Cour de cassation, 07 janvier 2021. 20-10.766

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 7 janvier 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10016 F Pourvoi n° R 20-10.766 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 7 JANVIER 2021 Mme B... I..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° R 20-10.766 contre l'arrêt rendu le 5 novembre 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-8), dans le litige l'opposant à M. G... J..., domicilié [...] , défendeur à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de Mme I..., de la SCP Buk Lament-Robillot, avocat de M. J..., après débats en l'audience publique du 10 novembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme I... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept janvier deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour Mme I.... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que le congé pour vendre délivré le 19 juin 2017 par M. J... était valable, d'avoir dit que depuis le 31 janvier 2018 Mme I... était occupante sans droit ni titre, d'avoir ordonné son expulsion, d'avoir fixé l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer en cours, charge en sus et d'avoir condamné Mme I... au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 31 janvier 2018 jusqu'à son départ effectif des lieux ; AUX MOTIFS QUE les parties sont en l'état d'un congé pour vendre délivré le 19 juin 2017 par M. J... avec effet au 31 janvier 2018 moyennant un prix de 235.000 € ; qu'il appartient au juge de rechercher si le congé n'a pas été délivré frauduleusement, que si la loi n'impose pas au juge une étude de marché ou un recours à une expertise pour connaître la valeur réelle du bien et vérifier son adéquation avec le prix proposé, la surestimation est sanctionnée lorsqu'elle est faite volontairement dans l'intention évidente de dissuader le locataire d'exercer son droit de préemption ; que par acte du 22 avril 2016, M. J... a acquis de la société Performance un ensemble immobilier situé [...] élevé sur trois étages composé notamment d'un lot n° 8 situé au 3ème étage comportant au 1er niveau un hall, une cuisine, un séjour et une salle d'eaux et au second niveau, des combles aménagés en une chambre avec une salle d'eau ; que le bail souscrit le 6 janvier 2012 par Mme I... fait référence à un appartement situé au 3ème étage avec une description des lieux correspondant au lot n° 8 ; qu'en janvier 2016, M. J... a mandaté M. X..., expert, afin que ce dernier procède à l'évaluation de ce bien ; que ce dernier a évalué le prix de vente des appartements situés dans les vieux quartiers d'Antibes entre 4.000 € et 7.500 € le m² en fonction des prestations offertes ; qu'il conclut à une valeur entre 5.800 € et 6.500 € le m² dans l'immeuble litigieux si des travaux de rénovation des parties communes sont entrepris ; que le 17 janvier 2017, l'agence immobilière du « Viel Antibes » a évalué le bien litigieux à la somme de 235.000 € et que le 27 juin 2017 M. J... lui a confié un mandat de vente n° 926 de ce bien moyennant un prix de 246.750 €, commission d'agence incluse ; que M. J... produit des lettres en date du 28 juillet et 12 septembre 2017 faisant état de difficultés pour le mandataire à procéder aux visites en raison d'une difficulté de communication avec la locataire en place ; que M. J..., notaire, atteste que le 14 décembre 2016, M. J... a vendu les lots n° 7, 5 et 4 situés dans l'immeuble du [...] ; que l'appartement constituant le lot n° 7 composé d'un séjour cuisine, d'une salle d'eau et deux chambres pour une surface de 46 m2 a été acquis pour un prix de 380.000 €, celui constituant le lot n° 4 composé d'un séjour-cuisine, d'une salle d'eau, une salle de bains et de deux chambres pour une surface de 53 m2 pour un prix de 380.000 € et enfin le lot n° 5 composé d'un séjour-cuisine, une salle d'eau et deux chambres pour une surface de 46 m² pour un prix de 348.000 € ; que le prix moyen de vente au m² est de 7.669 € , soit un prix de 291.422 € pour l'appartement de Mme I... ; que M. U..., propriétaire d'un appartement situé au rez-de-chaussée du [...] , atteste de la réalisation de travaux de réfection des parties communes dans les lieux ; qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments que M. J... a acquis l'immeuble situé [...] dans le but de procéder à la vente des appartements le composant ; qu'il démontré que le prix proposé correspondant à celui des locaux similaires situés dans le même immeuble et a permis de trouver acquéreur ; que l'offre, qui correspond au prix du marché, n'est pas exorbitante ; que l'intention de M. J... de vendre au meilleur prix en réalisant une plus-value après avoir effectué les travaux de remise en état des parties communes, ne caractérise pas l'intention frauduleuse faute de manoeuvre en ce sens ; qu'il convient d'infirmer la décision du juge de première instance, de valider le congé et ses conséquences de droit et de condamner Mme I... à payer à M. J... la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; que concernant l'expulsion des lieux, le recours à la force publique est une mesure suffisante sans qu'il soit nécessaire de prononcer une astreinte ; 1°) ALORS QUE le juge ne peut rejeter une demande sans analyser, même sommairement, les éléments de preuve qui lui sont soumis ; qu'en l'espèce, Mme I..., locataire, versait aux débats deux avis de valeur du 18 juillet 2017 établis respectivement par l'agence Orpi et le cabinet Mathelea Concept, valorisant l'appartement, au regard du prix du marché, dans une fourchette de 150.000 à 170.000 € (concl., p. 13 à 15) ; qu'en jugeant cependant, sans procéder à une analyse même sommaire de ces éléments de preuve, que le prix fixé dans le congé pour vendre délivré par M. J..., bailleur, d'un montant de 235.000 €, n'était pas excessif et correspondait au prix du marché, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE la valeur d'un bien ne s'apprécie pas seulement au regard du prix moyen du marché immobilier, mais doit tenir compte de l'état du bien ; qu'en l'espèce, Mme I... faisait valoir que le logement loué n'était pas en bon état et en justifiait par des photographies dans ses conclusions (concl., p. 12 § 3 ; p. 16 et 17 ; p. 23 à 27) ; qu'en jugeant cependant que le prix de vente fixé dans le congé correspondait au prix du marché, sans rechercher s'il correspondait à l'état de l'appartement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; 3°) ALORS QUE le congé pour vendre assorti d'un prix volontairement excessif dans le but de dissuader le locataire d'exercer son droit de préemption est frauduleux ; que seules peuvent être prises en compte, pour l'appréciation de ce prix, les valeurs du marché applicables à un appartement de même nature et bénéficiant du même niveau de prestations ; qu'en l'espèce, Mme I... faisait valoir, avec photographies dans ses conclusions, que les trois appartements cités par le bailleur à titre de comparaison, correspondant aux lots n° 4, 5 et 7 de l'immeuble, déjà vendus par lui, étaient d'un standing nettement supérieur au sien (concl., p. 21 § 2 et 3 ; p. 22, 23 et 32 § 1), de sorte que leur prix de vente ne pouvait constituer un élément de comparaison ; qu'en jugeant néanmoins que le prix de 235.000 € n'était pas excessif, par référence au prix moyen de vente au m2 des lots n° 4, 5 et 7, sans répondre aux conclusions de Mme I... selon lesquelles ces logements n'avaient pas le même niveau de prestation que le sien, de sorte qu'ils n'étaient pas comparables, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4°) ALORS QUE, en toute hypothèse, la fraude est caractérisée lorsque le comportement du bailleur révèle sa volonté de faire échec au droit de préemption que la loi accorde au locataire ; qu'en l'espèce, Mme I... faisait valoir que M. J... lui reprochait d'exercer une activité commerciale dans l'appartement, ce qui était inexact, que le tribunal d'instance d'Antibes avait retenu, dans un jugement du 1er juin 2017, qu'il n'invoquait pas de bonne foi la clause résolutoire du bail lors de sa première tentative d'expulsion, qu'il avait aussitôt, le 19 juin 2017, fait délivrer un nouveau congé, cette fois pour vendre, à un prix excessif, aux fins d'évincer une locataire avec laquelle il ne s'entendait pas et effectuer des travaux de rénovation en vue d'une vente ultérieure, ce qui supposait que Mme I... déguerpisse (concl., p. 18 § 10 à 14 ; p. 19 § 1 à 8) ; qu'en écartant l'intention frauduleuse de M. J... sans répondre à ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 5°) ALORS QU' en énonçant que Mme I... rendait les visites de l'appartement difficiles, en l'état de deux lettres du 28 juillet et 12 septembre 2017 produites par M. J... faisant état de difficultés rencontrée à ce propos par l'agence immobilière du « Vieil Antibes », sans analyser le courriel postérieur envoyé par Mme I... le 24 avril 2018 indiquant à M. J... qu'elle « laisserai[t] l'accès à [s]on appartement à partir de la semaine prochaine du lundi au jeudi inclus entre 12 h et 14 h » et le courriel de réponse envoyé le même jour par M. J... énonçant : « c'est noté, merci je vous préviendrai 48 h à l'avance et il y a déjà trois personnes qui souhaitent visiter rapidement car ils sont très intéressés », la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.