Tribunal judiciaire, 27 mars 2025. 24/00629

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 9] [Adresse 4] [Adresse 7] [Localité 5] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° N° RG 24/00629 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IWMA Section 3 VB République Française Au Nom du Peuple Français JUGEMENT DU 27 mars 2025 Juge des Contentieux de la protection PARTIE DEMANDERESSE : Madame [M], [W], [T] [X] épouse [P] née le 11 Février 1991 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 3] Madame [U] [X], munie d’une procuration, comparante en personne PARTIE DEFENDERESSE : Monsieur [R] [S], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : Sophie SCHWEITZER : Président Virginie BALLAST : Greffier DEBATS : à l’audience du 19 Décembre 2024 JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2023, Madame [M] [X] épouse [P] a loué à Monsieur [R] [S] un local à usage d'habitation situé 3ème étage du [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 490 € outre 40 € de provision sur charges. Suite à des impayés de loyers, Madame [M] [X] épouse [P] a fait délivrer au locataire par courrier recommandé une mise en demeure de payer la somme de 2080 €. Par requête enregistrée le 8 mars 2024, Madame [M] [X] épouse [P] a attrait Monsieur [R] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Mulhouse aux fins d’obtenir son expulsion et sa condamnation au paiement des différentes sommes. L’affaire a été fixée à l’audience du 5 septembre 2024 où elle a fait l’objet d’un renvoi afin de permettre à Madame [M] [X] épouse [P] d’assigner Monsieur [R] [S]. Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, Madame [M] [X] épouse [P] a fait assigner Monsieur [R] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du défendeur, - ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que celle de toutes personnes introduites par ses soins dans les lieux et conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution, - ordonner que faute de départ, il sera procédé à l’expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, - Condamner Monsieur [R] [S] au paiement : De la somme de 3426 € représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer Des loyers et charges impayés du 31 août 2024 jusqu’à ce jour, D’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit,De tous les frais et dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières. L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 18 septembre 2024. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 19 décembre 2024. A cette audience, Madame [M] [X] épouse [P], représentée par Madame [U] [X] munie d’un pouvoir sollicite le bénéfice de son assignation. Elle ajoute que depuis le mois de mars 2024 des versements ont été effectués par la caisse d’allocations familiales et que le locataire a payer son loyer au mois de novembre 2024 ainsi que la somme de 200 €. Elle produit à titre informatif un décompte d’un montant de 4037 €. Cités par acte délivré à étude, Monsieur [R] [S] n’a pas comparu et personne pour le représenter. L’affaire est mise en délibéré au 27 mars 2025. MOTIVATION DE LA DÉCISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 18 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l'audience du 27 juin 2024. La demande formée par le bailleur est donc recevable. Sur les demandes principales Sur le paiement de l’arriéré locatif Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort des pièces fournies que la dette locative de Monsieur [R] [S] s’élève à la somme de 3426€ au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, pour la période d’octobre 2023 à août 2024, échéance d’août 2024 incluse. Monsieur [R] [S] non comparant, ne justifie d’aucun paiement libératoire ni d’une cause l’exonérant du paiement des loyers et des charges. Il n’apporte en outre aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Dès lors, Monsieur [R] [S] sera condamné au paiement de la somme de 3426 €, échéance d’août 2024 incluse. Sur la résiliation Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)". En l’espèce, l'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d'une résiliation judiciaire sont réunies. Monsieur [R] [S] sur lequel pèse la charge de la preuve de ses paiements libératoires ou d’une cause justifiant une exonération du paiement du loyer, n'a pas comparu de sorte qu'il échoue à la rapporter. Par conséquent, le défaut de paiement persistant sur plusieurs mois, manquement à l'obligation principale du locataire, caractérise le manquement grave justifiant que soit prononcée la résiliation du contrat de bail liant les parties aux torts du locataire et ce, à la date du présent jugement. En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail d’habitation à la date du présent jugement en application des dispositions de l'article 1229 du code civil. L’expulsion de Monsieur [R] [S] sera ordonnée, en conséquence. Par ailleurs, afin de mettre fin à l'occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dès la signification de la présente décision. A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [R] [S], de son bien ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. De plus, une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant. L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux. En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité. Il convient d'une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 530 euros, et d'autre part, de dire qu'elle sera révisée aux conditions du bail c'est à dire indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Monsieur [R] [S] sera également condamné en deniers et quittances à verser à Madame [M] [X] épouse [P] les montants dus au titre des loyers et avance sur charges pour la période du 1er septembre 2024 au 26 mars 2025 soit la somme de 530 € par mois sous réserve des justificatifs de régularisation des charges afférentes à cette période. Sur les demandes accessoires Sur les dépens   L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [R] [S] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcées, hypothétiques à ce stade ou de rappeler les dispositions légales relatives à la majoration à défaut de paiement des sommes dues. Les dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Sur l’exécution provisoire Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le juge chargé des contentieux de la protection, DÉCLARE l'action recevable ; PRONONCE la résiliation à compter du 27 mars 2025, du bail conclu le 1er octobre 2023 entre Madame [M] [X] épouse [P], d'une part, et Monsieur [R] [S], d'autre part, concernant le logement situé au 3ème étage du [Adresse 1] à [Localité 6] ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [M] [X] épouse [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Monsieur [R] [S] à verser à Madame [M] [X] épouse [P] la somme de 3426 € (trois mille quatre cent vingt-six euros) (décompte arrêté à août 2024, échéance d’août 2024 incluse) ; CONDAMNE Monsieur [R] [S] à verser à Madame [M] [X] épouse [P] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi soit la somme de 530 €, à compter du 27 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, cette indemnité évoluant dans les conditions de l’ancien bail et étant majorée des charges locatives dûment justifiées et assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE Monsieur [R] [S] à verser en deniers et quittances à Madame [M] [X] épouse [P] les loyers échus sur la période du 2 avril au 22 décembre 2022 (termes de mai à décembre 2022 inclus), avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision, tout paiement intervenu sur cette période venant en déduction ;loyers et provisions sur charges échus sur la période du 1er septembre 2024 au 26 mars 2025 (loyer et avance sur charges : 530 €) ; DÉBOUTE Madame [M] [X] épouse [P] du surplus de ses prétentions ; CONDAMNE Monsieur [R] [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; DIT n'y avoir lieu à statuer sur les dépens de l'exécution forcée ; CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ; AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 27 mars 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier . Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,