Cour d'appel, 07 décembre 2023. 22/02119

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 07/12/2023 **** N° de MINUTE : 23/1046 N° RG 22/02119 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UIA5 Jugement (N° 11-20-129) rendu le 19 Janvier 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Dunkerque APPELANT Monsieur [E] [V] né le 25 Août 1959 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 2] Représenté par Me Jérôme Lestoille, avocat au barreau de Lille, avocat constitué INTIMÉE Madame [Y] [W] épouse [S] née le 16 Juillet 1972 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 4] Représentée par Me Loreleï Vitse, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 03 octobre 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 décembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 septembre 2023 **** Par acte sous seing privé en date du 18 octobre 2012, à effet au 15 novembre 2012, M. [E] [V] a donné à bail à Mme [Y] [W] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 760 euros, provisions sur charge comprises. Un état des lieux d'entrée est établi contradictoirement le 19 octobre 2012. Mme [Y] [W] divorcée [L] a quitté le logement le 1er juillet 2019 suite à un état des lieux établi par huissier de justice en date du même jour. Par acte d'huissier de justice en date du 5 février 2020, M. [E] [V] a fait assigner Mme [Y] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dunkerque aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la condamnation de Mme [Y] [W] au paiement des sommes suivantes: -20 682,27 euros augmentée des intérêts courus et à courir calculé au taux légal à compter de la date d'assignation et jusqu'au parfait paiement, -1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Suivant jugement contradictoire en date du 19 janvier 2022, jugement auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce dernier et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dunkerque a : - constaté que Mme [Y] [W] épouse [S] est redevable de la somme de 170 euros au titre des dégradations locatives, - condamné M. [E] [V] à verser à Mme [Y] [W] épouse [S] la somme de 590 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, - dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2019, - condamné M. [E] [V] à verser à Mme [Y] [W] née [S] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision. M. [E] [V] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 29 avril 2022, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. Mme [Y] [W] née [S] a constitué avocat le 12 mai 2022. Par ses dernières conclusions en date du 16 mars 2023, M. [E] [V] demande la cour de : - réformer et infirmer la décision rendue en ce qu'elle a réduit la créance de M. [E] [V] au titre des réparations locatives et la condamner à verser à Mme [S] la somme de 590 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, En conséquence, - condamner Mme [Y] [W] à régler à M. [E] [V] la somme de 20 682,27 euros au titre des réparations locatives augmentée des intérêts courus et à courir calculé au taux légal à compter de la date d'assignation et jusqu'à parfait paiement, - condamner Mme [Y] [W] à régler à M. [E] [V] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure. Par ses dernières conclusions en date du 13 octobre 2022, Mme [Y] [W] demande à la cour de : - infirmer la décision dont appel en ce qu'elle a condamné Mme [W] à la somme de 100 euros au titre d'une partie de la dépense de réfection de la porte d'entrée et de 30 euros au titre du capot du cumulus, - condamner M. [V] à rembourser le montant du dépôt de garantie de 760 euros avec intérêt au taux légal depuis la date du 1er août 2019, date à laquelle le dépôt de garantie aurait dû être restitué, - confirmer la décision dont appel pour le surplus, Y ajoutant : - condamner M. [V] à payer à Mme [W] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS Sur l'indemnisation réclamée au titre des dégradations locatives : Au soutien de son appel, M. [V] fait valoir que contrairement à ce qui a été jugé par la décision entreprise, ses réclamations sont parfaitement justifiées au regard des devis et factures qu'il produit, ainsi que de la comparaison entre l'état d'entrée dans les lieux et le constat de sortie du 1er juillet 2019 établi par Maître [X], huissier de justice à [Localité 6]. Il précise que sa locataire avait la qualité d'assistante maternelle agréée par le conseil départemental et que les différentes visites de l'immeuble faites dans ce cadre n'ont jamais donné à des observations particulières ce qui démontre que l'immeuble a bien été donné en bon état. Il ajoute qu'il avait été prévu lors de la prise de possession qu'un certain nombre de travaux soient pris en charge sur présentation des factures pour règlement par le bailleur. De son côté, Mme [W] épouse [S] fait valoir que le logement qui lui a été donné à bail était en mauvais état lors de la prise de possession des lieux comme en atteste au demeurant l'état d'entrée des lieux et qu'elle a dû solliciter à de nombreuses reprises le propriétaire pour qu'il y fasse des réparations. Elle soutient avoir rendu en réalité un immeuble en meilleur état que lors de l'entrée dans les lieux. Sur ce : L'article 7 b) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, cas fortuit ou force majeure. Il sera rappelé à titre liminaire que la somme de 20 682,27 euros réclamée par M. [E] [V] au titre des dégradations locatives se décompose de la manière suivante : -au titre de la remise en état du jardin avec rabattage des haies, taille des haies, nettoyage ainsi que ramassage et évacuation des déchets verts : 4595 euros ; -fourniture et pose d'une clôture en panneaux rigides et d'une plaque béton en sous bassement : 7290 euros ; -fourniture et pose de douilles et ampoules sur l'ensemble des pièces et remise en état des points lumineux défectueux : 1092 euros ; -remplacement du double vitrage de la porte d'entrée : 268 euros ; -remplacement de deux radiateurs à fluide : 930 euros ; -mise en peinture de cinq radiateurs abîmés : 450 euros ; -fixation du capot de protection du cumulus et mise en sous gouloettes des câbles volants dans la chambre du rez-de-chaussée : 207,34 euros ; -reprise des coups et des trous dans les portes intérieures et mise en peinture de l'ensemble des portes : 1980 euros ; -remplacement du sol de la chambre au fond du rez de chaussée : 813 euros. -remplacement et pose des plinthes et de la barre de seuil : 288 euros ; -remplacement des colliers de descente des gouttières cassées : 127 euros ; -nettoyage de la terrasse façade arrière pignon et façade avant : 344 euros outre la TVA. Il sera rappelé par ailleurs que Mme [W] a occupé le logement donné à bail pendant près de 7 années. Sur les demandes formulées au titre des réfections de l'extérieur du logement : Comme le fait justement observer la partie intimée, d'emblée, l'examen de l'état d'entrée des lieux fait ressortir que cet extérieur n'était pas véritablement en bon état d'entretien. Il apparaît notamment que le portail fermait mal, qu'il y avait un trou dans le cache-moineaux, que l'attache-gouttières était cassée et que les éclairages extérieurs ne fonctionnaient pas. De manière plus significative encore, l'état des lieux d'entrée mentionne parmi les observations générales que les installations extérieures sont particulièrement vétustes avec un chalet notamment en très mauvais état et une absence de pelouse au milieu du terrain. Dans ce contexte, le bailleur demande la condamnation de son ex-locataire à lui payer le coût de la remise en état des haies avec leur taille à 1,75 mètres de hauteur, le coût de la fourntiture et de la pose d'une nouvelle clôture, le remplacement des colliers de descente des gouttières cassées et le nettoyage de la terrasse et de la façade. S'agissant de la remise en état du jardin à proprement parler, le constat des lieux de sortie mentionne que la haie sur le côté droit a une hauteur d'au moins 4 mètres, que la haie sur le côté gauche dépasse les deux mètres de hauteur et qu'en partie avant les haies sont proches de deux mètres de hauteur, précisant que la locataire n'a pas d'observations particulières de ce chef et étant rappelé que le bail prévoit spécialement que le locataire devra prendre en charge la taille et l'entretien des haies en maintenant leur hauteur à 1,75 mètres. Quand bien même l'état des lieux de 2012 ne précise pas exactement quelle était la hauteur des haies lors de l'entrée dans les lieux de la locataire, il n'en demeure pas moins, alors que près de huit années sont passées depuis le début du bail, que la locataire est nécessairement responsable de la hauteur des haies à la sortie en 2019 après sept années de cycle de pousse, cette taille des haies faisant partie du domaine des réparations locatives. La cour fera toutefois les observations suivantes : -le devis établi par la société DEEV pour un prix de 4595 euros et présenté par le bailleur dont l'objet est la remise en état des haies pour les faire revenir à une hauteur de 1,75 mètre apparaît particulièrement élevé dans son montant, alors par ailleurs que c'est surtout s'agissant de la haie sur le côté droit que le dépassement de la hauteur permise est particulièrement significatif (haie d'une hauteur de 4 mètres) ; -le bailleur demande à la fois le rétablissement de la haie à la hauteur contractuelle et par ailleurs des frais de remplacement de clôture pour le montant très conséquent de 7 295 euros, alors pourtant que le constat des lieux de sortie ne fait apparaître aucune mention quant à l'état de la clôture d'origine qui aurait été soumise aux observations contradictoires des parties, le bailleur se contentant de dire que cela ressortirait d'une photographie jointe au constat, aucune preuve d'une dégradation de la clôture ne pouvant ainsi ressortir des pièces produites aux débats ; -il s'évince en réalité des éléments de la cause que le bailleur n'a pas fait procéder à la taille des haies existantes suite au départ de Mme [W] mais a décidé de remplacer les haies existantes par des clôtures rigides avec un soubassement béton, comme le démontrent parfaitement les devis et factures produites aux débats ainsi que la photographie prise par l'ex-locataire de l'immeuble après ces travaux de pose d'une clôture, lesdits travaux ayant été manifestement réalisés dans une perspective de rénovation de l'immeuble. Dans un tel contexte, les travaux concernant les haies se sont nécessairement limités à l'arrachage et dessouchage