Cour d'appel, 28 septembre 2023. 22/16348

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-9 ARRÊT AU FOND DU 28 SEPTEMBRE 2023 N° 2023/ 605 Rôle N° RG 22/16348 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKONQ [P] [G] C/ [T] [Z] Copie exécutoire délivrée le : à : Me TOLLINCHI Me BERARD Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge de l'exécution de GRASSE en date du 29 Novembre 2022 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 21/02130. APPELANT Monsieur [P] [G] né le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 6] de nationalité Française, demeurant [Adresse 4] / FRANCE représenté par Me Alexandre-guillaume TOLLINCHI de la SELARL TOLLINCHI'S LAW FIRM, avocat au barreau de NICE INTIMEE Madame [T] [Z], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Patrick BERARD, avocat au barreau de NICE, substitué par Me Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau D'AIX EN PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 15 Juin 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Agnès DENJOY, Présidente de Chambre, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Madame Agnès DENJOY, Président Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller Monsieur Dominique TATOUEIX, Magistrat honoraire qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Ingrid LAVALLEE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Septembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Septembre 2023, Signé par Madame Agnès DENJOY, Président et Madame Ingrid LAVALLEE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS ET PROCEDURE Par acte notarié du 6 juillet 2020, la SCI Macy dont la co-gérante était Mme [T] [Z] a vendu à M. [P] [G] un bien immobilier situé à Grasse cadastré section AW n° [Cadastre 2] s'agissant d'une villa avec piscine, jacuzzi et abri voiture sur un terrain de 1980 m², ce bien étant destiné à devenir la résidence principale de l'acquéreur. Sur requête du 13 novembre 2020, invoquant principalement des désordres constitutifs de vices cachés affectant le bien vendu et le fait que certains aménagements de la villa avaient été réalisés dans le non-respect des dispositions du code de l'urbanisme relatives au droit de construire, constituant autant de violations de l'obligation de délivrance pesant sur le vendeur, M. [P] [G] a obtenu du juge de l'exécution le 18 novembre 2020 une ordonnance l'autorisant à faire pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes bancaires de Mme [Z] auprès de la banque ING, à concurrence de 260 000 €. La saisie conservatoire a été fructueuse le 30 novembre 2020 à hauteur de 4 037,39 € sur le compte de dépôt, 229 184,35 € sur le livret d'épargne et 3 481,04 euros sur le livret de développement durable. Saisi par Mme [Z], par le jugement contradictoire dont appel du 29 novembre 2022, le juge de l'exécution a : - prononcé la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée entre les mains de la société ING Bank selon procès-verbal du 30 novembre 2020, aux frais du créancier saisissant ; - condamné M. [G] à payer à Mme [Z] 8 000 euros de dommages-intérêts ; - débouté Mme [Z] du surplus de ses demandes ; - débouté M. [G] de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts ; - condamné M. [G] à payer à Mme [Z] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ; - rejeté toute autre demande. Par déclaration électronique de son avocat du 8 décembre 2022, M. [P] [G] a relevé appel de chacune des dispositions de cette décision. Suivant dernières conclusions notifiées le 26 janvier 2023, M. [P] [G] demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de : - maintenir la saisie conservatoire pratiquée à l'encontre de Mme [Z] à sa requête entre les mains de la société ING Bank selon procès-verbal du 30 novembre 2020 à concurrence de la somme qui a été bloquée à savoir 136 702,78 € ; - condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 4 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ; - condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance d'appel distraits au profit de la SELARL Tollinchi-s Law Firm sur son affirmation de droit. L'appelant expose en substance que : ' sans avoir préalablement validé le projet d'acte notarié et après avoir délivré une procuration à l'un des clercs de son notaire Me [A] en vue la signature de l'acte en ses lieu et place, il a fait l'acquisition auprès de la SCI Macy par l'intermédiaire de Me [B], notaire de la venderesse une propriété située [Adresse 4], l'avant contrat ayant été conclu par l'intermédiaire de l'agence immobilière [Adresse 5]. - la SCI Macy était alors représentée par Mme [W] [Y] épouse [R] et par Mme [T] [Z] divorcée [U]. Il a visité deux fois le bien avant la vente, en février et en mai 2020, mais pour ces deux visites