Tribunal judiciaire, 27 septembre 2024. 24/04867

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Marilise MIQUEL Copie exécutoire délivrée le : à : Madame [K] [J] Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/04867 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43C7 N° MINUTE : 8/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 septembre 2024 DEMANDERESSE FOYER DES JEUNES TRAVAILLEURS DE [2] association dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par Maître Marilise MIQUEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire B1150 DÉFENDERESSE Madame [K] [J] demeurant [Adresse 1] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 02 juillet 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 27 septembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04867 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43C7 EXPOSE DU LITIGE L’association FOYER DES JEUNES TRAVAILLEURS DE [2] a donné en location à [K] [J], le logement 321C sis [Adresse 1], à compter du 01/09/2020 par contrat de résidence sociale, pour une durée d’un mois renouvelable jusqu’à deux ans. La redevance initiale mensuelle était de 627,29 euros, charges et prestations annexes incluses. Après plusieurs impayés, une mise en demeure datée du 21/12/2023 lui a été envoyée pour l’enjoindre à quitter les lieux suite à la fin du contrat de résidence et à des violations du règlement intérieur. Par acte de commissaire de justice délivré le 23/04/2024 à étude, l’association FOYER DES JEUNES TRAVAILLEURS DE [2] a fait assigner [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir : constater que [K] [J] est devenu sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail ;ordonner l’expulsion sans délai de [K] [J], et de toute personne présente de son chef, et au besoin avec l’assistance de la force publique ; le condamner à lui payer la somme provisionnelle de 162 euros au titre du solde au titre du remboursement de la réparation des dégâts locatifs qu’elle a causés sur le vitrail ;ordonner la capitalisation des intérêts ;le condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant de la redevance mensuelle en vigueur soit 684 euros ; le condamner au paiement d'une somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. A l’audience du 02/07/2024, l’association FOYER DES JEUNES TRAVAILLEURS DE [2], représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu'exposées dans l'assignation. Elle ne s’oppose pas à l’octroi d’un délai supplémentaire court pour quitter lieux. [K] [J], comparant en personne, sollicite le rejet des demandes du bailleur et à défaut l’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux jusqu’à décembre 2024. Elle indique vouloir rester dans le logement le temps de pouvoir trouver un nouvel appartement. Elle précise avoir déposé une demande de logement social et également chercher dans le parc locatif privé. Elle précise percevoir 1800 euros par mois. Elle conteste avoir causé les dégâts sur le vitrail de l’immeuble. La décision était mise en délibéré au 27/09/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par [K] [J] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles L633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'absence de renouvellement du contrat de séjour Aux termes de l'article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties. L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. En application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. L'article R.633-3 du même code précise que « la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire ». L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur ; b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795). Aux termes de l'article 651 du code de procédure civile, la notification peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l'aurait prévue sous une autre forme. En l’espèce, le contrat de résidence stipule que le contrat court pour une durée maximale de deux années et prévoit une clause résolutoire en cas de manquements graves et répétés aux obligations contractuelles. Le gestionnaire indique avoir envoyé plusieurs lettres de mise en demeure au résident l’informant des violations répétées au règlement intérieur et de la fin du bail pour expiration du délai de deux années d’occupation. Néanmoins, le demandeur ne produit aucune preuve de l’envoi de ces courriers et de leur remise à [K] [J]. Il n’est produit aucune signification par commissaire de justice. La seule production de courriers simples ou de courriels, sans preuve de l’envoi par recommandé avec avis de réception et donc de la réception par le résident, ne peut suffire à démontrer de l’acquisition de la clause résolutoire pour manquements aux obligations imposées par le règlement intérieur ou de la fin du contrat de bail pour expiration du délai d’occupation. Dans ces conditions, il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sur la demande d’expulsion. En effet, l’existence d’un trouble manifestement illicite n’est pas démontrée. La demande de l’association FOYER DES JEUNES TRAVAILLEURS DE [2] aux fins de constations d’acquisition de la clause résolutoire et celles en découlant seront rejetées. Sur la demande au titre du remboursement de la réparation du vitrail L’association FOYER DES JEUNES TRAVAILLEURS DE [2] soutient que [K] [J] et quatre autres résidents ont causé des dégâts au niveau d’un vitrail. Elle sollicite la condamnation de la résidente au remboursement d’un quart du prix total de la réparation. [K] [J] conteste avoir causé des dégâts sur le vitrail. En l’espèce, la demanderesse ne produit aucune pièce objective venant corroborer ses dires. En effet, la seule production d’une facture du 28/06/2023 sans photographies des dégâts et des réparations, sans précision du lieu exact d’intervention de la société de travaux sur l’immeuble de la bailleresse, sans attestation de témoins ou d’un éventuel gardien, ne peut suffire à démontrer l’existence d’une créance de manière incontestable. La demanderesse ne démontre pas de l’existence d’un dommage, de la responsabilité de [K] [J] dans la survenance d’un éventuel dommage et ainsi du lien de causalité. [K] [J] conteste être à l’origine de dégâts locatifs. Dans ces conditions, la demande de l’association FOYER DES JEUNES TRAVAILLEURS DE [2] sera rejetée. Il n’y a pas lieu d’examiner les demandes reconventionnelles de [K] [J], sans objet du fait du rejet de la demande d’expulsion. Sur les demandes accessoires L’association FOYER DES JEUNES TRAVAILLEURS DE [2], qui succombe, supportera la charge des dépens. La demande de l’association FOYER DES JEUNES TRAVAILLEURS DE [2] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée. L'exécution provisoire est de droit et sera prononcée. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique par ordonnance contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort, DIT n’y avoir lieu à référé ; RENVOIE les parties à mieux se pourvoir ; REJETTE les demandes de l’association FOYER DES JEUNES TRAVAILLEURS DE [2] ; CONDAMNE l’association FOYER DES JEUNES TRAVAILLEURS DE [2] au paiement des dépens ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Le greffier La juge des contentieux de la protection