Cour d'appel, 10 septembre 2024. 22/02553

10/09/2024 ARRÊT N° 312 N° RG 22/02553 - N° Portalis DBVI-V-B7G-O4GV VS / CD Décision déférée du 28 Avril 2022 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE - 20/04584 Mme ARRIUDARRE S.A.R.L. ARC EN CIEL INFORMATIQUE ET MULTIMEDIA C/ S.C.I. PASVERO 63 INFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 2ème chambre *** ARRÊT DU DIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANTE S.A.R.L. ARC EN CIEL INFORMATIQUE ET MULTIMEDIA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMEE S.C.I. PASVERO 63 [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Coralie SOLIVERES de la SCP D'AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant V. SALMERON, Présidente, chargée du rapport et M. NORGUET, Conseillère. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : V. SALMERON, présidente M. NORGUET, conseillère S. MOULAYES, conseillère Greffier, lors des débats : A. CAVAN ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre. Exposé des faits et procédure : Madame [O], aux droits de laquelle vient la Sci Pasvero 63 a donné à bail commercial à la Sarl Arc en ciel informatique et multimédia (ci-après la sarl Arc en ciel) par acte en date du 3 mai 2001, des locaux situés au rez-de-chaussée d'un ensemble immobilier se trouvant [Adresse 2] à [Localité 3]. Le bail a été renouvelé pour la dernière fois avec effet au 1er avril 2013, pour une durée de 9 ans. En 2016 et 2017, la Sarl Arc en ciel a sollicité de la Sci Pasvero la prise en charge de travaux concernant la porte d'entrée vitrée du magasin puis, en 2018, ceux concernant les trois rideaux métalliques et les marches d'accès au local commercial. La Sci Pasvero 63 a mandaté une société en avril 2019 qui a démonté les rideaux métalliques. La Sarl Arc en ciel a réclamé à la Sci Pasvero 63, par courrier du 12 avril 2019, le remplacement du rideau métallique démonté et le remboursement de ses frais de gardiennage nécessités par le retrait du rideau métallique et les défaillances de la porte d'entrée. La Sci Pasvero lui a répondu, par courrier du 16 avril 2019, après avoir fait remettre en place le rideau métallique, qu'elle refusait de prendre à sa charge les frais de réparation. Se plaignant de l'état vétuste des locaux constaté par huissier de justice les 19 avril 2019 et 22 janvier 2020 et de l'absence de réaction de la Sci Pasvero 63 à la suite des mises en demeure qu'elle lui a délivrées afin qu'elle prenne en charge différentes réparations, la Sarl Arc en ciel l'a fait assigner, par acte d'huissier en date du 19 novembre 2020 devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d'obtenir notamment sa condamnation à lui verser différentes sommes au titre des frais de sécurisation, de changement des rideaux métalliques et de la porte d'entrée ainsi que sa condamnation, sous astreinte, à réaliser les travaux de réfection de l'escalier menant au local commercial. Par jugement du 28 avril 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a : débouté la Sarl Arc en ciel informatique et multimédia de l'intégralité de ses demandes, rappelé que la Sci Pasvero 63 a autorisé l'accès à la cour arrière lui appartenant à la Sarl Arc en ciel informatique et multimédia, et à tout technicien mandaté par ses soins, pour permettre l'entretien de la climatisation réversible sauf à préciser que cet accès doit se faire sur demande et sur rendez-vous, condamné la Sarl Arc en ciel informatique et multimédia à payer à la Sci Pasvero 63 la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 alinéa 1er 1° du code de procédure civile, (cpc) l'a condamné aux dépens, rappelé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Par déclaration en date du 7 juillet 2022, la Sarl Arc en ciel informatique et multimédia a relevé appel du jugement. La portée de l'appel est la réformation des chefs du jugement qui ont : débouté la Sarl Arc-en-Ciel Informatique et Multimédia de l'intégralité de ses demandes, condamné la Sarl Arc-en-Ciel Informatique et Multimédia à payer à la Sci Pasvero 63 la somme de 2 000,00 euros au titre de l'article 700 alinéa 1er 1° du code de procédure civile, condamné la Sarl Arc-en-Ciel Informatique et Multimédia aux dépens. La clôture est intervenue le 8 janvier 2024. Prétentions et moyens des parties : Vu les conclusions n°3 notifiées le 3 janvier 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Sarl Arc-en-Ciel demandant, au visa des articles 1103, 1104, 1455, 1719 du code civil et l'ancien article 1144 du même code, de : infirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rappelé que la Sci Pasvero 63 a autorisé l'accès à la cour arrière lui appartenant à la société Arc en Ciel Informatique et Multimedia, et à tout technicien mandaté par ses soins, pour permettre l'entretien de la climatisation réversible sauf à préciser que cet accès doit se faire sur demande et sur rendez-vous, statuant a nouveau condamner la société Sci Pasvero 63 à régler à la société Arc en Ciel Informatique et Multimedia Ies sommes de : 318,00 euros au titre des frais de sécurisation, 3 484.06 euros au titre des frais de changement des rideaux métalliques, 2 178.00 euros au titre du changement de la porte d'entrée, condamner la société Sci Pasvero 63 à procéder aux travaux de réfection de l'escalier donnant accès au local commercial et a réparer le trou dans le mur mitoyen sous astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir un mois après la notification du jugement a intervenir. condamner la société Sci Pasvero 63 au paiement d'une juste somme de : 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts afin de voir sanctionner sa résistance abusive, condamner la société Sci Pasvero 63 au paiement d'une juste somme de : 5.000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'a prendre en charge Ies entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût des trois procès verbaux de constat d'huissier dressés par Maître [U] le 19 avril 2019, 22 janvier 2020 et 3 mai 2021. Vu les conclusions d'intimé notifiées le 14 décembre 2023 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Sci Pasvero 63 demandant, au visa des articles 1719 et suivants du code civil, 1 et suivants du code de commerce de : confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 28 avril 2022 en toute ses dispositions, rejeter les demandes de la société Arc en Ciel Informatique de condamnation à payer : - les frais de sécurisation (318€), - les frais de changement des rideaux métalliques (3.484,06€), - les frais de changement de la porte d'entrée (2.178€). rejeter la demande de condamnation de la Sci Pasvero 63 à procéder aux travaux de réfection de l'escalier donnant accès au local commercial, rejeter la demande de la société Arc en Ciel Informatique de dommages et intérêts pour résistance abusive déclarer irrecevable la demande de condamnation de la Sci Pasvero 63 à faire réparer le trou présent dans le mur mitoyen, en tout état de cause, rejeter les demandes de la société Arc en Ciel Informatique de remboursement des frais de sécurisation, de changement des rideaux métalliques et de changement de la porte d'entrée du fait de l'absence d'autorisation judiciaire préalable de réalisation des travaux de réparation, subsidiairement, rejeter la demande de la société Arc en Ciel Informatique au titre des frais de sécurisation, condamner la société Arc en Ciel Informatique à régler la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que le règlement des entiers dépens. Motifs de la décision : l'appel est limité aux seuls chefs critiqués dans la déclaration d'appel de la sarl Arc en ciel. Et la cour ne doit répondre qu'aux demandes formulées au dispositif des dernières conclusions recevables des parties en application de l'article 954 du cpc. La partie intimée ne forme aucun appel incident. - Sur la fin de non recevoir soulevée par la SCP Pasvero 63 : La SCI Pasvero 63 soulève l'irrecevabilité de la demande de condamnation du bailleur à faire réparer le trou présent dans le mur mitoyen et relève que cette demande n'a pas été formulée dans le dispositif des conclusions du demandeur en première instance et comme telle n'a pas saisi le tribunal en application de l'article 774 du cpc et est irrecevable comme nouvelle en appel en application de l'article 564 du cpc. La sarl Arc en ciel ne répond pas à la fin de non recevoir tirée de l'irrecevabilité de cette demande. Comme le soulève à bon droit la SCI Pasvero 63,la demande de condamnation sous astreinte du bailleur concernant la réparation du trou dans le mur mitoyen n'a pas été soulevée en première instance. Dès lors il s'agit d'une demande nouvelle en cause d'appel et comme telle irrecevable en application de l'article 564 du cpc. - Sur les autres chefs du jugement critiqués par la partie appelante : Les chefs de jugement critiqués