Tribunal judiciaire, 06 septembre 2024. 23/06386

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : ■ 6ème chambre 2ème section N° RG 23/06386 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZTSK N° MINUTE : Réputé contradictoire Assignation du : 03 Mai 2023 JUGEMENT rendu le 06 Septembre 2024 DEMANDEUR Monsieur [L] [S] [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Maître Maja ROCCO de la SELEURL MAJA ROCCO AVOCATS, avocats au barreau de PARIS vestiaire #A0565 DÉFENDERESSE S.C. SCCV [Localité 6] [Adresse 5] [Adresse 3] [Localité 2] défaillante non constituée Décision du 06 Septembre 2024 6ème chambre 2ème section N° RG 23/06386 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZTSK COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Nadja GRENARD, Vice-présidente Madame Marion BORDEAU, Juge Madame Stéphanie VIAUD, Juge assistée de Audrey BABA, Greffier DEBATS A l’audience du 16 mai 2024 tenue en audience publique devant Madame BORDEAU, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT - Réputé contradictoire - En premier ressort - Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile. - Signé par Madame Nadja Grenard , Présidente de formation et par Madame Audrey BABA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [L] [S] et sa mère Madame [I] [S] ont acquis de la SCCV [Localité 6] [Adresse 5] (ci-après la SCCV), par acte notarié de vente avec engagement de rénovation en date du 6 mai 2019, un appartement de 60,90 mètre carrés (lot 79) dans « [Adresse 5] ››, située [Adresse 5] à [Localité 6] pour un prix de 529.000 €. Madame [S] est décédée le 6 juin 2019. L'acte de vente de l'appartement prévoyait un délai de livraison « au plus tard le 2ème trimestre 2020, sauf survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension du délai.» Par plusieurs courriers, la SCCV a informé Monsieur [S] de reports successifs de la date de livraison. Par courrier du 9 novembre 2022, Monsieur [S] a mis en demeure la SCCV de lui indemniser ses préjudices. Le 17 avril 2023, la SCCV [Localité 6] [Adresse 5] a adressé à Monsieur [S] un nouveau courrier de report de la date de livraison fixant celle-ci au 16 juin 2023 au motif que le raccordement ENEDIS n'était toujours pas effectué. Par acte d'huissier en date du 3 mai 2023, Monsieur [L] [S] a assigné la SCCV [Localité 6] [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter de voir : « CONDAMNER la SCCV [Localité 6] [Adresse 5] à payer à M. [S] la somme de 65.080,00 € sauf à parfaire, au titre de son préjudice financier, subi du fait des retards de livraison, avec intérêts à compter de l'assignation. CONDMANER la SCCV [Localité 6] [Adresse 5] à payer à M. [S] la somme de 5.000,00€ sauf à parfaire, sur le fondement de son préjudice subi au titre de la gestion du différend, avec intérêts à compter de l'assignation. CONDMANER la SCCV [Localité 6] [Adresse 5] à payer à M. [S] la somme de 5.000,00 € sauf à parfaire, au titre de son préjudice moral subi du fait des retards de livraison, avec intérêts à compter de l'assignation. ORDONNER la capitalisation des intérêts. CONDAMNER la SCCV [Localité 6] [Adresse 5] à payer à M. [S] la somme de 5.000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.» Au soutien de ses prétentions, Monsieur [S] fait notamment valoir que : - la SCCV [Localité 6] [Adresse 5] a adressé un total de 12 courriers de report de la date de livraison depuis le 20 mai 2020 et n'a jamais justifié de cause légitime de suspension des délais de livraison ; - ni le contexte sanitaire, ni la liquidation judiciaire d'un sous-traitant ne constituent une cause légitime au sens du contrat de vente, même en la présence d'une attestation fournie par le maître d'œuvre ; - s'agissant des retards qui seraient dus aux intempéries, la SCCV [Localité 6] [Adresse 5] ne produit aucun relevé de la station météorologique la plus proche du chantier; - M. [S] a notamment subi un préjudice de perte des loyers car l'appartement était destiné à la location meublée, et ce depuis le 1er juillet 2020. La SCCV, régulièrement assignée à étude, n'a pas constitué avocat. La décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l'article 473 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 janvier 2024 et l'affaire a été fixée à l'audience du 16 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION I.Sur les demandes principales Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. A) Sur le retard de livraison Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1353 