Cour d'appel, 12 septembre 2023. 21/01981

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 21/01981 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FR3J Minute n° 23/00200 [M] C/ S.A.S. SERVIDIS NORD-EST DISTRIBUTION, S.A. AXA FRANCE IARD Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SARREGUEMINES, décision attaquée en date du 08 Juin 2021, enregistrée sous le n° 19/00844 COUR D'APPEL DE METZ CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2023 APPELANT : Monsieur [L] [M] [Adresse 5] [Localité 4] Représenté par Me Agnès BIVER-PATE, avocat au barreau de METZ INTIMÉES : S.A.S. SERVIDIS NORD-EST DISTRIBUTION Représentée par son représentant légal [Adresse 8] [Localité 3] Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ S.A. AXA FRANCE IARD Prise en la personne de son représentant légal, [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me Hugues MONCHAMPS, avocat au barreau de METZ DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 09 Mai 2023 tenue par Madame Laurence FOURNEL, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 12 Septembre 2023. GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Jocelyne WILD COMPOSITION DE LA COUR : PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère Mme BIRONNEAU, Conseillère ARRÊT : Contradictoire Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Mme FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Jocelyne WILD, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE : Selon acte notarié du 24 octobre 1996, M. [L] [M] et Mme [G] [U] son épouse, ont donné à bail commercial à M. [S] [T], les locaux situés au rez de chaussée, au premier et au deuxième étage de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7]. Le même jour M. [M] a cédé à M. [T] le fonds de commerce de bar-tabac exploité dans l'immeuble. Par acte notarié du 30 juin 2004 la société Nord Est Distribution a acheté le fonds de commerce, et le droit au bail lui a été cédé. La société Nord Est Distribution a donné congé à M. [M] par acte d'huissier du 3 mai 2016, à effet du 31 décembre 2016. Le 13 janvier 2017 M. [M] a constaté qu'un important dégât des eaux avait gravement endommagé l'immeuble. Deux réunions d'expertise amiables ont eu lieu et M. [M] a ultérieurement sollicité et obtenu, par ordonnance de référé du 15 mai 2018, la désignation d'un expert chargé de déterminer l'origine et la cause du sinistre dégât des eaux, en déterminer autant que possible la date, décrire et chiffrer les travaux de remise en état nécessaires, dire si des mesures conservatoires ou des travaux urgents doivent être effectués et donner tous éléments techniques ou de fait permettant d'apprécier les responsabilités éventuelles.  M. [V] [I], expert commis, a déposé son rapport le 9 janvier 2019. Faisant valoir que la responsabilité de la société Nord Est Distribution était engagée, dès lors qu'à la date du 31 décembre 2016 elle n'avait ni restitué les clés des locaux ni vidé totalement les lieux, M. [L] [M] a assigné devant le tribunal de grande instance de Sarreguemines la SAS Nord Est Distribution et son assureur la SA Axa France IARD, afin d'obtenir leur condamnation à lui payer les sommes de 276.027,11 € en réparation de son entier préjudice, et de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation de ses adversaires aux dépens comprenant les frais d'expertise. Par jugement du 08 juin 2021, le tribunal judiciaire de Sarreguemines a : -Débouté M. [L] [M] de l'intégralité de ses demandes, -Condamné M. [M] aux dépens, lesquels comprendront également les frais de la procédure de référé et de l'expertise judiciaire, -Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. Pour statuer ainsi le premier juge, rappelant qu'un congé avait été régulièrement donné pour le 31 décembre 2016, a estimé que le fait que la société locataire ait encore conservé les clés des locaux était sans incidence sur la date de fin du bail, celle-ci étant seulement tributaire de la validité du congé donné et non pas de la remise effective des clés ou de la libération des locaux. Il en a conclu que les obligations contractuelles de locataire de la société Nord Est Distribution avaient pris fin le 31décembre 2016 et que postérieurement à cette date seule la responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle de la société Nord Est Distribution pouvait être engagée pour faute ou pour une négligence préjudiciable. Or le premier juge a considéré que, M. [M] ayant la possibilité d'accéder aux locaux puisqu'il en avait les clés, et ce nonobstant la présence de quelques meubles, il n'était pas établi que le comportement de la société Nord Est Distribution l'aurait empêché de mettre le chauffage dans les locaux. En outre, rien ne démontrait que le sinistre était survenu avant le 31 décembre 2016, l'expert n'ayant pu le dater précisément. L'imputabilité du dommage à la société Nord Est Distribution n'étant pas démontrée, le premier juge a débouté M. [M] de toutes ses demandes. Par déclaration du 30 juillet 2021 M. [L] [M] a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de réparation intégrale de son préjudice évalué à 276.027,11 € et 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile suite au dégât des eaux qu'il a subi, et l'a condamné aux dépens comprenant également les frais de procédure de référé et de l'expertise judiciaire. