Cour d'appel, 21 juin 2023. 21/06427

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 72A 4e chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 21 JUIN 2023 N° RG 21/06427 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UZQY AFFAIRE : S.C.I. ISAPHIE C/ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par son syndic, la SAS FONCIA SEINE OUEST Décisions déférées à la cour : Jugement rendu le 13 Juillet 2021 par le Tribunal de proximité d'[Localité 5] N° RG : 11-20-1254 et Ordonnance rectificative rendue le 31 Août 2021 par le Tribunal de proximité d'ASNIERES SUR SEINE N° RG : 14-21-000083 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Marion CORDIER Me Bruno ADANI RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT ET UN JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.C.I. ISAPHIE [Adresse 2] [Localité 4] Autre qualité : Appelant dans 22/00450 (Fond) Représentant : Me Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 189 APPELANTE **************** SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par son syndic, la SAS FONCIA SEINE OUEST, dont le siège social est sis [Adresse 3] elle-même agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège C/O FONCIA SEINE WEST, [Adresse 3] [Localité 6] Représentant : Me Bruno ADANI de la SELARL ADANI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 183 INTIMÉ **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Avril 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,, Madame Séverine ROMI, Conseiller,, Madame Marietta CHAUMET, Vice-Président placé, Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, ******* Par jugement et ordonnance rectificative des 13 juillet et 31 août 2021, le tribunal de proximité d'Asnières, a : -Condamné la société civile immobilière ISAPHIE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic, la société FONCIA SEINE OUEST : *la somme de 1.456,81 euros au titre des charges de copropriété et travaux échus impayés, arrêtés au 30 septembre 2020, 3ème appel 2020 de provision de charges et travaux inclus et frais déduits, outre les intérêts au taux légal courant à compter de la signification de la présente décision ; *la somme de 24 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires ; *la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ; *la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -Assortit la présente décision de l'exécution provisoire ; -Rejeté toute demande plus ample ou contraire ; -Condamné la SCI ISAPHIE aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront toutefois exclusivement le coût de l'assignation et de la signification de la présente décision. La SCI ISAPHIE a interjeté appel suivant déclaration du 21 octobre 2021, à l'encontre du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à [Localité 5]. Elle demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 21 juillet 2022, de : -Réformer le jugement dont appel en tous ses chefs critiqués, Statuant à nouveau, -Dire la SCI ISAPHIE quitte à l'égard du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] au 30 septembre 2020, appel de charges du 3ème trimestre 2020 inclus, -Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] à répéter à la SCI ISAPHIE la somme de 1.005,74 € ou, à défaut, celle de 981,74 €, -Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] à payer à la SCI ISAPHIE la somme de 5.000 € en guise de dommages-intérêts pour procédure abusive, -Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] à payer à la SCI ISAPHIE la somme de 3.200 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre dépens dont distraction au profit de Maître Marion CORDIER. -Débouter enfin le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] de toute demande plus ample ou contraire et spécialement de son appel incident. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 23 janvier 2023, au visa des dispositions des articles 10, 10-1, 19 de la loi du 10 juillet 1965, 90 de la loi du 13 juillet 2006, 35 du décret du 17 mars 1967, 1231-6 et 1256 du code civil, de : -Juger le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] recevable et bien fondé en ses demandes. En conséquence, -Confirmer le jugement du Tribunal de Proximité d'ASNIERES du 13 juillet 2021 en ce qu'il a condamné la SCI ISAPHIE à payer *La somme de 1.456,81 € au titre des charges de copropriété et travaux échus impayés, arrêtés au 30 septembre 2020, 3ème appel 2020 de provision de charges et travaux inclus et frais déduits, outre les intérêts au taux légal courant à compter de la signification de la présente décision, *La somme de 200 € à titre de dommages et intérêts, *La somme de 300 € au titre de l'article 700 du CPC *aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront toutefois exclusivement le coût de l'assignation et de la signification de la décision. Au titre de l'actualisation -Condamner la SCI ISAPHIE à payer La somme de 941,35 € au titre des charges de copropriété et travaux échus impayés, arrêtés au 23 JANVIER 2023, 1ER trimestre 2023 inclus de provision de charges et travaux inclus et frais déduits, outre les intérêts au taux légal courant à compter de la signification de la présente décision Statuant à nouveau -Condamner la SCI ISAPHIE à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 1.431,63 € au titre des frais nécessaires visés à l'article 10-1 de la loi du 13/07/1965 arrêtés au 19 août 2020, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 11 octobre 2019, date du commandement de payer, au jour du parfait paiement. Au titre de l'actualisation -Condamner la SCI ISAPHIE à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 743,90 € au titre des frais nécessaires visés à l'article 10-1 de la loi du 13/07/1965 courant du 15 septembre 2020 au 2 novembre 2021, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 11 octobre 2019, date du commandement de payer, au jour du parfait paiement. En tout état de cause, -Condamner la SCI ISAPHIE à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 1.200 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. -Condamner la SCI ISAPHIE aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le timbre fiscal L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. SUR CE LA COUR 1 ' Sur la demande au titre des charges impayées En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote-part de charges correspondante. Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance. De même il appartient au copropriétaire qui conteste son décompte individuel ou la conformité de la répartition des charges au règlement de copropriété de rapporter la preuve du bien- fondé de cette contestation. *** Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI Isaphie à la somme de 1.456,81 euros au titre des charges de copropriétés et travaux échus arrêtés au 30 septembre 2020 et demande désormais à titre d'actualisation la somme de 941,35 euros au titre des charges de copropriété et travaux échus impayées arrêtés au 23 janvier 2023. Il produit notamment une matrice cadastrale, un contrat de syndic, les appels de fonds 2020 à janvier 2023, les procès-verbaux d'assemblée générale 2018, 2020, 2021 et un procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire 2019 ainsi que trois décomptes. La SCI Isaphie conteste devoir cette somme en raison des paiements déjà effectués qui la rendrait créditrice d'une somme de 1.005,74 euros, produisant pour appuyer ses dires, un récapitulatif comptable du syndicat des copropriétaires la concernant pour la période du 26/01/2016 au 01/10/2021. La cour retient toutefois que le syndicat des copropriétaires fait justement valoir que les paiements effectués par la SCI Isaphie jusqu'au 16/04/2020 ont été imputés sur les dettes les plus anciennes conformément à l'article 1256 ancien du code civil ce qui aurait permis de régler l'ensemble des sommes dues jusqu'au 30/09/2020. De ce fait, cette créance du syndicat des copropriétaires est justifiée tant dans son principe que dans son montant. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef. Au vu de ce qui précède et des justificatifs produits, il convient également de faire droit à la la demande d'actualisation de la créance du syndicat des copropriétaires à la somme de 941,35 euros arrêtée au 23 janvier 2023. 2 ' Sur la demande au titre des frais nécessaires Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'acte d'huissiers compris dans les dépens, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.431,63 euros au titre des frais nécessaires arrêtés au 19 août 2020 mais produit pour en justifier un décompte et divers justificatifs (pièces 2 et 4) qui ne correspondent pas à cette somme , sans pour autant s'en expliquer . Il réclame également la somme de 743,90 euros pour la période du 15/09/20 au 2/11/21 correspondant à l'intitulé « Suivi Contentieux et recouvrement » (148,78 x4). Ne peuvent donc être retenus que les frais de mise en demeure qui s'élèvent à 90,70 euros ainsi que les frais de relance à hauteur de 30 euros soit une somme totale de 120,70 euros que la SCI Isaphie sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires. Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef. 3 ' Sur la demande de dommages et intérêts Vu l'article 1231-6 du code civil, L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le non respect de cette obligation expose le syndicat des copropriétaires à devoir payer des sommes conséquentes au syndic pour l'accomplissement de tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées. Faute de pouvoir imputer l'ensemble de ces frais au copropriétaire défaillant, ces sommes devront être supportées par l'ensemble des copropriétaires. Par ailleurs il est établi que la situation financière de la copropriété est fragilisée par les impayés récurrents ci-dessus repris qui désorganisent la trésorerie du syndicat. Compte tenu de l'importance de ces impayés et de leur ancienneté, le jugement sera confirmé de ce chef. 4 ' Sur les demandes accessoires Le décompte produit ne permet de déterminer sur quelle somme faire courir les intérêts à compter de la mise en demeure ou de l'assignation. Cette demande ne peut donc prospérer. Le sens de l'arrêt conduit à la confirmation du jugement entrepris du chef des dépens et de l'indemnité de procédure. La SCI Isaphie dont le recours échoue pour l'essentiel doit également supporter les dépens d'appel et l'équité commande de la condamner comme suit en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement entrepris sauf du chef des frais nécessaires ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne la SCI Isaphie à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], avec intérêts au taux légal courant à compter de la signification de la présente décision : * la somme de 941,35 euros au titre des charges de copropriété et travaux échus impayés, arrêtée au 23 janvier 2023, 1er trimestre 2023 inclus, . * la somme de 120,70 euros au titre des frais nécessaires, arrêtée au 2 novembre 2021. Condamne la SCI Isaphie aux dépens ; Condamne la SCI Isaphie à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette toute autre demande. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,