des haies, pour la mise en place du soubassement en béton, cet arrachage étant nécessaire ainsi en tout état de cause pour permettre les travaux envisagés et n'étant pas lié à une insuffisance de la locataire dans l'entretien des haies. Tout au plus la cour peut-elle considérer que le fait que les haies ont été laissées à une hauteur excessive par la locataire ont entraîné un surcoût au niveau du déblaiement et de l'enlèvement des déchets verts, surcoût qu'il convient d'indemniser à hauteur d'une somme de 500 euros. C'est exactement pour le surplus que le jugement entrepris a énoncé que si, s'agissant du remplacement des colliers de descente de gouttière cassés, l'état des lieux de sortie mentionne que trois colliers de descente de gouttières sont cassées, l'état des lieux d'entrée constatait déjà des attaches gouttière cassées ; que par ailleurs s'agissant du nettoyage de la terrasse en façade avant et arrière, aucune mention du constat des lieux de sortie ne relevait un défaut d'entretien de la part de la locataire de ce chef et la nécessité d'opérer un nettoyage à ce titre. Au final, la cour confirmera le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté toute demande d'indemnisation au titre du nettoyage de la terrasse et de la façade, au titre du remplacement de la clôture et au titre du remplacement des colliers de gouttière cassées. Elle le réformera par contre en ce qu'il n'a alloué aucune somme au titre de l'état des haies, mais limitera toutefois l'indemnisation allouée de ce chef à la somme de 500 euros. Sur la demande concernant le remplacement du double-vitrage défectueux : Effectivement, le constat de sortie des lieux fait apparaître l'existence d'un petit coup dans la partie vitrée jaune de la porte d'entrée en raison duquel le bailleur réclame le remboursement pur et simple du vitrage de cette porte. La cour relève toutefois sur ce point comme le premier juge que ce défaut est qualifié de petit, qu'il n'existe aucune photographie particulière sur ce point qui soit jointe au constat, que ladite porte d'entrée présentait déjà un certain état de vétusté lors de l'entrée dans les lieux de la locataire puisque cette porte présentait des trous rebouchés sur le bâti et qu'enfin il n'est absolument pas démontré que l'éclat constaté aurait porté atteinte à l'étanchéité de cette porte. Il convient dès lors pour cette cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a alloué au bailleur de ce chef la seule somme de 100 euros, s'agissant d'un préjudice de faible ampleur. Sur la demande concernant la reprise des coups et trous sur les portes intérieures et concernant la reprise des peintures sur ces portes : S'agissant des portes intérieures, la cour relève que les mentions du constat d'huissier sont les suivantes : -peinture de porte-fenêtre de la cuisine usagée ; -peinture de l'encadrement de la porte séparatrice des toilettes comportant quelques traces d'écaillement ; -la porte séparatrice d'avec le grenier comporte une serrure sans clef, la porte comporte quatre trous et les traces d'un ancien verrou. Les locataires sortants ont par ailleurs fait observer que le bâti de la porte de la chambre sur la gauche avait été remplacé par leurs soins. Force est de constater que les constatations relatives aux portes sont particulièrement limitées et qu'elles font tout au plus apparaître une peinture écaillée ou à l'état d'usage et que seule la porte du grenier présente quelques trous sachant toutefois que la nature de cette porte exclut qu'elle présente le même niveau de perfection d'aspect que les autres portes. Aucun élément ne justifie en conséquence les prétentions du bailleur sur ce point. Il convient dès lors de confirmer purement et simplement le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande au titre d'une réfection et d'une remise en peinture des portes. Sur la demande au titre de la pose de douilles et d'ampoules dans la maison ainsi que qu'au titre de la pose de luminaires : Le jugement entrepris a fait une description exacte et très précise de l'état des arrivées d'électricité, ampoules et luminaires tel qu'existant à l'entrée dans les lieux suivant l'état produit ainsi que de ces mêmes éléments suivant le constat des lieux de sortie. C'est à cet égard par une motivation pertinente et que la cour adopte que le jugement entrepris a conclu de la comparaison effectuée qu'il manquait ainsi un luminaire dans la cuisine, 9 ampoules et 3 douilles à la sortie du locataire, sans qu'il ne soit en aucun cas justifié de ce que d'autres dysfonctionnements existaient. Le bailleur a effectivement produit une facture Cideil du 25 juillet 2019 pour un montant de 1092 euros qui excède notablement la réalité du préjudice subi au regard des éléments de la cause. Néanmoins, le jugement entrepris a quelque peu sous-évalué la réalité du préjudice subi par le bailleur de ce chef, le remplacement des quelques ampoules, douilles et du luminaire, y compris fait par un professionnel, justifiant l'allocation d'une somme de 100 euros. Sur le remplacement de deux radiateurs et sur la remise en peinture de plusieurs radiateurs : L'examen de l'état d'entrée dans les lieux fait apparaître que le radiateur de l'entrée ne fonctionnait pas. S'agissant du constat de