Tribunal judiciaire, 21 mars 2024. 23/11987

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/11987 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22YF N° MINUTE : 4 Assignation du : 08 Septembre 2023 EXPERTISE[1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert: [X] [T][2] [2] [Adresse 5] - [Localité 11] [XXXXXXXX02] JUGEMENT rendu le 21 Mars 2024 DEMANDERESSE S.C.I. SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE [Adresse 9] [Localité 13] représentée par Maître Louis-david ABERGEL de la SELEURL GOUAUX ABERGEL ASSOCIE, demeurant [Adresse 8] - [Localité 14], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0423 DEFENDERESSE S.A.S. CARRE BLANC BOUTIQUES [Adresse 4] [Localité 12] représentée par Me Laurence BRUGUIER CRESPY, demeurant [Adresse 3] - [Localité 10], avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #G0882 et Me Frédéric MESSNER, avocat au barreau de Nantes, avocat plaidant COMPOSITION DU TRIBUNAL Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assisté de Manon PLURIEL, Greffière DEBATS A l’audience du 25 Janvier 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé renouvelé en date du 12 décembre 2011, la a SOCIETE POUR EQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE (ci, après dénommée, la SCI SECOVALDE) a donné à bail au profit de la SAS CARRE BLANC BOUTIQUES un local à usage commercial portant le n°W1 123 situé au 1° niveau - Zone Ouest du Centre Commercial VAL D’EUROPE sis à [Localité 17] [Adresse 7]. Le bail a été consenti à effet du 1er juillet 2012 pour une durée de 10 ans, pour arriver a échéance contractuelle le 30 juin 2022, moyennant un loyer variable et taux de 8% hors taxes du chiffres d’affaires hors taxe, avec un loyer minimum garanti égal à la somme de 83.500 euros hors taxes et hors charges. Il a comme destination : A titre principal : vente de linge de maison A titre accessoire : lingerie, objets de décoration, vaisselle, savonnerie et cosmétiques,broderie sur place, A l’exclusion de toute autre activité, le tout sous l’enseigne “CARRE BLANC”. Par exploit d’huissier en date du 16 et 17 décembre 2021, la SCI SECOVALDE a fait délivrer à la SAS CARRE BLANC BOUTIQUES un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022 pour une durée de 10 années, moyennant la fixation du loyer minimum garanti de renouvellement a la somme annuelle de 228.800 euros hors taxes et hors charges. Par courrier recommandé du 5 juin 2023 avec avis de réception, la SCI SECOVALDE a notifié le 7 juin 2023 à la SAS CARRE BLANC BOUTIQUES, un mémoire préalable afin notamment de voir fixer le loyer minimum garanti de renouvellement à compter du 1er juillet 2022 à la somme de 228.800 euros HT/HC/AN. La SAS CARRE BLANC BOUTIQUES n’y a pas donné suite. Par exploit de commissaire de justice en date du 8 septembre 2023, la SCI SECOVALDE a fait délivrer assignation à la SAS CARRE BLANC BOUTIQUES devant le juge des loyers commerciaux aux fins de : - Juger que le bail s’est renouvelé pour une durée de dix annees entieres et consécutives à compter du 1er juillet 2022, aux clauses et conditions du bail échu, en ce compris la clause de loyer variable, à l’exception notamment de celles qui nécessiteront une adaptation aux nouvelles dispositions de la Loi n°20l4-626 du 18 juin 2014 relative a l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et à son Décret d’application n°20l4-1317 du 3novembre 2014 relatif au bail commercial ; - Fixer le loyer minimum garanti de renouvellement an 1er juillet 2022 à la somme de 228.800 euros hors taxes et hors charges par an ; - Juger que le différentiel portera intérêts au taux legal de plein droit à compter de sa date d’effet ; - Juger les intérets échus depuis plus d’un an produiront eux-memes intéretsconformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ; - Condamner la SAS CARRE BLANC BOUTIQUES au paiement d’une somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procedure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; Subsidiairement, - voir désigner tel expert qu’il plaira, avec mission de donner son avis sur la valeur locative du local, telle qu’elle résulte, à la date considerée, des éléments visés à l’article 35 “renouvellement” du bail, et qui devront etre recherchés : - Exclusivement dans le Centre Commercial Super Regional VAL D’EUROPE sis à [Localité 17], celui-ci constituant une unité autonome de marché, - En référence aux prix pratiqués dans le Centre Commercial par unité de surface pour des locaux equivalents, sauf à être corrigés, à defaut d’équivalence, en consideration des differences constatées entre les locaux loués et les locaux de référence. - Fixer, dans ce cas, le loyer minimum garanti provisionnel, pour la durée de l’instance, au montant du loyer minimum garanti en cours, outre le parfait réglement des charges et accessoires exigibles en éxecution du bail, - Juger que les frais d’expertise seront partagés par moitié entre les parties, - Réserver, dans ce cas, les dépens. Par mémoire en défense, la SAS CARRE BLANC BOUTIQUES demande au juge des loyers commerciaux de : - Constater qu’elle formule les protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise sollicitée par la SCI SECOVALDE, sous réserve que cette demande de désignation d’expert soit formulée à titre principal par cette dernière, - RESERVER les dépens. L'affaire a été appelée à l'audience du 25 janvier 2024 et mise en délibéré au 21 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION L’article L145-9 du code de commerce dispose en substance que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. L’article L145-11 du code de commerce dispose que le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'Etat. En l’espèce, la SCI SECOVALDE a donné congé avec offre de renouvellement en indiquant le prix du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2022. Il ressort du bail que les parties se sont entendues pour fixer les modalités de renouvellement à l’article 35 qui stipule en substance que : - le bail ne pourra être consenti et accepté que pour une durée de dix ans ; - le loyer de renouvellement sera le loyer à deux composantes prévus à l’article 22, à savoir le loyer variable fixé au taux convenu aux conditions particulières du bail qui ne pourra être inférieur à un loyer minimum garanti égal à la valeur locative des locaux à la date d’effet du renouvellement ; - cette valeur locative est déterminée par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du Centre Commercial VAL D’EUROPE sis à [Localité 16], ou à défaut, d’un centre équivalent, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre les locaux pris à bail et les locaux de référence ; Il conviendra donc de faire application de la loi des parties pour déterminer la valeur locative. L’article R135-30 du code de commerce dispose en substance, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. En l’espèce, à l’appui de ses demandes la SCI SECOVALDE après avoir décrit l’emplacement et les caractéristiques des locaux, les modalités contractuelles de détermination du loyer à la valeur locative (article 35 du bail relatif au renouvellement), propose deux valeurs de référence. La SAS CARRE BLANC ne propose aucun élément estimatif, mais fait valoir des protestations contre les éléments fournis, estimant qu’une expertise aurait dû être sollicitée à titre principal par le bailleur. Ces éléments sont insuffisants pour éclairer le juge des loyers commerciaux sur la valeur locative au sens de la loi des parties. Il convient donc avant dire droit, de recourir à une mesure d'instruction en application de l'article R 145-30 du code de commerce, aux frais avancés pour moitié, par chacune des parties. Il sera jugé avant dire droit que le loyer provisionnel dû par SAS CARRE BLANC pour la durée de l'instance sera égal au montant du loyer contractuel. Les dépens et les demandes formées sur l'article 700 du code de procédure civile seront à ce stade réservés. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate le principe du renouvellement du bail concernant les locaux commerciaux n°W1 123 situé au 1° niveau - Zone Ouest du Centre Commercial VAL D’EUROPE sis à [Localité 17] [Adresse 7], à compter du 1er juillet 2022; Avant dire droit sur toutes les autres demandes, Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d'expert : [T] [X] [Adresse 6] [Courriel 15] [XXXXXXXX01] avec mission de : * convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, * se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * visiter les locaux n°W1 123 situé au 1° niveau - Zone Ouest du Centre Commercial VAL D’EUROPE sis à [Localité 17] [Adresse 7] et les décrire, * entendre les parties en leurs dires et explications, * procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, * rechercher la valeur locative à la date du 1er juillet 2022 des lieux loués par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du Centre Commercial VAL D’EUROPE sis à [Localité 16], ou à défaut, d’un centre équivalent, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre les locaux pris à bail et les locaux de référence, * rendre compte du tout et donner son avis motivé, * dresser un rapport de ses constatations et conclusions, Rappelle qu'ils appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise, Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 octobre 2024, Fixe à la somme de 3.500 (trois-mille-cinq-cents) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par les parties, chacune pour moitié, au plus tard le 19 avril 2024 inclus, avec une copie de la présente décision, Dit que l’affaire sera rappelée le 6 mai 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise, Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision, Fait et jugé à Paris le 21 Mars 2024 La greffière Le Président M. PLURIEL J-C. DUTON