Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
SCI VAL DE LOIRE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Laurence LECLERCQ-DEZAMIS
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 24/02360 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ULL
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le jeudi 29 août 2024
DEMANDERESSE
Syndicat de copropriétaires de la résidence dénommée “[6]” sise [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 7], Pris en la personne de son syndic le cabinet 3C GESTION IMMOBILIÈRE, SAS dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 5]
représentée par Me Laurence LECLERCQ-DEZAMIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0551
DÉFENDERESSE
SCI VAL DE LOIRE
dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 7]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Audrey BELTOU, Greffier, lors des débats, et de
Coraline LEMARQUIS, Greffier, lors du délibéré
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 mai 2024
JUGEMENT
rendue par défaut, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 août 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier
Décision du 29 août 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/02360 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ULL
EXPOSE DU LITIGE
La SCI VAL DE LOIRE est propriétaire du lot 439 dans l'immeuble sis [Adresse 4] [Localité 7], soumis au régime de la copropriété.
Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 3] et [Adresse 2] [Localité 7], représenté par son syndic la SAS 3C GESTION IMMOBILIERE, a assigné devant le juge du tribunal judiciaire de Paris la SCI VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 923,41 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2024 (échéance du 2ème trimestre 2024 incluse),
- 784,30 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, selon décompte arrêté au 14 décembre 2023,
- 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
A l'audience du 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil s'en est référé aux termes de son assignation. Par note en délibéré autorisée il a produit l'extrait Kbis de la défenderesse permettant au juge de céans de vérifier l'identité des représentants légaux de la société.
Bien qu'assignée à l'étude, la SCI VAL DE LOIRE n'a pas comparu ni personne pour elle. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement par défaut.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
- le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de la SCI VAL DE LOIRE concernant le lot n°439, indiquant la répartition des tantièmes (6/10000),
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2020 au 1er avril 2024 (échéance du 2ème trimestre 2024 incluse), faisant apparaître les relevés de compte individuel,
- la régularisation des charges des années 2020 à 2023,
- l'état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d'un solde débiteur de 923,41 euros au titre des charges et 784,30 euros au titre des frais de recouvrement.
- les procès-verbaux des assemblées générales de la période et les attestations de non-recours,
- le contrat de syndic,
En l'espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 923,41 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2020 au 1er avril 2024 (échéance du 2ème trimestre 2024 incluse).
Les intérêts au taux légal courront à compter de la sommation de payer du 16 mars 2022 valant mise en demeure, à hauteur de 884,89 euros et à compter de l'assignation du 9 avril 2024 pour le surplus.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
S'agissant des frais ayant trait à l'intervention d'un commissaire de justice, à défaut de justifier des diligences accomplies dans le cadre de la remise de dossier à huissier, il convient d'exclure la somme revendiquée (300 euros) des frais de recouvrement. Par ailleurs, la somme de 144,30 euros exposés au titre de la sommation de payer du 16 mars 2022 relève des frais irrépétibles et non de diligences inhabituelles de la part du syndic.
Par ailleurs les mises en demeure adressées par le syndic ne caractérisant pas des diligences inhabituelles (210 euros au total), ne donneront donc pas lieu à remboursement, de même que les frais d'huissier au titre d'une injonction de payer (130 euros) dont il n'est pas justifié aux débats.
Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de l'ensemble de ses demandes au titre des frais de recouvrement.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il est établi que la SCI VAL DE LOIRE présente des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Compte tenu de la durée de ces manquements et du montant de la dette, la SCI VAL DE LOIRE sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires le somme de 300 euros.
Sur les demandes accessoires
La SCI VAL DE LOIRE, partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Elle sera également condamnée à verser au demandeur la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en dernier ressort, par jugement rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE la SCI VAL DE LOIRE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 3] et [Adresse 2] [Localité 7], représenté par son syndic la SAS 3C GESTION IMMOBILIERE, la somme de 923,41 euros au titre des charges de copropriété dues sur la période comprise entre le 1er janvier 2020 et le 1er avril 2024 (échéance du 2ème trimestre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 16 mars 2022 valant mise en demeure, à hauteur de 884,89 euros et à compter de l'assignation du 9 avril 2024 pour le surplus ;
CONDAMNE la SCI VAL DE LOIRE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 3] et [Adresse 2] [Localité 7], représenté par son syndic la SAS 3C GESTION IMMOBILIERE la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE la SCI VAL DE LOIRE aux dépens ;
CONDAMNE la SCI VAL DE LOIRE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 3] et [Adresse 2] [Localité 7], représenté par son syndic la SAS 3C GESTION IMMOBILIERE, la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.
Le greffier, Le président.
