Tribunal judiciaire, 01 août 2024. 23/09463

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [H] [O] [R] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/09463 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PLE N° MINUTE : 5 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 01 août 2024 DEMANDERESSE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] RIVP, [Adresse 1] représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDERESSE Madame [H] [O] [R], [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 03 juin 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 01 août 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 01 août 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09463 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PLE FAITS ET PROCEDURE Par acte du 17/ 01/ 2020 à effet au 17/ 01/ 2020, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a donné à bail à Mme [O] [R] [H] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2], avec cave pour un loyer de 740,80 euros et 175 euros de provisions sur charges mensuelles. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 25/ 08/ 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 1718,64 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 13/ 11/ 2023, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a fait assigner Mme [O] [R] [H] aux fins de : - voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges -voir ordonner l’expulsion de Mme [O] [R] [H] ainsi que tous occupants de son chef ou son conjoint si son existence n’a pas été portée à la connaissance du bailleur, avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, -voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans un garde meuble ou toute ou partie du local objet de la procédure, aux frais, risques et péril de Mme [O] [R] [H] - voir condamner Mme [O] [R] [H] au paiement : - d'une somme de 2 305,46 euros, au titre de l’arriéré dû au 7/ 11/ 2023, à titre provisionnel, avec intérêts de retard - d'une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer actuel et des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, y compris la remise des clés ou l’expulsion ou jusqu’à déménagement de l’appartement par l’expulsé ou la décision du juge de l’exécution statuant sur le sort des meuble séquestrés - d'une somme de 400,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation, sa notification à la Préfecture et les actes de la procédure L'assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 3] le 14/ 11/ 2023. A l'audience du 04/03/2024, le bailleur réduit sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 2 207,76 euros au 29/ 02/ 2024 et maintient ses autres demandes. Il s’oppose à des délais de paiement et ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire, en précisant que des paiements sont effectués mais irrégulièrement. Décision du 01 août 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09463 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PLE Bien que régulièrement assignée selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, Mme [O] [R] [H] n’a pas comparu et n’ a pas été représentée, l’assignation étant déposée en étude d’huissier. Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe. Par décision avant dire droit au 12 avril 2024, il a été statué selon les termes suivants : REOUVRE les débats à l’audience A.C.R référé du Pôle civil de proximité du juge des contentieux de la protection de PARIS du 3 juin 2024 à 9h INVITE [Localité 3] HABITAT OPH à conclure sur les motifs de cette signification d’un délai de deux mois pour régler les causes du commandement de payer du 30/08/2023, et sur les effets de l’application de la loi du 27/07/2023 dans le temps, à défaut d’erreur matérielle. RESERVE les dépens A l’audience du 03/06/2024, la RIVP soutient que la loi du 27/07/2023 est d’application immédiate. Le bailleur précise qu’il ne s’agit pas d’erreur matérielle pour le délai mentionné au commandement de deux mois et non 6 semaines. Il ajoute que le juge ne peut soulever d’office de moyen de droit que dans des cas encadrés par la loi, tels que des fins de non-recevoir visées à l’article 122 du code de procédure civile, et que le juge n’a pas soulevé de fin de non-recevoir. Il fait valoir que le commandement n’encourt pas de nullité faute de grief en vertu de l’article 114 du code de procédure civile, puisqu’un délai supplémentaire est accordé, sans que le locataire paye sa dette. Il en déduit que l’incidence ne porte que sur la date d’effet du commandement de 6 semaines ou 2 mois. Sur le fond, il maintient ses demandes en réduisant à la somme de 2292.39 euros sa demande au titre de l’arriéré au 31/05/2024, mai 2024 inclus. Il ajoute que le versement du loyer courant est effectué, et il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, compte-tenu de l’apurement entamé. Mme [O] [R] [H] n’a pas comparu et n’ a pas été représentée. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité : En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 28/08/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 3] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi. Sur la résiliation du bail : Le commandement de payer délivré le 25/ 08/ 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. Le délai visé au commandement de payer ne constitue pas une erreur matérielle selon les explications du bailleur. Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon laquelle une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction. Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023 , la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines. Le bail date du 17/01/2020, est soumis à l’article L442-10 du code de la construction et de l'habitation et stipule une durée de 3 mois renouvelable par tacite reconduction. Il a été reconduit tacitement le 17/07/2023 pour 3 mois, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023. Lors de la délivrance du commandement de payer le 25/08/2023, il était encore soumis à loi en vigueur lors de sa conclusion et le délai prévu était de deux mois. La mise dans le débat de la loi applicable au contrat pour le commandement de payer a fait l’objet en tout état de cause d’observations du bailleur mais non du locataire, qui doit soulever avec preuve d’un grief la nullité de l’acte de procédure que constitue le commandement de payer. Mme [O] [R] [H] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 25/ 10/ 2023 à minuit soit à compter du 26/ 10/ 2023. Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de février 2024, par les paiements faits en mars, avril et début mai 2024. Mme [O] [R] [H] dispose donc de revenus qui ont permis de repayer le loyer courant et de réduire la dette. Compte tenu de l’apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif. En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [O] [R] [H], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux. En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [O] [R] [H], à défaut de local désigné. Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution. Sur la demande en paiement de l'arriéré : Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Mme [O] [R] [H] reste devoir une somme de 2292,39 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 31/ 05/ 2024, mai 2024 inclus. Il convient en conséquence de condamner Mme [O] [R] [H] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 25/ 08/ 2023 sur la somme de 1718,64 euros et de l’assignation pour le surplus. Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 63 euros selon modalités au dispositif. Sur l'indemnité d'occupation : En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [O] [R] [H] au paiement de celle-ci. Sur les dépens : Il y a lieu de condamner Mme [O] [R] [H] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision, les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution. Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile : En équité, il convient de débouter la RIVP de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe : Renvoie les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, DECLARE le bailleur recevable à agir CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 26/ 10/ 2023, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2], avec cave. SUSPEND les effets de la clause résolutoire CONDAMNE Mme [O] [R] [H] à payer à la RIVP, la somme provisionnelle de 2292,39 euros au titre des loyers et charges dus au 31/ 05/ 2024, mai 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 25/ 08/ 2023 sur la somme de 1718,64 euros et de l’assignation pour le surplus AUTORISE Mme [O] [R] [H] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 63 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 36ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts, RAPPELLE qu'en cas de respect par Mme [O] [R] [H] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise, RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets, DIT que la RIVP pourra alors faire procéder à l'expulsion de Mme [O] [R] [H], ainsi que de tous les occupants de son/ leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, AUTORISE, en ce cas, la RIVP à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [O] [R] [H] à défaut de local désigné DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution CONDAMNE, en ce cas, Mme [O] [R] [H] à payer à la RIVP à titre de provision, l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNE Mme [O] [R] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion DEBOUTE la RIVP de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT