Tribunal judiciaire, 28 novembre 2024. 24/01172

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2024 Minute n° : N° RG 24/01172 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GUY4 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection Greffier : Déborah STRUS DEMANDEUR : S.A. D'HLM VALLOIRE HABITAT dont le siège social est sis 24 rue du Pot de Fer - 45000 ORLEANS représentée par Madame [Z], munie d'un pouvoir de représentation DÉFENDEUR : Monsieur [U] [N] demeurant 10, rue Porte Saint Jean - 1er étage n°8 Bât 01 - 45000 ORLEANS comparant en personne A l'audience du 24 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour. Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le : à : RAPPEL DES FAITS Par acte sous seing privé du 1er juin 2012, à effet au même jour, la SA BATIR CENTRE a donné à bail à Monsieur [U] [N] un logement à usage d’habitation situé 10 rue de la Porte Saint Jean (bâtiment 1, 1er étage, appartement n°8) - 45000 ORLEANS, pour un loyer mensuel de 301,83 euros charges comprises, payables à terme échu. La société BATIR CENTRE est devenue la société VALLOGIS suivant procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 22 juin 2012, laquelle est devenue la société « VALLOIRE HABITAT » suivant procès-verbal de l’assemblée générale mixte de la société VALLOGIS du 26 juin 2019 contenant notamment changement de dénomination. Se prévalant d'une situation d'impayés, le 6 décembre 2023, un commandement de payer dans le délai de deux mois visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à l'étude à la requête de la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT à Monsieur [U] [N]. Il portait sur la somme en principal de 1.664,90 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 5 décembre 2023. Par acte d’huissier signifié à étude le 16 février 2024, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes : Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et en conséquence ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [U] et de tout autre occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force public et d’un serrurier ;Voir condamner Monsieur [N] [U] au paiement de la somme de 1.413,23 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 8 février 2024 ;Voir fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charge, et l’y condamner en tant que de besoin ;Voir condamner Monsieur [N] [U] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Voir condamner Monsieur [N] [U] aux dépens, qui comprendront en outre le coût du commandement et le coût de la présente assignation. L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2024. Lors de l’audience, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT, représentée par Madame [H] [Z], salariée dûment munie de pouvoir, actualise sa créance à la somme de 308 euros hors frais. Elle indique que le montant du loyer est de 354,83 euros. Elle signale que les paiements de loyers courants ont repris avec un apurement supplémentaire. Elle précise que le dernier paiement a eu lieu le 2 septembre 2024. Elle consent à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Monsieur [U] [N], comparant, sollicite des délais de paiement à hauteur de 450 euros au total. Il indique être en CDI et percevoir 1600-1700 euros de revenus par mois. Il précise par ailleurs avoir des crédits à la consommation qu’il régularise. Enfin, il déclare que « tout est en train de rentrer dans l’ordre ». La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l'audience. L’affaire est mise en délibéré au 28 novembre 2024. MOTIVATION DE LA DÉCISION Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu. I. Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 5 décembre 2023. Sa demande est donc recevable à ce titre. Sur la notification au préfet L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 20 février 2024 soit plus de six semaines avant l’audience. La demande formée par le bailleur est donc recevable. II. Sur les demandes principales Sur l’acquisition de la clause résolutoireAux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4A qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer dans les deux mois visant cette clause a été signifié le 6 décembre 2023, pour la somme en principal de 1.664,90 euros. En outre, la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire ayant réglé un total de 500 euros au cours de cette période, insuffisant pour éteindre les causes du commandement de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du logement étaient réunies à la date du 7 février 2024, ce jour étant le premier jour ouvrable suivant la date d'échéance du délai de deux mois. La clause résolutoire est donc acquise depuis le 7 février 2024. Sur le montant de l'arriéré locatif Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation. En l’espèce, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte, échéance du mois d’août 2024 inclus évalue la dette locative à la somme de 308 euros après déduction des frais de procédure. De cette somme, il y a lieu de soustraire la somme de 25 euros, correspondant aux frais de dossiers SLS du mois de mars 2024, non justifiés en procédure. Également, il y a lieu de soustraire la somme de 22,86 euros, correspondant aux frais de pénalités du mois de mars 2024, non justifiés en procédure. Enfin, il y a lieu de soustraire la somme de 22,86 (7,62 x 3), correspondant aux frais de pénalités appliqués au mois d’avril, mai et juin 2024, non justifiés en procédure. En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 237,28 euros. Monsieur [U] [N] ne conteste pas le montant de cette dette. Il convient en conséquence de condamner Monsieur [U] [N] au paiement de cette somme. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 16 février 2024. Sur les délais de paiement La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Monsieur [U] [N] sollicite des délais de paiement pour l’apurement de sa dette locative. Il excipe d’un revenu de travail stable, a commencé à apurer sa dette par une reprise des règlements supérieurs au montant du loyer et charges courants et la société bailleresse consent à l’octroi de délais de paiement sur la base de versements mensuels de 100 euros. Il y aura donc lieu d'accorder ces délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec 2 mensualités successives de 100 euros, la dernière et 3ème mensualité devant solder la dette, en plus du loyer et des charges courants et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de la SA VALLOIRE HABITAT sera suspendue à la demande des parties, ainsi que les modalités seront précisées dans le dispositif. Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise.  Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [U] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charge Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif. Sur l'expulsion du locataireDes délais de paiement étant accordés au défendeur, les effets de la clause résolutoire, dont l'expulsion du locataire, sont suspendus dans la limite exposée au dispositif. III. Sur les demandes accessoires Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [U] [N], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.  Compte tenu des démarches qu’à dû accomplir la SA VALLOIRE HABITAT, Monsieur [U] [N] sera condamné à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l’action recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2012 entre la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT et Monsieur [U] [N] concernant le logement situé 10 rue de la Porte Saint Jean (bâtiment 1, 1er étage, appartement n°8) – 45000 ORLEANS, sont réunies à la date du 7 février 2024 ; CONDAMNE Monsieur [U] [N] à verser à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 237,28 euros terme du mois d’août 2024 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 février 2024 ; AUTORISE Monsieur [U] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 2 mensualités de 100 euros chacune et une 3ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire contenue dans le bail du 1er juin 2012, à effet au même jour retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu’à défaut pour Monsieur [U] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Monsieur [U] [N] soit condamné à verser à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charge, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; CONDAMNE Monsieur [U] [N] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ; CONDAMNE Monsieur [U] [N] à verser la somme de 200 euros à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffier. Le greffier, La juge des contentieux de la protection,