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Aux termes de ses dernières conclusions en date du 09 février 2023 M. [L] [M] demande à la cour de : - Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 juin 2021 par le Tribunal Judiciaire de Sarreguemines. Et statuant à nouveau, - Condamner solidairement la société Nord Est Distribution et la société Axa France IARD à payer à M. [L] [M] : - 276.027,11€ en réparation de son entier préjudice - 10.000,00€ en application de l 'article 700 du Code de procédure civile. Les condamner encore solidairement aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'aux dépens de la procédure de référé et aux frais d'expertise ». M. [M] fait valoir que les documents versés aux débats permettent d'établir que le sinistre dégât des eaux causé par le gel d'une canalisation, a eu lieu entre le 23 novembre 2016, date d 'une visite effectuée par un salarié de la société Nord Est Distribution, et le 9 janvier 2013, dès lors qu'il n'a plus gelé entre le 9 et le 13 janvier 2017. Il conteste formellement avoir effectué une visite des lieux en compagnie d'un salarié de l'intimée, au cours de la deuxième semaine de janvier 2017, contrairement aux termes de l'attestation produite par la société intimée. Devant certains arguments de l'intimée il précise que celle-ci ne peut tirer prétexte du prétendu mauvais état des locaux pour justifier la résiliation du contrat alors qu'aux termes du bail elle avait à sa charge tous les travaux d'entretien et de réparation, y compris ceux de mise en conformité et ceux dus à la vétusté. Il affirme également n'avoir jamais eu l'intention de vendre le fonds de commerce et les meubles, mais uniquement l'immeuble. Il fait valoir que les premiers juges ont considéré à tort que la fin du bail correspondait à la date de prise d'effet du congé délivré, alors qu'à cette date la société Nord Est Distribution n'avait ni vidé entièrement les locaux de ses meubles ni restitué les clés, et que de jurisprudence constante la remise des clés est indispensable pour mettre fin à l'occupation du preneur et décharger ce dernier de toute responsabilité. Quant à la responsabilité de la société Nord Est Distribution, M. [M] soutient qu'il appartenait bien à celle-ci , restée gardienne des locaux qu'elle n'avait pas restitués, de chauffer les locaux ou de mettre les installations hors gel, que les constatations de l'assureur de l'intimée, réalisées en mai 2017, sont insuffisantes pour prouver que celle-ci a bien rempli ses obligations, et qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire que l'éclatement de la conduite est dû au gel, ce dont il s'évince que la société Nord Est Distribution n'avait pas rempli ses obligations et à tout le moins n'avait pas vidangé les tuyaux alors qu'elle n'utilisait plus les lieux. Subsidiairement et dans l'hypothèse où la cour retiendrait que le bail avait pris fin, il se prévaut de la faute de l'intimée, qui n'a pas pris la précaution de vidanger les canalisations, couper l'eau et mettre le chauffage en position hors gel, et n'a pas avisé M. [M] de cette situation. Il fait valoir que, s'il disposait d'un jeu de clé, il n'avait pas cependant la clé du local annexe abritant les vannes et robinets d'eau, et n'avait en tout état de cause aucune raison de penser que sa locataire n'agirait pas en bon père de famille. A l'inverse il indique que les éléments qu'il produit établissent que la locataire avait accès à ce local annexe, notamment pour y faire passer les fûts de bière qu'elle entreposait dans la cave. Sur la recevabilité de ses demandes, il fait valoir que celles-ci sont exactement les mêmes qu'en première instance, seul le fondement juridique ayant été modifié puisqu'il fonde actuellement ses demandes principalement sur les dispositions des articles 1103 et suivants et 1732 du code civil, et subsidiairement sur les dispositions de l'article 1240 du même code. S'agissant de l'évaluation de son préjudice M. [M] considère qu'il n'y a pas lieu de retenir les évaluations faites par les assureurs, réalisées sans que ses propres experts soient présents, et se prévaut principalement des conclusions de l'expert judiciaire. Il considère toutefois que cet expert a sous-évalué, sans raison valable, le poste « électricité », alors qu'il produisait sur ce point un devis de la société TBI. Il fait valoir qu'il a droit à réparation intégrale de son préjudice, ce qui implique, s'agissant de l'installation électrique, une reprise complète de l'installation afin qu'il puisse bénéficier des garanties décennales et de bonne fin. Il indique produire un second devis dont le montant est proche de celui de la société TBI, alors que de leur côté les intimées n'en produisent aucun. Il s'estime en outre fondé à mettre en compte des honoraires de maîtrise d''uvre au taux retenu par l'expert, ainsi que le coût des travaux préalables de démolition. Enfin M. [M] considère que les conditions du contrat d'assurance conclu entre la société Nord Est Distribution et la société Axa lui sont inopposables, qu'il s'agisse de la franchise contractuelle, du plafond de garantie ou de l'application de la règle proportionnelle. Aux termes de ses dernières conclusions du 27 décembre 2022 la SAS Servidis Nord Est Distribution demande à voir : - Vu les articles 1240 et suivants du CPC, - Rejeter l'appel de M. [L] [M]. - Accueillir le seul appel incident de la société Servidis - Nord-Est Distribution - Déclarer M. [M] irrecevable, au besoin d'office, en son action en responsabilité fondée sur les articles 1103 et suivants et 1732 du code civil comme constituant une demande nouvelle, présentée après le dépôt des conclusions de l'appelant. - Confirmer le jugement en toutes ses dispositions, au besoin par adjonction de motifs, sauf sur les dispositions relatives aux frais irrépétibles qui seront infirmées, - Très subsidiairement, et en cas d'infirmation du jugement : - Prononcer un partage de responsabilités et juger que M. [L] [M] est responsable à hauteur de 90 % du préjudice qu'il invoque, la société Servidis - Nord-Est Distribution à hauteur de 10 %. - Débouter M. [L] [M] de ses demandes et fixer le préjudice à hauteur des valeurs retenues par le cabinet Polyexpert, représentant de la CAMBTP et le cabinet [E] union d'experts, représentant de Axa, soit à la somme de 49.735,70 €. - Juger que M. [L] [M] devra supporter 90 % de la somme fixée à titre de préjudice et la société Servidis - Nord-Est Distribution 10 % de cette même somme. - Débouter M. [L] [M] du surplus de ses demandes. - Condamner la SA Axa France IARD à garantir la SAS Servidis - Nord Est Distribution de l'intégralité des condamnations prononcées à son encontre, en principal, frais, intérêts, article 700 et dépens. En tout état de cause : - Déclarer M. [L] [M] irrecevable et subsidiairement mal fondé en l'ensemble de ses demandes, fins, moyens conclusions et prétentions et les rejeter. - Déclarer la société Axa irrecevable et subsidiairement mal fondée en l'ensemble de ses demandes, fins, moyens conclusions et prétentions contraires à celles de la société Nord-Est Distribution et les rejeter. - Confirmer le jugement s'agissant des dépens de 1ère instance. - L'infirmer quant aux frais irrépétibles