Cour d'appel, 25 juillet 2024. 22/00383

N° de minute : 2024/156 COUR D'APPEL DE NOUMÉA Arrêt du 25 juillet 2024 Chambre civile N° RG 22/00383 - N° Portalis DBWF-V-B7G-TSP Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 décembre 2022 par le tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° 19/3450) Saisine de la cour : 30 décembre 2022 APPELANT S.A.R.L. PHU-THANH, représentée par son gérant en exercice Siège social : [Adresse 1] Représentée par Me Fabien MARIE, membre de la SELARL D'AVOCATS CALEXIS, avocat au barreau de NOUMEA INTIMÉ S.C.I. ROND POINT, représentée par son gérant en exercice Siège social : [Adresse 2] Représentée par Me Frédéric DE GRESLAN, membre de la SELARL SOCIETE D'AVOCAT DE GRESLAN-LENTIGNAC, avocat au barreau de NOUMEA COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 11 avril 2024, en audience publique, devant la cour composée de : M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président, Mme Marie-Claude XIVECAS, Conseiller, Mme Zouaouïa MAGHERBI, Conseiller, qui en ont délibéré, sur le rapport de Mme Zouaouïa MAGHERBI. 25/07/2024 : Copie revêtue de la forme exécutoire : - Me DE GRESLAN ; Expéditions : - Me MARIE ; - Copie CA ; Copie TPI Greffier lors des débats : Mme Isabelle VALLEE Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO ARRÊT : - contradictoire, - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie, - signé par M. Philippe ALLARD, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire. *************************************** Procédure de première instance : La SARL PHU-THANH occupe depuis le 1er août 2008 les locaux commerciaux appartenant à la SCI ROND POINT situés au sein de l'immeuble D du centre commercial Belle-Vie, et ce en vertu d'un bail commercial initial du 27 février 2002 (avec effet au 1er mars 2002) signé avec la SARL BIP BIP, aux droits de laquelle vient désormais la SARL PHU-THANH suite à une cession de fonds de commerce survenue le 1er août 2008. Le bail commercial, renouvelé au 1er mars 2011, a été consenti à la S.A.R.L PHU-THANH moyennant un loyer fixé initialement à la somme mensuelle de 395.000 FCFP, charges non comprises, avec indexation, outre le paiement des charges locatives. La SCI ROND POINT, après plusieurs commandements et mise en demeure de payer délivrés les 17 août et 12 octobre 2018, les 5 février et 12 juin 2019, à la SARL PHU-THANH motivés par un défaut de paiement des loyers et charges locatives, a mis en demeure cette dernière de régulariser la situation en lui délivrant un ultime commandement de payer les arriérés des loyers et charges le 18 octobre 2019 visant la clause résolutoire, demeuré infructueux. Par requête introductive d'instance déposée au greffe le 15 novembre 2019, la société PHU-THANH a fait opposition à cette mise en demeure visant la clause résolutoire. Le tribunal de première instance de Nouméa, par jugement du 12 décembre 2022, a : - déclaré recevable l'opposition à commandement de payer délivré le 18 octobre 2019 par la société SARL PHU-THANH, - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail au 18 novembre 2019, - condamné la société SARL PHU-THANH à payer à la SCI Rond-Point la somme de 2 650 467 FCFP au titre des loyers et charges impayés, - débouté les parties de toutes autres demandes, - rejeté les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile - rejeté la demande d'exécution provisoire, - dit que les dépens seront mis à la charge de la société SARL PHU-THANH. Procédure d'appel : Par requête déposée au greffe le 30 décembre 2022, la Société PHU THANH a interjeté appel de ce jugement aux fins de réformation. Par mémoire ampliatif déposé le 14 mars 2023, auquel il convient de se référer pour de plus amples développements des moyens et prétentions des parties, l'appelante fait valoir d'une part que la clause résolutoire visée dans la mise en demeure est nulle, et que d'autre part la SCI Rond Point ne justifie pas être créancière des sommes réclamées. Elle expose qu'elle n'est pas en mesure de vérifier la réalité de la dette et que la SCI Rond Point a violé ses obligations contractuelles en louant un commerce à l'enseigne L'Atelier gourmand concurrent direct du snack exploité par la société PHU-THANH laquelle a vu son chiffre d'affaires baisser. Par conclusions en réplique déposées le 12 mai 2023, auxquelles il convient de se référer pour de plus amples développements des moyens et présentions, l'intimée