et respecter. -M. et Mme [G] ' respecteront ainsi que leurs ayants droit et ayants cause respectifs l'ensemble des résolutions prises lors des assemblées susvisées du 24 septembre 2001 et 4 mars 2002 et notamment celles suivantes ci-après littéralement rapportées : ' 13. Constitution d'une servitude de passage au profit de la parcelle attribuée à M.et Mme [G] (BH numéro [Cadastre 10]) par le porche de l'immeuble ' » ; Ainsi cet acte précisant que les propriétaires de la parcelle BH [Cadastre 10] devront respecter les résolutions prises lors des assemblées générales de copropriétaires relatives à la servitude de passage litigieuse, il en ressort que pour interpréter l'acte de constitution de la servitude de passage et déterminer l'intention des parties à l'origine de la constitution de cette servitude de passage, il y a lieu d'étudier les procès-verbaux des assemblées générales du 24 septembre 2001 et du 4 mars 2002, visés et annexés à l'acte intitulé « Scission de copropriété » ; Selon le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 septembre 2001 annexé à l'acte de scission de copropriété (pièce 1 SDC), les copropriétaires ont notamment approuvé : -la résolution autorisant le retrait du copropriétaire des lots 100, 150 et 200 (BH 87), -la résolution relative à la constitution d'une servitude de passage au profit de la parcelle BH [Cadastre 10] par le porche de l'immeuble, - la résolution suivante « L'assemblée reconnaît aux retrayants (M.et Mme [G]) le droit d'affecter le terrain issu de la copropriété (parcelle BH [Cadastre 10]) à tout usage (bourgeois, libéral, industriel et commercial) et d'y effectuer toutes constructions de leur choix » ; Il en ressort que l'assemblée générale des copropriétaires a reconnu aux propriétaires successifs de la parcelle BH [Cadastre 10] le droit d'affecter le terrain à tout usage (bourgeois, libéral, industriel et commercial) et le droit d'y effectuer toutes constructions de leur choix ; Les copropriétaires ont approuvé dans le cadre de la même assemblée cette résolution relative à l'usage du fonds et les constructions et la résolution relative à la constitution de la servitude de passage ; Et il n'y a aucune disposition de l'acte intitulé « Constitution de la servitude de passage » qui est en contradiction avec ce droit d'affecter le terrain à tout usage (bourgeois, libéral, industriel et commercial) et le droit d'y effectuer toutes constructions de leur choix ; Il n'y a aucun élément laissant penser que l'intention des parties était de limiter les « toutes constructions de leur choix » à un « petit immeuble » tel que l'allègue le syndicat des copropriétaires ; Il convient de considérer qu'en construisant un immeuble de bureaux de plusieurs niveaux, pouvant accueillir 126 employés outre les clients, sur sa parcelle, la SCI CMBG a respecté son droit d'effectuer toutes constructions de son choix et son droit d'affecter le terrain à un usage défini dans l'acte de constitution, en estimant que « les bureaux accueillant 126 employés outre les clients » sont conformes à un usage libéral ou commercial ; Les dispositions de l'acte intitulé « Constitution de la servitude de passage » ne sont pas en contradiction avec la construction de cet immeuble de bureaux de plusieurs niveaux pouvant accueillir 126 employés outre les clients et cet usage du fonds ne constitue donc pas une aggravation de la servitude ; Il convient donc d'écarter l'argument du syndicat des copropriétaires selon lequel la SCI CMBG aurait aggravé la servitude de passage en modifiant l'usage bourgeois du fonds et en créant des bureaux ; Sur les passages L'acte intitulé « Constitution de la servitude de passage » stipule notamment « M. et Mme [G], leurs ayants droit ou leurs ayants cause auront le droit d'utiliser le droit de passage ' de jour comme de nuit ' Les propriétaires successifs du fonds dominant exerceront le droit de passage par eux-mêmes, leurs locataires ', leurs visiteurs, leur personnel ' » ; Il convient donc de considérer compte tenu de la rédaction de cette clause et de l'analyse ci-avant aux termes de laquelle la construction de l'immeuble de bureaux de plusieurs niveaux pouvant accueillir 126 employés outre les clients ne constitue pas une aggravation de la servitude, que les 126 employés outre les clients ont le droit d'utiliser le passage de jour comme de nuit sans que leur nombre, la fréquence et la nature de leurs passages ne constituent une aggravation de la servitude ; Il convient donc d'écarter l'argument du syndicat des copropriétaires selon lequel la SCI CMBG aurait aggravé la servitude de passage par la modification du nombre, de la fréquence et de la nature des passages ; Sur les réseaux électriques Le syndicat des copropriétaires ne produit pas de pièce démontrant que la SCI CMBG a posé « des réseaux électriques, des équipements et coffrages volumineux au-dessus du trottoir à droite dans le porche », exceptée la note aux parties du 10 février 2024 de l'expert judiciaire désigné dans le cadre du référé préventif du 2 novembre 2018 (pièce 20 SDC) qui n'a pas de valeur probante sur l'origine de la pose d'équipements dans le porche, en ce que les observations de l'expert judiciaire ne constituent pas son avis définitif, qui ne sera délivré qu'après la fin des investigations et des dires des parties, dans le rapport d'expertise ; Il convient donc d'écarter l'argument du syndicat des copropriétaires selon lequel la SCI CMBG aurait aggravé la servitude de passage en posant des réseaux électriques, des équipements et coffrages