Cour d'appel, 12 septembre 2024. 21/06427

N° RG 21/06427 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NZJR Décision du Tribunal Judiciaire de LYON Au fond du 01 juillet 2021 ( chambre 3 cab 03 D) RG : 17/07519 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile A ARRET DU 12 Septembre 2024 APPELANTE : S.A. BOIS ET MATERIAUX DE CONSTRUCTION DU SUD EST (BMSE) [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Victoire BEHAGHEL, avocat au barreau de LYON INTIMEE : S.C.I. LA PERDRIX [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par la SAS SPE SOUS FORME DE SAS IMPLID AVOCATS ET EXPERTS COMPTABLES, avocat au barreau de LYON, toque : 768 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 10 Mars 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Mars 2024 Date de mise à disposition : 12 Septembre 2024 Audience présidée par Thierry GAUTHIER, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Sylvie NICOT, greffier. Composition de la Cour lors du délibéré : - Anne WYON, président - Stéphanie LEMOINE, conseiller - Thierry GAUTHIER, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES La société Bois et matériaux de construction du Sud-Est (la société BMSE) est locataire depuis 1977 d'un ensemble immobilier, situé à Meyzieu (69), composé de quatre bâtiments dont deux ont été édifiés par la société BMSE selon bail à construction souscrit en 1984 et appartenant à la société civile immobilière La perdrix (la SCI). Le dernier bail commercial a été conclu le 26 décembre 2000 et se poursuit par tacite reconduction depuis le 1er octobre 2009. Dans le courant de l'année 2015, un litige est survenu concernant le montant du loyer commercial et la prise en charge des travaux d'entretien. Par ordonnance du 12 août 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon a ordonné une expertise judiciaire portant sur la toiture des locaux. L'expert a déposé son rapport le 29 mars 2017 et conclu à l'existence de fuites et d'infiltrations en raison d'un défaut d'entretien. Par exploit extrajudiciaire du 28 juin 2017, la SCI a signifié à la société BMSE un congé avec refus de renouvellement à effet du 31 décembre 2017, sans indemnité d'éviction au motif tiré de l'absence d'entretien des locaux. Par exploit du 20 juillet 2017, la société BMSE a contesté ce congé devant le tribunal. Le 16 octobre 2017, constatant que le bail arrivait à échéance le 30 septembre 2018 plutôt que le 31 décembre 2017, la SCI, a fait notifier un second congé sans offre d'indemnité d'éviction à la société, que celle-ci a contesté par assignation du 6 décembre 2018. Les deux procédures ont été jointes. Par ordonnance du 5 mars 2018, le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire, confiée à M. [O], afin de matérialiser l'état des locaux et de décrire les causes de tous désordres constatés. L'expert a déposé son rapport le 6 mars 2019. Par jugement du 1er juillet 2021, le tribunal judiciaire de Lyon a : - donné acte à la SCI qu'elle a renoncé à se prévaloir du congé délivré le 28 juin 2017, qu'elle considère expressément de nul effet, sinon pour les dispositions du même acte distinct du congé, emportant mise en demeure ; - dit que la demande d'annulation du congé se trouve en conséquence privée d'objet ; - jugé que la société BMSE a droit à une indemnité d'éviction, à la suite de la délivrance du congé du 16 octobre 2017 et débouté la SCI de ses demandes contraires ; - rejeté la demande d'expulsion formée par la SCI ; - ordonné une expertise judiciaire (dont les termes sont précisés) aux fins, notamment, de fixation du montant de l'indemnité d'éviction due par la SCI ; - condamné la société BMSE a effectuer les travaux principaux et optionnels de remise en état de la toiture décrite et chiffrée au devis RPGP du 12 janvier 2017, dans le délai de six mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ; - condamné la société BMSE a effectuer les travaux de remise en état de la clôture préconisée par l'expert [O], dans le même délai et sous la même astreinte que fixée pour la remise en état de la toiture ; - ordonné l'exécution provisoire du jugement ; - sursis à statuer sur le surplus des demandes, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise et dit que l'affaire sera rappelée à la mise en état à la demande de la partie de la plus diligente. Par déclaration transmise au greffe le 2 août 2021, la société BMSE a relevé appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions, n° 3, déposées le 30 décembre 2022, la société BMSE demande à la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il l'a : - condamnée a effectuer les travaux