sollicite de la cour de : - débouter la SARL PHU-THANH de toutes ses demandes fins et conclusions ; - confirmer le jugement du tribunal de première instance en date du 12 décembre 2022 en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 18 novembre 2019 ; - réformer ce jugement sur le montant de la condamnation de la SARL PHU-THANH et statuant à nouveau de : - condamner la SARL PHU-THANH au paiement de la somme de 4.503.562 FCFP au titre des loyers et charges impayés ; - condamner la SARL PHU-THANH au paiement de la somme de 600.000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel. Elle précise avoir fait établir un décompte détaillé par son expert-comptable d'où il résulte que le montant des loyers impayés (hors charges et pénalités de retard) sur la période du 1er janvier 2015 au 30 novembre 2019 s'élève au 2 mars 2020 à un montant de 1.624.979 FCFP. Elle réclame en outre une somme de 1.974.064 FCFP au titre des charges impayées, ainsi que le paiement des charges du dernier trimestre 2020 (99.379 FCFP) et celle de l'année 2021 (805.140 FCFP) qui restent dues jusqu'au départ de la locataire. La clôture a été prononcée le 12 février 2024 et l'affaire fixée à l'audience du 11 avril 2024. Sur ce, la cour, Sur la nullité de la clause résolutoire et du commandement de payer du 18 octobre 2019 La SARL PHU-THANH soutient que la clause résolutoire inscrite au bail qui lui a été consenti est nulle dès lors qu'elle ne mentionne pas comme le lui impose l'article L 145-41 du code de commerce, la mention de la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux pour entraîner de plein droit la résiliation du bail un mois après sa délivrance. En l'espèce, la cour observe que la clause litigieuse, si elle ne mentionne pas expressément le terme de commandement de payer, mais mise en demeure de payer, n'est revêtue d'aucune ambiguïté quant à la volonté des parties d'insérer une clause résolutoire en cas d'inexécution contractuelle dans le délai légal d'un mois de sa délivrance. La cour rappelle que peu importe la dénomination utilisée dès lors que le but poursuivi est de dénoncer au preneur ses manquements par acte d'huissier faisant mention de la clause résolutoire et de rappeler au débiteur qu'il peut régulariser sa situation dans le mois de la notification de l'acte pour éviter la résiliation judiciaire du bail. Concernant la nullité de l'acte délivré le 18 octobre 2019 par Me [P], huissier de justice, intitulé « mise en demeure à locataire défaillant contenant procès verbal d'interpellation (bail commercial) » par lequel il a été fait « commandement de payer » une créance principale de 5 105 321 FCFP, il sera observé que l'acte reproduit la clause résolutoire ainsi que les termes de l'article L145-41 du code du commerce, et a donc informé la locataire du délai d'un mois dont elle disposait pour honorer sa dette. Formellement, l'acte du 18 octobre 2019 n'est pas critiquable. Le cour observe que si l'appelante conteste par ailleurs le montant des sommes réclamées aux termes du commandement de payer, il n'en demeure pas moins qu'elle ne conteste pas le principe même d'une dette, sans pour autant expliciter ce qu'elle estime devoir à ce titre. La cour relève au surplus que l'appelante ne justifie pas avoir formé une quelconque réclamation quant aux montants des loyers et charges locatives réclamés depuis 2015, qu'elle a reçu le 12 juin 2019, un commandement de payer auquel était annexé un décompte précis, comprenant un récapitulatif de la répartition des charges établi par l'agence VERON, le syndic du centre commercial, pour les années 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 (1er et 2ème trimestres), un tableau récapitulatif de l'augmentation du loyer après indexation et le tableau récapitulatif des loyers dus et payés, auxquels s'ajoutaient des pénalités de retard de 10 % que le bailleur estimait lui appliquer. En conséquence, la cour confirme la décision entreprise sur ces points, le premier juge ayant fait une juste appréciation du cas d'espèce dès lors que ni la clause résolutoire, ni le commandement de payer ne sont entachés de nullité. l'appelante étant parfaitement informée de la réclamation de la bailleresse. Sur la résiliation du bail Faute pour la SARL PHU-THANH de démontrer qu'elle s'est acquittée de sa dette dans le mois de la notification du commandement de payer, et ce d'autant moins qu'elle reconnaît rester débitrice pour partie des sommes réclamées de longue date, pas moins de sept commandements de payer lui ayant été délivrés depuis 7 avril 2018, restés lettre morte, la cour confirme la décision entreprise ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 18 novembre 2019. Sur les pénalités de retard de 10 % Faute pour la bailleresse de démontrer que le preneur est tenu contractuellement de payer une pénalité de retard de 10 %, c'est à juste titre que le premier juge a déduit ces pénalités indues des montants réclamés. La décision entreprise sera confirmée sur ce chef de demande. Sur l'arriéré de loyers et charges locatives Le commandement de payer du 18 octobre 2019 fait état d'une dette locative d'un montant total de 5 184 921 FCFP selon décompte du 1er octobre 2019, lequel reprend dans le détail les loyers dus, les loyers réglés et des pénalités de 10 %. En première instance, la SCI ROND POINT a sollicité une somme de 4 503 562 FCFP dont 1 974 064 FCFP au titre des charges locatives. Le premier juge a condamné la SARL PHU-THANH à payer à la SCI ROND POINT au titre de l'arriéré des loyers et des charges impayés une somme de 2 650 467 FCFP, soit 837 902 FCFP au titre de l'arriéré de loyer pour la période de mars 2015 à octobre 2019, déduction faite des pénalités de retard, selon tableau récapitulatif des loyers annexé au commandement de payer litigieux, et 1 812 565 FCFP au titre des charges locatives selon facture du 3 octobre 2019. Dès lors qu'il est établi que les sommes réclamées correspondent au reliquat de loyer resté impayé et charges locatives récupérables sur le locataire, comme cela résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte détaillé des charges locatives, c'est à juste titre que le premier juge a condamné l'appelante à payer à la SCI ROND POINT la somme de 2 650 467 FCFP. Sur la violation des obligations contractuelles par la SCI ROND POINT La SARL PHU-THANH reproche à sa bailleresse d'avoir accordé un bail à la société qui exploite sous l'enseigne l'Atelier Gourmand ayant la même activité de snacking qu'elle en violation de la clause de non-concurrence directe ou indirecte, insérée dans le bail, qui dispose : 'le bailleur s'interdit d'exploiter directement ou indirectement dans l'immeuble dont font parties les lieux loués, un commerce similaire à celui du preneur', soit 'restauration et snacking bar, vente de plats, préparés sur place ou à emporter'. Elle sollicite par conséquent sa condamnation à lui payer une somme de 5 000 000 FCFP à titre de dommages et intérêts. En première instance, le tribunal l'a déboutée de cette demande au motif que l'installation de l'Atelier Gourmand postérieurement à la résiliation du bail, soit le 19 octobre 2019, ne peut lui porter préjudice. La cour relève que si les parties ont institué dans le bail commercial une clause de non-concurrence, cette dernière doit être dans le respect de la liberté du commerce et de l'industrie, d'interprétation stricte, limitée dans le temps, dans l'espace et proportionnée aux intérêts légitimes du locataire. En l'espèce, la cour observe que depuis le 1er août 2008, l'activité principale de la SARL PHU-THANH est 'l'exploitation d'un fonds de commerce de restauration et snack bar et de vente de plats préparés sur place ou à emporter', alors que celle de l'Atelier Gourmand est une activité de 'pain, viennoiserie, pâtisserie, sandwicherie - snacking' comme cela résulte du constat d'huissier mandaté par l'appelante, exercée en vertu d'un bail initialement concédé le 1er mai 2001 à la société LES BOULANGERIES TRADITIONNELLES RÉUNIES. Ainsi, l'appelante ne peut prétendre avoir subi un préjudice du fait de la concurrence d'une activité qui est en principal celle de boulangerie-pâtisserie, exercée de longue date, bien avant la signature de son propre bail. Ainsi, faute pour elle de démontrer la réalité de la concurrence dénoncée, elle sera déboutée de sa demande comme l'a fait à juste titre le premier juge. Sur les dépens et les frais irrépétibles Ayant succombé en la présente instance, la SARL PHU-THANH sera condamnée aux dépens et à payer une somme de 500 000 F CFP au titre de l'article 700 du CPCNC. Par ces motifs La Cour, Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions ; Et y ajoutant, Condamne la SARL PHU-THANH à payer une somme de 500 000 F CFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SARL PHU-THANH aux dépens d'appel. Le greffier, Le président.