du code civil dispose : “celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”. En l'espèce, selon un acte notarié signé le 6 mai 2019, Monsieur [S] [L] a acquis auprès de la SCCV un logement de 60,90 mètre carrés (lot 79) dans « [Adresse 5] ››, située [Adresse 5] à [Localité 6] moyennant le prix de 529.000€. La SCCV est d'après la page 4 de l'acte de vente considérée comme un «vendeur d'immeuble à rénover soumis aux dispositions des articles L262-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation». L'article L262-1 du code de la construction et de l'habitation dispose «Toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, ou destiné après travaux à l'un de ces usages, qui s'engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d'immeuble et qui perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec l'acquéreur un contrat soumis aux dispositions du présent chapitre. » En application de ces dispositions, le vendeur d'immeuble à rénover est tenu à l'égard des acquéreurs de livrer un immeuble dans un délai déterminé. Le vendeur, tenu d'une obligation de résultat, ne peut se dégager de la responsabilité qui pèse sur lui en cas de retard qu'en établissant la force majeure, la faute de l'acquéreur ou le fait d'un tiers présentant les caractères de la force majeure. En page 8 du contrat, il est précisé que «le vendeur déclare et l'acquéreur reconnaît que la rénovation de l'immeuble dont dépendant les biens vendus se trouve actuellement au stade de commencement des travaux» et que «l'achèvement et la livraison des biens est prévue au plus tard le 2ème trimestre 2020». Il ressort des pièces versées aux débats que la SCCV a adressé les courriers suivants à Monsieur [S] : - le 22 mai 2020, la date de livraison était reportée au 4ème trimestre 2020 suite «au confinement et mesures sanitaires ayant contraint 9 semaines d'arrêt de chantier» ; - le 18 septembre 2020, la date de livraison était reportée au mois de mars 2021 en raison «d'une défaillance de l'entreprise générale» ainsi qu'en raison de «l'épidémie de covid 19 ayant pour conséquence que les demandes d'approvisionnement de cantonnement supplémentaires du chantier n'ont pas pu être satisfaites et limitant le nombre d'ouvriers sur site» ; - le 31 décembre 2020, le retard était expliqué comme suit par la SCCV : «En l'espèce, la survenance en cours de chantier d'évènements répondant à ces critères a provoqué un différé dans la livraison des biens immobiliers de l'opération. En effet, l'année 2020 a commencé sous la pression d'une succession de grèves ayant débuté en décembre 2019, lesquelles ont contribué à ralentir de façon significative l'avancement du chantier. Par ailleurs, notre Maîtrise d'oeuvre a fait état de la survenance de 20 jours d'intempéries, hors période de confinement, sur le premier semestre de l'année. C'est ainsi un total de 43 jours ouvrés qui ont retardé l'avancement du chantier sur la période allant du 1er janvier 2020 au 30 juin 2020. Par ailleurs, ainsi que vous le savez, la crise sanitaire liée à l'apparition et à la propagation, au niveau mondial, du virus du COVID- 19, a fortement perturbé, et même arrêté, pendant plusieurs mois, l'activité globale de la société française. L'activité de notre chantier a également été impactée par cette crise sanitaire. Le gouvernement a toutefois tenu compte de certains impératifs en promulguant plusieurs ordonnances dont l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 ; compte tenu des répercussions de la crise sanitaire et au visa des différents textes, nous pouvons déjà vous indiquer que le délai contractuel de livraison de vos biens immobiliers est reporté d’une durée égale à la durée de la période «neutralisée» par le gouvernement en raison de cette crise, soit du 12 mars 2020 au 23 juin 2020 inclus, soit une durée de 104 jours. La crise du COVID-19 a également impacté le déroulement du chantier, même après la levée du confinement, certains collaborateurs de nos entreprises partenaires ayant contracté le virus, ce qui a fortement ralenti la reprise de leur activité. Cet arrêt d’activité, puis le ralentissement de celle-ci, a eu de graves répercussions sur leur trésorerie. Nous devons ainsi faire face à la mise en liquidation judiciaire imprévue de la société RGC (titulaire de nombreux lots) suivant jugement du l5 octobre 2020.» - le 22 avril 2021, la date de livraison était reportée au troisième trimestre 2021 en raison de la