et statuant à nouveau, condamner M. [L] [M] à payer à la société Servidis - Nord-Est Distribution une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 de 1ère instance. - Condamner M. [L] [M] à payer à la société Servidis - Nord-Est Distribution une somme de 5.000 € au titre des dépens d'appel ». La société Servidis ' Nord Est Distribution rappelle qu'elle avait cessé depuis janvier 2016 toute occupation et exploitation des locaux loués à raison de leur mauvais état, et en avait averti M. [M] qui avait alors envisagé de vendre l'immeuble. Elle indique avoir proposé à M. [M] que celui-ci reprenne l'ensemble du matériel d'exploitation se trouvant dans les lieux, proposition réitérée à l'époque de la délivrance du congé et pour laquelle elle attendait une réponse de M. [M], qui disposait des clés et faisait visiter le bien en vue de sa vente. Elle soutient par conséquent que le fait que certains meubles soient restés sur place était connu et accepté par M. [M]. En droit elle fait valoir que le bail est arrivé à son terme le 31 décembre 2016, et qu'à compter du 1er janvier 2017 elle n'était plus locataire de sorte que M. [M] ne peut rechercher sa responsabilité sur ce fondement. Elle souligne que celui-ci, qui disposait de toutes les clés de l'immeuble, en avait retrouvé la jouissance à compter de la date d'échéance du bail, et qu'il lui appartenait par conséquent à compter du 1er janvier 2017 de protéger les locaux contre le gel. En tout état de cause elle fait valoir qu'elle n'était locataire que du rez de chaussée et des deux étages de l'immeuble, mais non des combles et surtout du sous-sol où se trouvaient la chaufferie et les arrivées d'eau de sorte qu'elle n'est pas responsable de ces éléments d'équipement. Elle en conclut qu'aucune faute ne peut lui être reprochée de ce fait. Plus généralement elle fait valoir qu'il appartient à M. [M], sur un fondement délictuel, d'apporter la preuve de sa faute, ce qu'il ne fait pas. Elle expose en outre qu'il a été constaté lors des opérations d'expertise diligentées par les experts des assureurs, que la chaudière avait été mise en position hors gel, ce qui devait permettre d'éviter le gel des installations, ce point n'ayant jamais été à l'époque discuté par M. [M]. Elle souligne que les locaux sont restés inoccupés pendant un an sans difficulté, preuve qu'elle les avait bien mis hors gel, et considère qu'il est possible que M. [M], qui avait toutes les clés, ait pu couper le chauffage à compter du 1er janvier 2017 ce qui expliquerait que les locaux se soient progressivement refroidis mais que les dégâts se soient limités à une conduite éclatée, alors que si l'installation n'avait pas été mise hors gel dès que les locaux ont été inoccupés, le gel aurait attaqué plus de conduites et provoqué plus de dégâts. Elle souligne que l'expert M. [E] a constaté l'absence de dommages étendus aux installations liés à l'action mécanique du gel, ce qui confirme que le bâtiment avait fait l'objet de mesures préventives. Elle fait valoir encore que M. [M] ne démontre en rien qu'il aurait été nécessaire de vidanger les tuyaux, et n'a jamais indiqué à sa locataire qu'elle devait le faire. Elle ajoute qu'il appartient à M. [M], qui entend prouver sa faute, de faire la preuve que le sinistre serait survenu avant le 1er janvier 2017, ce qu'il ne fait pas. Elle rappelle que son préposé a visité les lieux à deux reprises, et notamment la deuxième semaine de 2017 en compagnie de M. [M] pour discuter du sort des meubles, et qu'aucun sinistre n'a été constaté à cette occasion, preuve que celui-ci est survenu après cette date. L'intimée considère d'autre part que l'action en responsabilité engagée à son encontre sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil, et 1732 du code civil, est irrecevable comme constituant une prétention nouvelle au sens des dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile, dès lors que dans ses conclusions justificatives d'appel M. [M] ne fondait son action que sur les dispositions de l'article 1240 du code civil, et que ces deux actions sont distinctes l'une de l'autre étant rappelé que les actions en responsabilité contractuelle et extra contractuelle ne sont pas cumulables. Par ailleurs, la société Servidis Nord Est Distribution conteste les sommes mises en compte par M. [M], en faisant valoir que les locaux loués étaient dans un état vétuste, à telle enseigne que la locataire-gérante était partie, et que les travaux envisagés et les sommes mises en compte aboutissent à financer une remise à neuf des locaux, ce qui dépasse le préjudice réellement subi par M. [M]. Elle considère qu'il ne peut prétendre à plus qu'à une remise dans l'état antérieur et donc à de simples travaux de remise en état. En particulier elle fait valoir qu'il a été constaté lors des opérations d'expertise que l'électricité n'était plus aux normes, et qu'il ne lui appartient pas, au titre du sinistre allégué, de financer une remise aux normes de l'installation. Quant à la réduction proportionnelle de garantie qu'entend lui opposer la société Axa, la société Servidis Nord Est Distribution fait valoir que l'assureur n'apporte pas la preuve de l'acceptation par l'assurée de la clause restreignant sa garantie, le contrat produit n'étant pas signé. Elle fait valoir que l'assureur n'apporte pas la preuve de la franchise opposée ni de la différence de surfaces justifiant la réduction proportionnelle dont elle se prévaut, dès lors que le contrat produit ne contient aucune mention de la surface assurée. Elle ajoute qu'aux termes mêmes du contrat d'assurance, la règle proportionnelle de capitaux est abrogée, de sorte que seule une réduction proportionnelle à raison de la surface était prévue par le contrat, mais ne peut être mise en 'uvre à défaut de toute indication de surface dans le contrat. Elle soutient que par cette clause, l'assureur a renoncé à faire application de la règle proportionnelle de capitaux et ne peut plus lui opposer la règle de l'article L. 121-5 du code des assurances, qui n'est pas d'ordre public. Elle fait valoir en outre que la clause litigieuse ne prévoit aucune exclusion en cas d'inexactitude de la valeur déclarée, et considère qu'en tout état de cause l'assureur a manqué à son devoir de conseil en ne demandant aucun