Tribunal judiciaire, 31 octobre 2024. 24/04714

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :S.A. ODILENE Copie exécutoire délivrée le : à :Me Philippe PAINGRIS Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/04714 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZRQ N° MINUTE : JUGEMENT rendu le jeudi 31 octobre 2024 DEMANDEUR Monsieur [O] [S], demeurant [Adresse 6] représenté par Me Philippe PAINGRIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E2050 DÉFENDERESSE S.A. ODILENE, dont le siège social est sis [Adresse 1] Représenté par son président domicilié en cette qualité audit siège et/ou chez sa Présidente en exercice Mme [V] [G], domiciliée [Adresse 3] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Audrey BELTOU, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 04 juillet 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 31 octobre 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier Décision du 31 octobre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/04714 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZRQ EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé à effet du 24 octobre 2011 Monsieur [O] [S] a donné à bail à la société ODILÈNE un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] pour y loger son gérant Monsieur [J] [V]. Le 1er juillet 2021 les parties ont signé un protocole d'accord transactionnel aux termes duquel la société ODILÈNE a reconnu devoir la somme de 28 522,23 euros d'arriéré locatif selon décompte arrêté au 30 juin 2021 et Monsieur [O] [S] a consenti un abandon de créance de 5 522,23 euros sur cette somme à condition que les loyers et charges soient désormais réglés à la bonne date. Par courrier du 10 octobre 2022, reçu le 15 novembre 2022, la société ODILÈNE, représentée par sa nouvelle géante Madame [G] [V] épouse [M], a informé le bailleur de sa volonté de résilier le bail à compter de ce jour. Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2023 Monsieur [O] [S] a assigné en référé la société ODILÈNE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en validation de congé et en paiement. Par ordonnance du 19 décembre 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a constaté la résiliation du bail au 15 décembre 2022 à minuit, ordonné l'expulsion de la société ODILÈNE et dit n'y avoir lieu à référé sur la demande en paiement. Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024 Monsieur [O] [S] a assigné la société ODILÈNE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir avec exécution provisoire sa condamnation à lui payer 40 023,88 euros au titre de l'arriéré locatif d'octobre 2022 à février 2024 majorée de 10 % au titre de la clause pénale, une indemnité d'occupation à compter du 1er mars 2024 égale à trois fois le montant du dernier loyer majoré de 10 % de clause pénale, 5 522,23 euros au titre du non-respect du protocole transactionnel, le tout avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 23 décembre 2022, outre 5 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, ainsi que 3 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. À l'audience du 4 juillet 2024, Monsieur [O] [S] représenté par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé le montant de sa créance à la somme principale, hors clause pénale et majoration de l’indemnité d’occupation, à 46 274,59 euros arrêtée au 6 mai 2024, date de restitution des clés. Assignée selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile faute pour le commissaire de justice d'avoir pu déterminer son domicile actuel, la société ODILÈNE n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. La lettre recommandée adressée par le commissaire de justice à la gérante de la société ODILÈNE est revenue non réclamée. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de produire civile, il est renvoyé à l'assignation pour l'exposé des moyens de Monsieur [O] [S] à l'appui de ses prétentions. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 octobre 2024 puis a été prorogée à ce jour. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement au titre du non-respect du protocole transactionnel Aux termes des articles 2044 et 2052 du code civil la transaction est un contrat, elle a entre les parties l'autorité de la chose jugée. Par application des articles 1186 et 1187 du même code la disparition de la cause d'un engagement à exécution successive entraine la caducité du contrat. L'inexécution par une partie au contrat de son obligation permet à l'autre partie soit de forcer l'autre à l'exécution de la convention soit d'en demander la résolution avec dommages intérêts. En l'espèce, aux termes du protocole transactionnel signé entre les parties le 1er juillet 2021, Monsieur [O] [S] a consenti à la société ODILÈNE un abandon de créances à hauteur de la somme de 5 522,23 euros sous réserve que chaque loyer ou appel de charges à venir soient réglés à la bonne date, l'article 3 dudit protocole prévoyant qu'en cas de non-respect et après une mise en demeure demeurée infructueuse pendant 15 jours de payer l'échéance de loyer ou de charges en cours, l'abandon de créances consenti ne sera plus justifié et la société ODILÈNE sera redevable sans autre formalité de la somme de 5 522,23 euros, en plus des loyers ou charges impayés. Il ressort de l'historique de compte versé aux débats que les loyers et charges n'ont plus été réglés à la bonne date en novembre et décembre 2021, mars 2022, puis à compter de novembre 2022 et par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 décembre 2022 Monsieur [O] [S] a mis en demeure la société ODILÈNE de procéder au règlement de la somme de 5 301,36 euros au titre des loyers et charges impayés, laquelle n'a pas été acquittée dans le délai de 15 jours imparti. Il s'ensuit que le protocole transactionnel est caduc. Il convient en conséquence d'accueillir la demande de Monsieur [O] [S] et de condamner la société ODILÈNE à lui verser la somme de 5 522,23 euros à raison du non-respect du protocole transactionnel, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de l'assignation en l'absence de production de l'accusé de réception de la mise en demeure conformément aux dispositions des articles 1231-6 du code civil. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif, de l'indemnité d'occupation et de la clause pénale La société ODILÈNE est redevable des loyers et des charges impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, il ressort de l'historique de compte versé aux débats que la société ODILÈNE est redevable de la somme de 46 274,59 euros au titre des loyers et charges impayés d'octobre 2022 au 15 décembre 2022 et des indemnités d'occupation échues impayées du 16 décembre 2022 au 6 mai 2024 date de reprise des lieux. La société ODILÈNE, non comparante, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en l'absence de production de l'accusé de réception de mise en demeure du 23 décembre 2022 conformément aux dispositions des articles 1231-6 du code civil. Monsieur [O] [S] sollicite également en vertu de la clause pénale insérée au bail que ces sommes soient majorées de 10 % et que s'agissant de l'indemnité d'occupation elle soit fixée à trois fois le montant du dernier loyer. L'article 7 du contrat de location prévoit en cas de retard de paiement : "À titre de clause pénale, en cas de non-paiement de toute somme due à son échéance (loyers, charges, accessoires, indemnités d'occupation…), le preneur devra de plein droit payer en sus une majoration de 10 % du montant de la somme due pour couvrir le bailleur des dommages résultant du retard dans le paiement de cette somme, et ce sans qu'une mise en demeure soit nécessaire, par dérogation à l'article 1230 du code civil." En outre, s'agissant de l'indemnité d'occupation, il est prévu l'article 17 : "Le preneur ou ses ayants droits, dans le cas où il se maintiendrait dans les lieux après la cessation de la location, versera au bailleur une indemnité d'occupation mensuelle fixée de convention expresse entre les parties, égale à deux fois (et non trois fois comme sollicité) le dernier loyer mensuel du en vertu du présent bail." Toutefois, la loi du 6 août 2015 dite loi Macron a prévu dans son article 82 que : "À compter de la date d'effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, les contrats des locations mentionnées au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée [locations à usage d'habitation qui constituent la résidence principale] sont régis par l'ensemble des dispositions de cette même loi en vigueur au jour du renouvellement ou de la reconduction, à l'exception de ses articles 3, 17 et 17-2, qui ne s'appliquent qu'aux nouveaux baux et aux baux faisant l'objet d'un renouvellement". Or, l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR, prévoit qu'est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble. Le contrat de bail signé entre les parties pour une durée de trois ans à compter du 24 octobre 2011 a été renouvelé tacitement la première fois le 24 octobre 2015, puis tous les trois ans pour une durée identique. Ainsi, les dispositions de la loi ALUR réputant non écrites les clauses pénales s'appliquent au contrat de bail litigieux, celui-ci ayant été renouvelé tacitement postérieurement à l'entrée en vigueur de cette loi. Aussi, les clauses pénales prévues aux articles 7 et 17 étant réputées non écrites, il n'y a pas lieu de les appliquer et en conséquence les demandes du bailleur de majoration de 10 % des sommes dues et de fixation de l'indemnité d'occupation à hauteur de trois fois le montant du dernier loyer seront rejetées. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, si le manquement de la société ODILÈNE à régler sa dette est démontrée, en revanche, Monsieur [O] [S] ne rapporte pas la preuve de mauvaise foi de sa locataire qui ne résulte pas du simple défaut de paiement. Il ne démontre pas davantage l'existence d'un préjudice indépendant de celui réparé par les intérêts moratoires. Enfin, il a pu récupérer la jouissance de son bien. En conséquence, il convient de débouter Monsieur [O] [S] tendant à voir condamner la société ODILÈNE à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Sur les demandes accessoires La société ODILÈNE partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [O] [S] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort mis à disposition au greffe, CONDAMNE la société ODILÈNE à verser à Monsieur [O] [S] la somme de 5 522,23 euros pour non-respect du protocole transactionnel avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2024, CONDAMNE la société ODILÈNE à verser à Monsieur [O] [S] la somme de 46 274,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échues impayées d'octobre 2022 au 6 mai 2024, date de reprise des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2024, RAPPELLE que le montant de cette condamnation ne tient pas compte de la restitution du dépôt de garantie et que les paiements intervenus postérieurement au décompte 5 juin 2024 viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, DÉBOUTE Monsieur [O] [S] de ses demandes plus amples ou contraires, CONDAMNE la société ODILÈNE à payer à Monsieur [O] [S] la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la société ODILÈNE aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés. La Greffière Le Juge des contentieux de la protection.