Tribunal judiciaire, 13 août 2024. 24/01207

Du 13 août 2024 5AA SCI/DC PPP Contentieux général N° RG 24/01207 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZDM3 Société VILOGIA C/ [M] [W] expéditions délivrées à : Me CRUZE M. [W] FE délivrée à : Me CRUZE Le 13/08/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] JUGEMENT EN DATE DU 13 août 2024 JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE DEMANDERESSE : Société VILOGIA - [Adresse 3] Représentée par Me Pauline CRUZE, avocat au barreau de Bordeaux DEFENDEUR : Monsieur [M] [W], demeurant [Adresse 2] Comparant en personne DÉBATS : Audience publique en date du 11 juin 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé en date du 6 décembre 2018, la SA VILOGIA a donné à bail à M. [M] [W] et Mme [D] [W] un logement conventionné sis [Adresse 2] à [Localité 4] (33), pour une durée de un moins renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 440,03 € outre 69,25 € au titre des provisions sur charges. Par courrier en date du 24 août 2020, la SA VIOLGIA faisant suite à la lettre de congé de Mme [D] [W] a confirmé à celle-ci qu'elle n'était plus titulaire du bail à compter du 18 septembre 2020. Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, la SA VILOGIA a fait délivrer à M. [M] [W] un commandement de payer l'arriéré locatif de 2663,05 €, qui visait la clause résolutoire du bail. Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2024, la SA VILOGIA a fait assigner M. [M] [W] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir : ▸ constater la résolution du bail, ▸ ordonner l'expulsion de M. [M] [W] ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin, avec le concours de la force publique, ▸ le condamner à lui verser la somme de 6.754,30 € au titre de l'arriéré locatif à parfaire suivant décompte versé aux débats, avec intérêts, ▸ le condamner à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer indexé et des charges jusqu'à parfaite libération des lieux, avec intérêts « de droit », ▸ le condamner à lui verser la somme de 300 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens. Lors de l'audience du 11 juin 2024, la SA VILOGIA a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2.748,21 € échéance du mois d'avril incluse. Elle a indiqué ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement. Présent à l'audience, M. [M] [W] a sollicité des délais de paiement et mentionner son souhait de rester dans le logement, exposant être en mesure de solder la dette par mensualités de 77 € pendant 36 mois, ainsi qu'il l'a mentionné dans le cadre du diagnostic social et financier, lequel a été communiqué à la juridiction. Il a réglé une somme de 700 € le 3 juin, précisant que le loyer est payable à terme échu. Il perçoit un salaire mensuel de 1.600 € dans le cadre d'un CDI, il vit seul et assume un crédit mensuel de 130 €. À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 13 août 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la recevabilité de l'action : Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 26 mars 2024, soit au moins deux mois avant la date de l'audience. En outre, la SA VILOGIA justifie avoir procédé à la dénonce du commandement de payer à la CCAPEX le 25 janvier 2024 soit deux mois avant la délivrance de l'assignation. L'action est par conséquent recevable. Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion : En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. La SA VILOGIA a fait signifier à M. [M] [W] un commandement d'avoir à payer la somme de 2.663,05 € au titre des loyers et charges échus par acte du 24 janvier 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de six semaines. Ce défaut de régularisation fonde la SA VILOGIA à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 7 mars 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Néanmoins, l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que : ○ pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ○ ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; ○ si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort des débats que M. [M] [W] qui produit son dernier bulletin de salaire au soutien de sa demande, est en situation de reprendre le paiement du loyer courant et de solder la dette par des versements mensuels de 77 €. La SA VILOGIA ne s'oppose pas à l'octroi des délais de paiement qu'il réclame. Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail. En cas de non-respect de ce moratoire, la SA VILOGIA sera autorisée à poursuivre l'expulsion de M. [M] [W]. En outre, il y a lieu de prévoir que M. [M] [W] est tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux loués. Sur l'arriéré locatif et les indemnités d'occupation : Au soutien de sa demande, la SA VILOGIA produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance locative s'établit à la somme de 2.604,95 € à la date du 21 mai 2024, après déduction des frais de commandement de payer qui seront inclus dans les dépens. En vertu du principe de l'imputation des paiements sur la dette la plus ancienne, M. [M] [W] sera condamné au paiement de la somme de 1.904,95 € au titre de l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 21 mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 non incluse). M. [M] [W] sera autorisé à se libérer de sa dette conformément aux modalités prévues au dispositif du jugement. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de M. [M] [W]. Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. En l'espèce, l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. PAR CES MOTIFS, Le juge du contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, CONSTATE la résiliation du bail à la date du 7 mars 2024, concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] ; CONDAMNE M. [M] [W] à payer à la SA VILOGIA la somme de 1.904,95 € au titre de l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 21 mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; AUTORISE M. [M] [W] à se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 77 € chacune, la dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l'échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ; DIT que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ; ORDONNE, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ; DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ; DIT, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts : ○ la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; ○ si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ; ○ qu'en ce cas, à défaut pour M. [M] [W] d'avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; ○ qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; ○ qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNE M. [M] [W] à son paiement à compter du 8 mars 2024, jusqu'à libération effective des lieux ; CONDAMNE M. [M] [W] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ; DIT n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONSTATE l'exécution provisoire. Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LA GREFFIERE LA JUGE