justificatif, ni de la surface assurée ni de la valeur du bien. Subsidiairement et dès lors que l'assureur a manqué à ses obligations contractuelles, la société Servidis s'estime en droit de lui opposer l'exception d'inexécution. En tout état de cause elle fait valoir que la valeur de 771.120 € invoquée par la société Axa n'est en rien justifiée et constituerait une valeur de reconstruction, différente de la valeur de l'immeuble, et relève à cet égard que M. [M] avait mis en vente son bien pour un montant de 260.000 €. Elle ajoute qu'elle n'était pas locataire de la totalité de l'immeuble, et qu'elle avait également souscrit une garantie risques supplémentaires bâtiment pour 200.000 € et une garantie risque et mobilier valeur à neuf de 10.000 € de sorte qu'elle était assurée à hauteur de 460.000 €. Enfin elle soutient que l'article L. 121-5 précité ne s'applique pas aux assurances de responsabilité indéterminées. Aux termes de ses dernières conclusions du 05 décembre 2022 la SA Axa France IARD demande à voir : -  Débouter M. [L] [M] de son appel et de l'ensemble de ses moyens, fins et prétentions, - Statuer ce que de droit sur l'appel incident de la société Nord Est Distribution concernant l'infirmation sur les frais irrépétibles de première instance qu'elle oppose à M. [M], comme sur l'irrecevabilité soulevée concernant la prétention de M. [M] fondée sur les articles 1103 et suivants et 1732 du code civil constituant une demande nouvelle, - Débouter la société Nord Est Distribution de ses moyens, fins et prétentions présentés dans son subsidiaire en ce qu'ils seraient contraires à ceux exposés par la société Axa France IARD, - Confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions, au besoin par substitution de motifs, Subsidiairement, - Infirmer le jugement entrepris, aux fins de : - Débouter la société Nord Est Distribution de ses moyens, fins et prétentions présentés dans son subsidiaire en ce qu'ils seraient contraires à ceux exposés par la société Axa France IARD, - Fixer : -le poste « travaux de remise en état » à la somme de 49.735,70 € H.T. Vétusté déduite, outre TVA, -le poste « honoraires de maîtrise d''uvre » à la somme de 4.843,20 € TTC, - Rejeter sur le poste « déblais et démolitions » - Appliquer un partage de responsabilité entre la société Nord Est Distribution et M. [L] [M] avec une large part à la charge de M. [L] [M], - Réduire la réparation du préjudice de M. [M] en conséquence, - En tout état de cause, appliquer la règle proportionnelle de capitaux garantis telle que prévue au contrat d'assurance liant la société Axa France IARD et la société Nord Est Distribution, - En conséquence, dire et juger que toute somme excédant la somme du montant accordé par la cour d'appel x 250.000/771.120 restera à la charge de la société Nord Est Distribution, - Débouter M. [L] [M] de l'ensemble de ses autres moyens et prétentions plus amples ou contraires, - Confirmer sur le surplus des dispositions non contraires, - Dans tous les cas statuer ce que de droit sur les frais et dépens d'appel.  La SA Axa France IARD considère qu'il y a lieu pour le moins à un partage de responsabilité entre M. [M] et la société Servidis Nord Est Distribution. Elle fait ainsi valoir que la date exacte de survenance du sinistre n'a pu être déterminée avec précision, et observe que selon l'attestation de l'employé de cette société aucun sinistre n'avait encore eu lieu lors de la deuxième semaine de janvier 2017, et que de même selon les experts le chauffage avait été mis en position hors gel. Elle en conclut que la société Nord Est Distribution peut être considérée comme n'ayant commis aucune faute, tandis que, si les locaux n'ont plus été chauffés alors que M. [M] disposait des clés du bien, il y a nécessairement eu une attitude inappropriée du bailleur. En outre, s'il est exact que la société Nord Est Distribution avait conservé les clés et n'avait pas encore déménagé tous ses meubles, la société Axa soutient que cette situation avait reçu le plein accord de M. [M], qui de son côté avait conservé une clé pour pouvoir faire visiter les lieux à un éventuel repreneur. Elle considère ainsi que M. [M] avait toute latitude pour pénétrer dans les locaux quoique les clés ne lui aient pas été restituées, et que la garde de ceux-ci lui avait été transférée à compter du 31 décembre 2016. Quant au préjudice allégué elle estime que M. [M] ne peut récuser les évaluations des experts d'assurance, alors que ses propres experts ont été informés des dates de réunion d'expertise amiable, et se sont rendus au moins à la première. Elle estime que les réclamations de M. [M] sont disproportionnées, et reproche également à l'expert judiciaire de n'avoir pas tenu compte de l'état de l'immeuble avant le sinistre alors que celui-ci était à l'abandon. Elle critique à cet égard certaines majorations décidées par l'expert entre son rapport provisoire et son rapport définitif, sans que celui-ci s'en explique, qui s'élèvent au total à 53.863,08 € . De même elle reproche à l'expert de n'avoir retenu aucun coefficient de vétusté alors que l'immeuble était à l'abandon et dépourvu de tout entretien. Se référant aux estimations effectuées par les experts d'assurances qu'elle estime pertinentes et opposables dès lors que les experts de M. [M] étaient présents à la première réunion, la SA Axa considère que l'évaluation de l'expert judiciaire qui représente le double de celle retenue par les experts d'assurances, ne se justifie pas, et en tout état de cause conclut à un partage de responsabilité applicable au montant retenu. En revanche elle conclut au rejet de la demande spécifique concernant le coût des déblais, dès lors que la facture produite concerne la démolition de tout l'immeuble. Sur sa garantie la SA Axa France IARD se prévaut de la règle de réduction proportionnelle figurant au contrat. Elle expose que selon les termes de celui-ci, l'application de la règle proportionnelle de capitaux n'est plus applicable, sauf pour les responsabilités concernant les risques locatifs bâtiment, matériel et mobilier. S'agissant par ailleurs des risques locatifs, elle expose que selon les termes du contrat la règle proportionnelle par référence à la surface assurée ne trouve à s'appliquer que si l'assuré a déclaré une surface, et soutient qu'à défaut il convient de faire application de la règle proportionnelle de capitaux prévue au titre II (sic) article 3 des conditions générales, étant précisé que sur les dix immeubles assurés en risque locatif, un seul avait fait l'objet d'une déclaration relative à sa surface, tous les autres ayant fait l'objet d'une déclaration en capital. Elle fait valoir en outre que les dispositions de l'article L. 121-5 du code des assurances sont applicables au contrat, quand bien même aucune clause relative à la réduction proportionnelle n'y figurerait. Elle expose que le contrat faisait obligation à l'assuré d'assurer l'immeuble à hauteur de sa valeur de reconstruction, qu'elle estime à 771.120 €, de sorte que de toute évidence le risque locatif n'a pas été assuré à sa vraie valeur et qu'il en résulte une insuffisance d'assurance justifiant la mise en 'uvre de la réduction proportionnelle, qui aboutit à un abattement de 67,58 %. Enfin elle fait valoir que dès lors que la victime exerce une action directe à l'encontre de l'assureur, les exclusions et limites de garantie lui sont opposables. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est référé aux conclusions qui précèdent pour un plus ample exposé des moyens et arguments des parties. L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 avril 2023. EXPOSE DES MOTIFS : Il convient de relever à titre liminaire qu'en première instance M. [M] avait assigné une société Nord Est Distribution, qui apparaît sous ce nom dans le jugement de première instance, quoique les conclusions aient été prises pour « Nord Est Distribution/Servidis ». A hauteur d'appel les conclusions d'intimées sont prises pour la SAS Servidis Nord Est Distribution, dénomination qui sera retenue, l'intimée étant désignée également dans la suite de l'arrêt sous la seule dénomination de société Servidis. 1 - Sur la fin de non recevoir tirée de l'application de l'article 910-4 du code de procédure civile : Aux termes de l'article 910-4 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties doivent présenter dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. Cet article prévoit la concentration des prétentions mais non la concentration des moyens. Or M. [M] n'a procédé à aucune modification de ses prétentions entre ses conclusions justificatives d'appel et les dernières conclusions soumises à la cour, puisque dans chacune de celles-ci il concluait à l'infirmation du jugement de première instance et à la condamnation solidaire de la société Nord Est Distribution et de la société Axa France IARD, à lui payer les sommes de 276.027,11 € en réparation de son entier préjudice, et 10.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation des intimées aux dépens. Seul le fondement juridique invoqué a été modifié, M. [M] ayant déclaré ultérieurement qu'il ne fondait plus au premier chef ses demandes sur l'article 1240 du code civil, mais principalement sur les articles 1103 et suivants et 1732 du code civil, et subsidiairement sur l'article 1240. Par ailleurs l'essentiel de son argumentaire, concernant la date de survenance du sinistre, son imputabilité à la société Servidis Nord Est Distribution, et la faute de cette société, se retrouve dans ses conclusions justificatives d'appel et dans ses dernières conclusions. Enfin le principe du non cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle, qui ne permet pas de se prévaloir d'une responsabilité délictuelle si toutes les conditions de la responsabilité contractuelle sont réunies, n'est pas en cause en l'espèce dès lors que l'appelant n'invoque la responsabilité délictuelle qu'à titre subsidiaire si la responsabilité contractuelle de la société Servidis n'était pas retenue. Il n'existe donc en l'espèce aucune prétention nouvelle susceptible d'être déclarée irrecevable et cette fin de non recevoir est rejetée. 2 - Sur la responsabilité de la société Servidis Nord Est Distribution : Il est constant que le bail liant les parties est un bail commercial, mais l'application en l'espèce des règles du droit commun du bail et notamment des articles 1732 et 1737 du code civil, n'est pas contestée par les parties. Par acte extra judiciaire du 03 mai 2016 un congé a été valablement donné par la société Servidis pour l'échéance du 31 décembre 2016. Le bail liant les parties se trouvait donc résilié à cette date. Toutefois, seule la remise des clés par la locataire matérialise la libération des lieux, sauf preuve par celle-ci de ce que le bailleur en aurait repris la jouissance. Ainsi, tant que la locataire conserve les clés, et le cas échéant la jouissance matérielle des lieux, elle reste tenue, postérieurement à la résiliation du bail, d'une indemnité d'occupation et reste également responsable des locaux qu'elle occupe et des dommages survenus de son fait. En l'espèce, et quoique la résiliation du bail soit intervenue le 31 décembre 2016, il n'est pas contesté qu'à cette date, la locataire n'avait pas restitué les clés, et n'avait pas non plus enlevé l'ensemble du mobilier garnissant les lieux. Sur ce dernier point le constat d'huissier réalisé le 13 janvier 2017 à la demande de M. [M] lors de la découverte du dégât des eaux, établit clairement que les lieux sont encore largement meublés à cette date puisque toutes les chambres situées aux premier et deuxième étage sont équipées de literie, mobilier, télévisions. L'absence de restitution des clés est également relevée par les experts des compagnies d'assurance, puisqu'il est mentionné dans le procès-verbal relatif aux causes et circonstances et à l'évaluation des dommages, que« avant le sinistre aucune des parties n'avait pris de mesures pour procéder ni à l'état des lieux de sortie ni à la remise des clés » et que « des biens mobiliers était encore dans les lieux lors du sinistre ». Enfin « au jour des opérations d'expertise contradictoire, les clés étaient toujours en possession du preneur ». Par ailleurs l'allégation selon laquelle M. [M] aurait envisagé de reprendre tout ou partie du mobilier, de sorte que la situation du bien postérieurement au 31 décembre 2016 et notamment la présence de meubles, se serait effectuée avec son accord, n'est nullement prouvée. Il résulte au contraire des courriers envoyés par la locataire les 28 décembre 2015 et 