Tribunal judiciaire, 29 juillet 2024. 24/00894

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 30B Minute n° 24/676 N° RG 24/00894 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y6Q6 2 copies GROSSE délivrée le 29/07/2024 à Me Marine ORIGNAC-FEDRIGO Rendue le VINGT NEUF JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE Après débats à l’audience publique du 08 juillet 2024 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDERESSE S.C.I. ALEES, Société civile immobilière, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Marine ORIGNAC-FEDRIGO, avocat au barreau de BORDEAUX DÉFENDEURS S.A.S.U. O’DOG, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 3] défaillante Monsieur [R] [S] [Adresse 2] [Localité 6] défaillant FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par actes de commissaire de justice délivrés les 08 et 16 avril 2024, la SCI ALEES a fait assigner Monsieur [S] et la SASU O’DOG devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir : à titre principal : - constater la résiliation du contrat de location conclu le 05 avril 2022 avec Monsieur [S] et portant sur les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 3] par l’acquisition des effets de la clause résolutoire stipulée ; - juger que Monsieur [S] est occupant sans droit ni titre des locaux ; - ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [S] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; - condamner Monsieur [S] à lui verser une indemnité d’occupation provisionnelle de 875 euros par mois à compter de la résiliation du contrat de location et jusqu’à la libération des locaux ; - condamner Monsieur [S] à lui verser la somme provisionnelle de 9 520 euros au titre des arriérés de loyers et charges et indemnité provisionnelle d’occupation du mois de mars inclus et juger que cette somme sera majorée des intérêts de retard au taux de 1,5% conformément aux stipulations contractuelles ; - condamner Monsieur [S] à lui verser la somme provisionnelle de 864,50 euros au titre de la clause pénale ; - condamner Monsieur [S] à lui verser la somme provisionnelle de 960 euros pour la rédaction du bail tel que stipulé au contrat de location ; - condamner Monsieur [S] à lui verser une indemnité de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris les frais d’assignation et de commandement de payer ; à titre subsidiaire : - constater la résiliation du contrat de location conclu en date du 05 avril 2022 avec la SASU O’DOG et portant sur les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 3] par l’acquisition des effets de la clause résolutoire stipulée ; - juger que la SASU O’DOG est occupant sans droit ni titre des locaux ; - ordonner l’expulsion sans délai de la SASU O’DOG et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; - condamner la SASU O’DOG à lui verser une indemnité d’occupation provisionnelle de 875 euros par mois à compter de la résiliation du contrat de location et jusqu’à la libération des locaux ; - condamner la SASU O’DOG à lui verser la somme provisionnelle de 9 520 euros au titre des arriérés de loyers et charges et indemnité provisionnelle d’occupation du mois de mars inclus et juger que cette somme sera majorée des intérêts de retard au taux de 1,5% conformément aux stipulations contractuelles ; - condamner la SASU O’DOG à lui verser la somme provisionnelle de 864,50 euros au titre de la clause pénale ; - condamner la SASU O’DOG à lui verser la somme provisionnelle de 960 euros pour la rédaction du bail tel que stipulé au contrat de location ; - condamner la SASU O’DOG à lui verser une indemnité de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris les frais d’assignation et de commandement de payer. La SCI ALEES expose au soutien de ses demandes avoir, par acte sous-seing privé en date du 05 avril 2022, donné à bail commercial à Monsieur [S], avec faculté de substitution pour la SASU O’DOG, des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 3]. Elle précise qu’aucune reprise n’a été formalisée entre les parties mais qu’il apparaît que la SASU O’DOG occupe actuellement les locaux, le commissaire de justice ayant constaté la présence de l’enseigne commerciale sur l’immeuble. Elle indique que des loyers sont restés impayés et précise avoir, par acte du 1er décembre 2023, fait délivrer à la SASU O’DOG un commandement de payer la somme de 6 020 euros d’arriérés locatifs (mensualités d’août 2022 à novembre 2023), hors frais de procédure, visant la clause résolutoire, et, par acte du 31 janvier 2024, fait délivrer à Monsieur [S] un commandement de payer la somme de 8 645 euros d’arriérés locatifs (mensualités d’août 2022 à janvier 2024), hors frais de procédure, visant la clause résolutoire, commandemants restés sans suite. Bien que régulièrement assignés à l’étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, Monsieur [S] et la SASU O’DOG n’ont pas constitué avocat. La procédure est régulière et ils ont disposé d’un délai suffisant pour préparer leur défense. Il sera statué par décision réputée contradictoire. MOTIFS DE LA DECISION L'article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats : - que le bail commercial liant la SCI ALEES et Monsieur [S] comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ; - que l’article 13 dudit bail prévoit que “le preneur pourra être substitué au profit de la société en cours de formation que Monsieur [R] [S] va créer et dont il sera dirigeant et actionnaire unique ou majoritaire. La substitution devra être formalisée par un avenant à bail, dont les frais éventuels de rédaction et d’enregistrement seront à la charge exclusive du preneur. (...) Enfin, le preneur initial restera solidairement responsable au cas où la société subsituée viendrait à manquer à l’une des obligations, notamment en cas de défaut de paiement des loyers et des charges” ; - que selon les statuts et l’extrait Kbis de la SASU O’DOG, dirigée par Monsieur [S], son siège social est fixé au [Adresse 5] ; - qu'un premier commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié à la SASU O’DOG le 1er décembre 2023, à hauteur d’une somme de 6 179,41 euros dont 6 020 euros d’arriérés locatifs (mensualités d’août 2022 à novembre 2023) et 159,41 euros au titre du coût de l’acte ; - que lors de la remise de ce commandement de payer, le commissaire de justice a pu constater : “présence d’une enseigne commerciale sur l’immeuble, RCS” ; - qu'un second commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié à Monsieur [S] le 31 janvier 2024, à hauteur d’une somme de 8 950,01 euros dont 8 645 euros d’arriérés locatifs (mensualités d’août 2022 à janvier 2024) et 305,01 euros au titre du coût de l’acte, dont il apparaît que la mensualité de décembre 2023 a été comptée deux fois ; - que les sommes n’ont pas été acquittées dans le délai ci-dessus prescrit. S’agissant à titre liminaire de la titularité du bail, il apparaît au vu des seules pièces produites, que Monsieur [S] est seul titulaire du bail commercial, en l’absence de substitution formalisée par avenant. Il résulte de l'ensemble de éléments précités que la résiliation du bail commercial est intervenue le 1er mars 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc : - d'ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de Monsieur [S], de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ; - de dire qu'à compter du 1er mars 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, Monsieur [S] est devenu redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ; - de condamner Monsieur [S] au paiement de la somme provisionnelle de 9 520 euros correspondant aux mensualités d’août 2022 à mars 2024, cette somme n’étant pas sérieusement contestable ; - de dire que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, seul taux non sérieusement contestable ; - de condamner Monsieur [S] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 875 euros à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ; La demande tendant à majorer de 10% les sommes dues sera rejetée car s’apparentant à une clause pénale susceptible de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher. Selon l’article 15 du bail commercial, “les parties sont convenues de confier la rédaction du présent bail à la société AUGERE REAL ESTATE (...) Ces honoraires de rédaction d’acte fixés à huit cents euros hors taxes (800 € HT) seront supportés par le preneur”. La SCI ALEES, qui verse aux débats la facture de la société AUGERE REAL ESTATE du 28 mars 2022 libellée “assistance à la négociation et rédaction de bail commercial SAS O’DOG - [S] - Local du [Adresse 5]”, d’un montant de 960 euros TTC (800 euros HT), rapporte la preuve de sa créance pour un montant de 960 euros. Monsieur [S], qui ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette, sera condamné à payer cette somme. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Le défendeur sera condamné à lui verser la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. Le défendeur sera condamné aux dépens, en ce compris les frais d’assignation et du commandement de payer. DECISION Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel; Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la SCI ALEES et Monsieur [S] ; Condamne Monsieur [S] à payer à la SCI ALEES la somme provisionnelle de 9 520 euros au titre des loyers impayés correspondant aux mensualités d’août 2022 à mars 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Condamne Monsieur [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 875 euros par mois, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ; Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de Monsieur [S], de ses biens et de tout occupant de son chef, notamment la SASU O’DOG, des lieux situés [Adresse 5] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ; Condamne Monsieur [S] à payer à la SCI ALEES la somme de 960 euros au titre des frais de rédaction du bail commercial ; Déboute la SCI ALEES du surplus de ses demandes ; Condamne Monsieur [S] à payer à la SCI ALEES la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Monsieur [S] aux dépens, en ce compris les frais d’assignation et de commandement de payer. La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. Le Greffier, Le Président,