crise sanitaire (cas de contamination au COVID 19 dans les équipes) et en raison de la procédure de liquidation judiciaire de la société RGC ; - le 24 août 2021, la date de livraison était reportée au quatrième trimestre 2021 indiquant que les raisons du retard «seraient communiquées ultérieurement» ; - le 2 novembre 2021, la date de livraison était reportée à la fin du mois de février 2022 en raison de 46 jours d'intempéries survenus entre le 1er janvier 2021 et le 30 septembre 2021 ; - le 28 février 2022, la date de livraison était reportée au 11 juillet 2022 justifié comme suit «ainsi qu'il résulte de l'attestation établie par la maitrise d'œuvre en charge du suivi de l'opération, et selon une analyse arrêtée au 31 décembre 2021, le Maitre d’œuvre d'exécution a relevé 13 jours ouvrés d'intempéries. De plus, le maître d'œuvre d’exécution a également arrêté 20 jours ouvrés en raison de cas de contamination covid-19 et 60 jours ouvrés en raison du retard de l'intervention de GRDF»; - le 22 juin 2022, la date de livraison était reportée au 30 septembre 2022 au motif qu'«il a été constaté un défaut de suivi de chantier par le concessionnaire ENEDIS ne permettant pas d'assurer une livraison au 11 juillet 2022 »; - le 8 septembre 2022, la date de livraison était reportée au 31 octobre 2022 en raison «de retards de règlement d'un certain nombre d'acquéreurs, ce qui a entrainé des retards dans le règlement des situations des entreprises travaillant sur le chantier et donc une absence d'avancement de leur part»; - le 31 octobre 2022, la date de livraison était reportée au 31 janvier 2023 en raison de «grèves et pénuries d'essence qui ont fortement pénalisé l'avancée du chantier» ; - le 12 janvier 2023, la date de livraison était reportée au 31 mars 2023 en raison de «la défiance de la société d'électricité» , - le 17 février 2023, la date de livraison était reportée au 30 avril 2023 en raison de «la défiance de la société d'électricité» ; - le 17 avril 2023, a date de livraison était reportée au 16 juin 2023 en raison du «point raccordement du raccordement ENEDIS qui n'est pas encore effectué». Aussi, le retard doit être fixé à 35 mois et 15 jours (entre le 1er juillet 2020 et le 16 juin 2023), soit, 1065 jours, étant relevé qu'aucune stipulation du contrat n’indique que le report de la livraison doit s’apprécier en jours ouvrés. Il convient de relever que les différents courriers sont corroborés par les conclusions du procès-verbal de constat d'huissier du 10 mars 2023 lequel indique qu'à cette date les travaux n'étaient pas achevés. Il appartient au vendeur qui invoque des causes de prorogation de délai pour tenter de s’exonérer de sa responsabilité au titre du retard de livraison d’apporter la preuve de leur survenance. S'agissant des causes de suspension du délai de livraison, en page 25 de l'acte de vente il est indiqué au titre des «causes légitimes de suspension du délai de livraison » que seront considérés comme des cas de force majeure ou causes légitimes de suspension du délai de livraison : - «les inondations, dégâts des eaux, incendies, intempéries retenues par le Maître d'œuvre et justifiées par les relevés météorologiques de la station la plus proche de la construction, empêchant les travaux de construction, ou l'exécution des « Voies et Réseaux Divers ›› (V.R.D.), selon la réglementation des chantiers du bâtiment, - la grève (qu'elle soit générale, particulière à l'industrie du bâtiment ou aux professions dont l'activité dépend de celle-ci et notamment au secteur socioprofessionnel des transports ou spéciale aux entreprises travaillant sur le chantier), - les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre limiter ou arrêter les travaux notamment pour découverte de vestiges archéologiques (à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou négligences imputables au vendeur), - les troubles résultant d'hostilités, révolutions, cataclysmes ou accidents de chantier, - les retards imputables aux compagnies concessionnaires (EDF, compagnie des eaux, France Telecom,) la justification de ce retard sera prouvée par le double de la demande faite par le vendeur et /'attestation du Maître d'œuvre d'exécution constatant le retard pris sur le planning, - les travaux nécessaires au traitement de la dépollution du site, pour le cas où serait découvert en cours de travaux, une pollution qui n'aurait pas été révélée dans les diagnostics préalablement établis, - le retard pour cause de fouilles archéologiques, - les retards de paiement de L'ACQUEREUR tant en ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait accepté de réaliser, - la délivrance tardive de l'autorisation de monter la grue, par l'autorité administrative compétente, par rapport au planning des opérations (la justification de ce retard sera prouvée par le double de la demande faite par l'entreprise de gros œuvre et l'attestation du Maître d'œuvre d'exécution constatant le retard pris sur le planning), - les décisions, mesures, contraintes ou prescriptions administratives imposant des limitations ou interdictions de circulation sur les voies de desserte ou d'accessibilité au chantier». Aussi, si dans plusieurs courriers, la SCCV invoque des problèmes liés à la société titulaire du lot électricité, une défaillance de l'entreprise principale, puis des difficultés de raccordement et enfin des délais liés au défaut d'intervention de la société ENEDIS, il convient de relever qu'à l'appui de ses courriers, elle ne justifie pas de ces retards par le double de la demande faite par le vendeur et l'attestation du maître d'œuvre d'exécution constatant le retard pris sur le planning. Dès lors, ces causes ne seront pas retenues. En outre, si la SCCV évoque des retards liés à des «retards de paiement», elle n'indique aucunement qu'il s'agit de retards de paiement de l'acquéreur mais évoque uniquement «des retards de règlement d'un certain nombre d'acquéreurs entraînant des retards dans le règlement des situations des entreprises travaillant sur le chantier et donc une absence d'avancement de leur part». Dès lors, les retards de paiement des autres acquéreurs ne sauraient être qualifiés de cause légitime de suspension du délai de livraison. De même, le placement en liquidation judiciaire d'une entreprise intervenant sur le chantier n'est pas une cause légitime de suspension des délais de livraison tel qu'il résulte de l'examen des dispositions contractuelles. Enfin, s'agissant des grèves ou aléas météorologiques, la SCCV n'indique pas dans ses courriers quels sont les jours qualifiés d'intempéries ou de grève et en quoi ils seraient de nature à empêcher l'exécution des travaux alors en cours, ni les corps de métiers concernés et de surcroît aucune attestation réalisée par le maître d'œuvre n'a été transmis à l'acquéreur. Ces causes n'étant ni justifiées ni précisées dans les courriers ne peuvent être retenues. S'agissant de l'épidémie de COVID-19, il ressort des différents courriers visés ci-dessus qu'une partie du retard pris est justifié en raison des mesures prises dans le cadre de la lutte contre la pandémie tenant à l'interruption totale du chantier (interruption de 55 jours lors du premier confinement du 17 mars au 11 mai 2020). Ainsi, l'état d'urgence sanitaire et le premier confinement national instauré du 17 mars 2020 au 11 mai 2020 doivent s'analyser comme des « décisions, mesures, contraintes ou prescriptions administratives imposant des limitations ou interdictions de circulation sur les voies de desserte ou d'accessibilité au chantier» au sens des dispositions contractuelles. De plus, compte-tenu de l’importance du projet de construction nécessitant la présence de nombreuses entreprises et ouvriers sur le chantier, les conditions de respect des conditions sanitaires n’étaient pas nécessairement garanties et justifient que les limitations d’accès rentrent dans le cas contractuel de report du délai en raison de prescriptions administratives limitant l’accès au chantier. Toutefois, la seule mention dans les courriers de « difficultés d’approvisionnement liés à la période de confinement dû au COVID » est insuffisamment précise pour établir la preuve de ces difficultés d’approvisionnement alléguées, ces dernières ne sont donc pas considérées comme une cause légitime de suspension de délais. Ainsi, la période considérée comme étant une cause légitime de suspension du délai de livraison en raison du COVID-19, sera limitée à 55 jours. Par conséquent, il sera retenu un retard de livraison de 1010 jours soit environ 34 mois. En conséquence, la SCCV a manqué à ses obligations et a engagé sa responsabilité contractuelle. B) Sur le préjudice financier Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Monsieur [S] sollicite la condamnation de la SCCV [Localité 6] [Adresse 5] à lui payer la somme de 65.080 € au titre du préjudice financier subi du fait des retards de livraison, avec intérêts à compter de l'assignation. Il expose avoir subi un préjudice de perte des loyers car l'appartement était destiné à la location à compter du 1er juillet 2020 ainsi qu'avoir dû engager la somme de 280€ afin de faire établir par un huissier un PV de constat. L'article 1611 du code civil dispose que dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu. En l'espèce, le contrat de vente ne prévoit pas l'application de pénalités de retard en cas de retard du vendeur dans l'exécution de son obligation de réaliser les travaux de l'immeuble dans le délai convenu. Toutefois, l'acquéreur peut solliciter des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi en application des dispositions susvisées. À ce titre, il appartient au demandeur de prouver le principe et le quantum des préjudices allégués. En l'espèce, le préjudice indemnisable du fait du retard pris et non justifié doit correspondre davantage à une perte de chance de pouvoir louer le bien immobilier en cause. Ainsi, du fait du retard non justifié, Monsieur [S] a été privé de la possibilité de louer son bien pendant une durée de 34 mois. Au soutien de sa demande, Monsieur [S] produit uniquement une estimation d'un site internet fixant entre 21 euros et 35 euros le prix de location au mètre carré, [Adresse 5] à [Localité 6]. Dès lors, étant relevé que l'appartement est d'une superficie de 60,90m2, la valeur locative peut être fixée à la somme de 1280 euros mensuelle. La perte de chance de louer le bien pour la totalité de la période doit être fixée à 50%. Ainsi le préjudice subi par Monsieur [S] du fait de l'impossibilité de louer son bien par la faute de la SCCV est de : 34 mois x 1280 euros x 50% = 21.740 euros, qu'elle sera condamnée à lui payer avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement en application de l'article 1231-7 du code civil s'agissant de dommages et intérêts, et avec capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du Code civil. La demande relative à la prise en charge des frais de constat d'huissier sera rejetée, en l'absence de production de toute facture. C)Sur le préjudice moral En raison des délais importants et des nombreuses relances adressées par le demandeur à la SCCV, il lui sera alloué la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice moral en raison des tracas causés et de la perte de temps subie. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du jour du jugement (date de la fixation par la voie judiciaire de la créance indemnitaire). D) Sur le préjudice relatif à la gestion du différend En l'espèce, Monsieur [S] indique avoir dû gérer son contentieux avec la SCCV [Localité 6] [Adresse 5] en consacrant du temps et de l'énergie depuis maintenant plusieurs années évaluant son préjudice à la somme 5.000 €. Cette demande n'étant fondée ni en droit ni en fait et n'étant corroborée par aucune pièce fait double-emploi avec la demande formée au titre du préjudice moral de sorte qu'elle doit être rejetée. II. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SCCV succombant, les dépens seront mis à sa charge. Condamnée aux dépens, la SCCV sera également condamnée au paiement d'une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par jugement réputé contradictoire rendu par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort : FIXE à 1010 jours le retard de livraison non justifié de la SCCV [Localité 6] [Adresse 5] entre le 1er juillet 2020 et le 16 juin 2023 au titre de la vente en VIR de l’appartement situé [Adresse 5] à [Localité 6] acquis par Monsieur [S] ; CONDAMNE la SCCV [Localité 6] [Adresse 5] à verser à Monsieur [L] [S] la somme de 21.740 euros au titre du préjudice financier lié à la perte de chance de pouvoir louer son bien entre le 1er juillet 2020 et le 16 juin 2023 ; CONDAMNE la SCCV [Localité 6] [Adresse 5] à verser à Monsieur [L] [S] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral ; DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ; DIT que les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil; DÉBOUTE Monsieur [L] [S] de sa demande de dommages et intérêts au titre des frais de constat d'huissier ; DÉBOUTE Monsieur [L] [S] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la gestion du différend ; CONDAMNE la SCCV [Localité 6] [Adresse 5] à verser à Monsieur [L] [S] une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SCCV [Localité 6] [Adresse 5] aux entiers dépens ; RAPPELLE l'exécution provisoire du jugement ; Fait et jugé à Paris le 06 Septembre 2024 Le Greffier La Présidente