Tribunal judiciaire, 13 septembre 2024. 21/04572

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE GREFFE M I N U T E (Décision Civile) JUGEMENT : [K] [W] épouse [P] c/ Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 2], [Adresse 8], [Adresse 7] N° : 24/758 Du 13 Septembre 2024 4ème Chambre civile N° RG 21/04572 - N° Portalis DBWR-W-B7F-N4CV Grosse délivrée à la SELAS CSF JURCO , Me Stéphanie POUSSARD expédition délivrée à le 13 Septembre 2024 mentions diverses Renvoi MEE au 27/11/2024 Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du treize Septembre deux mil vingt quatre COMPOSITION DU TRIBUNAL Conformément à l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Juin 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant : Magistrat rapporteur : Monsieur SULTANA Greffier : Madame HAUSTANT Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de : Président : Madame SANJUAN-PUCHOL Assesseur : Madame DEMARBAIX Assesseur : Monsieur SULTANA (Juge rédacteur) DÉBATS A l'audience publique du 06 Juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 13 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées. PRONONCÉ Par mise à disposition au Greffe le 13 Septembre 2024, signé par Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, et avant dire droit. DEMANDERESSE: Madame [K] [W] épouse [P] [Adresse 1] [Localité 9] représentée par Me Stéphanie POUSSARD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant DÉFENDEUR: Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 2], [Adresse 8], [Adresse 7] [Adresse 2], [Adresse 8], [Adresse 7] [Localité 9] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet EASY [Localité 6] dont le siège social est sis [Adresse 3] représenté par Me Armand ANAVE de la SELAS CSF JURCO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant Vu l’assignation délivrée à la requête de Madame [K] [W] épouse [P] à l’encontre du syndicat de copropriété de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 9], par acte du 7 décembre 2021. Vu l’ordonnance de mise en état du 29 juin 2023 qui a rejeté la fin de non-recevoir tirée d’un défaut de qualité à agir de Madame [W] épouse [P], formulée par le syndicat de copropriété, et qui a condamné celui-ci à payer à la demanderesse la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Vu les dernières conclusions de Madame [P], notifiées par voie de RPVA le 6 février 2024 et par lesquelles il est demandé au tribunal de déclarer irrégulière la convocation qui lui a été adressée pour l’assemblée générale du 14 août 2021 ; de constater l’absence de règlement de copropriété conventionnel régissant le syndicat de copropriété ; de constater l’absence de détermination de quotes-parts des parties communes par un quelconque règlement de copropriété; de constater que le vote des copropriétaires n’a pas été donné de manière éclairée lors de l’assemblée générale du 14 août 2021 ; en conséquence, d’annuler l’assemblée générale du 14 août 2021 ; à titre subsidiaire d’annuler les résolutions numéros 5, 8, 9 et 10 de ladite assemblée ; en tout état de cause, de débouter le syndicat de l’ensemble de ses demandes ; d’autoriser Madame [P] à consigner le montant des appels de provision et de charges émis par le syndicat et ceux à échoir à compter du jugement à intervenir entre les mains de maître [Z] [A], commissaire de justice à [Localité 5] ; de condamner le syndicat à lui payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; de dire qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure. Vu les dernières conclusions du syndicat de copropriété du [Adresse 2] à [Localité 9] et par lesquelles il est demandé au tribunal de débouter Madame [K] [W] épouse [P] de l’ensemble de ses prétentions ; de la condamner à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Vu l’ordonnance du 10 avril 2024 fixant la clôture au 30 mai 2024. MOTIVATION RETENUE PAR LE TRIBUNAL : Attendu que par acte reçu le 5 juin 2001 par Maître [D], notaire à [Localité 4], Madame [P] a acquis d’une indivision [R] un appartement situé au 2e étage d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9], constituant le lot numéro 10 d’un état descriptif de division du 5 avril 1971 ; que l’acte précise d’une part qu’à cet appartement est affectée une quote-part indéterminée des parties communes générales et d’autre part qu’il n’existe aucun règlement de copropriété ni de syndic professionnel ; Attendu qu’ainsi, à l’origine, les charges étaient appelées sur la base d’une simple indivision alors qu’il existait plus de 2 propriétaires au sein de l’immeuble ; Attendu que pour pallier à cette difficulté, et en raison de travaux urgents à réaliser sur l’immeuble, Monsieur [V] [G] a été désigné en 1985 en qualité d’expert judiciaire avec mission de décrire les travaux à réaliser, d’en chiffrer le coût, de déterminer la contribution respective des coIndivisaires à la réfection de l’immeuble, en fonction de la quote-part indivise de chacun, et enfin d’établir un règlement de copropriété ; Attendu que dans le cadre de sa mission, l’expert judiciaire a établi des métrés et calculé des millièmes de propriété, à la suite de quoi les 4 seuls propriétaires de lots à l’époque avaient conclu un protocole d’accord le 18 avril 1986 en acceptant la répartition des millièmes formulée par l’expert et matérialisée par un tableau annexé au protocole ; Attendu que par la suite certains lots ont été divisés, ce qui a pour conséquence qu’aujourd’hui le syndicat n’a toujours pas de règlement de copropriété mais qu’en outre le protocole d’accord du 18 avril 1986 ne peut plus servir de base à une quelconque répartition des charges ; Attendu qu’après avoir accepté cette situation pendant une vingtaine d’années, Madame [P] a refusé depuis plusieurs années tout règlement de charges au motif pris d’une absence de règlement de copropriété ; Attendu que pour mettre un terme à ces difficultés, le syndicat a décidé d’assigner en référé l’ensemble des copropriétaires y compris Madame [P] aux fins de désignation d’un expert avec mission de déterminer, au regard des critères définis à l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, la quote-part de parties communes tant générales que spéciales afférentes à chaque lot et d’établir un règlement de copropriété ; Attendu que curieusement, Madame [P] qui refusait de payer ses charges en l’absence de règlement de copropriété, s’est opposée à la désignation de cet expert ; Attendu que par ordonnance de référé du 10 juin 2022, Monsieur [L] [U] a été désigné avec mission conforme, nonobstant les contestations de Madame [P] ; Attendu que cette expertise est à l’heure actuelle en cours, alors que le syndicat a dû pallier à la carence de Madame [P] de consigner des provisions complémentaires ; Attendu que lors de l’assemblée générale litigieuse du 14 août 2021, il a été décidé à l’unanimité des présents et représentés de procéder à une saisie immobilière du bien de Madame [P], le compte de celle-ci présentant alors un arriéré de charges de 16 739,30 euros ; Attendu que c’est dans ces conditions que Madame [P] a initié la présente procédure afin de solliciter la nullité de l’assemblée générale ; Attendu qu’elle invoque deux moyens de nullité, à savoir d’une part quelle a été convoquée à l’adresse d’une résidence secondaire et non à celle de son domicile et d’autre part au motif que le vote des copropriétaires n’a pas été donné d’une manière éclairée en raison de l’absence de détermination de quotes-parts de parties communes et d’un règlement de copropriété ; Attendu qu’elle sollicite à titre subsidiaire l’annulation des résolutions numéros 5, 8, 9 et 10 ; Mais attendu que sans qu’il y ait lieu d’examiner pour l’heure les moyens d’annulation soulevés, il échet de rappeler que le principe du règlement des charges générales et spéciales par un copropriétaire ne dépend pas de la validité ou non d’une assemblée générale ou de certaines de ses résolutions, mais résulte de l’application de la loi ; qu’ainsi Madame [P] ne peut s’exonérer de régler de quelconques charges en invoquant l’annulation de l’assemblée générale litigieuse, ni même l’irrégularité ou l’absence d’un règlement de copropriété ; Attendu d’autre part que quand bien même Madame [P] pourrait contester à la marge le montant des charges qui lui sont réclamées eu égard au fait que certains lots ont été scindés, celles-ci ne résultent pas d’une décision arbitraire du syndic mais d’un rapport d’expertise judiciaire sur le fondement duquel les parties ont établi un protocole d’accord le 18 avril 1986, protocole qui a entériné une répartition des charges qui a été respectée pendant de nombreuses années, y compris par Madame [P], avant que celle-ci décide de ne plus payer aucune charge, et ce d’une manière totalement anormale ; Attendu qu’avant de statuer définitivement sur le fond, et en l’absence de demande actuelle de condamnation au paiement de charges, ne serait-ce qu’à titre provisionnel, il échet de surseoir à statuer dans l’attente du dépôt définitif du rapport d’expertise de Monsieur [U] et d’ordonner la consignation par Madame [K] [W] épouse [P] de la totalité des appels de charges échues sur un compte ouvert à son nom à la caisse des dépôts, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard qui courra, passé un délai de 2 mois après la signification du présent jugement, pendant un délai de 4 mois après lequel il devra être à nouveau statué ; PAR CES MOTIFS : Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire avant dire droit, par mise à disposition au greffe : Sursoit à statuer sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 14 août 2021 et sur la demande de nullité de certaines résolutions jusqu’au dépôt définitif du rapport d’expertise de Monsieur [U] ; Ordonne la consignation par Madame [K] [W] épouse [P] de la totalité des appels de charges échues à ce jour sur un compte ouvert à son nom à la Caisse des Dépôts, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard qui courra, passé un délai de 2 mois après la signification du présent jugement, pendant un délai de 4 mois après lequel il devra être à nouveau statué ; Ordonne le renvoi à l’audience de mise en état du mercredi 27 novembre 2024 à neuf heures dans l’attente du dépôt du rapport ; Réserve les dépens en fin de cause. Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. LE GREFFIER                                                    LE PRÉSIDENT