Tribunal judiciaire, 08 novembre 2024. 24/01177

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [O] [J] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Laurent RUBIO Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/01177 - N° Portalis 352J-W-B7I-C34AV N° MINUTE : 12/2024 JUGEMENT rendu le vendredi 08 novembre 2024 DEMANDERESSE Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Laurent RUBIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0729 DÉFENDEUR Monsieur [O] [J], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 09 octobre 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 novembre 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière Décision du 08 novembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/01177 - N° Portalis 352J-W-B7I-C34AV EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 01 février 2021, l'Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT a donné à bail à Monsieur [O] [J] un appartement meublé à usage d'habitation (foyer-logement) situé au [Adresse 2] (appartement 204), pour une redevance mensuelle de 582.24 euros. Se prévalant du dépassement de la durée maximale de séjour, l'Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT a adressé par LRAR datée du 29 septembre 2023 (AR signé le 05 octobre 2023) un congé prenant effet à l'expiration d'un délai de 3 mois. Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2024, l'Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT a fait assigner Monsieur [O] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : – Constater la validité du congé délivré par le bailleur à Monsieur [O] [J], et constater la résiliation du contrat de résidence ; – Ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, – Condamner Monsieur [O] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le bail s'était poursuivi, – Condamner Monsieur [O] [J] à lui payer les redevances impayées de 1397.16 euros ; – Condamner Monsieur [O] [J] aux entiers. Au soutien de ses prétentions, l'Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT expose que le défendeur a dépassé la durée maximale de séjour de 24 mois tel qu'elle découle de l'article 2 du contrat de résidence qui prévoit que le bail est conclu pour une durée d'un mois tacitement reconductible dans la limite de deux ans. Le bail devait prendre fin au plus tard le 1er février 2023, Monsieur [O] [J] s'étant maintenu dans les lieux au delà, la bailleresse lui a donc délivré un congé à effet au 5 janvier 2024. En outre, Monsieur [O] [J] ne s'est pas acquitté de toutes les redevances et au 08 janvier 2024 il devait la somme de 1 397,16 euros. A l'audience du 12 février 2024, l'Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé à la baisse sa créance à la somme de 993,16 euros (décompte arrêté au 09 février 2024). Elle s'est dite opposée à tout délai pour quitter les lieux, mais favorable à l'octroi de délai de paiement pour solder la dette locative. Monsieur [O] [J], comparant en personne, a exposé avoir déposé une demande DALO, une demande de logement auprès de la ville de [Localité 4], une demande de foyer-logement ADOMA, et une demande de FSL. Il explique que la redevance est de 587 euros mensuels et qu'il perçoit 292,18 euros d'APL. Il sollicite des délais de paiement pour solder sa dette en deux mensualités, et sollicite des délais pour quitter les lieux de quatre à six mois. L'affaire mise en délibéré au 14 mai 2024 a finalement fait l'objet d'une réouverture des débats à l'audience du 9 octobre 2024 en raison de l'empêchement du magistrat initialement saisi. A cette audience, la demanderesse a modifié ses demandes en abandonnant celle relative à l'expulsion, le défendeur ayant quitté les lieux le 28 août 2024 et revu sa créance à la somme de 5 808,92 euros selon solde tout compte arrêté au 4 octobre 2024, échéance du mois d'août comprise ; Le défendeur non comparant, il sera par conséquent statué par jugement contradictoire conformément aux dispositions de l'article 473 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [O] [J] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du titre d'occupation Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795). En l'espèce, le contrat de mise à disposition temporaire daté du 1er février 2021 a été conclu pour une durée d'un mois, renouvelable par tacite reconduction pour des périodes de même durée à partir de la date d'entrée à la résidence, soit le 1er février 2021 dans la limite de 2 ans (Article II-Durée). En outre, l'article XIV prévoit que le contrat est résilié de plein droit sous réserve d'un préavis de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission. Par courrier adressé en LRAR du 29 septembre 2023, reçue le 05 octobre 2023, l'Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT a indiqué à Monsieur [O] [J] résilier le contrat pour dépassement de la durée maximale de séjour tout en respectant un délai de préavis de trois mois. Il sera ainsi constaté la résiliation du bail au 05 janvier 2024. La demanderesse abandonnant à l'audience du 9 octobre 2024 sa demande en expulsion, il n'y a lieu à statuer sur ce chef de demande ni sur la demande de délai formée par le défendeur lors de sa comparution du 12 février 2024. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [O] [J] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, l'Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [J] reste lui devoir la somme de 5 808,92 euros selon solde tout compte arrêté au 4 octobre 2024. Cette somme correspond à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date (2 664,22 euros) ainsi qu'à la somme de 3 144,70 euros pour laquelle aucun justificatif n'est fourni. Monsieur [O] [J] sera ainsi condamné au paiement de la somme de 2 514,22 euros au titre de l'arriéré locatif pour le temps de l'occupation des lieux après déduction de la somme de 150 euros inscrite au crédit du défendeur. Monsieur [O] [J] non comparant à l'audience du 9 octobre 2024 et ne justifiant pas de ses ressources, il n'y a lieu de lui octroyer des délais de paiement. Sur les demandes accessoires Monsieur [O] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de l'assignation. Aucune demande n'a été formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et mis à disposition au greffe, CONSTATE la validité du congé délivré le 29 septembre 2023 reçu le 05 octobre 2023 ; CONSTATE que le titre d'occupation à effet du 01er février 2021 conclu entre d'une part, l'Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT, et d'autre part, Monsieur [O] [J] relatif à l'appartement meublé à usage d'habitation (foyer-logement) situé au [Adresse 2] (appartement 204), est résilié depuis le 05 janvier 2024 ; CONSTATE que l'Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT abandonne ses chefs de demande d'expulsion à l'encontre de Monsieur [O] [J] qui a libéré les lieux depuis le 28 août 2024 ; CONDAMNE Monsieur [O] [J] à verser à l'Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT la somme de 2514,22 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024 sur la somme 1 397,16 euros et du présent jugement pour le surplus ; CONDAMNE Monsieur [O] [J] aux dépens ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe. Le greffier Le juge des contentieux de la protection