Tribunal judiciaire, 24 février 2026. 25/01286

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 25/01286 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3IYM ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 FEVRIER 2026 MINUTE N° 26/00323 ---------------- Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière, Après avoir entendu les parties à notre audience du 19 Janvier 2026 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : Monsieur [F] [S], demeurant [Adresse 1] (CORSE) représenté par Me Anne FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1825 ET : LA SOCIETE [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Aurélie BELGRAND de la SCP MICHEL-AUDOUIN-GILLET-BELGRAND, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C399 ************************************ EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 11 août 2011, Monsieur [F] [S] a consenti à la société LA FERME DE CHANZY un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 1]. Le bail a fait l'objet d'un renouvellement à compter du 1er août 2020. Le 26 janvier 2024, Monsieur [F] [S] a fait délivrer à la société [Adresse 5] un premier commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour un montant en principal de 3.825,85 euros. Un second a été signifié le 26 novembre 2024 pour le paiement de la somme de 3.340,25 euros. Puis le 7 février 2025, Monsieur [F] [S] a fait délivrer à la société LA FERME DE CHANZY un commandement, visant également la clause résolutoire, de respecter un certain nombre d'obligations conventionnelles. C'est dans ces circonstances que par acte du 3 juillet 2025, Monsieur [F] [S] a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société [Adresse 5], pour voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail; - ordonner, si besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, l'expulsion immédiate et sans délai de la société LA FERME DE CHANZY, ainsi que celle de tous occupants de son chef ; - dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamner la société [Adresse 5] à lui payer à titre provisionnel la somme de 5.363,05 euros, représentant l'arriéré à la date de résiliation du contrat, majorée de 10% de plein droit comme le prévoit le contrat ; - condamner la société LA FERME DE CHANZY à lui payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle de 1.500 euros, charges et taxes en sus, indexable, et ce jusqu'à la libération complète et effective des lieux ; - condamner la société [Adresse 5] à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement. L'affaire a été appelée à l'audience du 2 février 2026. À l'audience, Monsieur [F] [S] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il précise demander l'acquisition de la clause résolutoire à titre principal à la suite du commandement de payer signifié le 26 janvier 2024, et à titre subsidiaire en exécution du commandement du 7 février 2025. Il sollicite la condamnation de la société défenderesse à lui payer la somme de 18.935,62 euros et actualise le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à 3.726 euros. En réplique, la société LA FERME DE CHANZY sollicite du juge des référés qu'il : - se déclare incompétent compte tenu de la contestation sérieuse soulevée ; - condamne Monsieur [S] à lui verser une provision de 20.000 euros à parfaire à titre de charges de copropriété indument facturées; à titre subsidiaire, - prononce la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire et par conséquent le déclare non avenu et dépourvu d'effets car irrégulier et infondé, et déclare l'assignation irrecevable; - dise et juge que les causes du commandement étaient purgées avant la délivrance de l'assignation ; - déclare par conséquent irrecevable l'assignation délivrée le 3 juillet 2025 ; à titre infiniment subsidiaire, - lui octroie, en cas de condamnation prononcée à son encontre, des délais de paiement sur 24 mensualités pour les sommes déterminées et exigibles à savoir le loyer à compter de la signification du jugement à intervenir, et suspende les effets de la clause résolutoire; - déboute Monsieur [S] de ses demandes de pénalités, d'intérêts au taux légal et d'article 700 du code de procédure civile; - ordonne une médiation entre les parties ; en tout état de cause, - condamne le bailleur à payer à la locataire la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne le bailleur au paiement des entiers dépens de l'instance. Elle fait valoir que : - elle a constaté de régularisations de charges très élevées mais que le bailleur ne lui a jamais transmis de justificatifs malgré ses demandes; - le commandement de payer visant la clause résolutoire sur lequel le demandeur fonde ses demandes date de plus de 19 mois ; - cet acte ne correspond qu'à une régularisation de charges, et relève que ni le contrat, ni son renouvellement ne prévoit qu'elle est redevable de charges de copropriété de sorte que le commandement de payer du 26 janvier 2024 doit être déclaré nul, outre qu'il ne comporte pas un paiement de 3.500 euros qu'elle a effectué le 23 janvier 2024 et qu'elle était à jour du paiement des loyers lorsqu'il a été délivré ; - il doit être par conséquent prononcé l'irrecevabilité de l'assignation; - c'est pour cette raison qu'elle sollicite le remboursement des sommes qu'elle a versées au titre des charges, lesquelles s'élèvent à plus de 20.000 euros, et qu'elle considère qu'il existe une contestation sérieuse faisant obstacle au pouvoir du juge des référés ; - elle est de bonne foi dans ses relations contractuelles, précisant qu'elle a toujours réglé ses loyers et parfois même au-delà du montant demandé et qu'elle est disposée à trouver une issue amiable au litige. Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience. MOTIFS Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et ses effets Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ". Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition notamment que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, et que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause. En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance ou d'inexécution d'une seule de ses clauses, et un mois après un simple commandement de payer, le contrat est résilié de plein droit. S'agissant des obligations mises à la charge du locataire, le contrat de bail et l'acte de renouvellement du bail prévoient notamment le paiement du loyer et des charges appelées par provisions mensuelles et le respect de tous les règlements d'hygiène. Il est également précisé que le locataire s'oblige à tenir les lieux ouverts au public et garnis de meubles, objets mobiliers, marchandises et autres matériels en quantité et valeur suffisantes pour répondre de tous temps du paiement des loyers et des charges. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 26 janvier 2024 pour le paiement de la somme en principal de 3.825,85 euros et le décompte qui y est joint mentionne des appels de loyers et charges de 2022 et 2023. Un second acte a été signifié le 26 novembre 2024 pour le paiement de la somme en principal de 3.340 euros et le décompte qui y est joint fait apparaitre des appels de loyers et charges de janvier à décembre 2024. Toutefois, l'acte du 26 janvier 2024 sur lequel est fondé l'acquisition de la clause résolutoire est ancien, et il n'a pas été produit de décompte récapitulatif des 4 années concernées par l'arriéré (2022 à 2025) empêchant que soient appréciés les mouvements du compte du locataire (nature et montant des sommes appelées dans leur detail et mention des paiements de la locataire). La demande principale, fondée sur l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement, est par consequent rejetée et les moyens soulevés en défense tirés d'une irrégularité du commandement du 26 janvier 2024 deviennent sans objet. Par ailleurs, le 7 février 2025, Monsieur [F] [S] a fait délivrer à la société [Adresse 5] un commandement, visant également la clause résolutoire, de respecter un certain nombre d'obligations conventionnelles, et notamment l'obligation de garnissement et d'ouverture au public. Cet acte a été signifié après la reception par le bailleur d'un mail du 16 janvier 2025 du service de l'urbanisme mentionnant que l'activité commerciale est interrompue, mail confirmant les éléments qu'avait recueilli le commissaire de justice lors de ses constats du 26 novembre 2024. A défaut par la société locataire de justifier, dans le mois suivant la signification du commandement du 7 février 2025, qu'elle exploitait effectivement les lieux, l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion sont encourues. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire Cette demande est sans objet, l'acquisition de la clause résolutoire n'étant pas fondée sur un défaut de paiement. Sur la demande d'expulsion Il résulte de l'ensemble des observations précédentes que le bail est résilié de plein droit à compter du 8 mars 2025, et l'obligation de la société LA FERME DE CHANZY de quitter les lieux n'est dès lors pas contestable. Par conséquent, il convient d'accueillir la demande d'expulsion formée par Monsieur [F] [S], si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier. Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Le maintien dans les lieux de la société [Adresse 5] sans contrepartie causant un préjudice à Monsieur [F] [S], celui-ci est fondé à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation. La société LA FERME DE CHANZY sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation qui sera égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération des lieux et indexable selon les modalités prévues par le contrat. Sur la demande de paiement provisionnel de l'arriéré Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, " le président du tribunal judiciaire peut toujours dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ". En l'espèce, Monsieur [F] [S] verse aux débats le contrat bail, l'acte de son renouvellement, les régularisations de charges opérées par le mandataire du bailleur de 2021 à 2024, et un décompte actualisé mentionnant une dette de 18.935,62 euros au 1er janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse. Néanmoins, il convient de tenir compte de la circonstance que le bailleur n'a pas justifié du montant de la taxe foncière imputée annuellement à la société locataire. Il y a donc lieu de condamner la société [Adresse 5] à payer à Monsieur [F] [S] la somme provisionnelle non contestable de 15.000 euros, échéance de janvier 2026 incluse (loyers et indemnités d'occupation). Le demandeur sollicite en outre le paiement de sommes fondées sur des dispositions du contrat de bail susceptibles d'être qualifiées de clause pénale (majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au montant du loyer, majoration de 10% des sommes dues), de sorte qu'elles sont susceptibles d'être réduites par le juge du fond si elles apparaissent manifestement excessives au regard de la situation financière de la locataire. Tel pouvant être le cas en l'espèce, il n'y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande. Sur les demandes accessoires La société LA FERME DE CHANZY sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 février 2025. Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [F] [S] l'intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Constatons la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire à la date du 8 mars 2025 ; Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, l'expulsion de la société [Adresse 5] et de tous occupants de son chef hors des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 1] ; Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons la société LA FERME DE CHANZY à payer à Monsieur [F] [S] une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu'ils auraient dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié, indexable selon les modalités prévues par le contrat ; Condamnons la société [Adresse 5] à payer à Monsieur [F] [S] la somme provisionnelle de 15.000 euros ; pour le sur Rejetons plus ; Condamnons la société LA FERME DE CHANZY à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 février 2025 ; Condamnons la société [Adresse 5] à payer à Monsieur [F] [S] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 24 FEVRIER 2026. LA GREFFIERE Fatma BELLAHOYEID LA JUGE DES REFERES Anne BELIN