Cour de cassation, 19 décembre 2019. 18-26.259

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 19 décembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10439 F Pourvoi n° Q 18-26.259 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. W... Q..., 2°/ Mme A... K... , épouse Q..., tous deux domiciliés [...] , contre l'arrêt rendu le 11 septembre 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre civile A), dans le litige les opposant : 1°/ à Mme Y... T..., épouse R..., 2°/ à M. G... R..., tous deux domiciliés [...] , 3°/ à la société Les Iris, société civile immobilière, dont le siège est [...] , 4°/ à la société Agence des Alpilles, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 20 novembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. et Mme Q..., de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Agence des Alpilles, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. et Mme R... et de la société Les Iris ; Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme Q... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Q.... Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la non réitération de la vente était intervenue aux torts des époux Q..., vendeurs, ordonné la restitution à la Sci Les Iris venue aux droits de Mme R... du dépôt de garantie, d'un montant de 44 500€, et condamné in solidum les époux Q... à payer à la Sci Les Iris la somme de 70 000 € en exécution de la clause pénale figurant à la promesse de vente du 27 juillet 2017, AUX MOTIFS QUE dans la promesse synallagmatique de vente conclue le 3 août 2012, les époux Q..., vendeurs, déclarent « qu'un permis de construire a été délivré par la mairie de Fontvielle, le 15 mai 2008, pour l'extension d'une construction existante avec création de deux terrasses ouvertes, d'un salon d'été, d'un Wc et de salle d'eau, et la démolition d'un Wc existant (...) que le permis de construire n'a fait l'objet ni d'un retrait ni d'un recours, qu'il a été respecté l'ensemble des prescriptions édictées par le permis de construire délivré, que les travaux avaient été réalisés conformément à la description faite dans la demande de permis de construire, qu'il n'a été reçu aucune injonction particulière notamment administrative relative à la réalisation de ces travaux, qu'aucune action en démolition n'a été engagée et qu'il n'a pas été réalisé d'autres travaux que ceux autorisés qui auraient été soumis à permis ou à déclaration préalable » ; que la vente a été clairement subordonnée par les parties à l'acte à une « condition suspensive de non contestation de la non conformité » par laquelle les vendeurs se sont engagés « à déposer la déclaration attestant l'achèvement et le conformité des travaux qui n'avait pas été déposée jusque là, dans un délai de 15 jours à compter de la signature de la promesse de vente. Par suite, la présente vente est conclue sous la condition de l'obtention par le vendeur de l'attestation de non contestation de la conformité des travaux réalisés par rapport au permis de construire obtenu... » ; que les appelants produisent un rapport d'expertise daté du mois de février 2018 aux termes duquel la société d'architecture Roosi-Maury qu'ils ont mandatée conclut que les travaux effectués par les époux Q... ne respectent pas les termes du permis de construire comportant des non-conformités substantielles avec ce permis notamment en ce que « suite à la création d'une chambre / Studio par la transformation d'un garage en pièce à vivre, la Shon réelle n'est pas conforme au permis de construite ni au Pos, le taux d'augmentation étant supérieur à 30% non conformité de l'aspect extérieur (matériau et plus d'une dizaine d'ouvertures non conformes au permis de construire) ; que les vendeurs n'ont fait valoir aucune réplique sur ces éléments techniques versés en cause d'appel ; qu'ils se bornent de soutenir à tort qu'il s'agirait là de non conformités non substantielles ; que dans le cadre de la correspondance échangée entre la date de la signature de la promesse de vente et leur sommation d'avoir à réitérer la vente, les vendeurs par lettre du 4 février 2013 ont invité l'acquéreur, non sans légèreté, pour selon eux « apaiser les débats » à déposer un 2ème permis de construire pour régulariser ces travaux supplémentaires afin de purger ces vices « quant aux autres points traités différemment par rapport au permis ils peuvent faire l'objet sans la moindre difficulté d'un dépôt de permis de construire rectificatif avec les travaux envisagés par la suite à l'extérieur », ce qui aurait permis de rouvrir de nouveaux délais pour le recours de l'administration et des tiers ; que la mention de l'acte selon laquelle le bien immobilier était acquis « en l'état » n'avait vocation à s'appliquer qu'une fois la purge de la condition effectuée et qu'elle est donc inopérante à cet égard ; que l'attestation d'achèvement et de conformité des travaux du 6 aout 2012 et l'attestation du 13 novembre 2012 de la mairie de Fontvielle qui indique qu'elle n'a reçu aucune contestation de cette déclaration du 6 aout 2012 invoquée par les vendeurs « n'entraîne pas ipso facto la réalisation définitive de la condition suspensive » mise à la charge des époux Q... contrairement à ce qu'ils soutiennent ; qu'en effet il ressort des termes de la promesse de vente que les vendeurs se sont contractuellement engagés à ce que les travaux qu'ils ont fait réaliser soient conformes au permis de construire qu'ils ont obtenu ; que la déclaration effectuée unilatéralement par les époux vendeurs après la signature de la promesse de vente, sur leur seule foi, et sous leur responsabilité n'est qu'un respect purement formel de la condition stipulée fondée sur une fausse déclaration de leur part ; que la déclaration étant mensongère, la condition suspensive relative à la conformité des travaux réalisés par rapport au permis de construire obtenu ne s'est pas réalisée et que cette défaillance de la condition est imputable à la faute des vendeurs ; que la Sci Les Iris venant aux droits de Mme R... était donc fondée à refuser de poursuivre la vente et le bénéfice de la clause pénale stipulée à la promesse de vente du 27 juillet 2012 lui est acquis et non aux époux vendeurs ; 1) ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que les appelants avaient produit en cause d'appel un rapport d'expertise daté du 5 février 2018, soit après l'échange de leurs conclusions par les parties, établi par une société d'architectes qu'ils avaient mandatée et qui avait conclu que les travaux effectués par les époux Q... ne respectaient pas les termes du permis de construire et comportaient des non-conformités substantielles avec ce permis ; que, pour dire que la condition suspensive, tenant à l'obtention, par le vendeur, de l'attestation de non-contestation de la conformité des travaux réalisés par rapport au permis de construire obtenu, n'était pas réalisée, la cour d'appel s'est fondée sur l'avis donné unilatéralement et sur pièces par le cabinet d'architecte mandaté par les appelants et a dit mensongère la déclaration des vendeurs quant à la conformité des travaux ; que la cour d'appel, qui s'est fondée exclusivement sur l'avis donné par un architecte, à la seule demande des appelants, en dehors de toute présence des vendeurs a, en statuant ainsi, violé l'article 16 du code de procédure civile ensemble l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 2) ALORS QUE l'obligation sous condition suspensive devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition ; qu'en l'espèce, la promesse de vente formée entre les parties imposait aux vendeurs de « déposer la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux qui n'avait pas été déposée jusque là dans un délai de 15 jours à compter de la signature de la promesse de vente » ainsi que la condition d'obtention de la mairie, par le vendeur, « ...de l'attestation de non contestation de la conformité des travaux réalisés par rapport au permis de construire obtenu » ; que les époux Q... ont obtenu cette attestation de la mairie le 13 novembre 2012, énonçant qu' « aucun avis comportant des motifs s'opposant à la délivrance du certificat de conformité n'a été adressé ce jour au bénéficiaire du permis de construire n° ... dont l'achèvement des travaux a été déclaré le 6 août 2012. En application des articles R. 460-5 et s. du code de l'urbanisme, le permis de construire n°...fait donc l'objet d'un certificat de conformité tacite » ; que la cour d'appel, pour dire que la condition suspensive n'avait pas été réalisée par l'obtention de l'attestation de non contestation de la conformité des travaux au permis de construire, a retenu l'existence de non conformités substantielles des travaux au permis de construire et en a déduit le caractère mensonger de la déclaration émise par les vendeurs quant à la conformité ; qu'en statuant ainsi, pour dire que la condition suspensive n'avait pas été réalisée et que la non réitération de la vente était intervenue aux torts des époux Q..., la cour d'appel a violé les articles 1168 et 1175, devenus 1304 et 1304-6, du code civil.