Tribunal judiciaire, 09 septembre 2024. 23/02691

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE RÉFÉRÉS ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 09 SEPTEMBRE 2024 N° RG 23/02691 - N° Portalis DB3R-W-B7H-Y6QX N° : S.C.I. [Localité 4] [Localité 3] c/ S.A.R.L. YOUBAL - exerçant sous l’enseigne “ CLEOPATRE SECRET” DEMANDERESSE S.C.I. [Localité 4] [Localité 3] [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Romuald MOISSON de la SCP MOREL CHADEL MOISSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0105 DEFENDERESSE S.A.R.L. YOUBAL - exerçant sous l’enseigne “ CLEOPATRE SECRET” [Adresse 1] [Localité 5] Ayant pour avocat Maîtr David GABRIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1518 COMPOSITION DE LA JURIDICTION Présidente : Noémie DAVODY, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal, Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats. Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 10 juillet 2024, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 28 septembre 2006, la SCI [Localité 4] [Localité 3] a consenti à Madame [Y] [O], agissant tant en son nom personnel qu’en qualité de future gérante d’une EURL en cours de constitution, un bail commercial sur une partie d’un local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 5]. Suivant acte sous seing privé du 11 juin 2018, les parties sont convenues d’un renouvellement de bail commercial à effet rétroactif au 1er octobre 2015, pour un loyer annuel de, hors taxes et hors charges de 27 610 euros HT. Par acte du 9 novembre 2023, la SCI [Localité 4] [Localité 3] a assigné la SARL YOUBAL devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de : DECLARER la SCI [Localité 4] [Localité 3] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions et, en conséquence : CONSTATER l’acquisition, à son profit, de la clause résolutoire insérée au bail et ORDONNER l’expulsion de la SARL YOUBAL et de tous occupants de son chef, celle-ci étant devenue occupante des lieux sans droit ni titre, DIRE que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNER la SARL YOUBAL à lui payer à titre provisionnel : - La somme de 33 450,54 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes échus et impayés arrêtés provisoirement au 31.12.2023, à parfaire, - La somme de 3 345,05 euros par application de l’article 2 dernier alinéa de l’acte de renouvellement de bail en date du 11 juin 2018, - Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges et taxes contractuelles soit la somme de 3226 euros / mois, majorée d’une somme de 322,60 euros par mois au titre de l’article 2 précité, soit la somme de 3548,60 euros jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, ladite indemnité d’occupation étant due prorata temporis, JUGER que le dépôt de garantie d’un montant de 6902,50 euros restera acquis à la SCI [Localité 4] [Localité 3], CONDAMNER la SARL YOUBAL au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure, outre les dépens de la procédure, qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire en date du 2 octobre 2023 et le coût de délivrance de l’assignation. Après un renvoi octroyé en vue d’un possible désistement, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 juillet 2024. La SCI [Localité 4] [Localité 3] a maintenu les demandes formulées dans son acte introductif d’instance et a déposé son dossier. En réplique, la SARL YOUBAL n’a pas comparu et n’a pas transmis d’observations au tribunal. L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes de « juger », de « déclarer », de « dire » Le juge n'est pas tenu de statuer sur ces demandes qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Sur l’acquisition de la clause résolutoire L'article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Au sens des dispositions précitées, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, dès lors que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire est manifestement fautif, - le bailleur est, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire est dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation, la clause résolutoire d'un bail devant s'interpréter strictement. En l'espèce, malgré la signature d’un protocole d’accord par lequel la SCI [Localité 4] [Localité 3] acceptait de consentir à la SARL YOUBAL une franchise de loyers et des délais de paiement pour de précédents loyers impayés, la SARL YOUBAL n’a pas respecté ses obligations et n’a plus effectué de versement à compter du mois de février 2023 ainsi qu’il ressort du décompte annexé au commandement de payer visant la clause résolutoire du 2 octobre 2023. La SARL YOUBAL est débitrice de la somme de 33 450,54 euros en principal, taxes et charges. Ainsi, les causes du commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, soit le 2 novembre 2023 à minuit. La clause résolutoire est donc bien acquise et le bail se trouve résilié de plein droit à la date du 2 novembre 2023 à 24 heures, avec toutes conséquences de droit. Sur la demande d'expulsion Aux termes de l'article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de la SARL YOUBAL et de tout occupant de son chef en cas de non-restitution des lieux dans le délai d’un mois courant à compter de la signification de l'ordonnance. Sur l’indemnité d’occupation Le maintien dans les lieux de la SARL YOUBAL causant un préjudice à la SCI [Localité 4] [Localité 3], celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié. Sur la provision demandée au titre de la dette locative L'article 835, alinéa 2, du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, pour l'arriéré des loyers et charges et postérieurement à la date de résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur d'un loyer mais d'une indemnité d'occupation. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. L’obligation du locataire de payer cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision. En l’espèce, la SCI [Localité 4] [Localité 3] est fondée à réclamer la condamnation de la SARL YOUBAL au paiement d’une provision d’un montant de 33 450,54 euros, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2023. Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond. En conséquence, ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés. Sur les demandes accessoires La SARL YOUBAL, qui succombe, sera condamnée aux dépens. Elle sera également condamnée à verser à la SCI [Localité 4] [Localité 3] la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial conclu entre la SCI [Localité 4] [Localité 3] et la SARL YOUBAL sont réunies, PRONONCE la résiliation du bail commercial conclu entre la SCI [Localité 4] [Localité 3] et la SARL YOUBAL par acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 novembre 2023, DIT que par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 2 octobre 2023 demeuré infructueux, la SARL YOUBAL est devenue depuis le 2 novembre 2023 occupante sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 5]. ORDONNE en conséquence l’expulsion immédiate de la SARL YOUBAL et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail sis [Adresse 1] à [Localité 5] avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, RAPPELLE que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R. 433-1 du code des voies civiles d’exécution, FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SARL YOUBAL au bénéfice de la SCI [Localité 4] [Localité 3] au montant du loyer TTC actuel, soit la somme de 3226 euros par mois charges comprises, CONDAMNE la SARL YOUBAL à verser à la SCI [Localité 4] [Localité 3] une provision à valoir sur le montant de sa créance de loyers, à hauteur de la somme de 33 450,54 euros, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2023, DISONS n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale et du dépôt de garantie, CONDAMNE la SARL YOUBAL aux dépens, CONDAMNE la SARL YOUBAL à verser à la SCI [Localité 4] [Localité 3] une somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, REJETTE les demandes plus amples ou contraires formées par les parties, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit. FAIT À NANTERRE, le 09 septembre 2024. LA GREFFIÈRE Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière LA PRÉSIDENTE Noémie DAVODY, Vice-présidente