sortie des lieux du 1er juillet 2019, les mentions de ce constat sont les suivantes : -dans l'entrée à droite, présence d'un radiateur de chauffage électrique de marque Sauter ne fonctionnant pas ; -dans le séjour, présence de deux radiateurs de chauffage électrique de marque Thermor avec affichage digital fonctionnant, avec présence de quelques traces au niveau de la grille de chaque radiateur ; Il résulte des pièces produites que le bailleur a effectivement fait installer trois radiateurs Thermor en cours de bail (facture Gitem Decrocq du 8 mars 2017). La cour cherche vainement dans les conclusions de la partie appelante les éléments de nature à remettre en cause les conclusions du jugement entrepris selon lesquelles le radiateur hors de fonctionnement du hall d'entrée ne fonctionnait pas déjà lors de l'entrée dans les lieux du locataire et que s'agissant de la remise en peinture des cinq radiateurs, elle ne pouvait être mise à la charge du locataire alors que quelques traces assez peu détaillées au demeurant et présentes sur seulement deux radiateurs ne pouvaient être considérées comme correspondant à de véritables dégradations mais correspondaient simplement aux conséquences de l'usage normal de la chose'. C'est en conséquence parfaitement à juste titre que le jugement entrepris a rejeté toute demande sur ce point, le jugement étant également confirmé à ce titre. Sur la fixation du capot de protection du cumulus et mise en sous goulottes des cables volants dans la chambre du rez-de-chaussée : C'est par une motivation pertinente et que la cour adopte en tous points que le jugement entrepris a énoncé qu'il convenait sur ce point de limiter l'indemnisation allouée au bailleur de ce chef à la somme de 30 euros , la décision étant confirmée de ce chef. Sur la demande de remplacement du sol de la chambre du fond et sur le remplacement des plinthes : S'agissant de cette chambre, le constat de sortie des lieux énonce que le parquet flottant est un peu déformé dans l'angle à droite de la fenêtre, avec présence de quelques coups épars, présence de quelques jours par endroit au niveau des raccords lattes du parquet flottant. Il ne ressort cependant nullement des éléments de la cause que cette détérioration du plancher soit liée à l'action du locataire alors qu'il s'agit d'une pièce qui était 7 années plus tôt déjà largement atteinte par la vétusté voire par l'humidité alors que l'état d'entrée dans les lieux énonçait déjà que les plinthes de cette chambre étaient en mauvais état, qu'il y avait des tâches au plafond, que les tapisseries y étaient très sales et qu'il pouvait être constaté des présences de moisissures au niveau du luminaire. Il ne ressort pas davantage de l'examen des pièces produites que le bailleur aurait fait rénover le plancher en cours de bail. C'est à bon droit que le jugement entrepris a rejeté toute demande d'indemnisation de ce chef. La réfection de plinthes déjà en mauvais état lors de l'entrée ne peut davantage être mise à la charge du locataire. Le rejet de la demande sur ce point est ainsi tout autant justifié. Au final, la cour alloue la somme de 500 + 100 + 100 +30 = 730 euros au titre des dégradations locatives et ce par réformation partielle du jugement entrepris. Sur le dépôt de garantie : L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Il résulte des éléments de la cause que la locataire a réglé un dépôt de garantie de 760 euros. Après compensation avec la somme allouée au bailleur au titre des dégradations locatives, il convient de condamner M. [V] à lui payer la somme de 30 euros au titre du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal comme indiqué au présent dispositif. Sur les dépens et sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile   Même si le bailleur était en droit de retenir une partie du dépôt de garantie, le caractère très excessif des réclamations du bailleur et le fait que ces réclamations soient sur certains points totalement dépourvues de fondement, dans le cadre d'une procédure dont il a pris l'initative justifie la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné M. [V] au paiement des dépens de première instance et au paiement d'une indemnité de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Ce qui est jugé en cause d'appel justifie que chacune des partie conserve la charge de ses dépens d'appel et qu'il ne soit pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel. PAR CES MOTIFS Réformant partiellement le jugement entrepris en ce qui concerne la somme allouée à M. [V] au titre des dégradations locatives et statuant à nouveau de ce chef et la somme due à Mme [Y] [W] au titre de la restitution du dépôt de garantie, Constate que Mme [Y] [W] épouse [S] est redevable de la somme de 730 euros au titre des dégradations locatives, Condamne en conséquence, après compensation avec la somme susdite, M. [E] [V] à verser à Mme [Y] [W] épouse [S] la somme de 30 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2019 ; Confirme le jugement entrepris sur le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ; Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d'appel ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel. Le Greffier Fabienne Dufossé Le Président Véronique Dellelis