Cour de cassation, 22 juin 2010. 09-68.108

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté que la preuve n'était pas rapportée par la société Compagnie Saint-Laurent que l'acquéreur ait communiqué au vendeur les caractéristiques du projet qu'elle entendait réaliser sur les terrains, qu'après avoir obtenu un permis de construire le 21 novembre 2003, la société Compagnie Saint-Laurent avait sollicité et obtenu la communication par le vendeur d'une étude de sol réalisée en 2001, que le 5 avril 2004 la vente des parcelles avait été réitérée devant notaire aux conditions financières prévues par les promesses de ventes successives du 4 février 2003 et du 29 juillet 2003, la cour d'appel, abstraction faite de motifs surabondants relatifs à la clause de non garantie et de possibles extractions envisagées par l'acquéreur, a souverainement retenu, au vu du rapport d'expertise, que la société Compagnie Saint-Laurent ne rapportait la preuve ni que les excavations et remblaiements opérés aient rendu la chose impropre à l'usage auquel elle était destinée, qui était la création de bâtiments industriels, ni qu'ils en aient notablement diminué l'usage ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Compagnie Saint-Laurent aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Compagnie Saint-Laurent à payer à la société Whbwr immobilier la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Compagnie Saint-Laurent ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux juin deux mille dix.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour la Compagnie Saint-Laurent Il est fait grief à l'arrêt attaqué : D'avoir infirmé le jugement qui avait dit que la société WHBWR Immobilier, vendeur professionnel, avait engagé sa responsabilité envers la société compagnie Saint Laurent et lui en devait réparation et d'avoir débouté la SAS compagnie Saint Laurent de toutes ses demandes ; Aux motifs qu' «en droit qu'aux termes de l'article 1641 du Code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un prix moindre s'il les avait connus ; que l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts ; que l'action estimatoire permettant de replacer l'acquéreur dans la situation ou il se serait trouvé si la chose n'avait pas été atteinte de vices, l'acquéreur d'un immeuble est fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices, même si l'immeuble n'aurait pu être payé moins cher que ce qu'il l'avait été ; qu'en l'espèce, la société WHBWR qui avait acquis aux enchères publiques entre 1997 et 1999 divers terrains d'une superficie de 100,000 m² situés sur la commune de SAINT LAURENT DE MURE pour réaliser une plate forme logistique, a, à compter du 4 novembre 2002, été sollicitée à diverses reprises par la SAS compagnie SAINT LAURENT qui recherchait des terrains situés dans une zone d'activité proche de locaux dont elle disposait déjà ; que la société SAS COMPAGNIE SAINT LAURENT, qui suivant les mentions de son extrait K bis a pour activité l'acquisition et la gestion de tous biens immobiliers et autres dont la société viendrait à être propriétaire, la prise de gestion de participations et la vente de prestations administratives et financières, a ainsi proposé le 4 février 2003 un prix de 838.500 € HT pour acquérir des biens immobiliers d'une superficie totale de 22.339 m² ; que finalement une promesse unilatérale de vente d'immeubles a été consentie le 29 juillet 2003 pour un montant total de 950.000 € par la SNC WHBWR qui aux termes de cet acte précisait qu'elle était un vendeur professionnel et stipulait notamment que le bénéficiaire s'il était lui-même considéré comme un professionnel de l'immobilier prendrait le bien sans aucune garantie de la part du promettant pour raison de l'état du sol et du sous-sol à raison de fouilles ou d'excavations qui auraient pu être pratiquées sous l'immeuble; que le promettant autorisait le bénéficiaire à effectuer ou faire effectuer à ses frais tout sondage du sol ou toute reconnaissance qui pourraient lui paraître nécessaire ; qu'après avoir obtenu un permis de construire le 21 novembre 2003 la SAS compagnie SAINT LAURENT, qui depuis le 8 janvier 2004 était assistée par un maître d'oeuvre, a sollicité et obtenu la communication par le vendeur d'une étude de sol CFEG réalisée en 2001 dans le cadre d'un projet d'implantation d'une plate-forme logistique par la société PITANCE ; qu'ainsi, il ne peut être soutenu que les prix fixés dans les promesses du 29 juillet 2003 auraient été arrêtés en considération des conclusions de l'étude CFEG ; que le 5 avril 2004 la vente des parcelles a été réitérée devant notaire aux conditions financières prévues par les promesses de vente ; que l'acquéreur sollicite le paiement de diverses sommes, et seulement à titre de dommages et intérêts, au motif que l'expert X... a constaté que sur une superficie d'environ 1.000 m² située en bordure de l'autoroute (et dont l'expert n'a pas précisé les références cadastrales), des prélèvements sauvages avaient été opérés dans le sous sol en nature de grave et que la portance du sol sur la zone remblayée et désormais trop meuble, est insuffisante pour supporter le passage et les manoeuvres de semi remorques à double ou triple essieu ; que l'expert a indiqué que si le projet tel que prévu par la SAS compagnie SAINT LAURENT ne pouvait être réalisé sans traitements sur une partie des aires de livraison des marchandises, et dont il a chiffré le coût à 36.000 € HT, «la réponse était plus nuancée s'agissant d'un autre projet en raison de ce que les problèmes de sol incriminés ne concernaient qu'une petite partie du terrain » ; que l'acquéreur ne peut invoquer un vice caché au titre de la fourniture de matériaux qu'il espérait extraire sur place, lui permettant d'éviter une dépense de 27,000 € HT ; qu'ainsi, la SAS compagnie SAINT LAURENT ne rapporte pas la preuve qui lui incombe ni que les excavations et remblaiements opérés sur une superficie de 1.000 m² des terrains vendus au prix de 950.000 € d'une contenance totale de plus de 22.000 m² et qui ont été déclarés constructibles, aient rendu la chose vendue impropre à l'usage auquel elle était destinée qui était la construction de bâtiment industriels, ni qu'ils en aient notablement diminué l'usage» ; 1. Alors que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ; que l'inconstructibilité d'un terrain constitue un vice caché ; que la Cour d'appel, qui a infirmé le jugement retenant que le terrain vendu par la société WHBWR à la société compagnie Saint Laurent était atteint d'un vice caché, et a débouté la société compagnie Saint Laurent de ses demandes, tout en constatant que cette dernière avait acquis le terrain faisant l'objet d'une promesse unilatérale de vente après obtention du permis de construire et communication par le vendeur d'une étude de sol réalisée en 2001, et que l'expert indiquait que le projet prévu par SAS compagnie Saint Laurent ne pouvait être réalisé sans traitements sur une partie des aires de livraison des marchandises, ce dont il résulte que le terrain destiné à recevoir les constructions faisant l'objet du permis de construire était impropre à cet usage, a violé l'article 1641 du Code civil ; 2. Alors que les clauses exclusives ou limitatives de garantie ne sont valables qu'entre professionnels de la même spécialité ; que la Cour d'appel a infirmé le jugement retenant que le terrain vendu par la société WHBWR à la société compagnie Saint Laurent était atteint d'un vice caché, et a débouté la société compagnie Saint Laurent de ses demandes, en retenant que la promesse, précisant que la société WHBWR était un vendeur professionnel, stipulait que le bénéficiaire s'il était lui-même considéré comme un professionnel de l'immobilier prendrait le bien sans aucune garantie de la part du promettant pour raison de l'état du sol et du sous-sol à raison de fouilles ou d'excavations qui auraient pu être pratiquées sous l'immeuble ; qu'en statuant ainsi, en relevant seulement que la société compagnie Saint Laurent avait pour activité l'acquisition et la gestion de tous biens immobiliers et autres dont la société viendrait à être propriétaire, la prise de gestion de participations et la vente de prestations administratives et financières, ce dont il ne ressort pas que la société compagnie Saint Laurent, qui faisait valoir que procédant à des opérations exclusivement nécessaires à l'activité de la société LMC Eurocold, elle n'exerçait pas d'activité immobilière indépendante, était une professionnelle de la même spécialité, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du Code civil ; 3° Alors que tout jugement doit, à peine de nullité, être motivé ; que la Cour d'appel, pour réformer le jugement entrepris et débouter la société compagnie Saint Laurent de ses demandes, se réfère aux matériaux que la SAS compagnie Saint Laurent entendait extraire sur place, « permettant d'éviter une dépense de 27.000 € HT » ; qu'en statuant ainsi, sans donner aucun motif à l'évaluation différente de celle de l'expert, d'un montant de 53.341,60 €, entérinée par les dispositions du jugement dont la société compagnie Saint Laurent demandait la confirmation, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ; 4° Alors, subsidiairement, qu' aux termes de son rapport du 26 juillet 2005, M. X..., expert judiciaire, a chiffré le coût de fourniture des matériaux qui auraient dû être extraits sur le terrain vendu à la somme de 53.341,60 € (rapport, p. 8) ; que la Cour d'appel, pour réformer le jugement entrepris et débouter la société compagnie Saint Laurent de ses demandes, se réfère aux matériaux que la SAS compagnie Saint Laurent entendait extraire sur place, « permettant d'éviter une dépense de 27.000 € HT » ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel, si elle s'est fondée sur le rapport d'expertise l'a dénaturé et a violé l'article 1134 du Code civil ; 5° Alors, aussi subsidiairement, que les juges ne doivent pas méconnaître les termes du litige, qui sont déterminés par les conclusions des parties ; que la Cour d'appel, pour réformer le jugement entrepris et débouter la société compagnie Saint Laurent de ses demandes, se réfère aux matériaux que la SAS compagnie Saint Laurent entendait extraire sur place, «permettant d'éviter une dépense de 27.000 € HT » ; qu'en statuant ainsi, bien que la société compagnie Saint Laurent demandait la confirmation des dispositions du jugement qui condamnait société WHBWR en paiement de la somme de 53.341,60 € au titre de la fourniture de matériaux qui auraient dû être extraits sur place, en entérinant l'évaluation du même montant faite par l'expert judiciaire, la Cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile.