Cour d'appel, 15 décembre 2023. 22/01179

Arrêt N° PF R.G : N° RG 22/01179 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FXZL [X] C/ [D] COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2023 Chambre civile TGI Appel d'une ordonnance rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT PIERRE en date du 12 JUILLET 2022 suivant déclaration d'appel en date du 05 AOUT 2022 rg n°: 21/00357 APPELANT : Monsieur [V] [X] [Adresse 2] [Adresse 2] Représentant : Me Caroline CHANE MENG HIME de la SELARL AVOCATS ET CONSEILS REUNION, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIME : Monsieur [O] [D] [Adresse 3] [Adresse 3] Représentant : Me Julie DAGUENET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004772 du 19/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis) clôture: 19 septembre 2023 DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Octobre 2023 devant la cour composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseiller Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, Conseiller Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries. A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 15 Décembre 2023. Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le  15 Décembre 2023. Greffier : Mme Véronique FONTAINE, Greffier. LA COUR Pacte d'huissier du 22 novembre 2021, M. [X] a fait assigner M. [D] en référé devant le juge des contentieux de la protection de St Pierre aux fins de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail d'habitation consenti à ce dernier le 3 juillet 2001 pour une villa sise [Adresse 3], faute pour ce dernier d'avoir déféré au commandement de payé délivré le 30 avril 2020, de prononcé de l'expulsion des lieux et de condamnation à paiement d'un arriéré de loyer de 22.072,43 euros, outre fixation d'une indemnité d'occupation et frais irrépétibles. Constatant une contestation sérieuse et faisant droit à la demande reconventionnelle de M. [D], le juge des contentieux de la protection, statuant en référés, a, par ordonnance du : - Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [X] Et avant dire droit : - Ordonné une expertise confiée à M. [F] aux fins notamment de constater les désordres dénoncés et se faire remettre tout document utile sur les travaux réalisés; - Réservé les dépens et les frais irrépétibles - Rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire Par déclaration du au greffe de la cour, M. [X] a formé appel de l'ordonnance. Il sollicite de la cour de: - Juger qu'un contrat de location a été conclu le 03/07/2001, entre lui et M. [D] et Mme [D] née [Z], pour une villa à usage d'habitation de type F5/6 située au [Adresse 3] - Juger que M. [D] est le seul titulaire du droit au bail ; - Juger que le loyer actuel indexé est de 1703,36 € (sans charge). - Juger que le locataire a cessé de payer les loyers depuis le mois de janvier 2020. - Juger que le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, par acte d'huissier du 15/07/2021; - Juger que la CCAPEX a été saisie le 16/07/2021; - Juger que la clause résolutoire est acquise à la date du 16/09/21; - Infirmer l'ordonnance du 12/07/2022 du juge du contentieux et de la protection de Saint Pierre en toutes ses dispositions et statuant à nouveau: 1- Sur l'office du juge des référés - Juger qu'il relève de l'office du juge des référés de constater l'acquisition de la clause résolutoire et de statuer sur ses effets; - Infirmer l'ordonnance du JCP du tribunal judiciaire de Saint Pierre qui considère qu'il n'y a lieu a référé; 2- Sur l'acquisition et les effets de la clause résolutoire et la résiliation - Juger que le contrat de bail comporte une clause résolutoire, - Juger que M. [D] n'a pas régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois imparti, - Juger que la clause résolutoire est acquise depuis le 16/09/2021 ; - Juger que le bail se trouve résilié à compter du 16/09/2021 du fait du jeu de la clause résolutoire; - fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 1.703,36 euros par mois à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire; soit le 16/09/2021 jusqu'à complète libération des lieux; - ordonner l'expulsion de M. [D] avec le recours de la force publique et d'un serrurier si besoin; 3 - Sur les opérations d'expertise judiciaire: ' Juger que M. [F], désigné en qualité d'expert a effectué sa mission d'expertise; ' Juger qu'un rapport d'expertise a été rendu le 02 mai 2023; ' Juger que le logement est décent; En toute hypothèse : ' Rejeter l'exception d'inexécution opposée sur la prétendue indécence du logement; ' Juger que le défaut d'entretien du locataire est à l'origine de la dégradation de la maison; - Infirmer l'ordonnance du Juge des Contentieux et de la Protection et, statuant à nouveau, ' Juger que la commission de surendettement a fixé le passif au 27 octobre 2022 à la somme de 94.310€ dont 44 844 € de dettes locatives avec une suspension d'exigibilité sur 24 mois; ' juger que la commission a ordonné la reprise du paiement des charges courantes pour la période postérieure, soit à compter du 01/11/2022. ' juger que M. [D] ne règle pas ses loyers depuis cette date; ' Condamner par conséquent M. [D] titre provisionnelle la somme de 12.352,76 euros, correspondant à l'indemnité d'occupation due pour la période du 01/11/2022 au 01/05/2023; ' Condamner M. [D] à lui payer par provision à titre provisionnel la somme de 1.703 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 01/06/2022 jusqu'à libération complète des lieux; ' Condamner M. [D] à lui payer la somme de 3000 sur le fondement de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens de l'instance. M. [D] demande à la cour de: A titre principal : - Confirmer l'ordonnance du 12 juillet 2022 en toutes ses dispositions. - Débouter M. [X] de l'ensemble de ses demandes. A titre subsidiaire : - lui accorder les plus larges délais de paiement. - suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés. - Débouter M. [X] de toutes demandes plus amples et contraires. En tout état de cause : - Condamner M. [X] à payer à payer à Me Julie Daguenet la somme de 2.000€ au titre de l'article 700, 2° du Code de procédure civile et à défaut de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. - Condamner M. [X] aux entiers dépens. Par message RPVA du 7 novembre 2023, la cour a invité les parties à présenter sous quinzaine leurs observations sur l'application des 2° du VI et VII de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 au cas d'espèce. MOTIFS DE LA DECISION Vu les dernières conclusions de M. [X] du 19 juin 2023 et celles de M. [D] du 18 octobre 2022, auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties; Vu l'ordonnance de clôture du 19 septembre 2023 ; Sur l'expertise in futurum Vu l'article 964 du code de procédure civile; La cour observe que si l'infirmation de l'ordonnance entreprise est sollicitée, aucun moyen n'est développé par les parties au soutien de l'infirmation des chefs du dispositif ayant ordonné, avant-dire droit, une expertise des lieux donnés à bail. Il y a donc lieu de confirmer ces chefs de l'ordonnance. Sur la demande de constat de résolution du bail et d'expulsion Vu l'article 835 du code de procédure civile; Vu l'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige; Par acte d'huissier du 15 juillet 2021, M. [X] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à M. [D], auquel il a donné à bail d'habitation une maison sise [Adresse 1] suivant contrat du 23 juillet 2001, pour la somme de 22.072,43 euros (pièce 3 appelant). Il est constant que cette somme est restée impayée pendant plus de deux mois. Saisie par M. [D], il est admis aux débats que la commission de surendettement de la Réunion a fixé la dette locative déclarée par M. [X] pour la somme de 44.844,64 euros et décidé de la suspension de l'exigibilité de la dette pour une durée de deux ans suivant décision du 27 octobre 2022. Eu égard aux dispositions d'ordre public du 2° du VI et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, le juge ne peut dès lors que constater la suspension de la clause résolutoire et accorder un même délai de paiement de deux ans de la dette, augmenté de trois mois supplémentaires. Aussi, contrairement à ce qu'énonce M. [X], le fait que le commandement de payer ait pu produire ses effets antérieurement à la décision de la commission de surendettement n'induit pas que la cour ait le pouvoir de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion du locataire. En outre, si M. [X] fait valoir que M. [D] ne respecte aucun délai de paiement de sa dette pas plus qu'il ne règle les loyers et charges courantes -qualifiées d'indemnités d'occupation-, il n'est ni argué ni justifié d'une caducité ou d'une déchéance du plan de surendettement qui aurait mis un terme à la suspension des effets de la clause résolutoire. En conséquence de l'ensemble de ce qui précède, tant l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets que la fixation d'une indemnité d'occupation se heurtent à une contestation sérieuse. En l'absence de transmission d'une décision complète de la commission de surendettement sur les modalités de règlement de la dette locative de M. [D] versée aux débats, il n'y a pas lieu pour la cour de reprendre dans le dispositif de sa décision les modalités et délais au dispositif de la présente décision. Enfin, les dispositions de la décision de la commission de surendettement s'imposant à la cour, il n'est pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires de délais de M. [D]. Il convient donc de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions. Sur les dépens et frais irrépétibles M. [X], qui succombe, supportera les dépens. L'équité commande en outre de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, - Confirme l'ordonnance entreprise; Y ajoutant, - Rejette les demandes de frais irrépétibles; - Condamne M. [X] aux dépens. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT