Tribunal judiciaire, 28 août 2024. 24/00302

Min N° 24/00639 N° RG 24/00302 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDMNR SAEM DU PAYS DE [Localité 2] HABITAT VENANT AUX DROIT DE L’OPAC DE [Localité 2] C/ M. [I] [T] Mme [B] [T] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 28 août 2024 DEMANDERESSE : SAEM DU PAYS DE [Localité 2] HABITAT VENANT AUX DROIT DE L’OPAC DE [Localité 2] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Me René DECLER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant DÉFENDEURS : Monsieur [I] [T] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 2] Madame [B] [T] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 2] représentés par Me Clémentine DELMAS, avocate au barreau de MEAUX, avocat plaidant COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia, Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière, lors de l’audience de plaidoirie et Madame Véronique SABBEN lors du prononcé DÉBATS : Audience publique du : 29 mai 2024 Copie exécutoire délivrée le : à : Me René DECLER Copie délivrée le : à : Me Clémentine DELMAS EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 19 avril 2005, prenant effet le 01 mai 2005, la SAEM du Pays de [Localité 2] Habitat a donné à bail à Monsieur [L] [X] et Madame [P] [X] un appartement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 276,81 euros. Madame [P] [X] et Monsieur [L] [X] sont respectivement décédés les 17 juin 2022 et 23 février 2023. Par courrier en date des 25 mai et 07 juillet 2023 Monsieur [I] [T] informait de son lien de filiation avec Monsieur et Madame [X], en qualité de petit-fils, et sollicitait le transfert du contrat de bail. Par courriers en date des 30 juin et 31 juillet 2023 la SAEM du Pays de [Localité 2] Habitat ne faisait pas droit à sa demande, considérant qu’il ne remplissait pas les conditions de transfert du bail, et sollicitait la restitution du logement. Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2023, la SAEM du Pays de [Localité 2] Habitat a fait assigner Monsieur [I] [T] et Madame [B] [T] devant le Juge des contentieux de la protection aux fins de : Déclarer la SAEM du Pays de [Localité 2] Habitat recevable et bien fondée de son action,Dire et juger que les conditions d’application des articles 14 et 40 de la loi du 06 juillet 1989 ne sont pas remplies pour opérer le transfert du bail au bénéfice de Monsieur [I] [T] et Madame [B] [T],Dire et juger que le bail consenti à feu Monsieur [L] [X], dernier survivant, est résilié par son décès,Dire et juger que Monsieur [I] [T] et Madame [B] [T] sont occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1], comme ne remplissant pas les conditions pour bénéficier du transfert du bail,Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [I] [T] et Madame [B] [T], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, de l’appartement sis [Adresse 1], et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin,Dire et juger que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Condamner in solidum Monsieur [I] [T] et Madame [B] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, et ce, à compter du 23 février 2023 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ou l’expulsion,Supprimer le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,Dire et juger qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit appliquée aux décisions de première instance, Condamner in solidum Monsieur [I] [T] et Madame [B] [T] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 19 décembre 2023. A l’audience du 29 mai 2024 la SAEM du Pays de [Localité 2] Habitat représentée, et se référant aux conclusions qu’elle dépose, demande au Juge des contentieux de la protection de : Débouter Monsieur [I] [T] et Madame [B] [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,Condamner solidairement Monsieur [I] [T] et Madame [B] [T] aux dépens de la procédure. Au soutien de ses demandes, elle souligne que les défendeurs ne rapportent pas la preuve de leur lien de parenté avec les anciens locataires décédés, et de leur occupation des lieux au moment du décès, conformément aux dispositions de l’article 14 de la loi du 06 juillet 1989. Elle ajoute que les pièces produites par Monsieur [I] [T] et Madame [B] [T] laissent apparaître une domiciliation différente des lieux loués, ont été établies après le décès du locataire, ou ne sont que déclaratives. Elle considère en outre, que les attestations produites n’apportent pas d’éléments précis permettant de démontrer que les défendeurs résidaient dans le logement depuis au moins un an avant le décès des locataires. Elle ajoute que les défendeurs n’ont pas déposé de demande d’attribution du logement, permettant de vérifier si ils répondent aux conditions d’attribution d’un logement de type HLM, sur la base de l’article 40 de la loi du 06 juillet 1989. Monsieur [I] [T] et Madame [B] [T], représentés, se référant aux conclusions qu’ils déposent à l’audience, sollicitent du Juge des contentieux de la protection de : Déclarer recevables et bien fondées leurs demandes, fins et conclusions,Débouter la SAEM du Pays de [Localité 2] Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions diligentées à leur encontre,Juger que le bail signé entre la société OPAC de [Localité 2] (devenue la SAEM du Pays de [Localité 2] Habitat) et les époux [X] est transféré à Monsieur [I] [T] et Madame [B] [T],A titre subsidiaire, si la juridiction prononçait l’expulsion des époux [T], leur accorder les plus larges délais pour quitter les lieux sur le fondement des dispositions des articles L 142-3 et L 142-4 du code des procédures civiles d’exécution,En tout état de cause, condamner la SAEM du Pays de [Localité 2] Habitat à payer à Monsieur [I] [T] et Madame [B] [T] la somme de 1.800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la SAEM du Pays de [Localité 2] Habitat aux entiers dépens de la présente instanceCondamner la SAEM du Pays de [Localité 2] Habitat à verser aux époux [E] la somme de 106,40 euros qui leur a été imputé au titre de la délivrance de l’assignation par la voie d’huissier de justice,Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [I] [T] et Madame [B] [T] font valoir que les locataires décédés sont les grands-parents de Monsieur [I] [T] et que celui-ci résidait dans le logement avec eux depuis l’année 2021. Il souligne être en capacité de prouver qu’il résidait dans les lieux loués par la production