Tribunal judiciaire, 27 novembre 2024. 24/03239

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/03239 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MQM N° MINUTE : 1/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 novembre 2024 DEMANDEUR Monsieur [H] [N], demeurant [Adresse 6] - IRAN représenté par Maître Alain DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 5], Toque P0208 DÉFENDEURS Monsieur [P] [X] [K] ARACHICHILAGE DIT [M], demeurant [Adresse 1] comparant en personne, assisté de Me Béatrice ZABAWSKA, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque E0507, aide juridictionnelle n° C-75056-2024-006672 du 27/05/2024 Madame [B] [Z] épouse [M], demeurant [Adresse 1], comparante en personne, assistée de Me Béatrice ZABAWSKA, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque E0507, aide juridictionnelle n0 C-75056-2024-014799 du 14/06/2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 24 septembre 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée le 27 novembre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 27 novembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03239 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MQM EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé à effet du 1er décembre 2003, Monsieur [H] [N], venant aux droits de Monsieur [R] [V], a donné à bail à Monsieur [P] [X] [K] [E] dit [M] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3]. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [H] [N] a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 3352, 03 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 6 décembre 2023. Par acte d'huissier en date du 15 février 2024, Monsieur [H] [N] a fait assigner Monsieur [P] [X] [K] [E] dit [M] et Madame [B] [M] née [Z], son épouse, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est - séquestration des meubles - condamner solidairement Monsieur [P] [X] [K] [E] dit [M] et Madame [B] [M] née [Z] à lui payer à titre provisionnel les loyers et charges impayés, soit la somme de 3241, 37 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [H] [N] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 6 décembre 2023. A l'audience du 24 septembre 2024, Monsieur [H] [N], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 5133, 93 euros, selon décompte en date du 15 septembre 2024, mois de septembre 2024 compris. Il rappelle que les travaux sollicités tels qu'ils ont été réclamés par les locataires ont effectivement été réalisés. Le bailleur s'oppose aux demandes de suspension des effets de la clause résolutoire, d'échelonnement de la dette telle qu'elle est proposée et s'oppose également à la demande de délais présentés pour quitter les lieux. Monsieur [P] [X] [K] [E] dit [M] et Madame [B] [M] née [Z] comparaissent, assistés de leur conseil, et déposent des écritures, reconnaissant le montant de la dette locative. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 140 euros par mois en règlement de l'arriéré. Ils expliquent percevoir la somme de 1000 euros chaque mois, la demande de retraite de Madame [B] [M] étant initiée, Monsieur [M] ne pouvant la percevoir que dans deux années. Ils sollicitent, à titre subsidiaire, les plus larges délais pour quitter les lieux, ou à titre subsidiaire jusqu'à fin 2025, ou au moins pendant 6 mois à venir. Dans leurs écritures, ils expliquent que le loyer est trop onéreux et qu'ils ont fait des démarches pour obtenir un logement social, mais qu'ils peuvent néanmoins assumer le loyer, demandant un échelonnement du paiement de la dette pour une durée de 3 ans. Ils ont repris le paiement du loyer courant. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] le 16 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 5 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, Monsieur [H] [N] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 décembre 2023. L'action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ( avis du 13 juin 2024, Cour de cassation, Pourvoi n° 24-70.002). Dans le cas de l'espèce, au vu de la date de reconduction du contrat, il y a lieu d'appliquer, de ce fait, un délai de deux mois. En l'espèce, le bail conclu à effet du 1er décembre 2003 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 décembre 2023, pour la somme en principal de 3352, 04 euros. Ce commandement, régulier, en sa forme correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er février 2024. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Monsieur [P] [X] [K] [E] dit [M] et Madame [B] [M] née [Z] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [H] [N] produit un décompte démontrant que Monsieur [P] [X] [K] [E] dit [M] et Madame [B] [M] née [Z] restent lui devoir la somme de 5133, 93 euros à la date du 15 septembre 2024, septembre 2024 compris. Pour la somme au principal, Monsieur [P] [X] [K] [E] dit [M] et Madame [B] [M] née [Z] seront donc condamnés au paiement de la provision de 5133,93 euros. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la solidarité légale des dettes ménagères de l'article 220 du code civil. Sur les délais de paiement Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant. Par ailleurs, pendant le cours des délais ainsi accordés, le juge peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par Monsieur [H] [N] démontre que Monsieur [P] [X] [K] [E] dit [M] et Madame [B] [M] née [Z] ont repris le paiement des loyers. Par ailleurs, ils ont toujours payé une somme de 700 euros chaque mois, payant, au surplus, les deux derniers loyers en intégralité, dès lors que la CAF a versé la somme de 100, 51 euros, à compter du mois de juin 2024, leur permettant de faire face aux échéances. De plus, il résulte des débats que Madame [B] [M] va percevoir sa retraite, les démarches ayant été effectuées. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Monsieur [P] [X] [K] [E] dit [M] et Madame [B] [M] née [Z] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation, in solidum, de Monsieur [P] [X] [K] [E] dit [M] et Madame [B] [M] née [Z] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Monsieur [P] [X] [K] [E] dit [M] et Madame [B] [M] née [Z], parties perdantes, supporteront, in solidum, la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet du 1er décembre 2003 entre Monsieur [H] [N], venant aux droits de Monsieur [R] [V], et Monsieur [P] [X] [K] [E] dit [M] concernant l'appartement à usage d'habitation [Adresse 4] sont réunies à la date du 1er février 2024 ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [X] [K] [E] dit [M] et Madame [B] [M] née [Z] à verser à Monsieur [H] [N] à titre provisionnel la somme de 5133, 93 euros (décompte arrêté au 15 septembre 2024, incluant la mensualité de septembre 2024) au titre des arriérés de loyers et charges. AUTORISONS Monsieur [P] [X] [K] [E] dit [M] et Madame [B] [M] née [Z] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 140 euros chacune et une 36éme mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [P] [X] [K] [E] dit [M] et Madame [B] [M] née [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [H] [N] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, * que Monsieur [P] [X] [K] [E] dit [M] et Madame [B] [M] née [Z] soient condamnés in solidum à verser à Monsieur [H] [N] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DISONS n'y avoir lieu à application des dispositions au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [X] [K] [E] dit [M] et Madame [B] [M] née [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. Le greffier Le président