20 septembre 2016, que celle-ci a sollicité à deux reprises le bailleur en vue de savoir si celui-ci reprendrait les meubles, mais n'a obtenu aucune réponse, et informait le bailleur dans son dernier courrier de ce que « sauf avis contraire de votre part nous allons procéder à la reprise de l'ensemble du matériel en dépôt dans le fonds de commerce y compris le mobilier réparti dans les étages » , matériel qu'elle aurait manifestement souhaité revendre. Il n'est nullement établi qu'elle aurait reçu une réponse positive sur ce point, et il résulte de l'attestation du préposé de la société (attestation au demeurant contestée par M. [M]), que lors d'une visite qu'il situe « la semaine n°2 de janvier », M. [M] lui aurait au contraire demandé d'enlever tout le mobilier présent. Il n'existe donc aucune preuve d'un accord du bailleur quant à la situation de fait qui a perduré au-delà du 31 décembre 2016. La société Servidis ne peut en outre prétendre que M. [M] aurait retrouvé la jouissance des lieux, alors qu'elle n'avait pas restitué les clés et avait laissé sur place de nombreux meubles, faisant obstacle à toute utilisation des lieux par le bailleur, et le simple fait que celui-ci ait conservé certaines clés ne peut être considéré comme la preuve de ce qu'il avait repris possession des lieux. A cet égard la cour relève que la société Servidis ne prouve pas que M. [M] aurait pu accéder à la chaudière ou à la vanne de fermeture de l'eau, et le procès-verbal relatif aux causes et conséquences du sinistre rédigé le 25 juillet 2017 par les assureurs des parties mentionne que « Nord Est Distribution avait confié courant 2016 un double de la clé principale de l'immeuble à M. [M], afin que des visites pour vente puissent s'organiser », mais ne mentionne nullement que d'autres clés et notamment celles permettant d'accéder à la cave, lui aient été confiées. En tout état de cause la situation de fait des locaux ne permet pas de considérer que M. [M] en aurait retrouvé la jouissance. Dès lors, en l'absence de libération des locaux et de remise des clés, la société Servidis avait conservé la jouissance des lieux et conservait la responsabilité de tous les dommages engendrés par son défaut de sauvegarde des lieux, que ce soit en application de l'article 1732 du code civil pour la période antérieure au 1er janvier 2017, ou sur le fondement de l'article 1240 pour la période ultérieure. Dans ces conditions le point de savoir si le sinistre est survenu avant ou après le 31 décembre 2016 n'a pas d'incidence sur la détermination du responsable, sauf à discuter de la réalité d'une faute de la société Servidis. Sur l'origine du sinistre et les responsabilités, les propres experts mandatés par les assureurs des parties ont fait diverses constatations : Ainsi, le procès-verbal relatif aux causes et circonstances et à l'évaluation des dommages, signé par les experts des deux compagnies d'assurance, mentionne que « les locaux sont inoccupés depuis janvier 2016 (') mais le chauffage a été mis en position hors gel, alors que l'alimentation en eau n'est pas coupée et les conduites non vidangées ». Tous les experts présents lors de l'établissement de ce procès-verbal ont conclu que la cause du sinistre résidait dans le « gel d'une conduite encastrée au sol d'une chambre au 1er étage, alors que la chaudière avait très vraisemblablement été mise hors gel, que l'immeuble était inoccupé depuis plus de 10 jours et que les conduites n'avaient pas été vidangées ». L'origine du sinistre est ultérieurement plus précisément localisée, dans le rapport final, sur une conduire d'eau sanitaire, située au 2eme étage et encastrée en partie basse d'un mur en façade nord. Sur ce point ces constatations ont été confirmées par l'expert judiciaire ultérieurement désigné qui a relevé l'éclatement caractéristique de cette conduite. L'absence de vidange, notamment des conduites d'eau sanitaire, était constatée dès le procès-verbal relatif aux causes et circonstances du sinistre. Elle est encore rappelée dans le rapport définitif du 22 décembre 2017 établi par l'expert de la société Axa, qui ajoute que « entre le 1er janvier et le 13 janvier 2017 des périodes de gel vif sont avérées ». Si le rapport final mentionne effectivement que l'absence de dommages étendus à l'ensemble des installations permet de penser que le bâtiment avait fait l'objet de mesures préventives de mise « hors gel », ceci ne suffit pas à faire preuve de l'absence de faute de la société Servidis. Le simple fait qu'une conduite ait pu geler démontre en effet que la simple mise hors gel a été insuffisante, durant un laps de temps au cours duquel le gel a sévi. Or il appartenait à la société Servidis, tant qu'elle en avait conservé la jouissance, de prendre toutes les mesures utiles à la sauvegarde de locaux non occupés, et par conséquent de vidanger les conduites d'eau sanitaire, ce qu'elle n'a pas fait. Cette abstention constitue de sa part une faute, la rendant responsable du sinistre. A cet égard le fait que la société Servidis Nord Est Distribution n'ait pas formellement été locataire des pièces situées au sous sol, où se trouvaient selon ses dires aussi bien la chaudière que les arrivées d'eau, est sans incidence : D'une part il aurait appartenu à la locataire, si elle n'avait pas accès au local renfermant tant la chaudière que les arrivées d'eau, de s'en plaindre auprès du bailleur, ce qu'elle n'a jamais fait, et d'autre part il résulte des propres informations de la locataire qu'elle avait bien accès à la chaudière puisqu'elle se prévaut du fait qu'elle avait mis celle-ci en position hors gel. Enfin le constat d'huissier réalisé le 07 février 2023 ainsi que l'attestation de M. [J], établissent que la société Servidis avait bien accès à la cave, puisque celle-ci servait à stocker les fûts de bière reliés à la tireuse, et que s'y trouvait également la vanne de coupure de l'eau. Enfin l'allégation selon laquelle M. [M] aurait pu lui même, courant janvier 2017, couper le chauffage, reste une supposition qui n'est étayée par aucun élément de preuve. Il a été mentionné devant les experts que M. [M] ne disposait que de la clé principale. Quant aux photos du sous-sol prises le 13 janvier 2017 par l'huissier mandaté par M. [M], elles diffèrent notoirement des photos de la cave et du local annexe prises en février 2023 ( les murs étant bruts et non peints) de sorte que le constat réalisé en janvier 2017 ne démontre nullement que M. [M] aurait été en possession de la totalité des clés, aurait par ce simple fait recouvré la peine jouissance de son bien, et aurait été en mesure de couper le chauffage. La cour considère donc que la faute de la société Servidis Nord Est Distribution est établie et que sa responsabilité doit être retenue au titre du sinistre ayant affecté les locaux, sans qu'il y ait lieu à un quelconque partage de responsabilité. Elle est donc tenue de réparer le préjudice subi par M. [M]. 3 ' Sur l'évaluation du préjudice subi par M. [M] : La réparation du préjudice subi par M. [M] par la faute de la société intimée doit être intégrale, et se faire sans perte ni profit pour la victime. Les intimés revendiquent l'application d'un coefficient de vétusté, faisant valoir qu'à défaut, la remise en état des lieux aurait pour conséquence un enrichissement sans cause de M. [M]. Cependant, le préjudice subi est consécutif à un sinistre dont la responsabilité est imputable à la seule société Servidis, et le litige actuel ne porte pas sur des réparations locatives réclamées en fin de bail hors de tout sinistre imputable à l'occupante, de sorte que seules s'appliquent les règles relatives à l'indemnisation intégrale de la victime. Il ne peut dès lors être fait application d'un coefficient de vétusté qui ne permettrait pas à celle-ci de réparer entièrement le dommage subi en remettant les lieux en état. Au surplus, les dommages subis par les locaux ne sont pas imputés par l'expert judiciaire, non plus que par les experts d'assurance, à la vétusté que ce soit en tout ou partie, mais uniquement au dégât des eaux, la prise en compte par les experts d'assurance d'un coefficient de vétusté n'ayant lieu que dans le cadre des relations contractuelle entre l'assurée et son assureur. Enfin l'appelant a à juste titre relevé que, dans un cadre purement contractuel, la vétusté des locaux était assumée par le preneur, ainsi qu'il résulte des termes des articles 2,3 et 10 du contrat de bail. Il n'y a donc pas lieu de retenir un coefficient de vétusté en l'espèce. Les experts mandatés par les assureurs des parties ont procédé conjointement à une évaluation des dommages imputables au sinistre, aboutissant à un montant de 71.294,17 € en valeur à neuf. M. [I], expert judiciaire, évalue de son côté dans son rapport définitif le coût des travaux de remise en état à la somme de 144.763,08 € TTC non compris le coût d'une maîtrise d''uvre à raison de 10 % du montant des travaux, et décompose la somme principale comme suit : Travaux d'électricité : 50.000 € HT, Reprise des plâtres, faux plafonds rez de chaussée, peintures et papiers peints : 70.635,90 € HT Total : 120.635,90 € HT soit 144.763,08 € TTC. M. [M] produit à l'appui de sa demande le devis de l'entreprise TBI, soumis à l'expert dans le cadre d'un dire, d'un montant total de 156.025,20 €, ainsi qu'un second devis reprenant les mêmes postes de travaux pour un montant total de 125.713,00 €. Dans un courrier du 30 novembre 2018 la société TBI justifie la reprise totale des installations par l'ampleur des dégâts et la nécessité de respecter les règles actuelles, permettant à l'entreprise d'apporter au client la garantie décennale et la garantie de bonne fin. Mais M. [I] auquel le devis de la société TBI a été soumis, n'a pas contesté la nécessité de reprendre l'ensemble de l'installation et de la mettre aux normes. Sa seule critique a été que « les prix pratiqués sont largement exagérés » et sur ce point l'expert a donné des exemples permettant une comparaison. Cependant et afin d'intégrer dans son estimation la mise en conformité suivant la réglementation actuelle, l'expert a finalement retenu le montant de 50.000 € au lieu de la somme initiale de 25.000 € prévue dans son rapport provisoire. Par conséquent il n'apparaît pas que l'expert ait omis, ni de chiffrer des travaux indispensables, ni de tenir compte de la nécessité d'une mise aux normes. Dans ces conditions, il convient de retenir la somme de 50.000 € HT qu'il a arrêtée. Quant à la critique de la société Axa à propos des variations de prix entre le rapport provisoire et le rapport définitif, celle-ci est sans incidence. L'expert demeure libre de revoir son évaluation, notamment si elle a été critiquée dans un dire, et il n'était pas interdit à Axa ou à la société Servidis de produire leurs propres devis ainsi que les y invitait l'expert. Rien ne justifie par conséquent de retenir l'évaluation des experts d'assurance qui n'est confortée par aucun devis. Sur la mise en compte d'une somme supplémentaire au titre de la maîtrise d''uvre, ce poste était prévu par l'expert lui-même, et l'ampleur du sinistre et du chantier à prévoir le justifie. Ainsi que le propose d'expert, il sera retenu un montant de 10 % des travaux au titre de la maîtrise d''uvre, soit la somme de 14.476,30 € TTC. Enfin il est exact que l'expert n'a pas chiffré le coût du déblaiement des éléments d'équipement ou embellissements détériorés. Le devis que produit M. [M] ne peut être retenu dans son intégralité puisqu'il comporte un poste « démolition de l'ensemble du bâtiment » qui n'a pas à être pris en charge puisque par ailleurs la réfection des lieux est indemnisée. Compte tenu des différents postes chiffrés au devis, la cour retiendra que le déblaiement des seuls éléments sinistrés justifie la mise en compte d'une somme de 2.800 € HT, évacuation comprise, soit 3.360 € TTC. La somme à laquelle M. [M] peut prétendre au titre de l'indemnisation de son préjudice, s'élève dès lors à 162.599,38 €. La société Servidis doit donc être condamnée au paiement de cette somme. M. [M] est également en droit d'exercer son action directe à l'encontre de l'assureur de la société Servidis afin d'obtenir sa condamnation in solidum, sauf l'éventuelle prise en compte d'une réduction proportionnelle d'indemnité. 4 ' Sur la demande en garantie de la société Servidis Nord Distribution et la réduction proportionnelle d'indemnité : La SA Axa France IARD ne conteste pas être l'assureur de la société Servidis et avoir assuré, notamment, l'immeuble litigieux au titre des risques locatifs. La société Servidis est donc en droit de l'appeler en garantie. La société Axa, pour justifier une réduction proportionnelle de garantie, se fonde sur les clauses de la « convention spéciale dommages » et plus particulièrement sur les articles 3, 3.1. et 3.1.1. figurant aux pages 7 et 8 de ce document, l'article 3.1.1. disposant que « l'assuré doit garantir des capitaux correspondant à la valeur de reconstruction des bâtiments au jour du sinistre, honoraires d'architecte compris ». Par ailleurs, les conditions générales comportent un article 3.1. aux termes duquel « si, au jour du sinistre, la différence entre la valeur des biens assurés et le capital assuré pour un même établissement excède 30 % du capital assuré, l'assuré est considéré comme son propre assureur et supporte une part proportionnelle des dommages en vertu de l'article L. 121-5 du code.. » La cour constate cependant que ni les conditions particulières, ni les conditions générales ni la convention spéciale dommages ne sont signées par l'assuré. L'absence de toute signature des conditions particulières ne permet pas de donner une valeur quelconque à la mention y figurant, selon laquelle « les conditions particulières, jointes aux conditions générales n° 460645I et à la convention spéciale dommages n° 460646E dont le souscripteur reconnaît avoir reçu un exemplaire, constituent le contrat d'assurances ». Faute de signatures, les termes des conditions générales et de la convention spéciale majorant les obligations de l'assuré ou prévoyant des exclusions ou restrictions d'assurance, lui sont inopposables, et notamment la clause prévoyant que la valeur assurée doit être celle de la reconstruction de l'immeuble. Au surplus la cour observe que la société Axa ne produit, pour preuve de la valeur de reconstruction alléguée, qu'un tableau récapitulatif peu détaillé, sans en-tête ni signature, ne permettant donc pas de savoir de qui il émane, ce qui est largement insuffisant pour valoir preuve de la somme alléguée. Quant à l'application en l'espèce de l'article L. 121-5 du code des assurances, celui-ci dispose que « s'il résulte des estimations que la valeur de la chose assurée excède au jour du sinistre a somme garantie, l'assuré est considéré comme restant son propre assureur pour l'excédent et supporte en conséquence une part proportionnelle du dommage, sauf convention contraire ». Outre le fait que les conditions particulières du contrat d'assurance contiennent une mention ambiguë prévoyant que « la règle proportionnelle de capitaux objet du titre III-article 3 des conditions générales est abrogée » sans qu'il soit précisé que cette abrogation serait uniquement conditionnée à une déclaration du risque en surface assurée, la cour constate que la société Axa ne fournit aucune indication quant à la valeur qu'elle revendiquerait à propos du bien assuré. Au vu des conditions particulières, l'immeuble litigieux (n°10 dans la flotte d'immeubles assurés) a été assuré à hauteur de 250.000 € pour le seul risque locatif « bâtiment ». Seuls les risques n°1, 2, 3 et 7 font l'objet d'une assurance pour des bâtiments en valeur à neuf, ce dont il se déduit que le bâtiment objet du risque n° 10 est assuré pour sa valeur vénale. La société Axa ne produit aucun élément de preuve relativement à cette valeur, établissant une sous évaluation du risque. Si de son côté la société Servidis verse aux débat copie d'une annonce dans laquelle l'immeuble de M. [M] est proposé à la vente pour un prix de 260.000 €, ceci est insuffisant pour établir que la valeur réelle de l'immeuble excéderait la somme de 250.000 €, le prix annoncé ne résultant que de la décision du rédacteur de l'annonce, pouvant inclure différents frais, et n'étant conforté par aucune évaluation sérieuse. La demande de réduction proportionnelle opposée par la SA Axa France IARD est donc rejetée, et celle si doit être condamnée in solidum avec la société Servidis à payer à M. [M] la somme de162.599,38 €. Elle doit de même être condamnée à garantir la société Servidis de toute condamnation prononcée à son encontre dans le cadre de la présente procédure. 5- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile. Le sens de la présente décision conduit à infirmer le jugement de première instance pour ce qui concerne la charge des dépens et des frais irrépétibles. Succombant en appel, la société Servidis Nord Est Distribution et la SA Axa France IARD seront condamnées in solidum aux dépens de première instance et d'appel, outre les frais de la procédure de référé devant le tribunal de grande instance de Sarreguemines référencée RG 9.18/00024 CIV et les frais d'expertise. Il est également équitable d'allouer à M. [M], au titre des frais irrépétibles engagée, une somme de 8.000 €, soit 4.000 € au titre des frais de première instance et 4.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel. PAR CES MOTIFS La cour, Rejette la fin de non recevoir tirée du caractère nouveau des demandes de M. [M] fondées sur les articles 1103 et suivants et 1732 du code civil, et déclare recevables les demandes de M. [L] [M] ; Infirme en toutes ses dispositions le jugement déféré ; Statuant à nouveau, Déboute la SA Axa France IARD de sa demande tendant à la réduction proportionnelle de l'indemnité ; Condamne in solidum la SAS Servidis Nord Est Distribution et la SA Axa France IARD à payer à M. [L] [M] la somme de 162.599,38 € en réparation de son préjudice ; Condamne la SA Axa France IARD à garantir la SAS Servidis Nord Est Distribution de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de la présente instance en principal frais, dépens et frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum la SAS Servidis Nord Est Distribution et la SA Axa France IARD aux entiers dépens de première instance ; Condamne in solidum la SAS Servidis Nord Est Distribution et la SA Axa France IARD à verser à M. [L] [M] les sommes de 4.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance ; et y ajoutant Condamne in solidum la SAS Servidis Nord Est Distribution et la SA Axa France IARD aux dépens d'appel ; Condamne in solidum la SAS Servidis Nord Est Distribution et la SA Axa France IARD à verser à M. [L] [M] la sommes de 4.000 € au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel. Le Greffier La Présidente de Chambre