volumineux au-dessus du trottoir à droite dans le porche ; Sur les dégradations et la pose d'une porte et d'une caméra Concernant les dégradations commises pendant les travaux de construction de l'immeuble de bureaux de plusieurs niveaux, entre 2019 et 2024, le syndicat des copropriétaires produit un constat d'huissier du 3 février 2023 (pièce 18 SDC) qui ne permet pas d'établir si les dégradations constatées ont pour origine les travaux de construction litigieux ; Le syndicat produit aussi la note aux parties du 10 février 2024 de l'expert judiciaire désigné dans le cadre du référé préventif du 2 novembre 2018 (pièce 20 SDC) qui n'a pas de valeur probante sur l'existence des dégradations ayant pour origine les travaux de construction, en ce que les observations de l'expert judiciaire ne constituent pas son avis définitif, qui ne sera délivré qu'après la fin des investigations et des dires des parties, dans le rapport d'expertise ; Au surplus, il convient de préciser que cette note ne permet pas de déterminer si les éventuelles dégradations, commises dans le cadre de la période de travaux de construction qui est provisoire, sont réparables, sachant que le cas échéant, elles ne seraient pas de nature à aggraver la servitude de passage ; Il convient donc d'écarter l'argument du syndicat des copropriétaires selon lequel la SCI CMBG aurait aggravé la servitude de passage en commettant des dégradations pendant les travaux de 2019 à 2024 ; Concernant la pose d'une porte, il ressort de l'acte notarié du 22 mars 2002 intitulé « Constitution de servitude » que le propriétaire de la parcelle BH [Cadastre 10] « a la faculté de se clore par une grille à l'entrée du passage » ; La note de l'expert judiciaire (pièce 20 SDC) relève l'existence d'une « porte d'accès à la cour » et selon son procès-verbal du 3 février 2023 (pièce 18 SDC), l'huissier constate « au fond du porche d'immeuble, la présence d'une double porte fermée par deux cadenas » ; Toutefois le syndicat des copropriétaires ne précise pas en quoi la pose d'une « porte » au lieu d'une « grille », tel que prévu dans l'acte de constitution de servitude, constituerait une aggravation de la servitude ; Concernant la pose d'une caméra, même s'il peut être considéré que la SCI CMGB ne conteste pas avoir posé une caméra en ce qu'elle ne l'évoque pas dans ses conclusions, le syndicat ne précise pas dans quel lieu est posé cette caméra et ne produit aucune pièce justifiant la pose de cette caméra, sachant qu'il n'apparaît notamment pas de caméra sur les photographies du passage prises par l'expert judiciaire et l'huissier de justice (pièces 18 et 20 SDC) ; Il convient donc d'écarter l'argument du syndicat des copropriétaires selon lequel la SCI CMGB aurait aggravé la servitude de passage par la pose d'une porte et d'une caméra ; Sur les troubles de jouissance Dans le paragraphe de ses conclusions, relatif aux troubles de jouissance, le syndicat précise « La dépréciation du surplus correspond à la moins-value apportée à la propriété servante. L'aggravation de la servitude de passage entraîne indéniablement une décote de cette propriété. Celle-ci est non seulement proportionnelle à la valeur de l'immeuble mais elle peut être aussi accentuée par la perte du prestige du bien. Cette dépréciation s'explique par de nombreuses nuisances générées par l'utilisation de la servitude de passage. Le bruit, la pollution, la vue, l'incidence sur le panorama ou même le morcellement de la propriété sont tous des critères qui devraient être pris en compte dans le calcul de l'indemnisation de l'aggravation de la servitude de passage. En l'espèce, le règlement de copropriété établit la destination « bourgeoise » de l'immeuble. La situation du fonds dominant avant la réalisation des travaux et après, établissent l'aggravation. En effet, un acquéreur aura plus de réticence à acheter un bien immobilier grevé de servitudes (synonyme de nuisances) » ; Il en ressort que le syndicat ne mentionne que des données générales sur les troubles générés par une servitude de passage sans préciser les troubles de jouissance qui aggravent selon lui la servitude de passage litigieuse ; Il convient donc d'écarter l'argument du syndicat des copropriétaires selon lequel la SCI CMBG aurait aggravé la servitude de passage par des troubles de jouissance ; Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] [Localité 14] de sa demande de fixation d'une indemnité pour aggravation de la servitude de passage ; Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la SCI CMGB la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par l'appelant ; PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Déclare recevable l'intervention forcée en appel de Me [I] de la Selarl Philae, en qualité de mandataire judiciaire de la société CMGB ; Rejette la demande en appel de la SCI CMGB de prononcer l'irrecevabilité des demandes formées par le syndicat postérieurement à ses premières écritures et portant sur : - l'infirmation de la décision en ce qu'elle a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens, - la demande subsidiaire visant à voir fixer une indemnité pour aggravation de la servitude à hauteur de 100.000 € ; Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 7] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à la SCI CMGB, représentée par Me [I] de la Selarl Philae, en qualité de mandataire judiciaire de la SCI CMGB, la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Rejette la demande de l'appelant au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,