Texte intégral
COUR D'APPEL D'ORLÉANS
C H A M B R E C I V I L E
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 12/12/2023
Me Damien VINET
la SELARL 2BMP
ARRÊT du : 12 DECEMBRE 2023
N° : - 23
N° RG 21/00175 - N° Portalis DBVN-V-B7F-GI4K
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BLOIS en date du 10 Décembre 2020
PARTIES EN CAUSE
APPELANT :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265262265713760
Monsieur [I] [S]
né le 03 Mars 1953 à [Localité 7]
[Adresse 1]
[Localité 5]
ayant pour avocat Me Damien VINET, avocat au barreau de BLOIS
D'UNE PART
INTIMÉ : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265260838685747
Monsieur [R] [Z]
né le 05 Décembre 1963 à [Localité 10]
[Adresse 2]
[Localité 5]
ayant pour avocat Me Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocat au barreau de TOURS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 19 janvier 2021.
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 4 septembre 2023
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du 17 Octobre 2023 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant Mme Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants.
Lors du délibéré, au cours duquel Mme Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:
Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,
Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,
Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
GREFFIER :
Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.
ARRÊT :
Prononcé publiquement le 12 décembre 2023 (délibéré prorogé, initialement fixé au 28 novembre 2023) par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
***
FAITS ET PROCÉDURE
M. [R] [Z] est propriétaire d'un bien immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 5] cadastré AK n°[Cadastre 4], acquis par acte authentique du 15 juillet 1998.
M. [I] [S] est propriétaire de l'immeuble voisin situé [Adresse 1] à [Localité 5] cadastré AK n°[Cadastre 3], acquis par acte authentique du 24 juin 2015.
Revendiquant un droit de passage sur une bande séparant les immeubles et d'un droit de puisage sur le fonds de son voisin et souhaitant mettre fin à la gêne occasionnée notamment par le stationnement dans le passage du véhicule de M. [S], M. [Z] a, par acte d'huissier du 22 janvier 2019, assigné M. [S] afin qu'il lui soit ordonné de laisser le passage commun libre de tout obstacle, de lui permettre d'accéder au puits et en paiement de dommages-intérêts, des dépens et d'une indemnité de procédure.
Par jugement du 10 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Blois a :
- dit recevable l'action exercée par M. [Z],
- dit que M. [Z] dispose d'un droit de passage et d'un droit de puisage,
- condamné M. [S] à verser à M. [Z] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- dit que M. [S] devra laisser le passage litigieux libre de tout obstacle et permettre à M. [Z] d'accéder au puits situé sur sa parcelle n°[Cadastre 3], sous astreinte, - dit que les parties devront définir d'un commun accord les modalités de passage ou de stationnement ponctuel des véhicules à cet endroit, avec l'assistance éventuelle d'un médiateur ou d'un conciliateur,
- débouté M. [S] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,
- autorisé les avocats de la cause à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision,
- condamné M. [S] aux entiers dépens, outre 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon déclaration du 19 janvier 2021, M. [S] a relevé appel de l'intégralité des chefs de ce jugement.
Les parties ont conclu.
Par ordonnance d'incident du 5 avril 2022, le président de chambre chargé de la mise en état a rejeté la demande d'expertise formée par M. [S], laissé à sa charge les dépens de l'incident, dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté les demandes formées à ce titre.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2023.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Les dernières conclusions, remises les 14 avril 2021 par l'appelant, 3 août 2021 par l'intimé, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu'il suit
M. [S] demande de :
- réformer le jugement en toutes ses dispositions,
- condamner M. [Z] à lui payer une indemnité de procédure de 3 000 euros,
- condamner M. [Z] aux dépens de première instance et d'appel.
M. [Z] demande de :
- déclarer M. [S] irrecevable, en tout cas mal fondé en son appel,
- confirmer le jugement, sauf en ce qui concerne le quantum des dommages et intérêts alloués en indemnisation de ses préjudices,
Statuant à nouveau,
- débouter M. [S] de l'intégralité de ses conclusions, fins et prétentions,
- condamner M. [S] à lui verser des dommages-intérêts de 7.000 euros au titre de son préjudice moral et pour résistance abusive et appel abusif,
- le condamner à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel, en ce compris le coût des constats d'huissier des 11 janvier 2017 et 8 avril 2021, et pour les dépens d'appel avec distraction au profit de la Selarl 2BMP avocat, au titre de l'article 699 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Moyens des parties
Contestant l'existence du droit de passage dont bénéficierait M. [Z], l'appelant soutient que son titre de propriété indique que le bien vendu n'est grevé d'aucune servitude. Il reproche au premier juge d'avoir considéré que M. et Mme [E] étaient une seule et même personne en retenant que l'immeuble lui appartenant avait précédemment appartenu à Mme [X] [K] 'à titre de bien propre, au moyen de la donation qui lui a été faite par Mme [Y] [E]' et considéré que M. [E] avait été, un temps, propriétaire de l'immeuble et conclu que M. [Z] faisait valoir un commencement de preuve par écrit rendant vraisemblable sa titularité d'un droit réel sur le passage litigieux. Il ajoute que M. [Z] n'a pas démontré que les conditions d'établissement de la servitude étaient réunies, l'état d'enclave, si elle a été constatée par le passé, ayant disparu, le droit de passage qu'il revendique lui permettant uniquement d'accéder à une petite arrière-cour située sur le côté de sa maison et donnant directement sur la parcelle [S], la parcelle de son voisin n'est pas enclavée.
M. [Z] fait plaider que son titre de propriété mentionne, page 5, sous la rubrique RAPPEL DE SERVITUDES, 'Observation est ici faite que 1° - dans un acte reçu par Me [N], notaire à [Localité 9] le vingt-trois juin mil neuf cent trente et un et contenant vente par les consorts [A] à Monsieur et Madame [U] [T], il a été indiqué sous le titre 'Désignation' ce qui suit littéralement transcrit : 'Buanderie, cour au midi et au couchant sur laquelle est un puits à eau garni d'une pompe et à laquelle on arrive par un passage communiquant à la route. Ce passage est commun avec M. [E].'
Il prétend que le passage commun permet le stationnement de véhicules en longueur, lui permet d'accéder à pied à un petit portail donnant sur une courette située derrière sa maison et donnant accès à son garage.
Réponse de la cour
Il apparaît que Mme [C] épouse [L], qui a vendu à M. [S] le bien dont il est propriétaire, a reçu la parcelle n°[Cadastre 3] de Mme [X] [K], qui l'avait reçue en donation de sa mère Mme [Y] [H] [E], ainsi que le relate, page 2, l'acte de Maître [P], notaire, du 31 mai 1979, pièce n°19 de M. [Z] ; cette dernière la tenait de son père, M. [F] [E], décédé le 6 juillet 1933.
La parcelle a donc bien appartenu à M. [F] [E] qui l'a transmise à sa fille Mme [Y] [H] [E], qui l'a donnée à Mme [C] épouse [L], vendeur de M. [S].
Ce même acte désigne comme suit la propriété objet de la donation à Mme [C] épouse [L], vendeur de M. [S].
'Une maison à usage d'habitation sise [Adresse 8] de la commune d'[Localité 5] (Loir-et--Cher) comprenant :
Au rez de chaussée deux chambres à feu
Au premier étage une chambre à feu et une chambre froide.
Grenier au-dessus couvert en tuiles.
Petite cave sous l'une des chambres.
Un autre petit bâtiment au fond-de la cour ci-après, composé d'une chambre à feu, d'une petite grange et deux toits porcs, le tout couvert en tuiles, mais en ruines.
Cour entre ces bâtiments dans laquelle est une pompe.
Petit terrain derrière le deuxième corps de bâtiments.
Le tout d'un seul tenant joignant :
du nord : l'ancien presbytère.
de l'est : [U]
du sud la route départementale de [Localité 6] à [Localité 11].
et de l'ouest [A]
Ledit immeuble figurant au cadastre rénové de la commune d'[Localité 5] (Loir-et-Cher) sous les références suivantes Section-A.K. Numéro [Cadastre 3], lieudit "[Adresse 8]", en nature de SOL, pour une contenance de deux ares quatre vingt dix centiares.'
Il est certain que le titre de propriété de M. [S] ne mentionne pas le passage dit 'commun avec M. [E]', celui-ci étant ancien propriétaire de l'immeuble vendu à M. [S], alors qu'une servitude conventionnelle n'est opposable à l'acquéreur du bien grevé que si elle est mentionnée dans son titre de propriété ou si elle a fait l'objet d'une publicité foncière.
Cependant, nonobstant l'absence d'une telle mention, il est constant qu'une telle servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé s'il en connaissait l'existence au moment de son acquisition (3ème Civ 12 juillet 2000 n°97-22.319 ; 3ème Civ 4 novembre 2004 n°02-20.754 ; 3ème Civ 16 sept 2009 n°08-16.499 ; 3ème Civ 1- mars 2011 n°1013.771).
Or en l'espèce, Mme [C] épouse [L], vendeur de M. [S], pièce appelant n°5, atteste de ce que 'le passage entre les deux propriétés accédant au garage de Madame [X] [K] à partir de la rue du Commerce appartenait à Madame [K]. Celle-ci avait l'obligation de laisser Monsieur [R] [Z] accéder pour l'entretien de ses bâtiments longeant le passage. Ces propos m'ont toujours été rapportés par Madame [X] [K] qui ne voulait pas mettre de portail et qui entretenait ce passage.'
Il résulte d'ailleurs des pièces produites que le droit de passage est matérialisé par un portillon ouvert dans la clôture de l'arriére-cour de M. [Z] et ouvrant sur le passage en cause.
M. [S] reconnaît au demeurant (page 2 de ses conclusions), que :
'Que les deux propriétés sont mitoyennes, mais séparées par un étroit passage.
Que ce passage est enregistré au cadastre comme appartenant à la parcelle n°[Cadastre 3], parcelle appartenant à Monsieur [S] (pièces n°2 à 4).
Qu'il est physiquement matérialisé par deux murs, l'un sur la parcelle n°[Cadastre 3] et l'autre sur la parcelle n°[Cadastre 4], le délimitant.
Que le mur édifié sur la parcelle n°[Cadastre 3] est présent depuis de très nombreuses années et ce, bien avant que Monsieur [S] ne devienne propriétaire de cet immeuble (pièces n°5 et 18).
Qu'il délimite la cour de la parcelle n°[Cadastre 3] du passage litigieux
Qu'il apparaît d'ailleurs sur les extraits cadastraux (pièces n°2 à 3B).'
Il reconnaît, page 8 de ses conclusions, 'Que le droit de passage que revendique Monsieur [Z] lui permet uniquement d'accéder à une petite arrière-cour située sur le côté de sa maison et donnant directement sur la parcelle n°[Cadastre 3] appartenant à Monsieur [S] (pièce n°3).'
Il est ainsi établi que M. [S] connaissait l'existence du droit de passage de M. [Z] sur sa propriété dès son acquisition et que, s'il en a contesté l'existence c'est au motif que la propriété de ce dernier n'est pas enclavée alors que l'état d'enclave, non revendiqué par M. [Z], ne constitue pas l'unique mode d'établissement d'une servitude conventionnelle, laquelle résulte d'un accord de volonté des propriétaires l'ayant établie.
En conséquence, le droit de passage de la parcelle cadastrée AK n°[Cadastre 4] sur le passage sera reconnu et il sera ordonné à M. [S] de laisser libre de tout obstacle, véhicule, objets divers, le passage situé entre les fonds sous astreinte de 150 euros par infraction constatée, pendant une durée d'un an.
Il sera ordonné, d'office, la publication de la décisision au service de la publicité foncière.
Par contre, en ce qui concerne le puits, ainsi que le soutient M. [S], les mentions figurant au titre de propriété de M. [Z] indiquent que dans la cour de celui-ci se trouve un puits garni d'une pompe à laquelle on arrive par le passage commun. Il ne s'agit donc pas de l'usage d'un puits situé sur la parcelle voisine sur laquelle M. [Z] bénéficierait d'un droit de puisage. La décision sera infirmée de ce chef, la libération du passage commun devant permettre à M. [Z] d'accéder au puits se trouvant dans sa cour.
Eu égard aux circonstances du litige, infirmant le jugement, les parties seront déboutées de leur demande de dommages-intérêts.
Chacune d'elles supportera ses propres dépens, parmi lesquels les frais de constat d'huissier, et elles seront déboutées de leur demande d'indemnité de procédure.
PAR CES MOTIFS
Statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe ;
Infirme le jugement ;
Dit que la parcelle située [Adresse 2] à [Localité 5] cadastrée AK n°[Cadastre 4], appartenant actuellement à [R] [Z], bénéficie d'un droit de passage sur la parcelle située [Adresse 1] à [Localité 5] cadastré AK n°[Cadastre 3], appartenant actuellement à [I] [S], sur une bande de terre longeant la parcelle AK n°[Cadastre 4] et matérialisée par deux murs, permettant l'accès à l'arrière-cour de cette parcelle;
Ordonne à M. [I] [S] de laisser ce passage libre de tout obstacle, véhicule, objets divers, notamment en n'y laissant stationné aucun véhicule, sous astreinte de 150 euros par infraction constatée pendant une durée d'un an ;
Ordonne la publication de la décision au service de la publicité foncière ;
Rejette la demande de M. [R] [Z] tendant à voir reconnaître un droit de puisage sur le puits ou la pompe de la parcelle cadastrée AK n°[Cadastre 3] appartenant à M. [S] ;
Déboute les parties de leur demande de dommages-intérêts ;
Dit que chacune d'elles supportera ses propres dépens, parmi lesquels les frais de constat d'huissier, et les frais engendrés par sa défense et les déboute de leur demande d'indemnité de procédure.
Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