de l’avis d’imposition de l’année 2023 sur les revenus de 2022, et par des attestations de voisins. Il précise que l’autre adresse qu’il utilisait était celle d’une association et donc une simple boîte postale, et qu’il ne peut être tenu compte de l’attestation du gardien de l’immeuble produite par la demanderesse, car celui-ci a été en fonction a temps plein après le décès des locataires. Ils considèrent remplir les conditions pour bénéficier du transfert du bail conclu entre la SAEM du Pays de [Localité 2] Habitat et les époux [X], conformément aux dispositions de l’article 14 de la loi du 06 juillet 1989. A titre subsidiaire, si il n’était pas fait droit à leur demande de transfert du bail, ils indiquent respecter leur obligation de paiement des loyers et des charges, résider dans le logement avec leur nouveau né, et souhaitent ainsi bénéficier des plus larges délais pour quitter les lieux. L'affaire a été mise en délibéré à la date du 28 août 2024, par mise à disposition au greffe. Par note en délibéré, autorisée, reçue le XX, «DEM» XXX, «DEF» ??? MOTIFS DE LA DECISION : En l'espèce, Monsieur [I] [T] et Madame [B] [T] assignés à domicile et à personne pour la seconde étaient représentés par leur conseil à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile. En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose. Sur les demandes principales : Sur la demande de transfert du bail : Conformément aux dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. L’article 40 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que les dispositions de l’article 14 sont applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, à condition que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d’attribution…. En l’espèce, il est produit aux débats une copie de livret de famille, qui prouve le lien de filiation maternel entre Monsieur [I] [T] et les époux [X], locataires du logement sis [Adresse 1], décédés respectivement les 17 juin 2022 et 23 février 2023. Cependant la demanderesse produit aux débats le résultat d’une « enquête ressources et situation des occupants », dans laquelle il n’est pas mentionné la présence de Monsieur [I] [T] en qualité d’occupant dans le logement loué par les époux [X]. En outre, il apparaît dans un courrier électronique en date du 20 mars 2023, que lorsque le personnel de l’immeuble a signalé le décès de Monsieur [X], il précisait que personne ne résidait dans le logement. Si les défendeurs produisent aux débats deux attestations de personnes résidant dans le voisinage qui témoignent de ce que Monsieur [I] [T] étaient régulièrement vus chez ses grands-parents, et qu’il y résidait avant leur décès, cependant ils n’apportent pas d’éléments objectifs permettant de le prouver. En effet, invités à produire leur avis d’imposition de l’année 2023 pour les revenus 2022, ils ne se sont pas exécutés, et à l’examen de l’avis d’imposition de Monsieur [I] [T] pour les années 2020 et 2021 celui-ci n’avait pas déclaré l’adresse de ses grands-parents maternels comme lieu de résidence. Enfin, Monsieur [I] [T] et Madame [B] [T] ne démontrent pas remplir les « conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage » requises par l’article 40 de la loi du 06 juillet 1989 pour les logements appartenant aux organismes d’habitation à loyer modéré. En conséquence, Monsieur [I] [T] et Madame [B] [T] ne démontrant pas remplir les conditions légales de transfert du bail, ils sont dès lors occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1], et il convient d’ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur chef, selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur les modalités de l'expulsion : Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution : Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. Il convient de rejeter la demande. Sur la demande de délais d’expulsion : Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. En l’espèce, il apparaît que Monsieur [I] [T] et Madame [B] [T] ont pu légitimement penser remplir les conditions pour occuper les lieux loués par les grands-parents décédés, que ceux-ci en ont rapidement informé le bailleur en sollicitant une régularisation du bail. Ils présentent une situation familiale qui peut compliquer leur relogement, pour lequel ils n’ont pas encore entrepris de démarches dans l’attente de la présente décision. Au regard de ces éléments, il convient d'accorder à Monsieur [I] [T] et Madame [B] [T] un délai de six mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [I] [T] et Madame [B] [T] : Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, Monsieur [I] [T] et Madame [B] [T] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1]. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [I] [T] et Madame [B] [T] à son paiement à compter du 01 juin 2024, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [I] [T] et Madame [B] [T] succombant en la cause, il convient de les condamner in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de l’assignation du 18 décembre 2023. Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS DIT que Monsieur [I] [T] et Madame [B] [T] ne remplissent pas les conditions de transfert du bail conclu le 19 avril 2005 entre la SAEM du Pays de [Localité 2] Habitat et Monsieur [L] [X] et Madame [P] [X] concernant le logement situé [Adresse 1], En conséquence, DIT que Monsieur [I] [T] et Madame [B] [T] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1], ACCORDE à Monsieur [I] [T] et Madame [B] [T] un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 1], ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l'expulsion de Monsieur [I] [T] et Madame [B] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, DEBOUTE la SAEM du Pays de [Localité 2] Habitat de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [I] [T] et Madame [B] [T] jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges, CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [T] et Madame [B] [T] à payer à la SAEM du Pays de [Localité 2] Habitat l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 01 juin 2024, échéance du mois de juin 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, CONDAMNE Monsieur [I] [T] et Madame [B] [T] aux dépens de l'instance, comprenant le coût de l’assignation du 18 décembre 2023, DEBOUTE les parties de leur demande au titre des frais irrépétibles, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE