Cour d'appel, 20 juin 2023. 21/04568

N° RG 21/04568 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NUWA Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOURG EN BRESSE Au fond du 15 avril 2021 RG : 20/00580 ch civile S.C.I. DAMK C/ S.C.I. AULUCA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile B ARRET DU 20 Juin 2023 APPELANTE : S.C.I. DAMK [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Vincent DURAND de la SELARL ACTIVE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 896 INTIMEE : S.C.I. AULUCA [Adresse 3] [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Vincent DE FOURCROY de la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1102 ayant pour avocat plaidant Me Damien MEROTTO de la SELARL CABINET MEROTTO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, toque : 46 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 16 Février 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 Février 2023 Date de mise à disposition : 30 mai 2023, prorogée au 20 Juin 2023, les avocats dûment avisés conformément au code de procédure civile Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Olivier GOURSAUD, président - Stéphanie LEMOINE, conseiller - Bénédicte LECHARNY, conseiller assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * EXPOSE DU LITIGE Le 29 janvier 2019, la SCI Damk a régularisé une promesse sous-seing-privé d'achat, aux termes de laquelle elle s'engageait à acquérir, au prix de 450.000 euros, un bâtiment à usage professionnel situé au [Adresse 3] de [Localité 1], appartenant à la SCI Auluca, dont le gérant est M. [X]. Ce bien immobilier faisait l'objet d'une procédure de saisie immobilière, et dans son jugement d'orientation du 16 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse avait autorisé la cession amiable du bien au prix minimum de 600.000 euros. La SCI Damk a ensuite fait réaliser des travaux sur le bien immobilier, objet de cette promesse de vente, pour un montant total de 154.650,15 euros, mais la réitération de la vente n'a jamais eu lieu. Par acte d'huissier de justice délivré le 19 février 2020, la SCI Damk a assigné la SCI Auluca devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, en responsabilité et indemnisation de son préjudice. Par jugement du 15 avril 2021, le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a, notamment, prononcé la caducité de la promesse d'achat signée le 29 janvier 2019 entre la SCI Damk et la SCI Auluca et débouté la SCI Damk de l'ensemble de ses demandes. Par déclaration du 21 mai 2021, la SCI Damk a relevé appel du jugement. Dans ses dernières conclusions, notifiées le 9 mai 2022, la SCI Damk demande de : - constater que la SCI Auluca lui a confié le soin de réaliser des travaux dans son bien immobilier pour un montant de 154 650,15 € en lui remettant les clés, en suivant les travaux, en préconisant des solutions techniques, en participant aux travaux et en donnant son accord à l'emménagement des occupants ; - constater que la SCI Auluca a bénéficié de la plus-value apportée au bien immobilier; Et, en conséquence, - réformer le jugement en toutes ses dispositions, - condamner la SCI Auluca à lui payer la somme de 154 650,15 € à titre de dommages et intérêts en remboursement des dépenses effectuées dans son intérêt dans le cadre d'une gestion d'affaires ; A titre subsidiaire, - condamner la SCI Auluca à lui payer la somme de 154 650,15 € à titre de dommages et intérêts en considération de l'enrichissement injustifié dont elle a bénéficié au détriment de cette dernière et, à tout le moins, à la somme de 46 000 € retenue par l'expert judiciaire au titre de la remise en état du bien ; En tout état de cause, - condamner la SCI Auluca à lui payer la somme de 6 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la même aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Active avocats sur son affirmation en droit. Dans ses dernières conclusions, notifiées le 13 février 2023, la SCI Auluca demande de: confirmer en toutes ses dispositions le jugement, Y ajoutant, débouter la SCI Damk de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, condamner la SCI Damk à lui payer la somme de 7.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SELARL de Fourcroy. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 16 février 2023. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions précitées en application de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il y a lieu de relever que la disposition du jugement déféré, qui a prononcé la caducité de la promesse d'achat signée le 29 janvier 2019 entre la SCI Damk et la SCI Auluca n'est pas critiquée dans le dispositif des conclusions de la SCI Damk, qui se borne à demander la réformation de ce chef du jugement dans le corps de ses conclusions. En conséquence, en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour n'est pas saisie de cette demande et la disposition du jugement prononçant la caducité de la promesse de vente du 29 janvier 2019 est donc irrévocable. 1. Sur la gestion d'affaires La SCI Damk soutient que la SCI Auluca est tenue de lui rembourser les travaux qu'elle a réalisés sur ses biens, sur le fondement de la gestion d'affaires. Elle fait valoir que: - elle a effectué des actes de gestion en réalisant et finançant des travaux sur les biens immobiliers de la SCI Auluca, dans la perspective d'un transfert de propriété, avec l'accord de cette dernière; - l'utilité des travaux est incontestable en vue de la location des lieux; - la SCI Auluca a in fine bénéficié des travaux réalisés puisque son bien s'est trouvé amélioré, la cession n'étant jamais intervenue; - la SCI Auluca n'a formulé aucune opposition aux travaux, mais lui a sciemment remis les clés afin qu'elle y procède, manifestant par là son plein et entier accord. La SCI Auluca fait valoir que: - la gestion d'affaires est le fait de gérer une affaire qui n'est pas la sienne, dans un but désintéressé, pour rendre service au propriétaire, - la gestion d'affaires est invoquée à tort, dès lors qu'il est soutenu que les travaux auraient été réalisés avec son accord, ce qui signifie qu'un contrat d'entreprise aurait été conclu entre les parties, - la SCI Damk s'est comportée à tort avant la réitération de la vente comme si elle était déjà propriétaire du bien immobilier, - la SCI Damk a conclu des contrats de location dès le 8 février 2019, soit avant la réitération de la vente, en se désignant comme bailleur, - les actes concernés doivent avoir été effectués en bon père de famille, dans la mesure de ce qui était strictement nécessaire, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, compte tenu de la publication du commandement de payer valant saisie au mois de mai 2018, qui a figé les droits de la SCI Auluca sur le bien, qui avait interdiction jusqu'à l'issue de la procédure, de modifier la consistance du bien ou de le grever de droits réels. Réponse de la cour Il résulte des articles 1301 et 1301-4 du code civil que la gestion d'affaires implique l'intention du gérant d'agir pour le compte et dans l'intérêt du maître de l'affaire, la circonstance que le gérant y trouve également un intérêt personnel n'excluant pas l'application des règles de la gestion d'affaires. En l'espèce, la SCI Damk a régularisé le 29 janvier 2019 une promesse d'achat d'un bâtiment à usage professionnel situé au [Adresse 3] de [Localité 1], appartenant à la SCI Auluca, et a réalisé des travaux sur le bien immobilier avant la réitération de la vente, qui n'a finalement pas eu lieu. Ainsi, la SCI Damk ne saurait se prévaloir de la gestion d'affaires pour solliciter le remboursement des sommes qu'elle a engagées pour réaliser les travaux dans l'immeuble appartenant à la SCI Auluca, dès lors que les règles de la gestion d'affaires impliquent l'intention du gérant d'agir pour le compte et dans l'intérêt du maître de l'affaire, et sont incompatibles avec la situation d'un acquéreur sous condition suspensive qui effectue - par anticipation et donc dans son propre intérêt - , des travaux dans l'immeuble et conclu des contrats de location en se désignant expressément en qualité de bailleur, antérieurement à la réalisation de cette condition. La cour ajoute que la gestion d'affaires implique que le gérant accomplisse des actes dans l'intérêt du maître de l'affaire sans que ce dernier l'en ait chargé, ce qui la différencie du mandat. Dès lors, la circonstance, invoquée par la SCI Damk, que la SCI Auluca avait connaissance de son projet et qu'elle aurait réalisé les travaux avec son accord, est également incompatible avec une situation de gestion d'affaires. En conséquence, confirmant le jugement, il convient de débouter la SCI Damk de sa demande de remboursement des travaux sur le fondement de la gestion d'affaires. 2. Sur l'enrichissement sans cause La SCI Damk soutient qu'en tout état de cause, les conditions de l'enrichissement sans cause sont réunies. Elle fait valoir que sont caractérisés: - un appauvrissement de sa part, puisque faute de devenir propriétaire du bien immobilier, elle a perdu une somme de 154 650,15 €, qui a été dépensée en vain, - un enrichissement de la SCI Auluca, qui a gardé la propriété du bien immobilier, tout en bénéficiant d'une plus-value grâce aux travaux réalisés, alors que rien ne justifiait la réalisation de tels travaux à son seul bénéfice. Elle fait valoir à cet égard, d'une part, que le rapport d'expertise amiable, non contradictoire, produit par la SCI Auluca n'est pas probant, et d'autre part, que le local était constitué de surfaces de plus de 500 m2 qui ne pouvaient servir que d'entrepôts ou de commerces de gros, ce qui est peu rémunérateur, de sorte qu'il était nécessaire de le compartimenter afin d'en tirer plus de bénéfice en le louant. - un lien de causalité entre son appauvrissement et l'enrichissement injustifié de la SCI Auluca. Elle ajoute qu'elle a conclu les contrats de location avec l'accord de la SCI Auluca et que les locataires ne lui ont pas versé de loyer, de sorte qu'elle ne s'est pas enrichie. La SCI Auluca fait valoir que l'action fondée sur l'enrichissement sans cause ne peut être accueillie lorsque l'appauvri a agi de sa propre initiative, en vue d'un profit personnel et à ses risques et périls. Elle ajoute que la SCI Damk a souscrit des contrats de location pour son profit personnel, en touchant l'intégralité des loyers et qu'elle a agi de manière disproportionnée, à ses risques et périls, anticipant le fait qu'elle allait devenir propriétaire du bien. Elle précise que l'action de in rem verso ne peut aboutir lorsque l'appauvrissement est dû à la faute de l'appauvri. Elle ajoute qu'en tout état de cause, les travaux ne lui ont apporté aucune plus-value car ils ont consisté en une compartimentation du hangar, ce qui le contraint désormais à une mono utilisation, ainsi que cela résulte de l'expertise qu'elle a fait diligenter, qui précise que le préjudice s'élève à 44 000 euros, somme nécessaire pour démolir les aménagements. Réponse de la cour Selon l'article 1303-2 du code civil, il n'y a pas lieu à indemnisation si l'appauvrissement procède d'un acte accompli par l'appauvri en vue d'un profit personnel. La recherche de cette satisfaction personnelle constitue, en effet, une cause de l'appauvrissement. En l'espèce, il est constant que la SCI Damk a fait réaliser des travaux dans le local appartenant à la SCI Auluca, de sorte qu'il est établi qu'elle s'est appauvrie. Cependant, ainsi qu'il l'a été précédemment indiqué, elle a fait réaliser ces travaux alors qu'elle avait signé une promesse d'achat du bien, sous condition suspensive, dans le but de tirer profit des locaux qu'elle a ensuite mis en location, en se désignant expressément en qualité de bailleur. Du fait de la caducité de la promesse de vente, qui a été prononcée en raison de l'absence d'obtention d'un prêt, par la SCI Damk, aux conditions de la convention conclue entre les parties, cette dernière n'a pu devenir propriétaire du bien immobilier. Dès lors, il est établi que l'appauvrissement de la SCI Damk, procède des travaux qu'elle a réalisés en vain, en vue de son profit personnel. En conséquence, par confirmation du jugement, il convient de débouter la SCI Damk de sa demande de remboursement des travaux sur le fondement de l'enrichissement sans cause. 3. Sur les autres demandes Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Auluca, en appel. La société Damk est condamnée à lui payer à ce titre, la somme de 1.500 €. Les dépens d'appel sont à la charge de la société Damk, qui succombe en sa tentative de remise en cause du jugement. PAR CES MOTIFS LA COUR, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne la société Damk à payer à la société Auluca, la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de toutes leurs autres demandes. Condamne la société Damk aux dépens de la procédure d'appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. La greffière, Le Président,