Tribunal judiciaire, 31 mai 2024. 23/02058

Du 31 mai 2024 50D SCI/DL PPP Référés N° RG 23/02058 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YOIC [X] [O] épouse [S], [T] [M] [V] C/ Société DOMOFRANCE - Expéditions délivrées à Avocats Le 31/05/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 4] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 mai 2024 PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDEURS : Madame [X] [O] épouse [S] née le 02 Décembre 1960 à [Localité 9] [Adresse 2]-[Adresse 3] [Localité 10] Monsieur [T] [M] [V], M.J.P.M., ès qualité de curateur de Mme [X] [S] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 10] Représentés par la SELARL CABINET GARNIER-GUILLAUMEAU (Avocats au Barreau de BORDEAUX) DEFENDERESSE : Société DOMOFRANCE RCS BORDEAUX 458 204 963 [Adresse 1] [Localité 7] Représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD DÉBATS : Audience publique en date du 05 Avril 2024 PROCÉDURE : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité en date du 20 Octobre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 26 septembre 2012, la SA d'HLM DOMOFRANCE a donné à bail à Madame [X] [O] veuve [S] et Monsieur [Z] [S] un appartement situé [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 10] moyennant un loyer de 462,64€ et une provision mensuelle sur charges de 124,19€. Monsieur [Z] [S] est décédé. Madame [X] [O] veuve [S] a été placée sous le régime de la curatelle renforcée aux termes d'un jugement du 27 mars 2023 étant précisé que la mesure de protection a été confiée à Monsieur [T] [M] [V] en qualité de curateur. Arguant de l'existence de désordres au sein du logement loué, Madame [X] [O] veuve [S], assistée de son curateur, Monsieur [T] [M] [V], a par acte introductif d'instance du 20 octobre 2023, fait assigner la SA d'HLM DOMOFRANCE devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé à l'audience du 24 novembre 2023 aux fins de : -ordonner désignation de l'expert judiciaire qui lui plaira avec mission de : -se rendre sur les lieux et les décrire, après avoir entendu les parties -de déterminer les désordres affectant l'appartement occupé par elle et de constater si le logement est ou non décent et ou non salubre -de décrire les travaux, si désordres il y a, à effectuer pour y remédier -de déterminer à la charge de qui, du propriétaire ou du bailleur, lesdites travaux doivent être mis -déterminer si le relogement à la charge du bailleur de Madame [X] [S] est nécessaire -de donner tous les éléments permettant d'éclairer le Tribunal sur les désordres existants, les responsabilités encourues et le coût des travaux -déterminer et chiffrer le préjudice de jouissance qu'a subie Madame [X] [S] et les pertes de biens mobiliers subis et les chiffrer -ordonner que la consignation soit mise à la charge de la société DOMOFRANCE et ce sous astreinte de 100€ par jour à compter du huitième jour suivant signification de la décision en référé à venir à courir sur 4 mois -se réserver la liquidation de ladite astreinte -ordonner la suspension des loyers le temps des opérations d'expertise et de l'exécution des travaux -ordonner l'exécution provisoire de droit -condamner la société DOMOFRANCE à lui verser la somme de 2.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile -condamner la société DOMOFRANCE aux entiers dépens. L'affaire initialement appelée à l'audience du 24 novembre 2023 a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties pour conclusions et a été évoquée lors de l'audience du 5 avril 2024. Lors de l'audience du 5 avril 2024, Madame [X] [O] veuve [S] assistée de son curateur, Monsieur [T] [M] [V], représentée par son conseil, maintient les termes de sa demande initiale. Elle expose que, sur plusieurs mois devenus des années, elle a rencontré des difficultés en raison de l'état du bien ; qu'elle a subi des infiltrations successives au sein de son logement ; que ces infiltrations ont entraîné une indécence du logement; que ces infiltrations se reproduisent et se reproduiront et que l'état du logement actuel est insalubre. Elle fait valoir que la bailleresse n'a pas effectué de travaux destinés à supprimer les causes des désordres ce qui la contraint à solliciter une expertise judiciaire. Elle précise que les travaux dont se prévaut la société DOMOFRANCE ont été réalisés il y a dix et six ans soit antérieurement à la survenance des infiltrations. Elle sollicite en outre la suspension du règlement du loyer au regard de l'état de l'immeuble et des infiltrations subies de façon répétée. En défense, la SA d'HLM DOMOFRANCE, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de débouter Madame [O] veuve [S] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions et de statuer ce que de droit quant aux dépens. Elle indique qu'elle n'entend pas discuter les sinistres ayant affectés le logement ; qu'elle justifie de la mise en œuvre de travaux réparatoires ainsi que de factures d'interventions en urgence acquittées consécutivement aux infiltrations dénoncées par la locataire. Elle fait valoir que les fuites ont systématiquement été réparées suite à l'intervention de ses prestataires. Elle soutient que la demande d'expertise doit être rejetée, celle-ci n’obéissant pas à un motif légitime en application de l'article 145 du Code de procédure civile. Elle sollicite le débouté de la demande de suspension de loyer en raison de contestations sérieuses, l'insalubrité du logement n'étant pas démontrée par la locataire. A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 31 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d'expertise L'article 145 du Code de Procédure Civile prévoit que s’il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime. En application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment : - de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. - de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; - d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ; - d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et plus précisément du courrier du 27 octobre 2022 de Monsieur [K], qu'après visite du logement par Monsieur [J], Inspecteur de la salubrité de la Ville de [Localité 10], le logement donné à bail à Madame [O] veuve [S] présente des désordres. L’inspecteur de la salubrité a constaté «une humidité du doublage du mur de la chambre côté rue et mur pignon-l'humidité se situe en bas de mur, au niveau de la plinthe et au sol-il y a suspicion d'une infiltration d'eau pluviale par le mur pignon». Par ailleurs, les courriels des 24 novembre 2022 et 5 janvier 2023 de Monsieur [J], Inspecteur de la salubrité, confirme la survenance d'infiltrations au sein du logement tout comme les deux attestations d'intervention du SDIS 33 certifiant de l'intervention des pompiers les 30 juin et 4 juillet 2023 pour des fuites d'eau. Aussi, si la bailleresse fournit aux débats différentes factures, elle échoue toutefois à démontrer avoir mis fin aux désordres constatés au sein du logement. En conséquence, Madame [O] veuve [S] justifie d’un intérêt légitime à l’organisation de l’expertise sollicitée qui sera ordonnée selon les modalités déterminées au dispositif de la présente décision. Madame [O] veuve [S], en sa qualité de demanderesse à l'expertise, supportera les frais avancés. Rien ne justifie qu'à ce stade de la procédure la consignation soit mise à la charge de la SA D'HLM DOMOFRANCE et sous astreinte. Sur la demande de suspension des loyers Selon l'article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précité, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent. L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'inexécution de travaux peut autoriser le preneur à suspendre le paiement du loyer en cas d'impossibilité absolue d'utiliser les lieux. Enfin, l’article 20-1 de la loi précitée prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. En l'espèce, à ce stade de la procédure et au regard de la mesure d'expertise judiciaire ordonnée, celle-ci ayant précisément pour objet de vérifier le manquement de la SA d'HLM DOMOFRANCE à son obligation de louer un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et de décrire, le cas échéant, les travaux propres à remédier aux désordres constatés, il n’y a pas lieu d'ordonner la suspension des loyers le temps des opérations d'expertise et de l'exécution des travaux. Par ailleurs, il est constant qu'aucun arrêté d'insalubrité n'a été rendu concernant ce logement. En dernier lieu, si au regard du courrier de Monsieur [K], Adjoint au Maire de la Ville de [Localité 10] du 27 octobre 2022, le logement semble affecté de désordres, Madame [O] veuve [S] ne peut solliciter la suspension du paiement des loyers. Seule l'impossibilité absolue et totale d'utiliser les lieux permet d'exonérer le locataire du paiement du loyer. Or, Madame [O] veuve [S] continuant à y demeurer ne démontre pas le caractère inhabitable du logement. Pour les raisons ci-avant évoquées, Madame [O] veuve [S] sera déboutée de sa demande de suspension de loyer. Sur les demandes accessoires Les dépens seront provisoirement mis à la charge de Madame [O] veuve [S], sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par le juge du fond. La SA d'HLM DOMOFRANCE ne pouvant être considérée comme partie perdante dans le cadre d’une procédure fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile, et en l’état du litige, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles exposés par elle. Madame [O] veuve [S] sera donc déboutée de sa demande en paiement au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Tous droits et moyens des parties réservés, notamment sur les responsabilités et garanties encourues, ORDONNONS une mesure d'expertise, à laquelle seront parties Madame [X] [O] veuve [S], assistée de son curateur, Monsieur [T] [M] [V] et la SA d'HLM DOMOFRANCE et DESIGNONS pour y procéder Monsieur [B] [W], [Adresse 5], courriel [Courriel 8], expert inscrit sur la liste de la Cour d'appel de Bordeaux avec la mission suivante : - se rendre sur les lieux situés [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 10] en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu'il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu'il jugera nécessaires à l'exercice de sa mission, visiter les lieux et les décrire, - vérifier si les désordres existent, -vérifier si l'immeuble loué répond aux caractéristiques d'un logement décent telles que fixées par l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002, - décrire avec précision les désordres et non conformités s'il y en a, en indiquer la nature, l’importance et la localisation ; - pour chaque désordre, dire s’il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre le logement, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi, - rechercher la cause des désordres, - donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, en communiquant au besoin aux parties en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés, et ce, en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d'un mois suivant la date de cette communication ; - donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité ou la santé des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ; -indiquer si le relogement de la locataire à la charge de la bailleresse est necessaire - fournir tous éléments techniques de nature à permettre au Tribunal d'apprécier les responsabilités éventuelles encourues au regard des obligations qui incombent au locataire et au propriétaire; - fournir tous éléments techniques de nature à permettre au tribunal d'apprécier les préjudices subis par le locataire depuis l'apparition des désordres et notamment un éventuel trouble de jouissance, - apporter toutes précisions utiles sur l'impact sur la santé des désordres constatés -apporter toutes précisions utiles à la détermination d'une diminution du loyer en l'attente de l'exécution des travaux qui seraient imputables au bailleur ; DISONS que l'expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles ; DISONS que le magistrat du Pôle Protection et Proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux chargé du contrôle des expertises assurera le suivi de la mesure conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile ; FIXONS à la somme provisionnelle de 2.500€ la consignation à valoir sur les frais et honoraires de l’expert, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par l’Etat; DISONS que Madame [X] [O] veuve [S], assistée de son curateur, Monsieur [T] [M] [V] devra consigner cette provision par virement (voir code BIC joint) sur le compte de la régie annexe du tribunal judiciaire de Bordeaux, [Adresse 11], en mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnance), dans le délai de deux mois à compter de la présente ordonnance, à peine de caducité de la décision ordonnant l’expertise ; DISONS que l’expert commis entendra les parties, s’expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s’entourera de tous renseignements utiles et consultera tous documents produits pouvant l’éclairer s’il y a lieu; DISONS que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;Disons qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au magistrat chargé du contrôle des expertises : -la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ; -son avis sur l’opportunité d’appeler un tiers aux opérations d’expertise ; DISONS que l’expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations comportant devis et estimations chiffrées afin de leur permettre de lui adresser un Dire récapitulant leurs arguments sous un délai de un mois ; DISONS qu’au plus tard six mois après avoir reçu l’avis de consignation ou dès notification de la décision d’aide juridictionnelle, sauf prorogation dûment autorisée, l’expert devra déposer au service des expertises le rapport de ses opérations qui comprendra toutes les annexes, rapport accompagné de sa demande de rémunération dont il adressera un exemplaire aux parties et rappelons qu’il appartiendra aux parties, le cas échéant, d’adresser au magistrat chargé du contrôle des expertises ainsi qu’à l’expert leurs observations écrites sur cette demande de rémunération dans un délai de 15 jours à compter de sa réception ; DISONS qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au magistrat chargé du contrôle de l’expertise ; DISONS qu’en cas d’empêchement de l’expert commis il sera procédé à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé de la surveillance des expertises ; REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ; DEBOUTONS Madame [X] [O] veuve [S], assistée de son curateur, Monsieur [T] [M] [V], de sa demande en paiement sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; LAISSONS provisoirement les dépens à la charge de Madame [X] [O] veuve [S], assistée de son curateur, Monsieur [T] [M] [V], dont le sort pourra être autrement réglé par le tribunal en cas de saisine sur le litige ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT