Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 17/02700

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies délivrées le : ■ 18° chambre 1ère section N° RG 17/02700 N° Portalis 352J-W-B7B-CJ4DB N° MINUTE : 2 Assignation du : 31 Décembre 2016 contradictoire Expertise M. [I] [D] ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT rendue le 28 Mars 2024 DEMANDERESSE Société GROUPE MARBEUF SAS [Adresse 8] [Localité 9] représentée par Maître Jérémie CHOURAQUI de la SELEURL Chouraqui Avocat, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0408 DEFENDERESSE Société [Adresse 12] [Adresse 7] [Localité 9] représentée par Maître Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0158 MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, DEBATS A l’audience du 15 février 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2024. ORDONNANCE Rendue par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort Par acte sous seing privé du 21 octobre 1982, la Société Immobilière de [Localité 16] a donné à bail commercial à la société [14], des locaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 12] à [Localité 9], pour neuf ans à compter du 1er octobre 1982. Ce bail a été renouvelé et pour la dernière fois, par avenant du 23 février 2006, la société Colisée Rareté étant venue aux droits de la bailleresse, pour neuf ans à compter du 1er janvier 2006 jusqu’au 31 décembre 2014, moyennant un loyer annuel de 44.853,48 euros HT/HC, les autres clauses du bail étant inchangées. Le bail venu à expiration le 31 décembre 2014 s’est tacitement poursuivi depuis le 1er janvier 2015. Par acte notarié du 1er juillet 2010, l’immeuble en cause a été vendu par la SCI Colisée Résidentiel, anciennement société Colisée Rareté, à la SCI [Adresse 12]. Par acte d’huissier du 3 mai 2016, la SCI [Adresse 12] a fait délivrer à la société [14] un commandement visant la clause résolutoire du bail et l’article L. 145-17 du code de commerce, “d’avoir à, dans le délai d’un mois, cesser toute sous location non autorisée et se conformer à la destination du bail.” Par acte d’huissier du 13 juin 2016, la SCI [Adresse 12] a fait délivrer à la société [14] un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction, pour la date du 31 décembre 2016, aux motifs notamment que les locaux sont occupés par des tiers inconnus sans droit ni titre, sont sous-loués et que cette occupation n’est pas conforme à la destination du bail. Par acte d’huissier du 31 décembre 2016, la SAS Groupe Marbeuf, venue aux droits de la société [14], a fait assigner la SCI [Adresse 12] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir dire notamment que le refus d’indemnité d’éviction n’étant pas fondé, la bailleresse est tenue de lui payer une indemnité d’éviction et de voir ordonner une expertise afin de donner les éléments permettant de fixer l’indemnité d’éviction. Par ordonnance du 29 mai 2018, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation mais les parties ne sont pas parvenues à un accord. Par jugement du 12 mai 2020, le tribunal a : - Dit que le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction délivré le 13 juin 2016 par la SCI [Adresse 12] à la société [14], aux droits de laquelle se trouve la société Groupe Marbeuf a mis fin le 31 décembre 2016 au bail renouvelé le 23 février 2006 portant sur les locaux situés [Adresse 12] à [Localité 9], comprenant un appartement au deuxième étage et une cave au sous-sol, - Dit qu’en l’absence de motifs graves et légitimes établis, la SCI [Adresse 12] est redevable d’une indemnité d’éviction à l’égard de la Sté GROUPE MARBEUF, - Dit que la Sté Groupe Marbeuf a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré jusqu'au paiement de l’indemnité d’éviction, - Avant dire droit au fond sur le montant de l'indemnité d'éviction et celui de l'indemnité d'occupation, désigné en qualité d'expert Mme [Y] [Z], - Fixé à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SCI [Adresse 12]. Par ordonnance du 28 mai 2020, Mme [Y] [Z] a été remplacée par M. [I] [D] pour réaliser la mission d’expertise. En l’absence de consignation de la provision mise à la charge de la SCI [Adresse 12], la mission d’expertise est devenue caduque. Par ordonnance du 9 novembre 2021, le juge chargé du contrôle de l’expertise a ordonné le relevé de caducité constatant l’accord des parties pour un partage de la consignation à parts égales. L’expert a débuté sa mission et réalisé des actes d’expertise, puis a sollicité une provision complémentaire pour finaliser ses opérations. Par ordonnance du 11 avril 2023, le juge chargé du contrôle de l’expertise a ordonné le versement d’une consignation complémentaire de 4.800 euros à la charge de la SCI [Adresse 12], laquelle n’a, à nouveau, pas été versée. Dans ce contexte, le 25 octobre 2023, M. [D] a déposé son rapport en l’état, sans évaluation du montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation. Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 14 novembre 2023, la SCI [Adresse 12] demande au juge de la mise en état de : « - DÉCLARER la Société [Adresse 12] recevable et bien fondée en son incident, Y FAIRE DROIT, - DÉSIGNER Monsieur [D] en qualité d’Expert avec la mission résultant du Jugement du 12 mai 2020, - DONNER acte à la Société [Adresse 12] de son accord pour procéder à la consignation à valoir sur les honoraires de l’Expert, - STATUER ce que droit sur les dépens. » La bailleresse fait valoir que la consignation complémentaire ordonnée le 11 avril 2023 n’a pas été versée en raison d’erreurs liées au fait que ses associés sont des personnes situées à l’étranger mais que, compte tenu du caractère indispensable de l’expertise dans le litige, il convient de nommer à nouveau l’expert avec la même mission, étant précisé qu’elle est d’accord pour verser la consignation de l’expert. Par conclusions en réponse sur incident notifiées par voie électronique le 18 janvier 2024, la société Groupe Marbeuf demande au juge de la mise en état de : « DÉSIGNER Monsieur [D] en qualité d’Expert avec la mission résultant du Jugement du 12 mai 2020. - DIRE que la consignation à valoir sur les honoraires de l’Expert sera mise à la charge de la SCI [Adresse 12]. - STATUER ce que droit sur les dépens. » Elle soutient qu’il est dans l’intérêt du litige de finaliser les opérations d’expertises et de désigner pour cela le même expert avec la même mission, la preneuse prenant acte de l’accord de la SCI [Adresse 12] pour verser la consignation. L’affaire a été appelée par le juge de la mise en état à l’audience d’incidents du 15 février 2024 et mise en délibéré au 28 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d’expertise En l’espèce, il résulte du jugement du 12 mai 2020 que par l’effet du congé comportant refus de renouvellement signifié le 13 juin 2016, le contrat de bail en cause a pris fin le 31 décembre 2016 et ouvert droit au profit de la locataire au paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce en l’absence de motif grave et légitime. En application de l’article L. 145-28 du même code, la locataire évincée pouvant prétendre à une indemnité d’éviction a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de celle-ci. Le tribunal ne disposant pas des éléments suffisants pour fixer l'indemnité d'éviction et d’occupation, le jugement du 12 mai 2020 a ordonné avant dire droit une expertise sur ce point confiée à Mme [Z], remplacée par M. [I] [D] par ordonnance du 28 mai 2020. Il résulte de la procédure et du rapport d’expertise déposé en l’état par M. [D] le 25 octobre 2023 que l’expert a commencé ses opérations d’expertise qui se trouvaient bien avancées mais que, du fait de l’absence de consignation complémentaire par la SCI [Adresse 12] conformément à l’ordonnance du 11 avril 2023 du juge chargé du contrôle de l’expertise, il a été contraint d’interrompre ses opérations avant de finaliser la mission pour laquelle il avait été désigné. Compte tenu de l’accord des parties pour la reprise de la mission d’expertise, de l’accord exprimé par la SCI [Adresse 12] pour verser la consignation complémentaire et de la nécessité pour le tribunal de bénéficier de l’évaluation de l’expert sur l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation pour trancher le litige entre les parties, il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI [Adresse 12] et de désigner le même expert avec la même mission que celle définie dans le jugement du 12 mai 2020. En conséquence, il convient d'ordonner une expertise dans les termes du dispositif ci-après, aux frais avancés de la SCI [Adresse 12]. Les dépens de l'incident seront réservés. L’affaire sera renvoyée à la mise en état dans les termes du dispositif. PAR CES MOTIFS Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, Ordonne une mesure d’expertise dans les mêmes termes que le jugement du 12 mai 2020, visant à évaluer sur le montant de l'indemnité d'éviction et celui de l'indemnité d'occupation, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, Désigne en qualité d'expert: M. [I] [D] [Adresse 6] [Localité 10] [XXXXXXXX01] [Courriel 13] avec la même mission que celle ordonnée par jugement du 12 mai 2020, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire, à savoir: *de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission; * visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire; * rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant : 1°) de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas : - d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, - de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, 2°) d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, 3°) de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail depuis le 1 janvier 2017 jusqu'à leur libération effective, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus, *à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicables à la date d'effet du congé, Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 novembre 2024, Fixe à la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SCI [Adresse 12], à la Régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal Judiciaire, atrium sud 1er étage, [Adresse 5], [Localité 11]), avant le 25 juin 2024, avec une copie de la présente décision, Dit que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ; Dit qu’un des magistrats de la chambre sera délégué au contrôle de cette expertise, Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du 27 juin 2024 à 11h30 pour vérification de la consignation, Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00, Réserve les dépens de l'incident. Faite et rendue à Paris le 28 Mars 2024. Le Greffier Le Juge de la mise en état Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES SERVICE DE LA RÉGIE Tribunal Judiciaire de Paris, [Adresse 5], [Localité 11] Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h Atrium sud, 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier Tel. : [XXXXXXXX04] - [XXXXXXXX03] / fax : [XXXXXXXX02] [Courriel 17] Sont acceptées les modalités de paiements suivantes : - virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX015] / BIC : [XXXXXXXXXX018] en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 “prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial - chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel) - à défaut espèces : jusqu’à l.000,00€ maximum Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. 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