Cour de cassation, 23 juin 2009. 08-14.026

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté que les réserves avaient été épisodiquement ouvertes au public, que leur utilisation pour la vente était accessoire et ne donnait au locataire qu'un avantage limité dès lors qu'il avait besoin de cette partie du local pour y entreposer ses réserves, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a souverainement déduit qu'il n'existait aucune modification notable des caractéristiques des lieux loués de nature à justifier un déplafonnement du loyer du bail renouvelé ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société Centrale distribution Shogun la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour M. X... Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit qu'il n'existe aucune modification notable des caractéristiques des lieux loués par Monsieur X... à la Société Shogun susceptibles de justifier le déplafonnement du loyer et d'avoir fixé le loyer de renouvellement à la date du 1er janvier 2003 à la somme de 156. 901, 12 ; AUX MOTIFS QUE « que le fonds de commerce est situé dans la troisième partie de l'avenue des Ternes, entre la place Tristan Bernard et le boulevard Pereire ; que cette section de l'avenue est plus calme que celle située à proximité de la FNAC ; qu'il n'existe ni thème particulier, ni grandes enseignes ; que la densité de commerce est plus faible que dans les autres parties de l'avenue et le passage de piétons plus modeste ; que les locaux, qui dépendent d'un immeuble d'environ trente cinq ans d'âge, à ossature béton sur neuf étages, et comportant d'importants et très profonds sous-sols, sont situés au rez de chaussée, au sous-sol et sur un palier intermédiaire ; que le deuxième sous-sol comprend une salle de vente de grande hauteur, parsemée de poteaux d'une surface d'environ 926, 40m ² sur un sol carrelé, une partie aménagée en bureau de direction et atelier de montage d'une superficie de 127, 90m ² et une aire de stockage de plus faible hauteur sous plafond, d'une surface d'environ 147, 90m ², séparée par une baie de l'aire de vente et comprenant un sas vers les parties communes et l'aire de déchargement ; que Monsieur X... soulève deux arguments pour fonder sa demande de déplafonnement : d'une part, la modification des facteurs locaux de commercialité et, d'autre part, la modification des locaux destinés à la réception de la clientèle ; que l'expert souligne qu'aucune implantation récente d'enseignes nationales n'est survenue ; que les lieux sont hors de la zone d'attraction de la FNAC TERNES ; qu'il n'existe pas de modification des facteurs locaux de commercialité ; que, en ce qui concerne la modification invoquée, il résulte des constatations de l'expert que si les réserves ont été épisodiquement ouvertes au public, l'utilisation de celles-ci pour la vente est accessoire et ne donne au locataire qu'un avantage limité car celui-ci a besoin de cette partie du local pour y entreposer ses réserves ; que cette modification ne peut donc justifier la déplafonnement sollicité » ALORS QUE, D'UNE PART, la modification notable des caractéristiques des locaux loués résultant notamment de l'augmentation de la surface de vente justifie le déplafonnement du loyer ; que des modifications peuvent revêtir un caractère notable alors même qu'elles porteraient sur un élément accessoire ou n'apporteraient au preneur qu'un avantage accessoire au regard de son activité ; qu'en relevant, pour rejeter la demande de déplafonnement que l'utilisation des réserves pour la vente n'était qu'accessoire, la Cour d'appel a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas et violé l'article L. 145-33 du Code de commerce ; ALORS QUE, D'AUTRE PART, l'existence de modifications notables des caractéristiques du local s'apprécie objectivement, au regard des modifications apportées au local, et sans qu'il y ait lieu de tenir compte de l'utilité ou des inconvénients que ces modifications présentent pour le locataire ; qu'en relevant, pour écarter l'existence de modifications notables, que l'utilisation des réserves n'offrait qu'un avantage limité au locataire car il avait besoin des cette partie du local pour y entreposer ses réserves, cependant qu'il lui incombait de rechercher si l'utilisation de la réserve litigieuse constituait objectivement une modification notable des caractéristiques du local et notamment de la surface de vente, indépendamment de l'utilité que la réserve présentait pour le locataire, la cour d'appel a violé l'article L. 145-33 du Code de commerce ; ALORS QUE, DE TROISIEME PART, et en tout état de cause, Monsieur X... faisait valoir dans ses conclusions d'appel signifiées le 10 janvier 2008 (prod. 8, page 15), qu'un local tel que celui loué où toutes les marchandises sont proposées à la clientèle en vue de la vente n'a aucun besoin d'un local à usage de réserve ; qu'en omettant de répondre à ces conclusions pourtant déterminantes au regard de la modification du local à usage de réserve en local de vente, la Cour a violé l'article 455 du Code de Procédure Civile.