Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 NOVEMBRE 2024
Chambre 6/Section 3
AFFAIRE: N° RG 22/11598 - N° Portalis DB3S-W-B7G-W6IB
N° de MINUTE : 24/00711
S.C.I. DSM IMMOBILIER
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée par Me Laura MILLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D886
DEMANDEUR
C/
Société PAVILLONS ARISTIDE BRIAND
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Maître Véronique BOLLANI de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0255
S.A.R.L. PIERREVAL INGENIERIE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Maître Véronique BOLLANI de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0255
DEFENDEURS
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 23 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Novembre 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
La société Pierreval Ingénierie a, dans le cadre d’un projet de construction, manifesté son intérêt pour l’acquisition d’une parcelle sise [Adresse 2] appartenant à la SCI DSM Immobilier.
Suivant acte authentique du 7 juillet 2017, la SCI DSM Immobilier a consenti une première promesse unilatérale de vente à la société Pierreval Ingénierie pour une durée expirant le 7 octobre 2018 à 16 heures, portant sur ladite parcelle, moyennant le prix de 840 000 euros, sous différentes conditions suspensives. L’option n’a pas été levée par la bénéficiaire.
Suivant acte authentique du 26 octobre 2018, la SCI DSM Immobilier a consenti une deuxième promesse unilatérale de vente à la société Pavillons Aristide Briand – entité juridique créée pour les besoins de l’opération de construction et détenue par la société Pierreval Ingénierie – pour une durée expirant le 28 février 2019 à 16 heures, portant sur la même parcelle, moyennant le prix de 830 000 euros, sous différentes conditions suspensives. L’option n’a à nouveau pas été levée.
Suivant acte authentique du 4 novembre 2019, la SCI DSM Immobilier a consenti une troisième promesse unilatérale de vente à la société Pavillons Aristide Briand pour une durée expirant le 27 décembre 2019 à 16 heures, portant sur la même parcelle, moyennant le prix de 790 000 euros, sous différentes conditions suspensives.
L’option a été levée et par acte authentique du 24 janvier 2020, la SCI DSM Immobilier et la société Pavillons Aristide Briand ont conclu la vente.
Par acte d'huissier en date du 8 novembre 2022, la SCI DSM Immobilier a assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny la société Pavillons Aristide Briand et la société Pierreval Ingénierie aux fins d’indemnisation de son préjudice.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 décembre 2023, la SCI DSM Immobilier demande au tribunal de :
- débouter les sociétés Pierreval Ingénierie et Pavillons Aristide Briand de leurs demandes ;
- condamner la société Pierreval Ingénierie à payer la somme de 84 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;
- condamner la société Pavillons Aristide Briand à payer la somme de 83 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;
- condamner in solidum les sociétés Pierreval Ingénierie et Pavillons Aristide Briand à payer la somme de 131 040,45 euros en réparation du préjudice financier se décomposant comme :
- 81 040,45 euros au titre de la perte des revenus locatifs ;
- 50 000 euros au titre de la perte engendrée par les négociations abusives ;
- condamner in solidum les sociétés Pierreval Ingénierie et Pavillons Aristide Briand à payer la somme de 50 000 euros au titre du préjudice moral ;
- condamner in solidum les sociétés Pierreval Ingénierie et Pavillons Aristide Briand à payer la somme de 15 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 février 2024, la société Pavillons Aristide Briand et la société Pierreval Ingénierie demandent au tribunal de :
- débouter la société SCI DSM Immobilier de ses demandes ;
- condamner la SCI DSM Immobilier à payer la somme à chacune des deux sociétés défenderesses la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI DSM Immobilier aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 mars 2024.
L'affaire a été inscrite au rôle de l'audience du 23 septembre 2024, où elle a été appelée.
Sur quoi elle a été mise en délibéré au 18 novembre 2024 afin qu'y soit rendue la présente décision.
MOTIFS DE LA DECISION
I. Sur les indemnités d’immobilisation
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.
A défaut d’exécution du contrat, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment, selon l'article 1217 du même code, agir en exécution forcée et/ou réclamer des dommages et intérêts.
A. Sur la première promesse unilatérale de vente du 7 juillet 2017
1. Sur le caractère non avenu de la promesse du 7 juillet 2017
En l’espèce, la société Pierreval Ingénierie soutient que la SCI DSM Immobilier est mal fondée à solliciter l’indemnité d’immobilisation au titre de la première promesse unilatérale de vente dès lors que les deuxième et troisième promesses comportent des stipulations contractuelles par lesquelles les précédents contrats signés entre elles sont devenus non avenus.
S’il est exact que les deuxième et troisième promesses signées entre la SCI DSM Immobilier et la société Pavillons Aristide Briand comportent une clause aux termes de laquelle « les parties déclarent que les clauses et engagements pouvant figurer dès avant ce jour dans tout acte régularisé entre elles ou documents établis par elles en vue des présentes sont désormais réputés non écrits, en conséquence, aucune des parties ne pourra, ce qu’elles acceptent expressément, se prévaloir ultérieurement, à quelque titre que ce soit, des clauses ou engagements contraires à ceux des présentes ou de clauses et engagements ne figurant pas aux présentes », le tribunal observe que la première promesse de vente a été établie au bénéfice de la société Pierreval Ingénierie – et non la société Pavillons Aristide Briand –, de telle sorte que la clause précitée est inopérante à l’égard de la première promesse de vente, faute d’identité des parties.
Compte tenu du principe de la personnalité juridique attribué à chacune des sociétés défenderesses, ainsi que de la séparation de leur patrimoine, il ne peut être retenu, contrairement à ce qui est soutenu en défense, que la société Pavillons Aristide Briand n’est qu’une émanation de la société Pierreval Ingénierie, peu important à cet égard que la société Pavillons Aristide Briand ne comprenne que deux associés en les personnes morales de la société Pierreval Ingénierie et de la société Nouvelle BPC dont l’associé unique est la société Pierreval Exploitation.
En conséquence, il ne peut être retenu que la première promesse de vente soit non avenue en raison de la signature postérieure d’une deuxième ou d’une troisième promesse avec des parties différentes.
2. Sur les conditions suspensives
En l’espèce, il résulte de la promesse du 7 juillet 2017 que « la réalisation des présentes est soumise à la condition que le bénéficiaire, ou toute personne morale de son choix, ait pu, préalablement à la réitération de ladite promesse de vente par acte authentique, obtenir un taux de pré-commercialisation égal au moins 30% du CA TTC des lots en accession devant être édifiés.
Étant entendu que le bénéficiaire s’engage à réaliser les démarches suivantes : (...)
- Apposer un panneau de vente dès l’expiration des délais de recours contre les autorisations administratives.
- Mettre les moyens publicitaires nécessaires pour parvenir à cette pré-commercialisation de 30% des lots en accession par exemple et notamment : envoi de tracts, réalisation d’une plaquette, diffusion d’encarts publicitaires dans des journaux locaux…»
Il n’est pas contesté que la société Pierreval Ingénierie n’a pas atteint un taux de pré-commercialisation de 30 % du chiffre d’affaires des lots devant être édifiés.
Il convient donc de déterminer si la non-réalisation de cette condition suspensive est imputable à la société bénéficiaire de la promesse.
S’agissant de la mise en place des panneaux, il sera relevé que la mise en place d’un panneau de vente devait intervenir « dès l’expiration des délais de recours contre les autorisations administratives ». Or, il résulte de la date d’obtention du permis de construire modificatif que l’expiration du délai de recours est intervenue le 25 novembre 2018, soit postérieurement au délai d’option de la promesse. Il ne peut ainsi être fait grief à la société Pierreval Ingénierie de n’avoir pas apposé un tel panneau.
S’agissant des moyens publicitaires, la société Pierreval Ingénierie justifie avoir mis en place un book de réservation dès le 27 avril 2018, sans pour autant rapporter la preuve de l’envoi de tracts ou encore de la diffusion d’encarts publicitaires dans des journaux locaux.
Or, il ressort de la promesse que la société Pierreval Ingénierie était tenue de « mettre les moyens nécessaires pour parvenir à cette pré-commercialisation », « notamment » l’envoi de tracts et la diffusion d’encarts publicitaires dans les journaux locaux.
Partant, en ne mettant pas en place les moyens nécessaires auxquels elle s’était engagée, la société Pierreval Ingénierie a mis en échec la réalisation de la condition suspensive à laquelle elle avait intérêt.
En application de l’article 1304-3 du code civil, cette condition suspensive doit donc être considérée comme réalisée.
3. Sur l’indemnité d’immobilisation
Aux termes de la clause « indemnité forfaitaire d’immobilisation », la promesse de vente prévoit qu’« en considération de la promesse ferme qui lui est faite et si la vente ne se réalisait pas pour une cause imputable au bénéficiaire, celui-ci s’engage à verser au promettant qui accepte, la somme de 5 %, soit quarante-deux mille cinq cents euros (42 500 euros).
Dans le cas de non-réalisation de la présente promesse du fait du bénéficiaire ou de ses ayants droit, sauf défaillance de l’une ou l’autre des conditions suspensives, cette même somme sera acquise de plein droit au promettant à titre de dommages intérêts forfaitairement fixés pour la réparation du préjudice subi et ce quelle qu’ait été la durée de l’indisponibilité ».
Cette clause ne souffre d’aucune ambiguïté et son montant est précis et chiffré, écrit en lettres et en chiffres, de telle sorte qu’elle n’a pas besoin d’être interprétée. Contrairement à que soutient le demandeur, cette clause fixe à 42 500 euros l’indemnité forfaitaire d’immobilisation due ; en aucun cas, elle n’implique pour le bénéficiaire de devoir la payer deux fois en cas de non réalisation de la promesse.
La société Pierreval Ingénierie sera condamnée à payer à la SCI DSM Immobilier la somme de 42 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.
B. Sur la promesse unilatérale de vente du 26 octobre 2018
En l’espèce, il apparaît que la promesse du 26 octobre 2018 a été régularisée entre la SCI DSM Immobilier en qualité de promettant d’une part, et la société Pavillons Aristide Briand en qualité de bénéficiaire d’autre part.
Il est acquis que l’option n’a pas été levée.
Le tribunal observe qu’aux termes de la troisième promesse de vente du 4 novembre 2019, conclue entre les mêmes parties, celles-ci ont déclaré que « les clauses et engagements pouvant figurer dès avant ce jour dans tout acte régularisé entre elles ou documents établis par elles en vue des présentes sont désormais réputés non écrits, en conséquence, aucune des parties ne pourra, ce qu’elles acceptent expressément, se prévaloir ultérieurement, à quelque titre que ce soit, des clauses ou engagements contraires à ceux des présentes ou de clauses et engagements ne figurant pas aux présentes ».
Au regard de cette clause, la SCI DSM Immobilier a renoncé à se prévaloir de l’indemnité d’immobilisation au titre de la promesse unilatérale de vente du 26 octobre 2018.
En conséquence, elle sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 83 000 euros.
III. Sur les autres demandes indemnitaires
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
A. Sur le préjudice financier tiré de la perte de revenus locatifs
En l’espèce, la société DSM Immobilier soutient que la société Pierreval Ingénierie et la société Pavillons Aristide Briand ont agi de mauvaise foi et ont commis une faute contractuelle en ne réalisant pas les diligences nécessaires à la réalisation des conditions suspensives, ce qui a engendré une perte de loyers du fait de l’étalement des négociations dans le temps.
Le tribunal entend rappeler, conformément à ce qui a été démontré supra, que :
- s’agissant de la première promesse du 7 juillet 2017, le préjudice tiré de l’absence de diligences aux fins de réalisation des conditions suspensives et, conséquemment, de l’absence de réalisation de la vente, est d’ores et déjà réparé par la condamnation de la société Pierreval Ingénierie au paiement de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation, en vertu d’une clause stipulant que cette indemnité est due « à titre de dommages intérêts forfaitairement fixés pour la réparation du préjudice subi » ;
- s’agissant de la deuxième promesse du 26 octobre 2018, les parties ont renoncé à s’en prévaloir, conformément aux stipulations de la troisième promesse du 4 novembre 2019.
Partant, la SCI DSM Immobilier sera déboutée de sa demande en paiement au titre de la perte des revenus locatifs.
B. Sur le préjudice lié aux baisses de prix
En l’espèce, la société DSM Immobilier reproche aux sociétés Pierreval Ingénierie et Pavillons Aristide Briand d’avoir fait baisser abusivement et de mauvaise foi le prix à chaque nouvelle promesse signée.
Le tribunal observe que la société DSM Immobilier n’invoque aucun vice de consentement, de telle sorte qu’il y a lieu de considérer que le prix fixé dans le cadre de la troisième promesse du 4 novembre 2019 a été consenti par la promettante au terme des négociations précontractuelles.
Le tribunal ne peut faire droit à la demande indemnitaire dès lors que la fixation du prix résulte de l’exercice de la liberté contractuelle des parties.
Au demeurant, la baisse du prix de vente effectuée entre les différentes promesses signées ne peut caractériser la mauvaise foi du bénéficiaire.
La SCI DSM Immobilier sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 50 000 euros.
C. Sur le préjudice moral
Il sera rappelé que le préjudice moral d’une personne moral ne peut consister qu’en un préjudice d’image – lequel n’est nullement caractérisé en l’espèce.
Partant, la SCI DSM Immobilier sera déboutée de sa demande de ce chef.
IV. Sur les mesures de fin de jugement
A. Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à charge de l'autre partie.
La société Pierreval Ingénierie sera condamnée aux dépens.
B. Sur les frais irrépétibles
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
Chacune des parties sera déboutée de sa demande de ce chef.
C. Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
Condamne la société Pierreval Ingénierie à payer à la société DSM Immobilier la somme de 42 500 euros au titre de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation ;
Déboute la SCI DSM Immobilier de ses autres demandes ;
Déboute chacune des parties de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :
Condamne la société Pierreval Ingénierie aux dépens ;
Rappelle l’exécution provisoire du jugement.
La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.
Le greffier, Le président,
