Tribunal judiciaire, 24 janvier 2025. 24/03879

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 9] [Adresse 1] [Adresse 8] [Localité 7] NAC: 5AA N° RG 24/03879 N° Portalis DBX4-W-B7I-TNEJ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B DU 24 Janvier 2025 [Z] [G] C/ [E] [S] Expédition revêtue de la formule exécutoire à Me DURAND-RAUCHER Copies certifiées conformes à toutes les parties Le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le Vendredi 24 janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 29 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEUR : Monsieur [Z] [G], demeurant [Adresse 2] [Localité 6] Représenté par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE - SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE substitué par Maître Amaury PALASSET, avocat au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEUR : Monsieur [E] [S], demeurant [Adresse 3] [Localité 6] Non comparant, ni représenté EXPOSE DU LITIGE [Z] [G] est propriétaire indivis d'un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 4]) à [Localité 10] assorti d'un parking couvert, d'une surface habitable de 67.88 m². Par contrat du 27 avril 2018, [Z] [P] a loué à [E] [S] ledit appartement moyennant un loyer initial de 1050 euros, outre 50 euros de provision sur charges. Invoquant un arriéré locatif, [Z] [G] a fait signifier à [E] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 juillet 2024. Par exploit du 09 octobre 2024, [Z] [G] a fait assigner [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, sollicitant : - la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, donc la résiliation de plein droit du bail, - l'expulsion sans délai de [E] [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, - la condamnation de [E] [S] au paiement des sommes suivantes : * 7 700 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024, somme à parfaire, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, * une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmentée des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, et ce jusqu'à libération effective des lieux, * 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile * les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et sa dénonce. A l’audience du 29 novembre 2024, lors de laquelle il était représenté par son conseil, [Z] [G] a maintenu l'ensemble de ses demandes dans les termes de son assignation sous réserve d'actualisation de la dette locative à hauteur de 8 800 euros. Convoqué par assignation remise à étude, [E] [S] n'a pas comparu à l’audience et ne s'y est pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025. MOTIFS Sur l’état civil du demandeur : Le bail a été établi au nom de [Z] “[P]” alors que l’ensemble des autres pièces font état d’un patronyme orthographié “[G]”, et notamment le relevé de propriété qui permet de confirmer que le bailleur est bien le dénommé [Z] [G]. Cependant, il s’agit d’une simple erreur de plume sans incidence puisque le défendeur ne pouvait ignorer être concerné par la présente procédure, le logement étant parfaitement identifié et les pièces jointes à l’assignation n’induisant aucun doute sur l’identité du locataire. Sur la résiliation : - Sur la recevabilité de l'action : L’action est recevable, une copie de l’assignation ayant été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 09 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989. - Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En l'espèce, le bail conclu le 27 avril 2018 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant ladite clause a été signifié le 31 juillet 2024 pour une somme de 3 300 euros en principal. Ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er octobre 2024. De ce fait, le contrat de bail est résilié de plein droit depuis cette date. Sur l'expulsion : - Sur le principe de l’expulsion : Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 1er octobre 2024, le défendeur doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date. L'expulsion de [E] [S] sera donc ordonnée. - Sur la mesure d’assistance à expulsion : Compte-tenu de l’aggravation massive de l'arriéré locatif malgré la délivrance du commandement de payer puis de l'assignation, aucun paiement n’étant intervenu depuis mars 2024, il n'y a pas lieu de s'opposer à la demande de concours de la force publique si besoin. - Sur les délais pour quitter les lieux : L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement [...] Le délai [...] ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”. Aux termes de l’article L412-6 du même code, “il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante [...]. Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis [...] lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”. Cependant, l’existence d’une voie de fait ne saurait résulter de la simple occupation sans droit ni titre des locaux, de sorte qu’elle suppose la démonstration d’actes matériels positifs imputables à l’occupant, tels que des actes de violences ou d’effraction. Or, en l’espèce, [E] [S] a pris possession des lieux en vertu d’un bail dont [Z] [G] se prévaut lui-même dans le cadre de l’instance, de sorte que le défendeur ne s’est pas introduit dans les lieux à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Par ailleurs, aux termes de l’article 2274 du Code civil, “la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver”. Or, en l’occurence, le demandeur n’invoque ni ne démontre spécifiquement la mauvaise foi du défendeur. Les articles L412-1 et L412-6 susvisés sont donc applicables au présent litige, de sorte qu’il convient de rejeter la demande de suppression desdits délais légaux formulée par le bailleur. Sur les demandes de condamnation au paiement : - Sur la condamnation au paiement de l'arriété locatif : [Z] [G] produit un décompte actualisé au 28 novembre 2024 selon lequel [E] [S] restait alors lui devoir la somme de 8 800 euros. N’ayant pas comparu, le défendeur n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. [E] [S] sera ainsi condamné à verser à [Z] [G] cette somme provisionnelle de 8 800 euros, et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 300 euros à compter du commandement de payer du 31 juillet 2024 et sur le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance en application des articles 1231-6 et l’article 1231-7 du code civil. - Sur la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation : [E] [S] sera également condamné au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle pour la période courant depuis la résolution du contrat de bail. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmentée des charges et révisable selon les dispositions contractuelles. Or, l'arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 28 novembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse, est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée. Ainsi, les indemnités d'occupation s'ajoutant audit montant provisionnel courront donc à compter du 1er décembre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Sur les demandes accessoires : Partie perdante, [E] [S] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonce. Compte-tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir [Z] [G], [E] [S] sera aussi condamné à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en vertu des articles 484 et 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 avril 2018 entre [Z] [G] et [E] [S] concernant l'appartement à usage d'habitation sis [Adresse 5] à [Localité 10] assorti d'un parking couvert sont réunies depuis le 1er octobre 2024 ; ORDONNONS en conséquence à [E] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente procédure ; DEBOUTONS [Z] [G] de sa demande de suppression des délais prévus aux articles L412-1 alinéa 1 et L412-6 alinéa 1 du Code des procédures civiles d’exécution; DISONS qu’à défaut pour [E] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, [Z] [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ; CONDAMNONS [E] [S] à verser à [Z] [G] la somme provisionnelle de 8 800 euros (décompte arrêté au 28 novembre 2024), et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 300 euros à compter du 31 juillet 2024 et sur le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance ; CONDAMNONS [E] [S] à payer à [Z] [G] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer augmentée des charges et révisable selon les dispositions contractuelles ; CONDAMNONS [E] [S] à verser à [Z] [G] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS [E] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonce ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. La greffière, La Présidente,