principaux et optionnels de remise en état de la toiture décrite et chiffrée au devis RPGP du 12 janvier 2017, dans le délai de six mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ; - condamnée à effectuer les travaux de remise en état de la clôture préconisés par l'expert [O], dans le même délai et sous la même astreinte que fixée pour la remise en état de la toiture ; - débouter la SCI de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - condamner la SCI à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SCI aux entiers dépens de la procédure, dont distraction au profit de Maître Burgy. Dans ses conclusions n° 2, déposées le 24 février 2023, la SCI demande à la cour de: - confirmer le jugement sur les chefs de dispositif critiqués ; - débouter la société BMSE de l'intégralité de ses demandes ; - condamner la société BMSE à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les dépens, en ce compris les frais d'expertise. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 10 mars 2023. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se reporter aux conclusions des parties ci-dessus visées, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. MOTIFS DE LA DECISION Sur la condamnation de la société BMSE à effectuer des travaux de réparation de la toiture et de la clôture À titre infirmatif, la société BMSE estime que le tribunal s'est contredit pour avoir constaté qu'elle avait effectué les diligences urgentes concernant la réparation de la toiture qui étaient exigées par la mise en demeure signifiée le 28 juin 2017 tout en la condamnant à effectuer les travaux visés par le devis du 12 janvier 2017. Elle considère en outre avoir effectué le nettoyage de la toiture, conformément au contrat d'entretien qu'elle a souscrit auprès de la société RPGP, alors que ce nettoyage est visé dans ce même devis (pour un montant de 69 799,52 euros HT). Elle soutient que les frais de mise en peinture de la toiture, évaluée dans le devis à la somme de 51'640,05 euros HT, ne sont que des frais d'embellissement qui ne doivent pas être supportés par le preneur. Elle indique que ces frais ont été évoqués par le premier expert désigné dans cette affaire, M. [E], sans préciser de raison technique en justifiant la réalisation et que le second expert, M. [O], n'a pas préconisé la mise en peinture de la toiture. Elle considère que ces travaux de peinture, purement esthétiques, n'ont aucun sens dans la mesure où la toiture, vétuste, doit être intégralement remplacée dans les cinq prochaines années, conformément aux préconisations de l'expert [O]. Concernant les travaux de clôture, elle indique que le terrain mitoyen est loué à la mairie, qui y entrepose des véhicules et des matériels divers, qui a décidé, en raison de cambriolages successifs, de réaliser les travaux de clôture mitoyens à son terrain et de les prendre en charge. Elle en déduit qu'elle ne peut être dès lors condamnée à réaliser ces travaux sous astreinte. Elle indique que la SCI a pris acte de la bonne réalisation des travaux de clôture qu'elle a réalisés. À titre confirmatif, la SCI considère que les réparations effectuées en vertu du contrat de maintenance de la toiture, invoqué par la société, et celles indiquées dans le devis de réparation du 16 mai 2017, ne sont pas suffisantes au vu du défaut d'entretien sur le long terme du bâtiment. Elle estime que le devis versé aux débats par la société ne correspond pas aux préconisations de l'expert judiciaire, qui a précisé dans son rapport qu'il convenait d'ajouter au devis de la société RPGP les travaux de remise en peinture, ce que ne prévoit pas le devis du 16 mai 2017, accepté par la société BMSE. Elle soutient que les factures produites par la société correspondent à de menues réparations, comme s'élevant à la somme totale de 16'306,40 euros HT, alors que l'expert [O] a considéré que la toiture devait être remise en état intégralement. Concernant l'exécution des travaux de clôture, elle relève que la société ne conteste pas le principe de sa condamnation mais indique qu'une partie seulement de la clôture a été remise en état. Elle donne acte à la société qu'elle se serait exécutée mais considère qu'il n'appartient pas à la cour de statuer sur l'exécution du jugement. Sur ce, La cour relève que l'appelante, si elle critique le chef de dispositif du jugement l'ayant condamnée à effectuer des travaux de réparation de la clôture, ne formule aucune objection sur le principe même de cette condamnation ou encore sur la nécessité des réparations mais invoque, sans aucune offre de preuve suffisante (sa seule pièce n° 19 étant insuffisante à cet égard), que ceux-ci auraient été partiellement ou seraient partiellement pris en charge par la mairie, qui occupe le tènement mitoyen. Ainsi, il n'est, en rien, démontré que, comme l'a retenu le premier juge, ces réparations ne lui incombent pas ou qu'elles ont été réalisées. Au demeurant, si les travaux ont été réalisés, comme elle soutient, elle sera exempte de toute condamnation au titre de l'astreinte, question qui relèvera, le cas échéant, du contentieux de l'exécution. Le jugement ne pourra qu'être confirmé de ce chef. Concernant les travaux de toiture, le litige porte sur le caractère nécessaire des travaux résultant du devis de la société RPGP du 12 janvier 2017, produit par la SCI (sa pièce n° 9), établi en fonction des préconisations de l'expert [O], aux termes du rapport rendu par celui-ci le 6 mars 2019 (pièce n° 15 de l'appelante, p. 6, § 7.6). L'opportunité de la condamnation prononcée doit s'apprécier, en cause d'appel, au jour de la décision. A cet égard, il ressort de l'examen du devis de la société RPGP du 12 janvier 2017, auquel se réfère le jugement pour fixer l'étendue des réparations, qu'il comporte des travaux de nettoyage et de réparation de la toiture pour un montant hors taxe de 69 794,40 euros. Or, la société BMSE produit une facture de la même société prestataire, du 22 juin 2018 (pièce n° 18, 2d feuillet) qui vise les mêmes travaux que ceux désignés dans le devis du 12 janvier 2017, pour un montant total de 69 794,40 euros HT. La description faite par l'expert est au demeurant cohérente avec le détail des travaux réalisés par la société RPGP, tels que visés dans sa facture du 22 juin 2018, susvisée. Il sera noté en outre que le chiffrage des travaux par l'expert (fait sous réserve d'établissement de devis) (rapport, p. 6) était bien inférieur au montant du devis du 12 janvier 2017 et des travaux correspondants de la facture de 2018. Cette part des travaux préconisés par l'expert doit, dès lors, être considérée comme ayant été accomplie et il doit être retenu à hauteur d'appel qu'il n'est plus nécessaire d'ordonner sous astreinte sa réalisation. Le jugement sera être réformé de ce chef. Il reste en litige les travaux optionnels, prévus par le devis du 12 janvier 2017, pour un montant de 56 805,15 euros HT et consistant dans la mise en peinture de la toiture. L'expert [O] ne fait aucune mention des travaux de peinture. C'est l'expert [E], dans son rapport du 20 mars 2017 (pièce n° 10 de l'appelante), qui indique seulement (p. 10) qu'au devis de la société RPGP concernant la remise en état de la toiture, il faut « additionner les travaux en peinture ». Cependant, si le sens du rapport déposé par l'expert et de cette remarque, dans son contexte, exclut que la peinture du toit ressortisse, comme le soutient la société preneuse, d'un seul embellissement, il ne peut pour autant être déduit du rapport que la remise en peinture devait intervenir dans le cadre de l'obligation d'entretien à laquelle était tenue la société et pour laquelle elle a été déclarée défaillante. Dès lors, il n'est pas suffisamment justifié par la SCI, qui se prétend créancière de cette obligation, de ce que les travaux de remise en peinture puissent être ordonnés en raison du manquement de la société à l'obligation d'entretien qui lui incombait. Cette obligation devra, dès lors, être écartée et le jugement sera réformé de ce chef. Sur les autres demandes La SCI, qui perd en cette instance d'appel, devra en supporter les dépens. Par ailleurs, l'équité commande de rejeter les demandes des parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a : - condamné la société BMSE a effectuer les travaux principaux et optionnels de remise en état de la toiture décrite et chiffrée au devis RPGP du 12 janvier 2017, dans le délai de six mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ; L'infirmant de ces chefs et statuant à nouveau : - constate que la société BMSE a effectué des travaux de remise en état de la toiture, tels que prévus par le devis de la société RPGP du 12 janvier 2017 et qu'il n'y a plus lieu de la condamner sous astreinte à les effectuer ; - dit qu'il n'y a pas lieu à condamner la société BMSE à effectuer les travaux de remise en peinture de la toiture, visés par ce même devis du 12 janvier 2017 ; Y AJOUTANT, Condamne la société civile immobilière La Perdrix à supporter les dépens d'appel, avec distraction au profit des conseils qui en font le demande, en application de l'article 699 du code de procédure civile REJETTE les demandes des parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile; LA GREFFIERE LA PRESIDENTE