les lieux avaient été «arrangés» de manière à masquer par un réfrigérateur l'entrée du vide sanitaire débouchant sur la cuisine du rez-de-jardin, vide dont l'existence n'était ni mentionnée ni proposée à la visite et les boiseries de la cuisine avaient été repeintes récemment et se trouvaient en parfait état de blancheur sans aucune trace de moisissure ni de champignons Il ajoute avoir découvert que le bien avait fait l'objet de travaux de construction d'extensions après la délivrance du permis de construire d'origine : véranda de 17,76 m² soit une surface supérieure à celle qui avait fait l'objet de la déclaration préalable de travaux, terrasse construite sur un enrochement cyclopéen alors que ce type d'ouvrage est interdit par le PLU de la commune, au demeurant dépourvu de scellements et susceptible de s'effondrer, abri voiture construit sans autorisation d'urbanisme et comportant de nombreuses malfaçons. Il invoque le manquement de la venderesse à son obligation de délivrance en ce qui concerne les infractions au droit de l'urbanisme commises à l'occasion de ces travaux. Il précise que quelques semaines après la vente, il a découvert les désordres apparaissant dans la cuisine du rez-de-chaussée : infiltrations, humidité, air malsain, odeur insoutenable, ce qui a donné lieu à un constat d'huissier du 24 août 2020 et à une déclaration de dégât des eaux le même jour et que c'est en déplaçant le réfrigérateur américain de grande dimension pour examiner l'état du mur, qu'il a découvert l'entrée d'un vide sanitaire, ce dernier étant de plus dans un état lamentable, comportant un système de recueil des eaux de pluie constitué d'un bidon équipé d'un tuyau ainsi que de linges usagés servant à éponger le surplus d'eaux pluviales. Il précise que la façade côté vide sanitaire était constituée de parpaings nus détrempés par les eaux ruisselant à partir des terres présentes dans le vide sanitaire. Son assureur a mandaté un expert, le cabinet TEXA, qui a convoqué les parties à une réunion le 25 septembre 2020 mais la SCI en la personne de ses co-gérantes ne s'est pas présentée. bien que régulièrement convoquée. Le cabinet TEXA a conclu à une exclusion de garantie en raison de vices cachés, les arrivées d'eau étant dues, selon cet expert, à des remontées capillaires à partir du sol de la cuisine. Ce cabinet d'expertise a indiqué suspecter la présence d'une veine souterraine accompagnant les eaux à travers la roche. L'appelant soutient que les lambris de la cuisine qui étaient autrefois de couleur marron au vu de photos, ont été repeints en blanc récemment en vue de la vente afin de masquer l'existence des moisissures et traces d'humidité. Il indique ensuite avoir découvert en poursuivant ses recherches l'existence sous l'escalier d'une cunette sur laquelle débouche un tuyau en PVC et avoir fait constater par huissier le 7 octobre 2020 la présence d'une odeur nauséabonde laissant craindre que cette évacuation non siphonnée était reliée au réseau d'eaux usées et que, par ailleurs, le tuyau, non pris dans la chape, était percé, les travaux n'étant ainsi pas faits dans les règles de l'art : au droit de la cunette il n'existait aucun relevé d'étanchéité. L'acquéreur indique ensuite que le 9 novembre 2020, l'enrochement cyclopéen formant terrassement situé devant l'abri voiture et qui supportait un jacuzzi s'est effondré. Il indique avoir découvert que ce type d'ouvrage (enrochement cyclopéen) est prohibé par le PLU de la commune et qu'il ne figurait pas sur les plans originaux de la propriété, Il en conclut que cet ouvrage a vraisemblablement été réalisé sans permis de construire, s'agissant par ailleurs d'un ouvrage affecté de malfaçons (défaut de scellement, pose verticale sans soutien pour un mur dépassant 3,00 m. de haut) et présentant un danger pour les biens et les personnes. Il indique ensuite avoir découvert après la vente que la véranda d'une surface d'environ 18 m² avait été créée en 2019 alors que la déclaration de travaux correspondante avait porté sur 10 m², d'où une infraction au droit de l'urbanisme. Il indique avoir découvert après évacuation d'encombrants qui les masquaient que le mur de soutènement présentait de nombreuses et importantes fissures et un début de bascule laissant présager son effondrement, précisant que ce mur était dépourvu de tout système de drainage (absence de barbacanes et de drain). Il indique avoir découvert que la toiture de l'abri voiture n'était pas étanche, ceci créant un risque pour les véhicules électriques, et que la poutre en bois de la charpente de cet abri comportait une flèche. Il indique que la terrasse principale de l'habitation n'est pas étanche, qu'il y a des infiltrations d'eau pluviale générant des dommages aux biens. Il précise avoir obtenu en parallèle