Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 7] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Lucie RAIN
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Monsieur [Y] [G]
Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 24/08124 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5XU5
N° MINUTE :
2/2025
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 avril 2025
DEMANDERESSE
REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] ayant pour sigle RIVP
Société anonyme dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire B0096
DÉFENDEURS
Madame [J] [K]
demeurant [Adresse 5]
assistée de Maître Lucie RAIN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C0262
Monsieur [Y] [G]
es qualité d’intervenant forcé
demeurant [Adresse 3]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 février 2025
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 avril 2025 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 29 avril 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/08124 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5XU5
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 5 février 2020, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] a consenti un bail d’habitation à Madame [J] [K] et Monsieur [Y] [G] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 8] pour une durée de trois ans renouvelable.
Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer à Madame [J] [K] un commandement de payer la somme principale de 3130,98 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [J] [K] le 21 juin 2024.
Par assignation du 23 août 2024, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [J] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer indexé et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5828,18 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif avec intérêts à compter du commandement de payer,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 août 2024, et un diagnostic social et financier a été adressé au greffe dont les conclusions ont été communiquées à l’audience.
Puis par assignation signifiée le 8 janvier 2025, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a fait assigner Monsieur [Y] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé.
Les instances ont été jointes le 10 février 2025.
À l'audience du 10 février 2025, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] maintient l'intégralité de ses demandes à l’égard de Madame [J] [K] et sollicite uniquement à l’égard de Monsieur [Y] [G] sa condamnation solidaire ou in solidum au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au 4 février 2026 et au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, sans former à l’égard de Monsieur [Y] [G] de demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire.
Elle fait valoir en effet que Monsieur [Y] [G] qui a donné congé le 25 mai 2023 et a quitté les lieux est tenu solidairement au paiement du loyer et des charges pendant la durée du bail (3 ans) soit jusqu’au 4 février 2026 et que l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable au logement donné à bail.
Madame [J] [K] s’oppose aux demandes à son encontre, demande la condamnation de Monsieur [Y] [G] à payer à la bailleresse la totalité de la dette avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, et à lui payer la somme de 1420 euros au titre de ses frais irrépétibles, et sollicite subsidiairement des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Monsieur [Y] [G] sollicite la prise en compte de son congé.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
Sur l’effet du congé donné par Monsieur [Y] [G]
Le contrat de bail conclu entre les parties prévoit que les cotitulaires du bail sont solidaires du paiement des loyers et charges dus en vertu du contrat.
Il ressort toutefois du contrat de bail et de la convention produite au débat que le logement donné à bail fait l’objet d’une convention en application de l’article L831-1 du code de la construction et de l’habitation.
En application de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 8-1 n’est pas applicable aux logements appartenant aux organismes d’HLM et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L831-1 du code de la construction et de l’habitation.
Ainsi, le logement donné à bail faisant l’objet d’une telle convention, l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 est bien applicable au contrat conclu entre les parties.
En vertu de l’article 8-1, la solidarité des cotitulaires du bail cesse à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé donné par un seul des cotitulaires du bail.
En l’espèce, Monsieur [Y] [G] a donné congé le 25 mai 2023 sans solliciter de réduction du délai de préavis conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Dès lors, le délai de préavis applicable à son congé est de trois mois après le 25 mai 2023.
Ainsi, Monsieur [Y] [G] est tenu solidairement avec Madame [J] [K] du paiement des loyers et charges jusqu’au 25 février 2024, à l’issue d’un délai de 6 mois à compter du 25 août 2023.
2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail à l’égard de Madame [J] [K]
2.1. Sur la recevabilité de la demande
La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
2.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [J] [K] le 20 juin 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3130,98 euros n’a pas été réglée par Madame [J] [K] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 août 2024.
Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.
Seule Madame [J] [K] forme en l’espèce cette demande. Toutefois, il ressort du décompte de paiements qu’elle n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience ce qui exclut le bénéfice de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, cette demande étant donc rejetée.
La juridiction constatera dès lors que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit le 21 août 2024.
Il convient, en conséquence, d’ordonner à Madame [J] [K] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la demanderesse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.
3. Sur l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Les défendeurs sont solidairement redevables à l’égard de la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] des loyers et charges impayés jusqu’au 25 février 2024, ainsi qu’exposé ci-avant, et Madame [J] [K] en est tenue seule après cette date et jusqu'à la date de la résiliation du bail le 21 août 2024 en application des articles 1103 et 1217 du code civil.
Il y a lieu par ailleurs d’allouer à la demanderesse à titre provisionnel, en réparation du préjudice résultant du maintien dans les lieux de Madame [J] [K] ou de toute personne de son chef après la résiliation du bail une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.
En l’espèce, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] verse aux débats un décompte démontrant l’absence de dette locative à la date à laquelle a cessé la solidarité du paiement des loyers et charges le 25 février 2024.
Ainsi, la demande en paiement à l’encontre de Monsieur [Y] [G] ne peut qu’être rejetée.
En revanche, le décompte fait ressortir que Madame [J] [K] devait le 31 janvier 2025 au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation la somme de 8215,65 euros.
Madame [J] [K] sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Elle sera également condamnée à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération des lieux.
5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Madame [J] [K] qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile à l’exclusion de l’assignation délivrée à Monsieur [Y] [G] qui restera à la charge de la demanderesse compte tenu de la solution apportée au litige,
Les dépens ne comprennent pas par ailleurs le coût de la sommation de payer acte non nécessaire à l’instance.
La demande de Madame [J] [K] au titre des frais irrépétibles est donc rejetée.
Par ailleurs, l’équité commande d’écarter la demande de la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat du 5 février 2020 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7], d’une part, et Madame [J] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 8] est résilié depuis le 21 août 2024,
REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formée par Madame [J] [K],
ORDONNE à Madame [J] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Adresse 6] [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE Madame [J] [K] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] la somme de 8215,65 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 31 janvier 2025, terme de janvier inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
CONDAMNE Madame [J] [K] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter du 1er février 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,
REJETTE les demandes à l’encontre de Monsieur [Y] [G], et toutes les autres demandes,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [J] [K] aux dépens de l’instance, ce à l’exclusion de l’assignation délivrée à Monsieur [Y] [G] qui restera à la charge de la demanderesse, les dépens ne comprenant pas le coût de la sommation de payer.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 avril 2025, et signé par la juge et le greffier.
Le greffier La Juge
