Texte intégral
Du 15 novembre 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 24/00939 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZFYL
S.A. NOALIS
C/
[N] [C]
- Expéditions délivrées à
Me David BENSAHKOUN
la SELARL GONDER
- FE délivrée à la SELARL GONDER
Le 15/11/2024
Avocats : Me David BENSAHKOUN
la SELARL GONDER
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 novembre 2024
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDERESSE :
S.A. NOALIS
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER
DEFENDEUR :
Monsieur [N] [C]
né le 31 Juillet 1979 à
[Adresse 4] -
[Adresse 4] -
[Localité 3]
Représenté par Me MAZET substituant Me David BENSAHKOUN (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DÉBATS :
Audience publique en date du 27 Septembre 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 24 Avril 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
le défendeur ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par actes sous seing privé en date du 30 novembre 2022, la SA d’HLM NOALIS a donné à bail à Monsieur [N] [C] un logement situé [Adresse 4], à [Localité 3], ainsi qu’un emplacement n°4 au sein de la même résidence.
Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2023, NOALIS a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1922 euros au titre de l’arriéré locatif, et d’avoir à fournir un justificatif d’assurance, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des deux contrats de location.
Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2024, NOALIS a assigné Monsieur [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 12 juillet 2024 aux fins de :
Voir constater le jeu de la clause résolutoire, stipulée dans les contrats de location du logement et de l’emplacement de parking au sein de la même résidence,
Voir ordonner l’expulsion des lieux de Monsieur [C] [W] ainsi que celle de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique,
Voir ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse,
Voir condamner Monsieur [C] au paiement de la somme provisionnelle de 5233,03 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision,
Voir condamner Monsieur [C] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, jusqu’à la libération effective des lieux,
Condamner Monsieur [C] au paiement d'une somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
L’affaire a été renvoyée au 27 septembre 2024 pour permettre au défendeur d’obtenir l’Aide Juridictionnelle.
Lors de l’audience du 27 septembre 2024, la SA NOALIS, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3809,88 euros hors dépens au 25 septembre 2024 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement. Elle ne réitère pas sa demande sur le fondement de l’absence d’un justificatif d’assurances locatives.
En défense, Monsieur [N] [C], représenté par son conseil, soulève la nullité du commandement du 5 décembre 2023 en ce que celui-ci ne reproduit pas la clause résolutoire du logement mais celle de l’emplacement de parking. En outre, il soutient que le bail du logement ne contient pas de clause résolutoire. A titre subsidiaire, il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 105 euros en sus du loyer courant. Il produit aux débats son attestation d’assurance.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 15 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 25 avril 2024, six semaines avant la date de l’audience.
La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 12 octobre 2023.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la contestation quant à la validité du commandement
La clause résolutoire du logement, objet du litige, figure dans les conditions générales du contrat, lesquelles ont été signées par Monsieur [C], dans son article 7 « résiliation », tandis que la clause résolutoire de l’emplacement de parking figure dans les conditions particulières du contrat de parking.
Il existe donc bien une clause résolutoire du contrat de location du logement.
S’agissant du commandement lui-même, celui-ci reproduit la clause résolutoire de l’emplacement de parking.
Toutefois, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tant dans sa nouvelle version issue de la loi du 23 juillet 2023, que dans la version initiale, ne mentionne pas la reproduction de la clause résolutoire dans la liste des informations à reproduire à peine de nullité.
Il convient cependant d’examiner, conformément à une jurisprudence bien établie, si la teneur du commandement a pu causer un grief tenant à l’ambiguïté de l’acte ou s’il relève d’une mauvaise foi.
Or, il ressort de l’examen de l’acte que celui-ci mentionne sans équivoque le logement : « agissant en vertu d’un bail d’habitation (…) ». Il vise expressément la clause résolutoire (« le propriétaire entend expressément se prévaloir et user du bénéfice de la clause résolutoire ». En outre, il est annexé à l’acte un décompte sur lequel figure le logement.
La contestation relative à la validité du commandement sera en conséquence rejetée.
Sur la résiliation du contrat de bail
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, les baux conclus entre les parties comportent une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. Par ailleurs, l’emplacement de parking, situé dans la même zone topographique que le logement, est un accessoire de celui-ci et se trouve donc soumis à la loi du 6 juillet 1989.
La SA NOALIS a fait signifier à Monsieur [C] un commandement d’avoir à payer la somme de 11922 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 5 décembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de deux mois.
Ce défaut de régularisation fonde la SA NOALIS à se prévaloir de la résiliation des baux à la date du 6 février 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.
En vertu de l’article 1256 du code civil, lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues.
Il ressort des débats et du décompte que Monsieur [C] a repris le paiement du loyer courant en versant la somme de 1000,00 euros le 6 septembre 2024. Il est attesté qu’il perçoit un salaire mensuel de 2000 euros nets depuis avril 2024.
Par suite, et dès lors que le bailleur ne s'y oppose pas, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, la SA NOALIS sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [C].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [C] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (568,95 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA NOALIS produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3809,88 euros hors dépens à la date du 25 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus.
Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [C] sera donc condamné au paiement de la somme de 3809,88 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 25 septembre 2024– échéance du mois d’août 2024 incluse. Monsieur [C] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (568,95 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où Monsieur [C] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er septembre 2024.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge du défendeur.
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [C] à verser à la SA NOALIS la somme de 150 euros à ce titre.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
REJETONS la contestation sur la validité du commandement,
CONSTATONS la réunion à la date du 6 février 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée aux contrats des baux du 30 novembre 2022 entre Monsieur [N] [C] et la SA d’HLM NOALIS, relatif au logement situé Résidence Caudéran Harmony, [Adresse 4], à [Localité 3], ainsi qu’à l’emplacement n°4 au sein de la même résidence,
CONDAMNONS Monsieur [N] [C] à régler à la SA d’HLM NOALIS la somme de 3809,88 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 25 septembre 2024 (échéance du mois de d’août 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Monsieur [N] [C] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 105,00 euros chacune, suivies d’une36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [N] [C] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (568,95 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [N] [C] à son paiement à compter du 1er septembre 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Monsieur [N] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS Monsieur [N] [C] à payer à la SA d’HLM NOALIS une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
