Tribunal judiciaire, 01 août 2024. 24/03458

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [G] [K] Préfet de Paris Copie exécutoire délivrée le : à : Me Philippe MORRON Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/03458 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4OJT N° MINUTE : 9 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 01 août 2024 DEMANDERESSE S.A. CDC HABITAT SOCIAL, [Adresse 1] représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDEUR Monsieur [G] [K], [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 03 juin 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 01 août 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 01 août 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03458 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4OJT FAITS ET PROCEDURE Par acte du 13/ 02/ 2019 à effet au 19/ 02/ 2019, la SA HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à M. [K] [G] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2] pour un loyer de 227,47 euros et 36,82 euros de provisions sur charges mensuelles. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 2/ 08/ 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 5470,38 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 5/ 03/ 2024, la SA HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner M. [K] [G] aux fins de : - voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges, en l’absence de règlement du montant du commandement de payer dans les deux mois -voir ordonner l’expulsion de M. [K] [G] ainsi que tous occupants de son/leur chef avec le concours de la force publique si besoin est -voir dire que le sort des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement sera régir par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution - voir condamner M. [K] [G] au paiement : - d'une somme de 10087,99 euros, au titre de l’arriéré dû au 3/ 12/ 2023, à titre provisionnel, à parfaire, et des loyers dus impayés jusqu’au jour de l’acquisition de la clause résolutoire, - d'une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer en cours et des charges, majoré de 10%, à compter de la résiliation et jusqu’à parfaite libération des lieux - d'une somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa notification au Préfet. L'assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE PARIS le 6/ 03/ 2024. A l'audience du 03/06/2024, le bailleur maintient sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 10087,99 euros au 3/ 12/ 2023, novembre 2023 inclus et toutes ses autres demandes. Il s’oppose à tout délais de paiement et ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire. Il soutient qu’en application de l’article 2 du code civil, la loi applicable au contrat est celle en vigueur lors de sa conclusion, qu’en tout état de cause le délai prévu de 2 mois est favorable au locataire par rapport au délai de 6 semaines s’il était applicable, sans grief pour lui. Il ajoute qu’un SLS forfaitaire est appliqué en raison de l’absence de questionnaire ressources et avis d’imposition du locataire. Bien que régulièrement assigné selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, M. [K] [G] n’a pas comparu et n’ a pas été représenté, l’assignation étant déposée en étude d’huissier. Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité : En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 13/07/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi. Sur la résiliation du bail : Le commandement de payer délivré le 2/ 08/ 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon laquelle une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction. Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines. Le bail date du 19/02/2019 (date d’effet) et stipule une durée de 3 mois renouvelable par tacite reconduction. Il a été reconduit tacitement 19/05/2023, soit avant l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023. Lors de la délivrance du commandement de payer le 02/08/2023, il était encore soumis à loi en vigueur lors de sa conclusion, et ses dispositions contractuelles et le délai prévu était de deux mois. La mise dans le débat de la loi applicable au contrat pour le commandement de payer a fait l’objet en tout état de cause d’observations du bailleur mais non du locataire, qui doit soulever avec preuve d’un grief la nullité de l’acte de procédure que constitue le commandement de payer. M. [K] [G] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 02/10/ 2023 à minuit, soit à compter du 03/10/ 2023. La situation d'impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant est bien repris depuis janvier 2024 (paiement en février 2024), mais il est appliqué un SLS forfaitaire depuis janvier 2023 , qui n’est pas réglé . Le bailleur a justifié des courriers adressés, de la mise en demeure exigée préalablement à l’application du SLS forfaitaire et d’une sommation de faire le 25/10/2023 pour obtenir le questionnaire ressources 2022, et l’avis d’imposition 2022 sur revenus 2021. Elle a été signifiée en étude d’huissier. L’absence de comparution de M.[K] ne permet pas de déterminer sa situation. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de M. [K] [G] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [K] [G] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution. Sur l'indemnité d'occupation : Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [K] [G] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner M. [K] [G] au paiement de celle-ci, sans majoration en l’absence de circonstances qui le justifient. Sur la demande en paiement de l'arriéré : Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que M. [K] [G] reste devoir une somme de 10087,99 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 3/ 12/ 2023, novembre 2023 inclus. Il convient en conséquence de condamner M. [K] [G] au paiement de cette somme à titre provisionnel sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 2/ 08/ 2023 sur la somme de 5470,38 euros et de l’assignation pour le surplus. Sur l'article 700 du code de procédure civile : Il convient de condamner M. [K] [G] à payer à la SA HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire. Sur les dépens : Il y a lieu de condamner M. [K] [G] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire en premier ressort, mise à disposition au Greffe : RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent, DIT que le bailleur est recevable à agir CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 03/10/ 2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 2] DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué, CONDAMNE M. [K] [G] à payer à la SA HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 10087,99 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 3/ 12/ 2023, novembre 2023 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 2/ 08/ 2023 sur la somme de 5470,38 euros et de l’assignation pour le surplus, DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la SA HLM CDC HABITAT SOCIAL pourra faire procéder à l'expulsion de M. [K] [G], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution AUTORISE la SA HLM CDC HABITAT SOCIAL à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [K] [G] à défaut de local désigné DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE PARIS de la présente décision DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNE M. [K] [G] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 2/ 08/ 2023. CONDAMNE M. [K] [G] à payer à la SA HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile LE GREFFIER LE PRESIDENT