repris en appel par le preneur portent uniquement sur le rejet de ses demandes liées aux réparations relevant de l'obligation de délivrance soit le changement des rideaux métalliques et de la porte d'entrée et les frais de sécurisation engagés en attendant ainsi que sur les travaux de réfection de l'escalier donnant accès au local commercial sous astreinte. Il est reproché au tribunal d'avoir considéré que ces travaux de réparation exposés par le preneur ne relevaient pas de la vétusté des locaux et que l'article 6 du bail donnait obligation au preneur de réparer les devantures, la fermeture et les sols des lieux loués en ce compris les rideaux métalliques et la porte d'entrée. Le preneur dénonce l'ambiguïté de cette clause et rappelle la jurisprudence constante de la Cour de cassation en matière d'obligation de réparation du bailleur concernant les grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil et peu important les clauses de transfert de charge prévues au bail sans mentions claires, précises et explicites. De même, la vétusté n'est pas mise à la charge du preneur qui ne peut en supporter les travaux en résultant et le tribunal n'a pas retenu à tort l'état de vétusté des rideaux, de la porte d'entrée et de l'escalier donnant accès au local commercial. De son coté, le bailleur demande la confirmation du jugement de ces chefs et conteste l'application de la loi Pinel à un bail antérieur à la loi du 10 juin 2014. Il considère que la répartition des réparations entre bailleur et locataire pouvait résulter des clauses particulières du bail commercial et se prévaut en l'espèce de l'article « charges et conditions » du bail commercial souscrit au 6° dont la clause exonérait le bailleur de toutes les réparations. Il ajoute que la clause était rédigée de manière précise et non équivoque notamment pour la devanture et la fermeture restant à la charge du preneur et qu'elle n'écartait que les grosses réparations de l'article 606 du code civil, entendues comme étant celles qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale alors que les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble (cf.Cas. 3eme civ 13 juillet 2005 n° 04-13764). Enfin , s'il n'est pas contesté que selon l'article 1755 du code civil, les réparations cessent d'être à la charge du preneur quand elles sont occasionnées par la force majeure ou par la vétusté, en l'espèce, le bailleur estime que le preneur n'établit pas que les réparations d'entretien alléguées résultent exclusivement de la vétusté alors qu'un entretien n'est pas justifié pour la porte et que depuis 2016 pour le rideau métallique. De surcroît, il critique les 4 factures d'entretien des rideaux métalliques identiques du 10 janvier 2016 à 2019 avec la mention « rideaux vétustes » comme étant des factures produites très tardivement et de façon opportune pour un entretien qui n'aurait démarré qu'en 2016. Après examen des pièces produites par les parties, la cour constate que le bail commercial liant les parties a été souscrit en 2001, qu'il n'est pas fait état d'un procès-verbal d'entrée dans les lieux et que ce bail comporte une clause, qui était classique avant la loi Pinel de 2014, de transfert de charge au preneur stipulant une obligation d'entretien du preneur et libérant le bailleur de tous travaux de réparation à l'exception des grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil. Toutefois, de jurisprudence constante, si ces clauses de transfert d'obligations étaient licites dès lors qu'elles étaient précises et non équivoques, elles ne déchargeaient pas le bailleur de ses obligations en matière de délivrance des locaux pour le clos et le couvert. En l'espèce, si le preneur devait entretenir le bon fonctionnement de la porte et du rideau métallique dans leur mécanisme de fonctionnement, il ne lui incombait pas de les remplacer dès lors que ces biens relevant du clos des locaux loués étaient atteints de vétusté. En effet, un rideau métallique comme une porte d'entrée, et d'autant plus une porte en verre avec un mécanisme de fermeture particulier, ont des durées de vie limitées et en l'espèce, ces deux équipements avaient au minimum 18 ans de durée de vie puisque le bail commercial a été souscrit en 2001 et que les systèmes de fermeture se sont gravement détériorés et nécessitaient leur remplacement sans pouvoir procéder à une simple réparation du mécanisme existant en février 2020 et en mai 2021. En application de l'article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Le preneur produit des factures d'entretien du rideau métallique manuel entre 2016 et 2019 sur lesquelles il est systématiquement mentionné « rideaux vétustes ». Or, rien ne permet d'affirmer que cet entretien de base dont le preneur avait l'obligation contractuelle n'a pas été effectué. Le fait que dès 2016, le rideau métallique à commande manuelle apparaît vétuste n'est pas étonnant s'agissant d'un équipement qui fonctionne quasi quotidiennement et a au minimum 15 ans d'existence. Le preneur produit principalement deux constats d'huissier de justice en date du 19 avril 2019 et du 22 janvier 2020 avec des photographies de la porte d'entrée et du rideau métallique litigieux qui, en définitive, ont dû être déposés en mai 2021 pour l'une et en février 2020 pour l'autre. Il est constaté dans le constat du 19 avril 2019 que la porte vitrée est vétuste et ferme mal et qu'aucune sécurité ne permet de la verrouiller de façon efficace et qu'il s'agit d'une porte verre sans cadre ni armature. En outre, il y est précisé que l'impost en demi rond située au-dessus de cette porte est déjà tombé et le réparateur envoyé par M. [F], gérant de la SCI bailleresse, a fait procéder à une réparation de fortune. Enfin, l'huissier de justice relève que les grilles de chaque coté de la porte ne peuvent plus être ouvertes et le rideau métallique n'est pas équipé d'un système antichute, s'agissant d'un rideau standard manuel de base. Par ailleurs, les descriptions faites dans le procès-verbal du 22 janvier 2020, établissent que la porte en verre est vétuste et qu'un rafistolage a été fait pour consolider la porte. Lorsque la porte est fermée il n'y a aucune retenue ni fixation de la porte en partie haute droite de sorte que le panneau de la porte s'ouvre sur deux centimètres environ à la poussée manuelle et que cette porte est très branlante. Au niveau du rideau métallique, l'huissier de justice insiste sur la fermeture vraiment difficile et très dure particulièrement entre 40 et 30 cm environ du sol. Il est précisé que l'axe du rideau avait été changé en avril 2019 et que l'entreprise intervenante avait précisé que la pièce d'origine n'existait plus compte tenu de l'ancienneté de ce matériel et qu'il fallait changer le rideau. L'huissier de justice insiste sur le fait qu'il faut forcer au niveau bas pour relever le rideau ou pour le fermer de l'extérieur en précisant que la fermeture est difficile et que lorsque le rideau est fermé un boulon était parti au niveau d'une patte coté gauche. Dans ses conclusions, le bailleur ne remet pas en cause les constats faits par les huissiers de justice ; il se borne à considérer que le dysfonctionnement qui a conduit au remplacement des équipements résulte d'un accident dont les circonstances ne sont pas précisées. Or, les seules descriptions des constats d'huissier, qui correspondent aux clichés photographiques annexées aux deux constats, suffisent à établir la vétusté du rideau métallique et de la porte d'entrée dont il est demandé, à bon droit, au bailleur de rembourser les travaux de remplacement dans le cadre de son obligation de délivrance des locaux loués. La sarl Arc en ciel produit la facture de l'entreprise Delmas du 6 février 2020 pour remplacement du rideau métallique pour un total de 3.484,06 euros ttc (pièce 15) et une facture de [K] [D] du 6 mai 2021 pour fourniture de la porte vitrée pour 2178 euros ttc avec le détail des prestations (pièce 21). Le preneur demande le remboursement de 318 euros au titre des frais de sécurisation des locaux mais il n'en justifie pas précisément ; la pièce 14 qui évoque une prestation de serrurerie en urgence n'est pas lisible et ni le prestataire ni le destinataire ne sont identifiés. Il sera débouté de cette demande au titre des frais de sécurisation. La cour infirme le jugement et condamne la SCI Pasvero 63 à rembourser à la sarl Arc en ciel 3.484,06 euros au titre du remplacement du rideau métallique et 2.178 euros au titre du remplacement de la porte d'entrée. S'agissant de l'obligation de procéder aux travaux de réfection de l'escalier donnant accès au local commercial sous astreinte, la sarl Arc en ciel dénonce la vétusté des marches et notamment le décèlement de façon exponentielle du carrelage depuis 4 ans et produit les constats d'huissier de justice du 19 avril 2019 et du 23 mai 2021et des photographies pour en justifier. La bailleur conteste le bien fondé des travaux demandés sur le fondement de la vétusté ou de l'usure du temps de l'escalier et invoque les constats d'huissier de justice qui décrivent les marches comme présentant des chocs et destructions notamment dans leurs angles. Le tribunal a retenu que les constats d'huissier de justice et les photographies établissent que les dégradations dénoncées procèdent de chocs et de destruction et d'un défaut d'entretien des carreaux qui se sont simplement décollés sans remettre en cause la structure et le gros 'uvre de l'escalier. Il insiste sur le défaut d'évolution des dégradations sur plusieurs années en comparant les photographies produites aux débats. Après examen des pièces justificatives produites en appel, la cour rappelle que l'entretien de l'escalier d'accès au local, qui ne relève pas du clos et du couvert, incombait au preneur en application des clauses du bail et qu'il lui appartenait de procéder à l'entretien des carreaux qui se décelaient et/ou se dégradaient sous l'effet de chocs ou autre agression quelconque, sauf à établir une usure du temps irrémédiable en dépit d'un entretien régulier et rendant le local inaccessible ou dangereux pour le public. Or, à l'examen des photographies et des descriptions faites par l'huissier de justice en 2019 et 2020, il apparaît en effet que des morceaux de carreaux déposés sur le coté gauche du local établissent que l'escalier a subi des chocs dans les angles des marches sans remplacement des carreaux abîmés sans que ces dégradations puissent résulter de la simple usure des dites dalles puisque les différentes photographies produites en 2018, 2019 et 2021 ne démontrent une forte dégradation de l'ensemble des marches de l'escalier. Par ailleurs, la sarl Arc en ciel ne justifie pas avoir procédé au remplacement de carreaux ou dalles abîmés au cours du bail. Dès lors c'est à bon droit que le premier juge a, par des motifs précis et pertinents que la cour adopte, débouté la sarl Arc en ciel de cette demande. Le jugement sera confirmé de ce chef. - Sur la demande de dommages-intérêts de la société Arc en ciel pour résistance abusive : Il ne saurait être reproché à la SCI Pasveros 63 de ne pas s'être acquittée des sommes réclamées par le preneur immédiatement dès lors qu'il a pu se méprendre sur la portée des stipulations du bail en matière de transfert de charge. Par ailleurs, la résistance à une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à réparation que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi insuffisamment caractérisé en l'espèce. Il convient de débouter la sarl Arc en ciel de sa demande. - Sur les demandes annexes : Les deux parties succombant chacune partiellement, les dépens de première instance et d'appel seront laissées à la charge de la SCI Pasvero 63, en ce compris les frais de constat d'huissier de justice des 19 avril 2019, 22 janvier 2020 et 3 mai 2021 . En revanche, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS : La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, - Déclare irrecevable la demande de la Sarl Arc en ciel tendant à obtenir la condamnation de la SCI Pasvero 63 à procéder aux travaux de réparation du trou dans le mur mitoyen sous astreinte, - Infirme le jugement, mais seulement en ce qu'il a : débouté la Sarl Arc en ciel informatique et multimédia de l'intégralité de ses demandes, condamné la Sarl Arc en ciel informatique et multimédia à payer à la Sci Pasvero 63 la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 alinéa 1er 1° du code de procédure civile, (cpc) l'a condamné aux dépens, rappelé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés : - Condamne la SCI Pasvero 63 à rembourser à la sarl Arc en ciel les sommes de 3.484,06 euros au titre du remplacement du rideau métallique et de 2.178 euros au titre du remplacement de la porte d'entrée ; - Condamne la SCI Pasvero 63 aux dépens de première instance en ce compris les frais de constat d'huissier de justice des 19 avril 2019, 22 janvier 2020 et 3 mai 2021 ; - Dit que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles de première instance - Confirme le jugement pour le surplus ; - Condamne la SCI Pasvero 63 aux dépens d'appel - Dit que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles en cause d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier La Présidente .