de sa demande de saisie conservatoire une mesure d'expertise judiciaire et produit le compte rendu d'accedit du 7 août 2022 qui fait ressortir des désordres d'étanchéité nécessitant des travaux pour un coût de l'ordre de 130 000 € d'où une vraisemblance de créance du montant au moins correspondant dans l'attente des conclusions définitives de l'expert judiciaire. Il invoque le caractère non apparent des désordres affectant l'enrochement cyclopéen. Il invoque un nouveau vice caché découvert en cours de procédure portant sur le réseau d'évacuation des eaux domestiques dont la reprise implique un coût considérable. Il invoque le dol de la venderesse qui exclut le jeu de la clause de non-garantie des vices cachés insérée à l'acte authentique de vente. Il invoque les lourds frais de procédure qu'il a d'ores et déjà engagés. Il estime justifier d'une créance paraissant fondée en son principe d'un montant d'au moins 94 657 € correspondant au postes 2.3 et 2.4 d'un devis d'entreprise. Il ajoute que sa compagne, Mme [F] [N], assistante familiale, n'a pas pu poursuivre son projet d'accueil d'un mineur dans la chambre du premier étage moyennant rémunération par le conseil départemental alors que son fils, [V], aurait occupé l'appartement du rez-de-chaussée puisque ce dernier s'est révélé inhabitable, d'où un préjudice complémentaire qu'il évalue à une somme provisionnelle de 50 000 € Il invoque un préjudice de jouissance qu'il estime à 40 € par jour ainsi qu'un préjudice moral. Il estime que le juge de l'exécution a qualifié à tort d'apparents des vices qui étaient cachés et n'a pas tenu compte de la procédure d'inscription de faux qu'il a engagée en ce qui concerne l'acte de vente notarié, rappelant qu'il n'a jamais validé le projet d'acte et qu'il a dû donner procuration à un clerc pour sa signature, pour des raisons de santé. En ce qui concerne l'existence de circonstances de nature à menacer le recouvrement de la créance au sens de l'article L. 511-1 du CPCE, il conteste la surface financière invoquée par Mme [Z] qui prétend sans en rapporter la preuve qu'elle détient un patrimoine immobilier de nature à garantir ses obligations sans en préciser ni la valeur, ni même justifier de ce que ce bien n'est pas affecté par une ou plusieurs sûretés et qui invoque le fait qu'elle a été désignée légataire universelle de son compagnon depuis décédé [I] [Y] sans préciser quelle est l'étendue de ce legs. Il ajoute que la surface financière de sa débitrice, au demeurant relativement modeste, est destinée à s'amoindrir en raison de ses charges de famille. Il estime complètement disproportionné le montant des dommages-intérêts que le juge de l'exécution a alloués à Mme [Z] soit 6 % du montant de la saisie conservatoire ce qui constitue un taux supérieur au taux d'usure. Suivant dernières conclusions notifiées le 22 février 2023, Mme [T] [Z] demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, de débouter l'appelant de ses prétentions, y ajoutant, de le condamner à lui payer la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance d'appel. Mme [Z] rappelle qu'à la suite du décès de son compagnon, M. [Y], les parts de la SCI dépendant de la succession ont été attribuées en usufruit à la mère de ce dernier, Mme [W] [Y] épouse [R] et en nue-propriété à elle-même et qu'elle a décidé, en accord avec l'usufruitière de vendre la villa qui lui rappelait de trop mauvais souvenirs eu égard au décès prématuré de son compagnon. M. [G] a visité le bien deux fois par l'intermédiaire de l'agence immobilière [Adresse 5]. Dès avant la signature du compromis, l'acquéreur formulait une série de critiques sur le bien tout en se déclarant pressé de signer l'acte authentique, compte tenu du fait qu'il avait déjà vendu sa villa. Le compromis de vente a été signé le 22 mai 2020. Les documents d'urbanisme réclamés par l'acquéreur avaient été communiqués et sont annexés à l'acte authentique : - demande de permis de construire initial datée du 29 décembre 1965 ; - arrêté de non opposition à déclaration préalable pour l'extension de la cuisine en 2008 ; - déclaration préalable portant sur la construction de la véranda accordée tacitement en l'absence d'opposition le 17 février 2019. Elle précise que M. [G] s'était déjà, avec leur accord, installé dans la villa le 30 juin 2020, avant la signature de l'acte authentique. Le bien a été vendu à un prix nettement moins élevé que le prix affiché en agence soit 590 000€ au lieu de 628 000 €. Moins de deux mois après la signature de l'acte authentique, l'acquéreur a émis des prétentions démesurées visant à obtenir une somme de 1 043 800 € soit très supérieure au prix payé, invoquant des désordres et différents chefs de préjudice. Mme [Z] estime que la créance n'est pas fondée en son principe et qu'elle présente des garanties de recouvrement. Elle soutient que la maison n'est affectée d'aucun vice caché : son état était connu de l'acquéreur, qui ne pouvait ignorer l'absence de dispositif de type VMC, le fait que la maison n'était pas équipée de gouttières de sorte que les eaux de pluie ruissellent en façade et s'accumulent dans le vide sanitaire dont les terres sont gorgées d'eau et viennent humidifier le mur et le sol du rez-de-chaussée créant ainsi un phénomène de remontées capillaires. Elle estime que l'absence de gouttières venant recueillir les eaux pluviales était visible. Elle prétend que l'existence derrière le réfrigérateur du rez-de-chaussée d'un accès au vide sanitaire avait été signalée lors de la visite ainsi qu'il résulte d'une attestation émanant de M. [D] [J], son compagnon, et que de plus et surtout, la présence de ce vide sanitaire figure sur les plans et les diagnostics qui ont été remis à l'acquéreur lors de la signature du compromis et de l'acte authentique, ces pièces étant d'ailleurs produites par l'appelant en pièces n° 10.2, 10.3 et 47. Elle soutient que c'est le mode de vie de l'acquéreur consistant à ne pas aérer les pièces qui entraîne l'humidité de l'air ambiant. Elle soutient que le caractère d'installation « de fortune » du drainage des eaux du vide sanitaire était parfaitement apparent. Elle ajoute que ce type de désordre est inhérent aux constructions anciennes, ou à celles dont les fondations et les murs ne comportent pas de barrière destinée à prévenir les remontées d'eau. En ce qui concerne le défaut d'étanchéité de la toiture de l'abri voiture elle indique que cette toiture a été réalisée en tuiles canal et que ce type de toiture voit son étanchéité assurée par le recouvrement des tuiles et la pente sans qu'il ne soit nécessaire de prévoir une plaque sous tuiles: il s'agit d'un mode de construction traditionnel qui assure l'étanchéité de la toiture. En ce qui concerne la vétusté de la poutre en bois constituant la charpente de la toiture ce défaut était apparent lors de la vente. En ce qui concerne la surface de la véranda qui se révèle être de 17,76 m² alors que la déclaration préalable de travaux mentionnait 10 m², elle estime que cette non-conformité peut être facilement régularisée en déposant une nouvelle déclaration de travaux. Elle ajoute que l'ancienneté des travaux peut être facilement établie par tous moyens et précise que l'acquéreur était parfaitement informé de la situation, ainsi qu'il résulte de l'acte authentique en page 15. En ce qui concerne l'extension de la cuisine réalisée en 2008 elle indique que toute action en annulation serait à ce jour prescrite en vertu de l'article R.600 ' 3 du code de l'urbanisme. En ce qui concerne le défaut de scellement des pierres constituant l'enrochement cyclopéen elle estime que ce défaut de scellement était apparent lors de la vente et ajoute que l'interdiction de ce type de mur ne résulte que du PLU de novembre 2018 alors que les travaux remontent à la construction de la maison. En ce qui concerne le désordre de fissuration d'un mur de soutènement au sujet duquel l'appelant prétend que l'éboulement de ce mur entraînerait l'effondrement de l'atrium, elle estime que les opérations d'expertise ont permis d'évacuer totalement cette prétention. Enfin, elle rappelle que légalement, et contractuellement, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents en vertu de l'article 1642 du Code civil et de la clause de non garantie des vices cachés insérée à l'acte de vente. Elle affirme que tous les désordres invoqués par l'acquéreur étaient apparents lors de la vente. Par ailleurs, elle se déclare suffisamment solvable pour garantir le recouvrement d'une éventuelle créance de M. [G], invoquant : - sa situation professionnelle de salariée en CDI dont elle tire des revenus bruts mensuels de 3850 € ; - un patrimoine immobilier composé d'un appartement avec cave situé à Golfe-Juan ; - une épargne de plus de 135 000 € ; - l'héritage de son compagnon et partenaire de PACS. Enfin, elle précise que contrairement à ce que semble soutenir la partie adverse, son fils âgé de 31 ans exerce la profession de maître d'hôtel en hôtellerie de luxe et perçoit des revenus d'environ 3 400 € bruts par mois en étant logé et nourri d'où elle conclut qu'elle ne survient aucunement aux besoin de ce dernier, alors que cela a été le cas durant la période de confinement. MOTIFS DE LA DECISION  Vu les articles L511 ' 1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; En l'espèce, l'appelant justifie avoir engagé une procédure au fond en vue d'obtenir un titre exécutoire de créance à l'encontre de Mme [Z]. La demande suppose que le créancier justifie d'une créance paraissant fondée en son principe et de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement. En l'espèce : L'appelant justifie d'une créance paraissant fondée en son principe au titre des moisissures et de l'humidité affectant l'appartement en rez de jardin, conséquence d'un dispositif d'évacuation des eaux de pluie non conforme aux règles de l'art dans le vide sanitaire dont l'entrée était dissimulé derrière le frigo américain et en présence de lambris appliqués sur les murs de la cuisine masquant les moisissures et repeints en blanc avant la vente. En effet la venderesse soutient que l'acquéreur avait visité ce vide sanitaire et produit une attestation en ce sens établie par M. [D] [J] en date du 8 février 2021, mais M. [J] étant le compagnon de Mme [Z], son attestation est d'une fiabilité limitée De plus, il est démontré que les lambris en menuiserie de la cuisine qui étaient précédemment de couleur marron ont été repeints en blanc ce qui est de plus confirmé au vu de la publicité pour la vente du bien qui faisait mention de ce que la cuisine avait été récemment rénovée. Il s'agit vraisemblablement d'une mise en scène imputable à la venderesse en vue de masquer le désordre et dans cette hypothèse cette mise en scène caractérise un dol qui exclue le jeu de la clause de non garantie des vices cachés sur ce point. D'ailleurs, un voisin de la villa, M. [K] [M], a établi une attestation datée du 7 mars 2021 selon laquelle lorsqu'il avait cherché à acheter une villa, l'agent immobilier lui avait déconseillé la villa objet du litige car « les remontées d'eau régulières en cas de grosse pluie étaient connues de tous depuis toujours », ceci tendant à confirmer que Mme [Z] était parfaitement au courant du vice et qu'elle a cherché à le masquer en vue de la vente. Pour le surplus, les autres désordres invoqués par l'appelant ne remplissent pas les conditions prévues par l'article L.511-1 du CPCE portant sur le caractère vraisemblable de la créance : le caractère caché du vice est contestable en ce qui concerne le fléchissement de la poutre de l'abri voiture, l'absence d'écran d'étanchéité sous la couverture de l'abri, les fissurations du mur de soutènement, le fait que l'enrochement cyclopéen a été construit sans appareillage et en pose verticale, l'absence de barbacanes dans le mur de soutènement et les fissurations de ce dernier. Par ailleurs, certains des chefs de préjudice invoqués ne concernent pas l'appelant mais sa compagne ou son fils. La vraisemblance de la créance au titre de vices cachées est limitée à un montant de 50 000 euros en principal frais et dépens. En ce qui concerne les infractions au droit de l'urbanisme invoquées, l'appelant ne justifie d'aucune créance vraisemblable. En ce qui concerne la nécessaire caractérisation par l'appelant de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de sa créance, l'intimée justifie être propriétaire d'un bien immobilier : appartement de 3 pièces avec emplacement de stationnement et cave à Golfe-Juan, dont elle ne justifie pas de la valeur mais dont cette valeur est nécessairement supérieur à la somme de 50 000 € représentant le plafond retenu par la cour du préjudice vraisemblable de l'appelant. Plus généralement l'appelant ne fait aucunement la démonstration de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de sa créance telle que circonscrite. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée entre les mains de la société ING Bank. Sur la demande de dommages-intérêts de Mme [Z] : Le blocage du compte bancaire de Mme [Z] a entraîné son interdiction d'émettre des chèques. Cela étant, l'intimée était en mesure de régulariser la situation on s'acquittant du montant du chèque de 3 497,46 € après avoir été informée par sa banque de cette possibilité par une lettre du 14 décembre 2020 qu'elle produit en pièce 17. La mise en application effective de l'interdiction d'émettre des chèques n'est de plus pas démontrée par Mme [Z] : il s'agit d'un chef de préjudice dont rien ne prouve qu'il s'est concrétisé. Le jugement doit être infirmé sur ce point et la demande rejetée. Sur la demande de dommages-intérêts de l'appelant : La solution du litige et la confirmation du jugement sur le principal entraîne la confirmation du jugement sur ce point. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement, Infirme le jugement en ce qu'il a condamné M. [P] [G] à payer à Mme [T] [Z] la somme de 8 000 € à titre de dommages-intérêts ; Statuant à nouveau sur ce point, Rejette la demande de dommages-intérêts de Mme [T] [Z] ; Confirme le jugement en ses autres dispositions ; Y ajoutant, condamne M. [P] [G] à payer à Mme [T] [Z] la somme de 2 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel ; Condamne M. [P] [G] aux dépens de l'instance d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE