Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'ORLÉANS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 SEPTEMBRE 2024
Minute n° :
N° RG 24/00357 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GW2K
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEUR :
S.A. HLM PIERRES ET LUMIERES
dont le siège social est sis 1 rue Mirabeau - 45100 ORLEANS
représentée par Mme [Z], munie d'un pouvoir de représentation
DÉFENDEUR :
Madame [N] [O]
demeurant 29 avenue des Droits de l'Homme - Porte 4081 - 45000 ORLEANS
représentée par Me Pierre ECHARD-JEAN, avocat au barreau d'ORLEANS
A l'audience du 25 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 29 novembre 2018, avec effet au 18 décembre 2018, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a donné à bail à Madame [N] [O], un bien à usage d’habitation situé 29 avenue des Droits de l’Homme (bâtiment 2, escalier 1, étage 1) - 45000 ORLEANS, moyennant un loyer mensuel de 418,15 euros hors charges, payable à terme échu et révisable annuellement.
Par acte sous seing privé du 19 décembre 2018, avec effet au 20 décembre 2018, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a donné à bail à Madame [N] [O], un emplacement de parking extérieur n°009 situé 29 avenue des Droits de l’Homme – 45000 ORLEANS, moyennant un loyer mensuel de 23,41 euros.
Se plaignant d’impayés de loyers et de charges, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a vainement fait signifier à Madame [N] [O] le 1er juillet 2021, par acte de commissaire de justice délivré à étude, un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.935,68 euros, selon décompte en date du 29 juin 2021.
Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2024, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES a fait assigner Madame [N] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins de voir :
S’entendre constater l’acquisition de ladite clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES et Madame [O] [N] relatif à l’appartement n°4081 sis au 29 avenue des Droits de l’Homme – 45000 ORLEANS ;S’entendre en conséquence, condamner Madame [O] [N] à quitter cet appartement, deux mois après la signification du commandement de quitter à intervenir ;Voir autoriser, passé ledit délai, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES à la faire expulser ainsi que tout occupant de son chef, par toutes voies et moyens de droit, avec le concours de la force publique, si besoin est ;S’entendre la condamner à payer à la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES la somme de 13.514,37 euros représentant les loyers impayés au 22 avril 2024 sauf à parfaire avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en date du 1er juillet 2021 sur 1.935,68 euros, et à compter du jugement à intervenir pour le surplus ;S’entendre également la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation constituée du loyer d’un montant de 522,75 euros pour le logement et de 28,24 euros pour l’emplacement de parking jusqu’à la libération effective des lieux ;S’entendre condamner Madame [O] [N] à payer à la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;S’entendre Madame [O] [N] condamnée en outre à tous les frais, et dépens lesquels comprendront le coût du commandement, et de la présente signification d’assignation.
Madame [N] [O], par le biais de son Conseil, sollicite du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ORLEANS de :
Accorder à Madame [O] un délai de trois années pour s’acquitter de sa dette, par 35 mensualités de 100 euros, le solde intervenant le 36ème mois ;Juger que le loyer outre le remboursement de la dette sera prélevé par l’organisme bailleur le 30 du mois précédent ;Juger que la somme due portera intérêt au taux légal, et que les payements s’imputeront par priorité sur le capital ;Juger que la clause résolutoire verra ses effets suspendus ;Dire n’y avoir lieu à article 700 du CPC ;Dire que les dépens resteront à la charge du créancier.
L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2024.
À cette audience, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES – représentée avec pouvoir par Madame [G] [Z], salariée de la personne morale, actualise la dette locative à la somme de 9.758,55 euros, frais de poursuite inclus. Elle indique qu’en mai 2024, un échéancier de remboursement a été mis en place, comprenant le paiement mensuel de la somme de 100 euros, en sus du loyer courant. Elle ajoute que Madame [O] [N] a bien réglé le 3 juin 2024 et est donc favorable à l’octroi de délais de paiement dans les mêmes conditions que l’engagement signé entre les parties. Elle précise également que le loyer s’élève à la somme de 522 euros, charges comprises.
Madame [N] [O], représentée par son Conseil, reconnait la dette. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur d’un versement mensuel d’une somme de 100 euros en plus du loyer courant pour apurer cette dette et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique qu’elle est fonctionnaire et qu’elle perçoit un revenu mensuel de 2.500 euros. Elle précise vivre seule, et que le logement est trop grand pour elle. Elle sollicite également que le prélèvement soit réalisé le 30 de chaque mois.
La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.
Aucun diagnostic social et financier n’a été réalisé avant l’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
En application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant comparu en personne, la présente ordonnance est contradictoire.
Sur la résiliation
Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II et -IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 telle que s’appliquant au moment de l’assignation, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail, ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
En l’espèce, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales du Loiret le 21 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 avril 2024.
Sur la notification au préfet
En vertu de l’article 24-III et -IV de la loi du 6 juillet 1989 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 telle que s’appliquant au moment de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.
En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 24 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.
La demande formée par la bailleresse est donc recevable.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au moment de la délivrance du commandement de payer, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail du 29 novembre 2018 contient une clause résolutoire (article 6, page 4) et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant cette clause a été signifié à la locataire par procès-verbal remis à étude le 1er juillet 2021, pour la somme en principal de 1.935,68 euros.
Le délai de paiement dont la locataire bénéficiait pour régler cette somme a ainsi expiré le 1er septembre 2021 à 24 heures.
Entre le 1er juillet 2021 et le 1er septembre 2021 à 24 heures, Madame [N] [O] a procédé à un seul règlement pour un montant total de 516,23 euros.
Il en résulte que Madame [N] [O] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 1er juillet 2021.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 2 septembre 2021 et il y aura lieu de le constater.
Sur la demande en paiement
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES produit un décompte démontrant que Madame [N] [O] reste devoir à la date du 24 juin 2024, après soustraction des frais de procédure (130,68 euros), qui relèvent éventuellement des dépens, la somme de 9.627,87 euros, échéance du mois de mai 2024 incluse, au titre des loyers et charges échus.
Madame [N] [O] reconnait le principe et le montant de cette dette, laquelle n’apparaît pas sérieusement contestable.
En conséquence, il convient de condamner Madame [N] [O] à payer à titre de provision à la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES la somme de 9.627,87 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.935,68 euros à compter du 1er juillet 2021, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter de la présente ordonnance.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, la bailleresse et la locataire se sont accordées le 29 avril 2024 sur la mise en place d’un échéancier de paiement de la dette locative par mensualités de 100 euros, payables en plus du loyer courant.
Ce montant de 100 euros n’est pas de nature à permettre de solder totalement la dette locative en trois ans.
En outre, les déclarations des parties à l’audience et la lecture du décompte du 24 juin 2024 démontrent que Madame [N] [O] a repris avant l’audience le paiement intégral du loyer. Madame [N] [O] a fait un versement de 650 euros le 3 juin 2024.
Au regard des déclarations de Madame [N] [O], qui indique être fonctionnaire, percevoir un revenu mensuel de 2.500 euros, il apparaît que la locataire est en situation de régler sa dette locative et les mensualités telles que proposées. En outre, le règlement intervenu en juin 2024 d’une somme de 650 euros démontre les efforts fournis par Madame [N] [O] afin d’apurer sa dette locative et pour mettre en œuvre le plan d’apurement proposé.
Informée de ces éléments et des termes de la loi, la bailleresse a donné son accord pour le maintien de ce plan d’apurement et pour la suspension des effets de la clause résolutoire.
Le juge étant tenu par ces demandes communes du demandeur et du défendeur, en application de l’article 5 du code de procédure civile, et les termes de la loi applicable en l’espèce relevant de l’ordre public de protection, il y a lieu en conséquence d’accorder à Madame [N] [O] des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
L’attention de Madame [N] [O] est attirée sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité du plan d’apurement de la dette ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.
Il convient de prévoir que dans cette dernière hypothèse, la clause résolutoire reprendra son plein effet, Madame [N] [O] sera alors tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 522,75 euros pour le logement, et la somme de 28,24 euros pour l’emplacement de parking, et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.
Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.
III - Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [N] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES, Madame [N] [O] sera condamnée à payer à la bailleresse la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge, statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE recevable l’action aux fins de constat de résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 29 novembre 2018, entre la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES et Madame [N] [O], concernant le bien à usage d’habitation situé 29 avenue des Droits de l’Homme (bâtiment 2, escalier 1, étage 1) - 45000 ORLEANS et son emplacement de parking, accessoire au contrat de bail, sont réunies à la date du 2 septembre 2021 ;
CONDAMNE Madame [N] [O] à payer à la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES une provision d’un montant de 9.627,87 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance du mois de mai 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.935,68 euros à compter du 1er juillet 2021, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter de la présente ordonnance ;
AUTORISE Madame [N] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités successives de 100 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Madame [N] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Madame [N] [O] soit condamnée à payer à titre de provision à la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 522,75 euros pour le logement et la somme de 28,24 euros pour l’emplacement de parking, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
CONDAMNE Madame [N] [O] aux dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;
CONDAMNE Madame [N] [O] à payer à la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 24 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.
La greffière, Le juge,
