Tribunal judiciaire, 16 août 2024. 24/53638

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/53638 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QVJ N° : 12-CH Assignation du : 12 Avril 2024 [1] [1] 1 Copie exécutoire délivrée le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 16 août 2024 par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. DEMANDERESSE La Société LAFAYETTE, Société civile immobilière [Adresse 3] [Localité 1] représentée par son mandataire la SAS GESTIPAR, dont le siège social est situé [Adresse 3] représentée par Maître Jennifer KAMGUEU, avocat au barreau de PARIS - #C2262 (avocat postulant) et par Maître Juliette HUA, avocat au barreau de Marseille (avocat plaidant) DEFENDERESSE S.A.R.L. 3 A VICTOIRE [Adresse 2] [Localité 4] non représentée DÉBATS A l’audience du 14 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte sous signature privée du 24 juin 2011, la SCI LAFAYETTE a donné à bail à la SARL 3 A VICTOIRE, des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 21 000 euros hors charges hors taxes. Faisant valoir le défaut de paiement de loyers, le bailleur a délivré à la SARL 3 A VICTOIRE par acte extrajudiciaire du 21 février 2024, un commandement d’exploiter les lieux loués et de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 15 556,45 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 20 février 2024, outre le coût du commandement. Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, la SCI LAFAYETTE a, par exploit délivré le 12 avril 2024, fait citer la SARL 3 A VICTOIRE devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constatation de la clause résolutoire, expulsion sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et condamnation de la défenderesse au paiement provisionnel à hauteur de 16 848,76 euros TTC au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 mars 2024, outre 1 500 euros et les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la délivrance de l’assignation et des frais engagés pour obtenir un état des créanciers inscrits. A l’audience du 14 juin 2024, la requérante maintient les prétentions formulées aux termes de son acte introductif d’instance. La défenderesse, régulièrement citée à l’étude, n'a pas constitué avocat et n’a pas comparu. Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'absence de constitution de la défenderesse Assignée régulièrement, la société 3 A VICTOIRE n'a pas constitué avocat et n'a donc pas comparu. L’ordonnance sera en conséquence réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code. Conformément aux dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur l’acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation. Le juge doit vérifier la régularité du commandement ainsi que l’usage de la bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur, la réalité des manquements invoqués de manière précise aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, et ce sans pouvoir apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées, et la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mis en demeure. En l’espèce, le paragraphe du contrat de bail intitulé « clause résolutoire » stipule qu'à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux. Le commandement du 21 février 2024 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Il comprend en outre en annexe un procès-verbal de constat dressé le 14 février 2024 par Me [U], commissaire de justice, faisant état notamment, de la fermeture définitive des locaux donnés à bail. La lecture du décompte actualisé permet de constater que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois, de sorte le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. Sur les demandes de provision Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il résulte du décompte actualisé que la somme due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée à cette date, s'élève à la somme de 16 894,82 euros, mois de mars 2024 inclus, somme au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée, à titre de provision. Sur la demande d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation En conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’obligation du preneur de quitter les lieux n’est pas contestable et son expulsion sera ordonnée. Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement. En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 22 mars 2024, les défenderesses causent un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, jusqu'à libération des lieux. Sur les demandes accessoires En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le cout du commandement de payer du 21 février 2024 et des frais justifiés pour l’introduction de la présente instance. Il n'apparaît pas inéquitable de la condamner en outre au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée. PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 22 mars 2024, Ordonnons l’expulsion de la SARL 3 A VICTOIRE et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 2] à [Localité 4], avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique, Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, Condamnons la SARL 3 A VICTOIRE à payer, à titre de provision, à la SCI LAFAYETTE la somme de 16 894,82 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges et indemnités d’occupation dûs au 21 mars 2024, mois de mars 2024 inclus, Condamnons la SARL 3 A VICTOIRE à la SCI LAFAYETTE une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons la SARL 3 A VICTOIRE aux dépens en ce compris le cout du commandement de payer du 21 février 2024 et des frais justifiés pour l’introduction de la présente instance, Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit. Fait à Paris le 16 août 2024 La Greffière, La Présidente, Célia HADBOUN Cristina APETROAIE