Tribunal judiciaire, 22 novembre 2024. 24/00479

N° RG 24/00479 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MWBR TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 2] [Adresse 2] [Adresse 2] 11ème civ. S1 N° RG 24/00479 N° Portalis DB2E-W-B7I-MWBR Minute n°24/ Copie exec. à : - Me Florence APPRILL-THOMPSON - défendeur Copie c.c à la Préfecture Le Le Greffier Florence APPRILL-THOMPSON RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ORDONNANCE DU 22 NOVEMBRE 2024 PARTIE REQUÉRANTE : S.A.E.M. ADOMA Immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 788 058 030 prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Florence APPRILL-THOMPSON, substituée par Me Monique BERTHELON, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 28 PARTIE REQUISE : Monsieur [L] [R] demeurant [Adresse 3] [Localité 4] non comparant, non représenté OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion COMPOSITION DU TRIBUNAL : Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé Maryline KIRCH, Greffier En présence de [T] [J], auditeur de justice DÉBATS : A l'audience publique du 24 Septembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 22 Novembre 2024. ORDONNANCE : Réputée contradictoire en premier ressort, Rendue par mise à disposition au greffe, Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier EXPOSÉ DU LITIGE Suivant « contrat de résidence » du 14 novembre 2022, la SAEM ADOMA a attribué à Monsieur [L] [R] la jouissance privative, à usage exclusif d’habitation, d’un logement [Adresse 3], pour une durée d’un mois à compter du 1er novembre 2022, renouvelable par tacite reconduction, moyennant une redevance mensuelle d’un montant initial de 388,16 euros, payable à terme échu, au plus tard le 5ème jour du mois suivant. Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2024, la SAEM ADOMA a mis en demeure Monsieur [L] [R] de lui régler la somme de 2 536 euros dans un délai de 8 jours à compter de la mise en demeure et lui a indiqué qu’à défaut d’y procéder, la résiliation de plein droit du contrat de résidence serait acquise un mois après l’expiration dudit délai, en application de son article 11. Puis, par acte d’huissier délivré le 15 février 2024, notifié à la préfecture du Bas-Rhin le 16 février 2024, la SAEM ADOMA a assigné Monsieur [L] [R] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, statuant en référé, aux fins de voir, sur le fondement des articles 1134 du code civil, 835 du code de procédure civile et L633-2 et suivants ainsi que R633-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation : - CONSTATER la résiliation du contrat de résidence à la date du 9 février 2024 ; - en conséquence, CONSTATER le maintien dans les lieux sans droit ni titre du défendeur ; - en conséquence, ORDONNER son expulsion, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; - ORDONNER en tant que de besoin la séquestration dans tel local du foyer-logement ou dans tel garde meubles, au choix de la société demanderesse et aux frais du défendeur, des meubles et objets mobiliers appartenant à l’expulsé qui pourraient encore se trouver dans les lieux lors de l’expulsion ; - DIRE et JUGER qu’à défaut d’évacuation des locaux à compter du jour de la signification de l’ordonnance à intervenir, le défendeur sera condamné à une astreinte de 150 euros par jour de retard ; - FIXER l’indemnité d’occupation à la somme de 500 euros par mois ; - CONDAMNER le défendeur, par provision, au paiement d’un montant de 2 173,87 euros, dû à la date de l’assignation, augmenté des intérêts légaux à compter de l’assignation ; - CONDAMNER le défendeur au paiement, par provision, de l’indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ; - CONDAMNER le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ; - DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. La société ADOMA expose que le contrat, qui ne relève pas du droit commun des baux, est résilié depuis le 9 février 2024 suite à la mise en demeure signifiée le 9 janvier 2024 et au non paiement depuis plusieurs mois des redevances, ce en application de la clause résolutoire de l’article 11 et conformément à l’article R633-3 du code de la construction et de l’habitation. A l’audience, la SAEM ADOMA, représentée par son conseil, s’est référée à son assignation sauf à actualiser la dette de Monsieur [L] [R] au titre des redevances impayées à la somme de 3 571,64 euros. Monsieur [L] [R] n’a pas comparu bien que cité à étude. L’affaire a été mise en délibéré à ce jour. MOTIFS Sur la résiliation du contrat de résidence et l’expulsion Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En l’espèce, l’article L633-2 du code de la construction et de l’habitation dispose en son dernier alinéa que « la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : Inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat (…). » L’article R633-3 II du même code prévoit que dans ce cas, un délai de préavis doit être respecté par le gestionnaire ou le propriétaire de 1 mois en cas d’inexécution « par la ou les personnes titulaire du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat » ; il ajoute que « la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. » Le III du même article dispose que : « la résiliation est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. » En l’espèce, la société ADOMA se prévaut de l’article 11 du contrat de résidence selon lequel : - le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution par le résident d’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat, - la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec avis de réception. Par acte de commissaire de justice signifié le 9 janvier 2024, la société ADOMA lui a rappelé qu’aux termes des articles 5 et 8 du contrat, il lui appartenait de s’acquitter de la redevance mensuelle à terme échu au plus tard le 5ème jour du mois suivant et que cette obligation contractuelle n’était plus satisfaite depuis plusieurs échéances ; et elle l’a mis en demeure de lui régler la somme de 2 536 euros dans un délai de 8 jours, en lui indiquant qu’à défaut d’y procéder, la résiliation de plein droit du contrat serait acquise un mois après l’expiration dudit délai, en application de son article 11. Il en résulte qu’elle a ainsi notifié la résiliation du contrat avec un préavis d’un mois à défaut de régularisation de l’impayé dans les 8 jours. Il ressort du décompte que des paiements partiels étaient intervenus mais que les impayés étaient au moins équivalents à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges (redevance de 388,16 euros) conformément à l’article R633-3 II du code de la construction et de l’habitation précité. Plusieurs versements ainsi que des APL sont intervenus après l'expiration du délai imparti courant à compter du 9 janvier 2024 et Monsieur [L] [R] n’a, en tout état de cause, pas soldé la dette. Il n’est donc pas sérieusement contestable que la résiliation du contrat de résidence a produit effet le 18 février 2024 (à l’expiration du délai d’un mois courant à compter de l’expiration du délai de 8 jours) conformément aux dispositions précitées et à la clause de l’article 11 du contrat ; il conviendra donc de le constater et en conséquence d’ordonner l’expulsion du défendeur, devenu occupant sans droit ni titre. Il y a lieu de débouter la demanderesse de sa demande d'astreinte, le recours à la force publique s'avérant une mesure suffisante pour contrainte le locataire et tout occupant de son chef à quitter les lieux. Sur la demande en paiement Conformément à l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier. L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas sérieusement contestable. Celle-ci sera fixée, à titre provisionnel, à un montant égal à celui de la redevance prévue au contrat jusqu’au 31 août 2024 et à celui de 500 euros à compter de septembre 2024 afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. L’obligation du défendeur au paiement des redevances dues jusqu’à la date de la résiliation n’est pas non plus sérieusement contestable. Au vu de la dernière attestation de compte produite en date du 16 septembre 2024, il est redevable de la somme de 3 571,64 euros, au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées jusqu’au mois d'août 2024 inclus. Il sera donc condamné à payer cette somme à titre de provision, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle de 500 euros par mois à compter du mois de septembre 2024 payable le dernier jour du mois. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Monsieur [L] [R], succombant, sera condamné aux dépens et à payer à la SA ADOMA la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort : CONSTATONS la résiliation au 18 février 2024 du contrat de résidence conclu entre la SAEM ADOMA d’une part, et Monsieur [L] [R] d’autre part, portant sur un logement [Adresse 3] ; ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [L] [R] et de tous occupants de son chef, dudit logement, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ; DEBOUTONS la SAEM ADOMA de sa demande d'astreinte ; DISONS que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution et autorise si nécessaire leur stockage dans tout local approprié aux frais de Monsieur [L] [R] ; FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle à un montant égal à celui de la redevance prévue au contrat jusqu’au 31 août 2024 et à 500 euros à compter du 30 septembre 2024 ; CONDAMNONS Monsieur [L] [R] à verser à la SAEM ADOMA, à titre de provision, la somme de 3 571,64 euros, au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées jusqu’au mois d'août 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024 sur la somme de 2 173,87 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ; CONDAMNONS Monsieur [L] [R] à payer à la SAEM ADOMA une indemnité d’occupation provisionnelle de 500 euros par mois à compter du mois de septembre 2024, payable le dernier jour du mois jusqu’à parfaite évacuation des lieux ; CONDAMNONS Monsieur [L] [R] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 200 euros application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [L] [R] aux dépens ; RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit en toutes ses dispositions ; ORDONNONS la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin. Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Gussun KARATAS, présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision. Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection Maryline KIRCH Gussun KARATAS